Приобретательная давность — как это работает в 2024 году!

Приобретательная давность на недвижимое имущество как основание признания права на недвижимое имущество работает, когда  гражданин или организация,  добросовестно, открыто и непрерывно владеют имуществом  как  собственным в течение пятнадцати лет. 

Для нашей компании признание права приобретательной давности через суд давно знакомая услуга. Ситуации, когда владелец имущества долго им владеет, но знает, что к нему могут быть вопросы и он не может распорядиться таким имуществом распространены. 

как изменить вид разрешенного использования на участок >>>

Приобретательная давность: главное добросовестно владеть.

Открыто владеть недвижимостью означает проживать в ней или другим способом пользоваться, не пускать никого, ставить забор и т.д. 

Добросовестно владеть значит заблуждаться, что имущество  законно приобретено. По общему правилу давностное владение добросовестно, если владелец, не знал и не должен было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности.

Добросовестным является приобретатель, который приобрел имущество у лица, не имевшего права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать.

Ранее суды часто указывали, что приобретательная давность не случилась, если покупатель не зарегистрировал свое право в ЕГРН.  Это в корне не верно. 

Добросовестность владельца лишь одно из условий. И, как признают суды,  приобретательная давность это не отдельное событие, состоявшееся однажды (завладение вещью), а в первую очередь добросовестное длительное открытое владение, когда владелец вещи ведет себя как собственник, при отсутствии возражений со стороны других лиц. 

“Определение добросовестности приобретателя в сделке, влекущей мгновенное приобретение права собственности, и добросовестности давностного владельца, влекущей возникновение права собственности лишь по истечении значительного давностного срока, должно предполагаться различным”, — сказал Конституционный суд РФ в своем Постановлении  от 26 ноября 2020 года N 48-П. 

Конституционный суд РФ определил конституционно-правовой смысл ч. 1 ст. 234 ГК РФ, согласно которому  при решении вопроса о добросовестности владения лицом земельным участком, само по себе наличие сделки по передаче участка лицу, которое требует признания за собой права собственности по приобретательной давности, не может быть основанием для признания давностного владения недобросовестным и препятствием для приобретения права собственности на вещь (земельный участок).

Практика Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации также не исключает приобретения права собственности в силу приобретательной давности и в тех случаях, когда давностный владелец должен был быть осведомлен об отсутствии оснований возникновения у него права собственности (определения от 27 января 2015 года N 127-КГ14-9, от 20 марта 2018 года N 5-КГ18-3, от 17 сентября 2019 года N 78-КГ19-29, от 22 октября 2019 года N 4-КГ19-55, от 2 июня 2020 года N 4-КГ20-16 и др.).

Благодаря этому прецеденту приобретательная давность стало доступнее. Конституционный суд также указал, что важнее определить собственника вещи и вернуть ее в оборот, чем подвергать сомнению законность ее приобретения. Это даст надлежащее содержание, безопасное состояние, уплату налогов и т.п. При этом, суд обратил внимание на то, что  сроки давности у предыдущего собственника прошли. Хотя мысль повторяется из Определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 20 марта 2018 года № 5-КГ18-3.

как защититься добросовестному приобретателю >>>

Приобретательная давность: при каких обстоятельствах уже признавали.

Различие критериев добросовестности требует от судов изучения фактических обстоятельств каждого конкретного дела. В вышеуказанном Определении КС РФ  приобретатель с 1997 года являлся членом гаражного кооператива и владел земельным участком и расположенным на нем гаражным боксом на основании расписки.

Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ приобретательная давность признается и в тех случаях, когда давностный владелец должен был быть осведомлен об отсутствии оснований возникновения у него права собственности. 

Определением СКГД ВС РФ от 27 января 2015 года № 127-КГ14-9 рассмотрено дело, в котором дом был приобретён  по расписке, договор купли-продажи оформлен не был. После смерти наследники добросовестно, непрерывно и открыто владели домом, несли бремя содержания, проживали в нем. Приобретательная давность была признан судом. 

Определением СКГД ВС РФ от 28 июля 2015 года № 41-КГ15- 16 было признано право по приобретательной давности по обстоятельствам, когда наследодателю дом перешел по распискам. После его смерти приобретатели вступили в наследство.

Определением СКГД ВС РФ от 20 марта 2018 года № 5-КГ18-3 признано право по приобретательной давности при обстоятельствах, когда жилье было приватизировано без определения долей. Соглашение об определении долей не заключалось. Один из собственников умер, наследников не было. В течение 19 лет после его смерти другие собственники владели всей квартирой как своей собственной, несли бремя содержания, оплачивали коммунальные платежи. В течение всего времени их владения публично-правовое образование какого-либо интереса к данному имуществу как выморочному либо бесхозяйному не проявляло. 

