Москва,
5-й Донской проезд, 21 Б, стр.10, оф.701
+7 960 372 50 10
Москва
Ульяновск
Саратов
Главная> Наши материалы и опыт> Реестровая ошибка: 7 правил как исправить.

Реестровая ошибка: 7 правил как исправить.

Реестровая  ошибка это расхождение между забором (фактическими границами) земельного участка и его координатами по документам.

Ранее реестровая ошибка называлась кадастровой. По-моему мнению, можно было и не менять. Реестровая ошибка может привести к тому, что ваш забор или даже дом могут потребовать снести, так как по закону они на соседнем участке. Решается проблема при согласии соседей с помощью кадастрового инженера. Если договориться не получается, то надо идти к нам, судебным юристам. 

Юридически значимым обстоятельством в судебном деле является выявление точной смежной границы земельных участков сторон на местности и соответствие указанных сведений координатам характерных точек и линейных размеров земельного участка, содержащихся в ЕГРН.

Реестровая  ошибка
Реестровая ошибка

Реестровая  ошибка: исправляются координаты границ по фактическому местоположению забора.

Определением Московского областного суда от 06.05.2019 исправлена ошибка в пересечении фактических границ одного земельного участка с кадастровыми границами другого. Экспертиза показала, что координаты в кадастре не соответствуют ситуации на местности. Такая ситуация возникла при разделе некогда единого земельного участка на два. Суд удовлетворил исправил реестровую (кадастровую) ошибку, изменив координаты на предложенные экспертом.

Как купить домовладение в коттеджном поселке без вопросов по плате за содержание общего имущества >>> 

Решением Химкинского г/с (Московская область) от 15.07.2020 исправлена реестровая (кадастровая) ошибка, в ЕГРН внесены новые поворотные точки земельного участка. Собственник здания на находящемся в аренде земельном участке при проведении работ по уточнению границ земельного участка, обнаружил, что здание пересекает кадастровую границу соседнего земельного участка. Ошибка возникла в связи с тем, что при формировании земельного участка кадастровым инженером не были учтены координаты здания. 

У нас было много судебных дел по исправлению реестровой  ошибки и всегда нам удавалось исправить координаты. За проигрышные дела мы просто не беремся. 

юрист по недвижимости

Реестровая ошибка: при исправлении допустимо незначительное изменение площади земельного участка.

 

Определением Московского областного суда  от 10.04.2019 разрешено дело, в котором собственник земельного участка в СНТ обратился в суд и просил установить границы земельного участка по фактической площади, которые больше площади участка на кадастре. Суд иск удовлетворил так как увеличение фактической площади земельного участка соответствует максимальной погрешности изменения площади при исправлении реестровой ошибки (5% разницы площадей). 

Уточненная площадь земельного участка истца не  должна превышать установленные в соответствии с земельным законодательством минимальный и максимальный размеры земельного участка с учетом установленной погрешности для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования.

Как регулировать отступы от границ участков и между домами >>>

По-моему опыту, площадь по документам часто не совпадает с фактической. Исторически способы измерения при выдаче документов были не точны. И то, что эта ситуация осложняется кадастровой (реестровой) ошибкой, по моему мнению не должно ущемлять права землевладельца.

Реестровая ошибка: если ответчик не виноват, то судебные расходы распределяются между сторонами. 

Определением Московского областного суда от 01.04.2019 установлено, что причинами реестровой (кадастровой) ошибки являются допущенные кадастровыми инженерами ошибки при определении координат участков. Поэтому суд отметил, что судебные расходы должны нести все стороны по делу, а не только ответчик, хоть иск и был удовлетворен. 

Как провести собрание в СНТ >>>

Реестровая ошибка: если границы определены без собственника межевание аннулируется. 

Решение Химкинского г/с (Московская область) от 16.02.2018. Земельный участок был поставлен на кадастровый учет с координатами границ без ведома его собственника. Межевание земельного участка он не заказывал. На кадастровый учет участок, каким-то образом, смог поставить сосед. При этом, практически вся часть жилого дома, попала на земельный участок соседа. 

ПОДБОРКИ:  Апартаменты в Москве: купить и не проиграть суд. 

Суд признал результаты такого межевания недействительными и установил координаты в соответствии с судебной экспертизой. 

При этом есть позиция, выраженная в Письме Минэкономразвития от 02.05.2017 года № 14-05616-ГЕ/17 исключение координат границ земельных участков, при постановке на кадастровый учет, которых были допущены реестровые ошибки, не допускается.

Реестровая ошибка: судебная экспертиза не всегда обязательна 

Суды так много уже рассмотрели дел по реестровой ошибке, что перестали перекладывать всю ответственность на экспертов и стали решать дела на основе других доказательств. 

Например, кадастровым инженером могут быть представлены в дело межевые дела с уточненными координатами границ земельных участков принадлежащих сторонам по настоящему делу. 

Допускаю спор об утверждении уточненных границ, на основе соглашения о перераспределении границ, которое не удалось согласовать в досудебном порядке. 

Реестровая ошибка и приобретальная давность

Приобретательная давность на недвижимое имущество это основание признания права на недвижимое имущество по этому основанию возможно, когда  гражданин или организация,  добросовестно, открыто и непрерывно владеют имуществом  как  собственным в течение пятнадцати лет. 

Больше на тему нашей практики по приобретательной давности здесь >>> 

Реестровая ошибка часто предполагает изменение местоположения границ земельного участка истца с увеличением площади. При значительном увеличении площади относительно указанной в документах истцы пробуют обосновать, что всегда владели землей «по забору».

Однако суды указывают, что  реестровая ошибка и приобретательная давность конфликтующие основания для иска.

Выход, по моему мнению, находится в том, чтобы небольшое увеличение площади обосновывать   через реестровую ошибку. А большую площадь «по забору» заявлять как самостоятельный участок отдельным требованием по приобретательной давности. Во всяком случае мы так и делаем.

Реестровая ошибка между разными участками

При перераспределении земельных участков в досудебном порядке есть условие, что каждый участок должен относиться к одной и той же категории земель и иметь одинаковый вид разрешенного использования. 

Решением АС Московской области от 19 января 2017 г. по делу № А41-63439/2016 было отказано в перераспределении земельных участков между собой с видами разрешенного использования «для личного подсобного хозяйства» и «для размещения объектов капитального строительства».

Решением Благовещенского городского суда Амурской области от 07.11.2017 по делу № 2а-9491/2017 суд сделал вывод, что установив, что один и тот же земельный участок относиться к различным видам категории земель, уполномоченный орган принимает решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков.

Однако при исправлении реестровой ошибки в координатах границ земельных участков не имеет значение категория земель и вид разрешенного  использования участков.

Например, в решением Солнечногорский городского суда (Московская область) от 20.10.2020 по делу № 2-4222/2020 была исправлена реестровая ошибка в границах земельных участков, один из которых отнесен к категории земель “земли населенных пунктов”, вид разрешенного использования “для индивидуального жилищного строительства”, а другой — к категории земель “земли сельскохозяйственного назначения”, вид разрешенного использования “для садоводства”.

А решением Сергиево-Посадский городского суда(Московская область) от 07.07.2020 по делу № 2-2959/2020 была исправлена реестровая ошибка между земельными участками с видами разрешенного использования “для размещения и эксплуатации объектов автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства” и “для индивидуального жилищного строительства”.

юрист по недвижимости

Запись опубликована 03.12.2020 в рубрике Наши материалы и опыт c метками

    Заказать звонок