Добросовестный приобретатель: 3 условия чтобы защититься
Добросовестный приобретатель это лицо, которое купило вещь не у собственника, но не должно возвратить такое имущество собственнику при наличии определенных условий: (1) имущество приобретено возмездно (2) приобретатель не знал, что продавец не имел права отчуждать имущество (3) имущество не было утеряно собственником (законным владельцем) или похищено у него (ст. 302 ГК РФ).
Речь идет именно об истребовании собственником, так как имеются ввиду ситуации, при которых собственник ничего не получил за это имущество и, следовательно, ничего не может вернуть.
Содержание
Добросовестный приобретатель по недействительной сделке
21 апреля 2003 года Конституционный суд РФ своим постановлением № 6 подтвердил невозможность изъятия вещи у добросовестного приобретателя путем оспаривания сделки. Постановлением от 22 июня 2017 г. № 16-П Конституционный суд РФ подтвердил свою позицию.
Защита прав собственника, не являющегося стороной по сделке, возможна лишь путём истребования имущества по ст. 302 ГК РФ, то есть через преодоление условий защиты добросовестного приобретателя.
Закон позволяет истребовать имущество у добросовестного приобретателя если оно приобретено безвозмездно, или выбыло имущества помимо воли владельца, или приобретатель сам недобросовестен.
Сама по себе недействительность сделки приобретения по требованию собственника не влечет за собой возврата добросовестному приобретателю уплаченного за имущество.
Как мы поможем признать право на недвижимость по приобретательной давности читайте здесь >>>
Компенсация добросовестному приобретателю
Граждане — добросовестные приобретатели, кто не знал что покупает не у собственника и от которых было истребовано это жилое помещение имеют право на выплату однократной единовременной компенсации за счет государства.
Компенсацию добросовестный приобретатель может получить только через суд.
Добросовестный приобретатель сначала должен попытаться взыскать убытки с лица, продавшего ему имущество. Если добросовестный приобретатель не сможет получить по указанному решению в течение шести месяцев убытки полностью, то можно подать иск к Российской Федерации о выплате данной компенсации.
Максимальная сумма компенсации не предусмотрена, однако закреплены критерии ее определения. Компенсируется реальный ущерб, то есть сколько добросовестный приобретатель заплатил за имущество. Как альтернативу в законе предусмотрели возможность требовать компенсацию в размере кадастровой стоимости квартиры на дату вступления в силу судебного акта об изъятии. Если какие-то убытки были возмещены, то компенсация выплачивается только в оставшейся части (ст. 68.1 ФЗ № 218-ФЗ). Предположу, что кадастровая стоимость тоже будет уменьшена судом на сумму фактически выплаченных убытков.
То, что компенсация не является полной объяснил Конституционный суд РФ в Постановлении от 04 июня 2015 г. N 13-П, указав, что государство в случае выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение выступает не как сторона в отношениях юридической ответственности, не как причинитель вреда (что требовало бы полного возмещения причиненного вреда) и не как должник по деликтному обязательству, а как публичная власть, организующая систему компенсации за счет казны. Речь идет лишь о дополнительной гарантии; о каком-либо возмещении убытков со стороны государства за виновное поведение речь не идет.
Часто ответчик, Министерство РФ, ссылаются, что в решение об изъятии не было установлено, что добросовестный приобретатель признан таковым. Действительно, низкое качестве судебных решений и желание отдельных судей «защитить бюджет», приводит к тому, что судьи часто не указывают в решениях статус «добросовестный приобретатель». Однако в делах о компенсациях такую уловку уже не удается допустить, и судьи обходят этот довод тем, что добросовестность предполагается и не требуется установлением судом по изъятию.
Если добросовестный приобретатель утратил жилье по ошибке регистратора Росреестром, то убытки взыскиваются в другом порядке (ст. 66 ФЗ № 218-ФЗ).
Убытки, причиненные внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации (ст. 8.1. ФЗ № 218-ФЗ).
Признание добросовестным приобретателем
Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него (ст. 8.1. ФЗ № 218-ФЗ).
Не забываем про сроки. Истребовать имущество у добросовестного приобретателя можно только в течение 3 лет с момента как собственник обнаружит пропажу . При это важно, что вещь не просто выбыла из владения, а обнаружилась в чужом владении. То есть срок на обращение в суд рассчитывается с момента когда собственник обнаружил свое имущество в чужом владении.
Защита права законного владельца возможна только, если известен нарушитель — потенциальный ответчик в суде. При этом если владелец спорного имущества сменится, исковая давность по иску об истребовании не начинается течь заново.
Есть случаи, когда суды вменяют приобретателю необычность поведения, которое лишает его добросовестности. Такое правило предусмотрено, например п. 9 Информационного письма Президиума ВАС от 13 ноября 2008 № 126.
Достаточно распространен в судебной практике подход, что добросовестный приобретатель должен предпринять дополнительные меры по проверке сделки, если имели место необычные обстоятельства. Такие как существенно заниженная цена, недолгое владение имуществом, а также отсрочка оплаты без залога.
Если приобретатель при наличии таких условий не предпринял никаких разумных мер по выяснению обстоятельств отчуждения имущества, суд может не признать его добросовестным.
Иск добросовестного приобретателя
Иск о признании добросовестного приобретателя добросовестным прямо не предусмотрен на практике. На практике такие иски встречаются в основном в отношении автомобилей, если они куплены, но право на авто не зарегистрировано.
Цель иска добросовестного приобретателя в делах по недвижимости может быть в том, чтобы акцентировать внимание судов на оценке признаков добросовестности и не позволить в иске об истребовании замолчать факт добросовестности приобретателя.
Как с нашей помощью признать право на самовольную постройку читайте здесь >>>
Добросовестный приобретатель практика
Добросовестный приобретатель, во всяком случае должен предпринять следующие действия по защите своих интересов:
(1) запросить оригиналы всех документов на имущество и документов о полномочиях продавца;
(2)провести осмотр приобретаемого имущества;
(3) запросить расходные документы по содержанию имущества (от чьего имени оплачивается содержание);
(4) запросить полные выписки из ЕГРН;
(5) по возможности убедиться, что нет судебных разбирательств насчет предмета сделки;
(6) проверить предыдущих владельцев имущества на предмет их банкротства;
(7) изучить срок владения имуществом предыдущими владельцами;
(8) провести оценку стоимости имущества и купить его без существенных отклонений от рыночной цены;
(9) официально провести полную оплату имущества без существенных отсрочек.