Определением СКГД ВС РФ от 15 мая 2018 года № 117-КГ18-25 было положительно рассмотрено дело, в котором  приобретатель вступила в ЖСК, оплатив 40% стоимости квартиры, ей выдали талон на квартиру. Права зарегистрированы не были. В кадастровом паспорте чьи-либо права на квартиры отсутствуют. С 1980 жила в квартире, содержала  ее, оплачивала  счета. На квартиру больше никто не претендовал.

Также и в деле, рассмотренном Определением СКГД ВС РФот 17 сентября 2019 года № 78-КГ19-29. Приобретатель купил 2/8 доли в праве собственности на домовладение, по которым  пользовались и продавцы владели четырьмя комнатами. При этом право собственности на две из четырёх комнат не было оформлено ни на момент заключения договора, ни после него.

как установить земельный сервитут >>>

Приобретательная давность на государственные земли

Приобретательная давность не признается, когда речь идет и «голом самозахвате» государственных земель.

В Определении от 11 февраля 2021 года Конституционный суд указал, что «занятие без каких либо правовых оснований несформированного земельного участка, заведомо для владельца относящегося к публичной собственности, не может расцениваться как не противоправное, совершенное внешне правомерными
действиями». 

Это означает, что право приобретательной давности  на государственные земли признавать стало сложнее, но невозможно. Конституционный суд лишь подчеркнул, что при заявлении права требования на государственные земли по приобретательной давности отсутствие факта распоряжения органом местного самоуправления в в пользу заявителя и отсутствие сформированных границ участка говорит в пользу государства.

«В условиях действующей презумпции государственной собственности на землю и наличия на территории Российской Федерации значительного количества нераспределенной земли сама по себе несформированность земельного участка и отсутствие государственной регистрации права собственности публичного образования на него не означает, что соответствующее публичное образование фактически отказалось от своего права собственности или проявляет безразличие к правовой судьбе этого земельного участка.

Соответственно, для любого добросовестного и разумного участника гражданских правоотношений должно быть очевидным, что земли, на которых земельные участки не сформированы и не поставлены на кадастровый учет, относятся к государственной собственности и что само по себе отсутствие такого учета не свидетельствует о том, что они являются бесхозяйными».

как воспользоваться «дачной амнистией» >>>

Приобретательная давность: право приобретательной давности 

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: 

(1) давностное владением является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

(2) давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

(3) давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);

(4) владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.

Приобретательная давность: условие срока владения

Приобретательная давность на недвижимое имущество как основание для признания права возникает при непрерывном владении сроком в  15 лет.  Приобретатель может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является. Например, наследник может владеть для возникновения права 10 лет, при владении наследодателем еще 5 лет. 

Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, — не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя. 

«Периодическое неиспользование имущества по назначению (эксплуатация его полезных свойств), само по себе не означает фактического выбытия такой вещи из владения пользователя» (см. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10 марта 2020 г.). Юридически значимым  является  вопрос владения  имуществом в течение всего срока приобретательной давности, а не вопрос непрерывности использования по назначению, например проживания в спорном жилом доме.  

Приобретательная давность и реестровая ошибка 

Реестровая  ошибка это расхождение между забором (фактическими границами) земельного участка и его координатами по документам.

Реестровая ошибка часто предполагает изменение местоположения границ земельного участка истца с увеличением площади. При значительном увеличении площади относительно указанной в документах истцы пробуют обосновать, что всегда владели землей «по забору». Однако суды указывают, что реестровая ошибка и приобретательная давность конфликтующие основания для иска. 

Выход, по моему мнению, находится в том, чтобы небольшое увеличение площади обосновывать   через реестровую ошибку. А большую площадь «по забору» заявлять как самостоятельный участок отдельным требованием по приобретательной давности. Во всяком случае мы так и делаем.

как исправить реестровую ошибку >>>

Приобретательная давность на самовольную постройку

03.08.2021 Определением экономической коллегии Верховного суда РФ было рассмотрено дело о признании в порядке приобретательной давности права на самовольную постройку. 

Верховный суд указал, что «в соответствии с Обзором от 19.03.2014 приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.

При этом в отношении законно предоставленного для строительства участка в пункте 12 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, утвержденного Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143, указано, что право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, может быть приобретено в силу приобретательной давности лицом, добросовестно, открыто и непрерывно владеющим ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан». 

В данном случае, не было права на землю, но как указала экономическая коллегия и постройки были признаны самовольными ошибочно. 

Суд применил ст. 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года, которая  предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами.
Из применения этой нормы в судебной практике уже не в первый раз сделан вывод, что здания, строения и сооружения нежилого назначения,
построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны
самовольными постройками. 

как признать право на самовольную постройку  >>>