Москва,
5-й Донской проезд, 21 Б, стр.10
czvp@mail.ru
+7 960 372 50 10
Москва
Ульяновск
Саратов
Главная> Наши материалы и опыт> Юрист по строительным спорам из договора подряда в 2024 году

Юрист по строительным спорам из договора подряда в 2024 году

Юрист по строительным спорам из договора подряда нашего агентства  не только поможет  доказать наличие/отсутствие долга по договору строительного подряда,  но взыскать такой долг.

Любое строительство, кроме строительства своими силами, так или иначе, проходит через заключение договора строительного подряда. Такие договоры могут быть заключены как частными лицами, так и государственными органами, для чего используется механизм закупки.

Юрист по строительным спорам

Договор строительного подряда

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (пункт 1 статьи 740 ГК РФ).

Строительный подряд является особым видом подряда  и регулируется главой 37 части 2 ГК РФ, особенности строительного подряда установлены параграфом 3 данной главы.

Существенными условиями договора строительного подряда являются:

1. Условия, позволяющие определить конкретный вид работы (пункт 1 статьи 740 ГК РФ).

2. Условие о сроке выполнения работ (начальный и конечный) (пункт 1 статьи 740 ГК РФ, пункт 4 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51).

3. Условие о цене работы (пункт 1 статьи 740, пункт 1 статьи 746 ГК РФ).

Соответственно, если все существенные условия по договору согласованы, то в силу статьи 432 ГК РФ, он считается заключенным.

При этом как по заключенным договорам большой объем судебной практики,  так и по вопросам их заключения.

Так, например, отметим, что, несмотря на требование статьи 743 ГК РФ, отсутствие утвержденной технической документации не является безусловным основанием, чтобы  признать договор строительного подряда  незаключенным. Если заказчик ознакомлен с типовым проектом объекта, то можно считать, что предмет договора сторонами согласован (пункт 5 Обзора практики разрешения споров по договору строительного подряда (Приложение к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51).

Срок договора подряда

До принятия изменений в статью 314 ГК РФ, была масса споров по вопросу сроков начала работ. Так, например, до этих поправок (до 2015 года) условие о сроке, которое ставилось в зависимость от даты заключения договора («срок начала работ наступает по истечении 5 дней после заключения договора») признавалось несогласованным, а договор, как следствие, незаключенным.

После изменений ГК РФ и многочисленных судебных споров в данной части, после появления разъяснений ВАС РФ (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165), суды стали подходить более эластично рассматривать договор строительного подряда в части сроков, признавая главенство принципа сохранения экономического оборота.

Так, даже такие условия договора о сроках, которые ставили его течение в зависимость от действий иной стороны, толковались исходя из принципа сохранения договора и начало течения срока признавалось ближайшей фиксированной датой – датой заключения договора (в спорном договоре было условие, что начало работ происходит после того, как заказчик перечислит аванс).

Иные поправки в ГК РФ (статья 327.1) позволили фиксировать в договоре даже указанные выше условия, ставя сроки в зависимость от наступления обстоятельств. Однако, стоит отметить, что в таком случае срок все равно должен быть календарно определен. Например: «срок выполнения работ – 20 рабочих дней с даты поступления аванса».

Те же правила применяются и к промежуточным срокам. Важный принцип – срок должен быть согласован и понятен. Отличие срока от обстоятельств и играет ключевую роль при определении того заключен ли договор, или несет в себе риски признания его недействительным в случае возникновения спора.

Юрист по строительным спорам

Юрист по строительным спорам здесь решает задачу по оценке риска признания договора незаключенным ввиду отсутствия согласования существенных условий. В его работу в том числе входит анализ поступившего ему договора, либо его составление, внесение предложений по изменениям в целях снижения рисков, либо учет пожеланий своего клиента в форме, позволяющей соблюдать требования законодательства.

При заключении договора строительного подряда надлежит обращать внимание на следующее:

1. Был ли предоставлен полный комплект договорных документов для ознакомления?

2. Существуют ли какие-либо несоответствия или какие-либо потенциальные несоответствия (противоречия) между любым из договорных документов?

3. Все ли части (разделы) договора были проверены техническими специалистами?

4. Существует ли или существовала ли ранее какая-либо временная договоренность между заказчиком и подрядчиком, например, производство работ могло начаться в соответствии с письмом о намерениях (гарантийным письмом)? Если да, то какие последствия этого текущего и предыдущего соглашения?

5. Предусмотрены ли какие-либо отступления от положений ГК РФ, позволяющих расторгнуть договор в одностороннем порядке? Предусмотрены ли иные особенности приемки работ?

6. Для государственных контрактов – предусмотрено ли право (с отсылкой на закон) у подрядчика на односторонний отказ от договора?

7. Данный перечень является открытым и не гарантирует полного исключения или снижения рисков, в данном случае с каждым конкретным делом и договором разберется юрист по строительным спорам.

юрист по недвижимости

Дополнительные работы по договору подряда

Еще один пласт споров в строительном подряде – это споры в части взыскания с заказчика принятых им, но не согласованных заранее, дополнительных работ.

Так, например определением ВС РФ от 25.08.2021 № 305-ЭС21-15616 подрядчику было отказано во взыскании с заказчика стоимости несогласованных, но необходимых для реализации проекта работ. Отказ был основан на том, что цена по договору подряда была твердой, дополнительные работы не согласовывались заказчиком, а подрядчик мог защитить свои интересы путем отказа от исполнения договора в соответствии со статьей 451 ГК РФ ввиду невозможности исполнения своих обязательств из-за существенных изменений обстоятельств.

