Перераспределение земельного участка в 2023 году

Перераспределение земельного участка – способ формирования земельного участка без торгов, в том числе его увеличение, за счет соседних территорий.

Перераспределение земельного участка исключает проведение торгов, однако, не все могут воспользоваться этим механизмом. Перераспределение земельного участка ограничено специальными условиями и  определенными ситуациями.

Я, земельный юрист Алмаз Кучембаев, и моя команда проконсультируем вас и представим ваши интересы в случае, если перераспределение земельного участка может привести или привело к спору. С нами закон на вашей стороне.

как изменить вид разрешенного использования на участок >>>

Перераспределение земельного участка. Перераспределение государственных и муниципальных земельных участков

Статья 39.27 ЗК РФ устанавливает возможность перераспределять государственные (муниципальные) земельные участки между собой, если они оба находятся в собственности одного и того же публичного образования (муниципальный, региональный или федеральный уровень), никому не предоставлены, либо предоставлены одному и тому же лицу.

Согласно пунктам 4 и 5 статьи 39.27 ЗК РФ перераспределение земельного участка допускается как на основании схемы расположения, так и на основании проекта межевания территории. Случаи, когда проект межевания территории обязателен для перераспределения земельного участка, указаны в пункте 3 статьи 11.3 ЗК РФ, в остальных случаях достаточно схемы расположения земельного участка, подготовленной кадастровым инженером.

Подпункт 4 пункта 1 статьи 39.27 ЗК РФ вместе с положениями пункта 2.1 той же статьи позволяет арендаторам присоединять государственные (муниципальные) территории на основании утвержденного проекта межевания территории.

Пунктом 6 статьи 39.27 ЗК РФ установлено, что соглашение о перераспределении земельного участка должно содержать в себе обязательства сторон по обеспечению образования земельных участков, включая распределение бремени расходов, информацию о правах на образуемые участки.

Как вывод – арендатор может по соглашению с уполномоченным органом власти перераспределять арендуемые им земельные участки на основании схемы расположения, кроме того, на основании проекта межевания территории может увеличивать площадь арендуемого им земельного участка свободными от прав третьих лиц территориями. Но оговоримся, если арендатор получил свой земельный участок на торгах – такие действия требуют отдельного анализа на предмет соблюдения антимонопольного законодательства.

Данный механизм актуален, например, для Москвы, где земля редко находится в частной собственности и предоставлена землепользователю в аренду. В таком случае, арендатор может на основании утвержденного проекта межевания территории обратиться с заявлением в уполномоченный орган власти (зачастую данная услуга доступна в электронном виде) и готовиться к подписанию соглашения о перераспределении.

как установить земельный сервитут >>>

Отказ в перераспределении государственных (муниципальных) земельных участков может быть в случае, если испрашиваемая территория является предметом аукциона, либо есть решение о предварительном согласовании земельного участка (и не истек его срок, а также если есть обращение иного лица, и решения по нему еще не принято), либо если границы участков подлежат уточнению.

В случаев увеличения арендуемой территории за счет свободных земель перераспределение земельного участка может стать невозможным и по основаниям, предусмотренным частью 8 указанной статьи. А именно если нет согласия иных правообладателей. Или если в границы образуемого земельного участка попадает объект недвижимости, принадлежащий третьим лицам.

Также если испрашиваемая к увеличению территория изъята из оборота, зарезервирована для государственных или муниципальных нужд или  выставлена на торги (есть решение о предварительном согласовании). Если образуемый земельный участок превышает предельные параметры площади.

как исправить реестровую ошибку >>>

Порядок перераспределения земельных участков перераспределения государственных (муниципальных) территорий при наличии частного интереса выглядит следующим образом. Начинать надо с анализа  исходного земельного участка, условий договора аренды, анализа планируемой к присоединению территории.

