Москва,
5-й Донской проезд, 21 Б, стр.10, оф.701
+7 960 372 50 10
Москва
Ульяновск
Саратов
Главная> Наши материалы и опыт> Изменить вид разрешенного использования: как и зачем?

Изменить вид разрешенного использования: как и зачем?

Изменить вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства важно для двух вещей: собственно фактического использования объекта недвижимости и  платы за такое использование. Наше агентство активно оказывает данный вид юридических услуг. Для того, чтобы вы готовы были дать задание для юристов ознакомьтесь с информацией ниже. 

изменить вид разрешенного использования
https://www.youtube.com/watch?v=2Cf36YMljF4

Изменить вид разрешенного использования земельных участков: введение

Плата за недвижимость может быть как в виде аренды, так и налога. В любом случае для расчета платы берется кадастровая стоимость, которая в свою очередь определяется по группе видов разрешенного использования. До сих пор законодательство разнится. Виды разрешенного использования, установленные для целей строительства несколько отличаются от видов, установленных для определения кадастровой стоимости. Изменить вид разрешенного использования и снизить плату  без опытного юриста сложно. 

Самостоятельно найти вид разрешенного использования своего участка и объекта недвижимости можно на публичной кадастровой карте, введя кадастровые номера. Если ваши объекты не находятся  на кадастре, лучше обратиться к нам. 

 
Приказ Министерства экономического развития РФ от 12 мая 2017 г. № 226 “Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке

Классификатор видов разрешенного использования 
1 Сельскохозяйственное использование Сельскохозяйственное использование
2 Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная) Жилая застройка ( в том числе ИЖС) 
3 Общественное использование Общественное использование объектов капитального строительства
4 Предпринимательство Предпринимательство (в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности)
5 Отдых (рекреация) Отдых (рекреация)
6 Производственная деятельность Производственная деятельность ( в т.ч. склады) 
7 Транспорт Транспорт
8 Обеспечение обороны и безопасности Обеспечение обороны и безопасности
9 Охраняемые природные территории и благоустройство Деятельность по особой охране и изучению природы
10 Использование лесов Использование лесов
11 Водные объекты Водные объекты
12 Специальное, ритуальное использование, запас Земельные участки (территории) общего пользования
13 Садоводческое, огородническое и дачное использование, малоэтажная жилая застройка Земельные участки общего назначения (здесь же зачем то огородничество и садоводство)
14 «Иное использование» — вид использования земельных участков, не указанный в предыдущих 13 сегментах.   

В 2020 г. принят (еще не вступил в силу)  новый классификатор, но группы видов там те же самые.

Изменить вид разрешенного использования для строительства  

Чаще всего изменить вид разрешенного использования необходимо для застройки участка (реконструкции построенного). Спорным представляется момент, что ВРИ приходится менять еще до получения разрешения на строительство. Так как автоматически налоги или аренда начинаются рассчитываться под объектом, которого нет. Хорошо, если по аренде предусмотрена льготная ставка на период строительства, но это бывает далеко не во всех случаях.  

Изменить вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства можно только в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Градостроительный регламент устанавливается в Правилах землепользования и застройки поселения. 

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования! Проект решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях.

Чтобы понять градостроительный регламент своего участка нужно получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). 

Получить ГПЗУ в Москве >>>

Получить ГПЗУ в Мособласти >>>

Требование каких-либо документов для получения ГПЗУ при наличии утвержденных Правил землепользования незаконно.

Если самим не получится пройти эту процедуру, можно обратиться к нам. 

Градостроительным регламентом для территориальной зоны могут быть установлены виды разрешенного использования с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности сочетания различных видов использования земельных участков. 

Часто возникает вопрос в какой момент застройщик должен изменить вид разрешенного использования земельного участка: до получения разрешения на строительство или после ввода объекта в эксплуатацию.

В Определении Верховного Суда РФ от 4 марта 2016г. №306-КГ15-17604 по делу №А72-3089/2015) указано, что застройщик не должен изменять вид разрешенного использования в кадастре недвижимости до тех пор, пока фактически деятельность не начнет осуществляться на земельном участке, поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется при условии уже состоявшегося изменения его фактического использования.

При этом, застройщик вправе получить разрешение на строительство независимо от того, что существующий вид разрешенного использования – «для индивидуального жилищного строительства» не соответствует проектной документации на планируемый к строительству магазин, поскольку вид разрешенного использования устанавливается градостроительным планом, а не свидетельством.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.05.2012 N 13016/11 и N 12919/11 установлено, что изменить вид разрешенного использования земельного участка можно с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости при условии УЖЕ СОСТОЯВШЕГОСЯ изменения вида его фактического использования.

ПОДБОРКИ:  Плата за изменение вида разрешенного использования земельного участка на территории Москвы и области. 

Привести (изменить) вид разрешенного использования в соответствие

Нередко по разным причинам возникает ситуация, при которой есть расхождения с фактическим использованием участка и (или) объекта недвижимости.  

Частью 1 статьи 8.8. КоАП РФ предусмотрен штраф за «использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием» в размере на граждан 0,5-1 % кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей; на должностных лиц  1-1,5 %,  на юридических лиц  1,5-2 %, но не менее ста тысяч рублей.