ПОДБОРКИ:  Градостроительная оценка и дью дилидженс. Как купить земельный участок под застройку в 2024 году

Определение ВС РФ от 20.10.2022 № 303-ЭС22-20257 подрядчику также было отказано во взыскании стоимости дополнительных работ, поскольку подрядчик выполнял работы без согласования на свой риск и не пользовался предоставленным ему пунктом 3 статьи 743 ГК РФ правом на приостановку работ с извещением заказчика о необходимости увеличения сметы.

В целом практика по взысканию стоимости дополнительных работ по договору строительного подряда на стороне заказчика, однако, грамотное сопровождение строительного подряда позволит исключить или снизить такого рода риски.

При этом по смыслу статьи 743 ГК РФ дополнительными являются работы, не учтенные в технической документации, необходимость проведения которых возникла в ходе строительства для получения запланированного результата. Такая позиция встречается и в судебной практике применительно к допработам по строительному подряду. Данная позиция была изложена в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 16.09.2021 по делу № Ф05-21555/2021.

Юрист по строительным спорам  в данном случае осуществит  грамотное сопровождение клиента не только на стадии заключения договора, но и на стадии его реализации. Верная модель поведения подрядчика позволит ему зафиксировать такого рода убытки и истребовать их от заказчика.

юрист по недвижимости

Юрист по строительным спорам. Расторжение договора подряда

Еще одной категорией споров по строительному подряду являются ситуации, когда такой договор необходимо расторгнуть.

По общему правилу (статьи 310, 450 ГК РФ) односторонний отказ от договора не допускается. Любые расторжения и изменения договора оформляются соглашением его сторон. Между тем, закон устанавливает ситуации, когда от договора строительного подряда может отказаться его участник.

Например, пункт 3 статьи 745 ГК РФ позволяет подрядчику в случае обнаружившейся невозможности использования предоставленных заказчиком материалов или оборудования без ухудшения качества выполняемых работ и отказа заказчика от их замены подрядчик вправе отказаться от договора строительного подряда и потребовать от заказчика уплаты цены договора пропорционально выполненной части работ.

В свою очередь пункт 6 статьи 753 ГК РФ позволяет заказчику отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.

Федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ предусмотрен реестр недобросовестных поставщиков, который может пополниться как заказчиком, так и подрядчиком, которые немотивированно отказались в одностороннем порядке от исполнения договора.

При этом хоть Федеральным законом от 05.04.2013 № 44-ФЗ (часть 9 статьи 95) и требуется включать условия о праве на одностороннее расторжение в контракт, даже если они предусмотрены законом, на практике возникают ситуации, когда от включения в реестр можно спастись (решение Кемеровского УФАС России от 18.08.2016 по делу № 569/З-2016, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2017 № 07АП-11471/2016 по делу № А02-648/2016). Однако, все же, стоит на стадии заключения договора указывать все обстоятельства во избежание споров, либо включать в текст договора открытый перечень (например: «а также в случаях, предусмотренных законом»).

Отметим, что одностороннее расторжение договора в данном случае возможно при соблюдении процедуры, порядок которой будет различаться в зависимости от того, какая закупка предшествовала заключению контракта.

Юрист по строительным спорам может проанализировать возможность одностороннего отказа от контракта исходя из обстоятельств сделки и процедуры ее заключения, оценить риски внесения в реестр недобросовестных поставщиков и снизить их, либо исключить, путем соблюдения процедуры.

досудебная претензия

Сдача работ по договору подряда

Завершающим этапом любых договорных отношений по строительному подряду является сдача и приемка работ.

Отметим, что в то время, как статья 720 ГК РФ устанавливает правила приемки работ заказчиком, статья 753 ГК РФ определяет порядок сдачи и приемки. В определенных случаях подрядчик может в одностороннем порядке передать результат работ заказчику (пункт 4 статьи 753 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 721 ГК РФ качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода.

Право на одностороннюю передачу у подрядчика возникают в силу обязательства заказчика по приемке работ. То есть, если заказчик отказывается или уклоняется от приемки готового к передаче объекта, подрядчик может снять с себя обязательство по передаче объекта составлением одностороннего акта, равно как и переложить на заказчика бремя его содержания и несения рисков его случайной гибели.

В свою очередь за заказчиком закреплено право на претензии по качеству передаваемого объекта.

Судебная практика исходит из того, что подрядчик как профессиональная организация обязан знать обязательные технические требования, предъявляемые законом к проводимым работам, и обеспечить их соблюдение (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 19.03.2018 по делу № Ф10-743/18).

Более того, если объект является неготовым, не отвечает требованиям к нему предъявляемым, заказчик вовсе вправе отказаться от приемки результатов работы, потребовать исправления недостатков и возмещения убытков, потребовать снижения цены договора (статьи 723 и 753 ГК РФ).

Тем самым, на стадии сдачи и приемки могут возникнуть ситуации, когда с одной стороны заказчик не желает принимать неготовый объект, а с другой стороны подрядчик, считая, что объект готов к передаче и выявленные недостатки не являются существенными, вправе в одностороннем порядке передать объект заказчику.

Юрист по строительным спорам в таком случае, выступая с той или иной стороны, должен оценить существенность недостатков, возможность односторонней передачи и оптимизировать пути защиты прав и законных интересов клиента (как на передачу вещи с одной стороны, так и на убытки, снижение цены договора и проч. с другой).

Как получить градостроительную оценка от наших юристов здесь >>>

Запись опубликована 10.12.2023 в рубрике Наши материалы и опыт c метками

    Заказать звонок