Затем необходимо составить обращение в уполномоченный орган с заявлением о подготовке и утверждении проекта межевания территории (самостоятельно принимать решение о подготовке документации по планировке территории может лишь ограниченный круг лиц согласно части 1.1 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Следом обращение в уполномоченный орган с заявлением о перераспределении земельных участков согласно утвержденному проекту межевания территории. Заключение соглашения о перераспределении земельных участков. Внесение изменений в договор аренды.

как признать право на самовольную постройку  >>>

Перераспределение земельного участка. Перераспределение государственных и частных земельных участков

Наиболее актуален данный механизм для граждан, желающих увеличить свои земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (далее – ИЖС) или садоводство без торгов за счет соседней территории.

Статья 39.28 ЗК РФ устанавливает основания и общий механизм перераспределения частных и государственных (муниципальных) земельных участков.

Пункт 5 указанной статьи устанавливает, что плата за соответствующее увеличение площади вносится в порядке и размере, установленном регионом (если территория увеличивается за счет региональной или неразграниченной земли) или муниципалитетом. Например, в Московской области данная стоимость составляет 50% от кадастровой стоимости присоединяемой к земельному участку территории (постановление Правительства Московской области от 20.05.2015 № 364/1).

Для такого перераспределения между частным лицом и государством (муниципалитетом) заключается соглашение. Статья 39.29 ЗК РФ устанавливает общий порядок заключения соглашения о перераспределении.

Отказать в перераспределении государственных и частных земельных участков могут на основании невозможности утверждения схемы расположения земельного участка (пункт 16 статьи 11.10 ЗК РФ). Если схема не отвечает требованиям к ее форме или накладывается на ранее согласованную схему, срок действия которой не истек. Если образуемый земельный участок не отвечает требованиям статьи 11.9 ЗК РФ (площадь не отвечает предельным параметрам, границы участка пересекают границы территориальных зон и границы населенных пунктов и проч.).

Если схема расположения не отвечает проекту планировки территории, положению об особо охраняемой природной территории, землеустроительной документации то перераспределение земельного участка также не состоится.

Также перераспределение земельного участка может оказаться под запретом, если на территории есть действующий проект межевания территории. Если на территории образование земельных участков допускается исключительно в соответствии с проектом межевания территории. Могут отказать и на основании невозможности заключения соглашения о перераспределения (пункт 9 статьи 39.29 ЗК РФ). А также если заявление подано не в соответствии с пунктом 1 статьи 39.28 ЗК РФ (например, заявление подано не для целей ИЖС или садоводства).

Откажут и если нет согласия иных правообладателей о перераспределении земельных участков. Перераспределение земельного участка будет невозможно если в границы образуемого земельного участка попадают объекты недвижимости, принадлежащие третьим лицам или перераспределению, согласно заявлению, подлежат изъятые из оборота территории или зарезервированные территории.

Откажут если перераспределению, согласно заявлению, подлежат выставленные на торги территории (либо уже есть решение о предварительном согласовании его предоставления, срок действия которого не истек, либо соответствующее заявление еще находится на рассмотрении). Если заявитель истребует территорию, которая может быть образована в самостоятельный земельный участок (например, в Одинцовском районе Московской области для ИЖС минимальный размер земельного участка составляет 800 кв. м, и, если заявитель захочет «прирастить» свой земельный участок на 800 и более кв. м – ему откажут).

Если границы исходного земельного участка заявителя подлежат уточнению перераспределение земельного участка также не проведут. Если границы образуемого земельного участка, согласно соглашению о перераспределении, отличаются более чем на 10% от границ участка, поставленного на кадастровый учет согласно утвержденной схеме расположения.

Пункт 13 статьи 39.29 ЗК РФ устанавливает для государственного органа срок на подготовку и подпись соглашения о перераспределении – 30 дней с даты получения кадастрового паспорта образованного земельного участка.  Срок для заявителя на подписание такого соглашения со своей стороны – 30 дней с даты его получения.

Порядок перераспределения частного или государственного земельных участков.

