Москва,
5-й Донской проезд, 21 Б, стр.10, оф.701
+7 960 372 50 10
Москва
Ульяновск
Саратов
Главная> Наши материалы и опыт> Признание права на самовольную постройку: 3 ключевых момента

Признание права на самовольную постройку: 3 ключевых момента

Признание права на самовольную постройку осуществляется судом через иск о признании права собственности. 

Признание права на самовольную постройку это и способ введения объекта недвижимости в оборот (только после регистрации можно продавать, сдавать в аренду, эксплуатировать) и способ защиты от сноса самовольной постройки. 

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

До не давнего времени практиковалось, что признание права на самовольную постройку заявляется, только если нет разрешения на строительство.

Но в последнее время суды стали признавать самовольными и сносить даже зарегистрированные объекты с имеющимися разрешениями на строительство. В таких случаях, важно заявить признание права на самовольную постройку самостоятельным иском до вынесения решения о сносе. Вынесенное решение о сносе не позволит суд рассматривать признание права на самовольную постройку. 

Признание права на самовольную постройку
Признание права на самовольную постройку

Признание права на самовольную постройку 

Самовольной постройкой  является здание (объект капитального строительства), если оно  (1) возведено на чужом участке; (2) или на своем участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта; (3) либо возведено без получения на это необходимого разрешения; (4) либо с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, любое из этих нарушений делает постройку самовольной.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки.

Требование, вытекающее из разрешенного использования земельного участка, получения соответствующих согласований, разрешений  или градостроительных и строительных норм и правил должно быть  установлено на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являться действующим на дату выявления самовольной постройки.

Признание права на самовольную постройку осуществляется судом за лицом в собственности которого находится земельный участок, если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Как правило, это определяется судебно-строительной экспертизой.

Интересна оговорка, что объект не является самовольной постройкой, если его собственник  не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. Данная норма пока не получила отражение  в делах сносе самовольных построек, но ее употребление в законе не впервые. Долгое время «не знал и не мог знать» применяется к добросовестным приобретателям, которые признавались добросовестными если полагались на сведения ЕГРН, которые оказались не верными.

Таким образом, в делах о самовольных постройках эта норма тоже могла бы применяться я таком же виде. Например, можно ли считать самовольной постройкой постройку, если ее собственник зарегистрировал ее в ЕГРН без разрешения на строительство? Должен ли такой владелец самостоятельно определять, что Росреестр ошибся? Может ли быть признан добросовестным покупатель такой недвжимости?          

Как не платить за смену ВРИ узнайте здесь >>>

 

юрист по недвижимости

Признание права на самовольную постройку как встречный или самостоятельный иск 

Интересно, по мнению судьи Верховного суда РФ Поповой Г.Г., что наличие решения суда об отмене разрешения на строительство (реконструкцию) и сносе самовольной постройки исключает возможности последующего признания права на самовольную постройку. Таким образом, иск о признании права желательно подавать как встречный или самостоятельный, до вынесения решения о признания незаконным строительства. Даже если признаков самовольности постройки еще нет.

Право на самовольную постройку (право собственности) может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий: (1)  если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; (2) если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;  (3) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

ПОДБОРКИ:  Мораторий на банкротство 2020 г.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить
основанием для отказа в иске о признании права собственности на
самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить,
предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие
меры к еѐ легализации, в частности к получению разрешения на
строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также
правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения
или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Возможность применения норм о пропуске срока исковой давности к правоотношениям, регулируемым ст. 222 ГК РФ, не исключена, но ограничена одним из условий: исковая давность не применяется в случае предъявления требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 22 Постановления № 10/22), и исковая давность также не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком (пункты 6 и 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами.

Признание права на самовольную постройку или приведение в соответствие?

Сохранение самовольной постройки иногда достигается в суде о ее сносе и без встречного иска. Определением СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23 октября 2018 г. N 49-КГ18-45 рассмотрено дело, в котором сосед сносил баню соседа из-за нарушений отступов от границ. Верховный суд высказался против сноса, указав, что снос самовольной постройки  является крайней мерой (больше для случаев захвата чужой земли), а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению. Суды должны, по возможности, определять каким иным способом, отличным от сноса строения, возможно восстановление нарушенного права истца. Например, в таких делах всегда может обязать владельца сделать дополнительные противопожарные мероприятия или отвод осадков с крыши.  

Законом возможность сноса самовольной постройки связывается не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на еѐ строительство, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду еѐ 
несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Признание права на самовольную постройку через приобретательную давность 

03.08.2021 Определением экономической коллегии Верховного суда РФ было рассмотрено дело о признании в порядке приобретательной давности права на самовольную постройку. 

Верховный суд указал, что «в соответствии с Обзором от 19.03.2014 приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.

При этом в отношении законно предоставленного для строительства участка в пункте 12 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, утвержденного Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143, указано, что право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, может быть приобретено в силу приобретательной давности лицом, добросовестно, открыто и непрерывно владеющим ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан». 

Как мы можем применить пробретательную давность в других случаях читайте здесь >>>

В данном случае, не было права на землю, но как указала экономическая коллегия и постройки были признаны самовольными ошибочно. 

Суд применил ст. 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года, которая  предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами.
Из применения этой нормы в судебной практике уже не в первый раз сделан вывод, что здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками. 

Признание право на самовольную постройку (многоквартирный дом)

Судебной практике, например, известны случаи, когда построенный многоквартирный дом в ходе судебного спора перестраивался собственником как индивидуальный и сохранялся судом в таком виде. 

Но бывает, что собственники многоквартирного дома возражают против его реконструкцию. 

С индивидуальными домами суды такие возражения обходят.

Мы в своих делах доказываем, что не всегда реконструкция многоквартирного дома требует  100% согласия.

Запись опубликована 06.11.2020 в рубрике Наши материалы и опыт c метками

    Заказать звонок