Москва,
5-й Донской проезд, 21 Б, стр.10, оф.701
+7 960 372 50 10
Москва
Ульяновск
Саратов
Главная> Наши материалы и опыт> Признание права на самовольную постройку: 3 ключевых момента

Признание права на самовольную постройку: 3 ключевых момента

Признание права на самовольную постройку осуществляется судом через иск о  признании права собственности. До не давнего времени практиковалось, что признание права на самовольную постройку заявляется, только если нет разрешения на строительство. Но в последнее время возникла такая ситуация, что суды стали принимать решения о признании самовольными и сносе даже зарегистрированных объектов с имеющимися разрешениями на строительство. В таких случаях если не заявить признание права на самовольную постройку самостоятельным иском, может случиться конфликт решений. Вынесенное решение о сносе не позволит суд рассматривать признание права на самовольную постройку. 

Признание права на самовольную постройку
Признание права на самовольную постройку
Признание права на самовольную постройку: иск о признании права  собственности 
Признание права на самовольную постройку основывается на  ст. 222 ГК РФ
Самовольной постройкой  является здание (объект капитального строительства), если оно
(1) возведено на чужом участке
(2) или на своем участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта,
(3) либо возведено без получения на это необходимого разрешения
(4) либо с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 
Таким образом, любое из этих нарушений делает постройку самовольной. 

Требование, вытекающее из разрешенного использования земельного участка, получения соответствующих согласований, разрешений  или градостроительных и строительных норм и правил должно быть  установлено на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являться действующим на дату выявления самовольной постройки.

Как мы поможем изменить вид разрешенного использования и зачем читайте здесь >>>

 

Интересна оговорка, что объект не является самовольной постройкой, если его собственник  не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. Данная норма пока не получила отражение  в делах сносе самовольных построек, но ее употребление в законе не впервые. Долгое время «не знал и не мог знать» применяется к добросовестным приобретателям, которые признавались добросовестными если полагались на сведения ЕГРН, которые оказались не верными.

Таким образом, в делах о самовольных постройках эта норма тоже могла бы применяться я таком же виде. Например, можно ли считать самовольной постройкой постройку, если ее собственник зарегистрировал ее в ЕГРН без разрешения на строительство? Должен ли такой владелец самостоятельно определять, что Росреестр ошибся? 

Иск о признании права на самовольную постройку это и способ введения объекта недвижимости в оборот (только после регистрации можно продавать, сдавать в аренду, эксплуатировать) и способ защиты от сноса самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Часто  иск о признании права на самовольную постройку заявляют как встречный иск при наличии поданного иска о сносе.

В пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П разъяснено, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Последствием такого правонарушения является снос самовольной постройки.

юрист по недвижимости

Признание права на самовольную постройку как встречный иск 

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 22 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

Некапитальный характер спорного имущества является условием, исключающим возможность обращения с требованием о сносе самовольной постройки применительно к положениям ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума ВАС РФ от 24 января 2012 года № 12576/11).
Возможность применения норм о пропуске срока исковой давности к правоотношениям, регулируемым ст. 222 ГК РФ, не исключена, но ограничена одним из условий: исковая давность не применяется в случае предъявления требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 22 Постановления № 10/22), и исковая давность также не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком (пункты 6 и 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки. То есть суд о сносе не всегда заканчивается полной ликвидацией объекта. Судебной практике, например, известны случаи, когда построенный многоквартирный дом в ходе судебного спора перестраивался собственником как индивидуальный и сохранялся судом в таком виде. 

ПОДБОРКИ:  Оспаривание кадастровой стоимости: всего 2 способа

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом в собственности которого находится земельный участок, если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Как правило, это определяется судебной-строительной экспертизой. Но бывает, что спор в том, что сособственник постройки возражал против ее реконструкцию.

Как не платить за смену ВРИ узнайте здесь >>>

 

С индивидуальными домами практика это возражение обходит, а вот с многоквартирными, наоборот, достаточно радикальная. Мы в своих делах доказываем, что не всегда реконструкция многоквартирного дома требует  100% согласия. 

Интересно, по мнению судьи Верховного суда РФ Поповой Г.Г. наличие решения суда об отмене разрешения на строительство (реконструкцию) и сносе самовольной постройки исключает возможности последующего признания права на самовольную постройку. Таким образом, иск о признании права желательно подавать как встречный или самостоятельный, до вынесения решения о признания незаконным строительства. Даже если признаков самовольности постройки еще нет. 

 

юрист по недвижимости

Признание права на самовольную постройку или приведение в соответствие?

Сохранение самовольной постройки иногда достигается в суде о ее сносе и без встречного иска. Определением СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23 октября 2018 г. N 49-КГ18-45 рассмотрено дело, в котором сосед сносил баню соседа из-за нарушений отступов от границ. Верховный суд высказался против сноса, указав, что снос самовольной постройки  является крайней мерой (больше для случаев захвата чужой земли), а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению. Суды должны, по возможности, определять каким иным способом, отличным от сноса строения, возможно восстановление нарушенного права истца. Например, в таких делах всегда может обязать владельца сделать дополнительные противопожарные мероприятия или отвод осадков с крыши.  

Запись опубликована 06.11.2020 в рубрике Наши материалы и опыт c метками

    Заказать звонок