1) Анализ исходного земельного участка, анализ территории, за счет которой планируется расширение (выявление наличия утвержденного проекта межевания территории, выявление ограничений и обременений на территорию, выявление наличия торгов относительно интересуемой для расширения территории, определение площади всех земельных участков заявителя (для того что бы присоединяемая территория не превысила максимально допустимую площадь участков «в одних руках») и проч.).

2) Подготовка схемы расположения земельного участка с привлечением кадастрового инженера.

3) Составление заявления о перераспределении земельного участка в уполномоченный орган власти и направление его вместе с правоустанавливающими документами на изначальный участок и схемой расположения.

4) Получение от уполномоченного органа власти распорядительного акта, утверждающего схему расположения земельного участка. Обращение в Росреестр с заявлением о кадастровом учете. Предоставление кадастрового паспорта образованного земельного участка в уполномоченный орган власти.

5) Заключение соглашения с уполномоченным органом власти о перераспределении земельного участка и оплата соответствующей стоимости. Оплата стоимости присоединенной территории по соглашению.

6) Регистрация прав в Росреестре на образованный земельный участок.

Согласно пункту 11 статьи 39.29 ЗК РФ организация кадастрового учета и проведение кадастровых работ возлагается на заявителя.

Оговоримся также, что нами рассмотрена ситуация увеличения территории для ИЖС и садоводства за счет свободных от прав третьих лиц земельных участков, хотя и глава I.1 ЗК РФ и статья 39.29 ЗК РФ позволяют перераспределять земельные участки, принадлежащие иным частным лицам, однако, в данный алгоритм добавляется стадия согласования с таким правообладателем – требуется заключить с ним соглашение, что может повлечь дополнительные расходы для заявителя и требует согласия иного правообладателя.

Перераспределение земельных участков для ИЖС и садоводства через суд. Практика оспаривания отказов уполномоченных органов власти в согласовании перераспределения земельных участков для ИЖС или садоводства имеет широкий характер.

В деле № 2А-572/2023 Серпуховский ГС МО установил – уполномоченный орган власти незаконно отказал в согласовании перераспределения земельных участков в связи с тем, что через территорию образуемого земельного участка проходила охранная зона кабеля. Суд отметил, что такая зона не является основанием для отказа, а лишь налагает на правообладателя ограничения по использованию участка в дальнейшем.

В деле № 2А-521/2023 Чеховский ГС МО установил – уполномоченный орган власти незаконно отказал в согласовании перераспределения земельных участков в связи с тем, что незаконно потребовал согласия от правообладателя присоединяемых территорий (территории были муниципальные и не принадлежали третьим лицам), незаконно потребовал оформить фактически отсутствующую постройку.

В деле № 2а-6012/2022 Раменский ГС МО установил – уполномоченный орган власти незаконно отказал в согласовании перераспределения земельных участков в связи с тем, что счел расположенную в границах образуемого земельного участка постройку капитальной и посчитал, что она принадлежит иному лицу, в то время как капитальной она не являлась.

___

Постскриптум. В соответствии с п. 14 ст. 39.29 ЗК РФ уполномоченный орган отказывает в заключении соглашения о перераспределении земельных участков в случае, если площадь земельного участка, на который возникает право частной собственности, превышает площадь такого земельного участка, указанную в схеме расположения земельного участка или проекте межевания территории, в соответствии с которыми такой земельный участок был образован, более чем на десять процентов.

В судебной практики есть мнение, что отказ в заключении соглашения о перераспределении земельных участков возможен по указанному выше основанию только в том случае, когда схема расположения нового земельного участка утверждена (при отсутствии проекта межевания) и земельный участок образован, то есть поставлен на кадастровый учет.

Объясняется это тем, что применение п. 14 ст. 39.29 ЗК РФ до утверждения схемы расположения земельного участка противоречит подп. 2, 3 п. 1 ст. 39.28 ЗК РФ, которые допускают увеличение площади земельного участка в результате перераспределения не более чем до установленных предельных максимальных размеров земельных участков.