Например, собственника жилья в многоквартирном доме привлекли к ответственности по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ. Видом использования земли значилось ведение личного подсобного хозяйства (Постановление ВС РФ от 08.11.16 № 5-АД16-246). Администрацией поселения Внуковское в городе Москве изменено назначение данного здания (жилого дома), согласно распоряжению № 130 жилой дом, расположенный на земельном участке, приобрел статус многоквартирного жилого дома. 

юрист по недвижимости

Постановлением Конституционного Суда РФ от 16.10.2020 № 42-П освободили от ответственности собственника двух земельных участков, с видами разрешенного использования «размещение индивидуального жилого дома» и «завершение строительства индивидуального жилого дома» на которых она вместо этого содержала сельскохозяйственных животных (кур, уток, свиней, коз).

Государственный орган, привлекая ее к ответственности, сослался, что Классификатор видов разрешенного использования земельных участков на земельных участках, предоставляемых для ИЖС, не предусматривает возможность содержания сельскохозяйственных животных. Однако в соответствии с Правилами землепользования и застройки возведение построек для содержания скота и птицы является вспомогательным видом использования принадлежащих ей земельных участков. Конституционный суд, по сути, разрешил использовать земельный участок согласно  вспомогательному виду не в дополнение, а вместо основного.

Таким образом, с точки зрения возможности эксплуатации вопрос о вспомогательном использовании решен кардинально. Однако с точки зрения, расчета кадастровой стоимости вопросы остаются.  

Решением Московского городского суда от 16.11.2020 по делу № 7-13335/2020 на земельном участке с видом разрешенного использования эксплуатация производственных, складских зданий и сооружений отсутствовали объекты капитального строительства, участок использовался для под строительную  площадку, в т.ч. для складирования отвалов грунта. Генеральный директор общества, которому принадлежал земельный участок, был привлечен к ответственности по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ.

Обратите внимание, что земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту (изменения в ПЗЗ), могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Отдельно замечу, что если участок находящийся в частной собственности, сдается в аренду, то как правило, за исполнение его не по целевому назначению штрафуется арендатор.

Изменить вид разрешенного использования: порядок 

Во всяком случае чтобы изменить вид разрешенного использования необходимо быть владельцем земельного участка (иметь доверенность от него)  и четко понимать какой вид ВРИ выбрать и какие последствия наступят. 

Изменить вид разрешенного использования в Москве >>>

Изменить вид разрешенного использования в Московской области >>>

Изменить вид разрешенного использования нельзя в случаях:

1) по требованию арендатора — если договор аренды участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, заключен на торгах;

2)  арендатору самостоятельно — если участок предоставлен в аренду для определенного вида использования;

3) если градостроительным  регламентом и ПЗЗ для запрашиваемого вида использования установлены предельные размеры и параметры, не позволяющие вести деятельность согласно данному ВРИ.

Чтобы сэкономить свое время и избежать “подводных камней” вы можете обратиться за комплексным решением проблемы к нам. 

Рассмотрим пару дел о смене вида разрешенного использования, которые дошли до суда. 

В деле № А41-37166/18 (устояло в округе) Арбитражный суд Московской области признал незаконным отказ Администрации с «под производственное, административное здание и обслуживающую территорию» на «деловое управление». Отказ был мотивирован тем, что земельный участок (в собственности заявителя) расположен вблизи многоэтажного жилого дома и при изменении вида разрешенного использования будут нарушены технические регламенты, а также в связи с его расположением в зоне планируемого размещения линии рельсового скоростного пассажирского транспорта «Балашиха — Кучино — Москва» и в границах приаэродромной территории.

Изменить вид разрешенного использования в Москве и области  можно только за плату. По каким основаниям удается оспорить плату и как ее снизить в административном порядке можно прочесть по ссылке >>>

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2018 № 10АП-17356/2018 по делу № А41-43475/18  признан незаконным отказ администрации изменить вид разрешенного использования участка по причине нахождения его в краткосрочной аренде. Суд сослался на п. 1 ст. 39 Градостроительного кодекса РФ, в котором предусмотрено, что  лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования направляет заявление в комиссию и сделал вывод, что  любое юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования, имеет право обратиться с соответствующим заявлением, и в данном случае срок на который заключен договор аренды, в случае нахождения земельного участке в аренде у заявителя, не имеет правового значения. 

Как оспорить проект планировки территории читайте здесь >>>

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 25.05.2017 № Ф05-5378/2017 по делу № А41-44703/16 был признан незаконным отказ в смене вида разрешенного использования земельного участка с «научно-исследовательских и проектно-конструкторских целей» на «деловое управление». Отказ был обоснован тем, что по факту на участке расположен шиномонтаж, и разрешение вопроса будет возможно после приведения существующего вида деятельности на земельном участке к виду разрешенного использования. Однако суды отметили, что ВРИ «для научно-исследовательских и проектно-конструкторских целей» в настоящее время не поименован в Правилах землепользования и застройки для зоны делового, общественного и коммерческого назначения. 

юрист по недвижимости

Запись опубликована 07.01.2021 в рубрике Наши материалы и опыт c метками

    Заказать звонок