Отступы от границ участка. 5 моментов, которые нужно понимать. 

Отступы от границ участка и расстояние между домами часто становятся основаниями для судебных разбирательств о сносе соседской постройки. При этом даже в случае предоставления согласия соседа на возведение постройки вплотную к границам земельного участка, это не разрешит спор в суде.

Отступы от границ участка: градостроительные, противопожарные и др. 

Градостроительные отступы — это минимальные отступы от границ участка устанавливаются в градостроительном регламенте в каждой территориальной зоне  в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений (ст. 38 ГрК РФ).

Противопожарные отступы от границ — это противопожарные разрывы или проезды.  Противопожарный разрыв это нормированное расстояние между зданиями, строениями и (или) сооружениями, устанавливаемое для предотвращения распространения пожара.

Под проездом для пожарных автомобилей подразумевается участок территории или сооружения (моста, эстакады и др.), по которому возможно передвижение пожарных автомобилей с соблюдением нормативных требований по безопасности движения транспортных средств. Под подъездом для пожарных автомобилей подразумевается участок территории или сооружения, по которому возможно как указанное передвижение пожарных автомобилей, так и стоянка с возможностью приведения в рабочее состояние всех механизмов и выполнения действий по тушению пожара и проведению спасательных работ (см. п. 8.1 СП 4.13130.2013). 

Как не платить за смену ВРИ >>> 

Нарушение градостроительных отступов как несущественное нарушение 

Нарушение градостроительного регламента в части несоблюдения таких отступов влечет за собой риск признания здания самовольной постройкой. 

В Решении АС Тверской области от 24.08.2020 по делу № А66-20955/2018 суд указал, что нарушение в части несоблюдения отступа от красной линии является самостоятельным основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если нарушение неустранимо.

Особенно обращаем внимание, что в определении Владимирского областного суда от 22.03.2018, суд указал, что согласие соседа на то, что нарушаются отступы от границ участка, не освобождает от соблюдения требований, предъявляемых к возводимому строению градостроительным нормам и правилам, само нарушение которых создает угрозу жизни и здоровью. В данном деле суд посчитал угрозой здоровью истца и повреждения имущества падение на принадлежащий истцу земельный участок стоков с крыши, подтопление подвала дома истца.

В то же время практика по самовольным постройкам указывает на то, что суды часто признают такое нарушение как несоблюдение отступов от границ земельного участка незначительным:

Постановление Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 22.03.2023 № 88-1874/2023, постановление Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 21.11.2022 № 88-24232/2022, постановление Первого кассационного суда общей юрисдикции от 03.08.2022 № 88-20628/2022 и проч.

Также стоит учитывать, что превышение предельных параметров в части отступа от границ земельного участка может быть преодолено путем согласования превышения параметров градостроительного регламента в порядке, предусмотренном статьей 40 ГрК РФ при соблюдении процедуры, включающей проведение публичных слушаний или общественных обсуждений.

Отступы от границ участка: минимальные размеры

Подъезд пожарных автомобилей, с двух продольных сторон, должен быть обеспечен к многоквартирным жилым домам высотой 28 и более метров (10 и более этажей). Только с одной стороны подъезд пожарных автомобилей может быть обеспечен в случаях: если высота дома ниже, окна квартир смотрят на обе стороны дома, имеются  наружные открытые лестницы, связывающих лоджии и балконы смежных этажей между собой, или лестницы 3-го типа при коридорной планировке зданий. 

Ширина проездов для пожарной техники в зависимости от высоты должна составлять не менее: 1) 3,5 метров – при высоте зданий или сооружения до 13,0 метров включительно, 2)  4,2 метра – при высоте здания от 13,0 метров до 46,0 метров включительно, 3)  6,0 метров – при высоте здания более 46 метров. 

В общую ширину противопожарного проезда, допускается включать тротуар, примыкающий к проезду. Расстояние от внутреннего края проезда до стены здания или сооружения следует принимать для зданий высотой до 28 метров включительно: 5 – 8 метров, для зданий высотой более 28 метров: 8 – 10 метров.

Согласно судебной практике, целиком на земельном участке со стороны пожарного проезда должна быть расстояние от внутреннего края проезда до стены здания + ширина самого проезда. 

Как подавать уведомление о панируемом строительстве  >>>

Отступы от границ участка: согласия соседа мало

В Определении ВС от 17 февраля 2015 г. № 18-КГ14-200 Верховный Суд РФ  рассмотрел дело,  где смежные землепользователи дали нотариально удостоверенные согласия на строительство жилого дома без соблюдения минимальных отступов от границ участков.  Отменяя решения нижестоящих судов, указал, что надлежало провести экспертизу и исключить риск жизни и здоровью граждан. Таким образом,  нотариальное согласие собственников земельных участков не освобождает от соблюдения требований, предъявляемых к возводимому строению градостроительными нормами и правилами, нарушение которых создает угрозу жизни и здоровью неопределенного круга лиц. 

Как провести общее собрание СНТ  >>>  

В качестве эксперта Алмаз Кучембаев принял участие в подготовке полезной информации для читателей популярного портала по продаже недвижимости Domofond. Материал посвящен тому, какое расстояние должно быть от забора до дома соседей: «Забор надо ставить на границе участка. Расстояние от соседского дома тут не важно. А вот строить свой дом Вы должны, исходя из различных вариантов отступов. От соседского дома рассчитывается противопожарный отступ – это минимум 6 метров. От границы участка делается градостроительный отступ, как правило, 1 метр до хозяйственной постройки и 3 метра до индивидуального жилого дома. Расчет всех отступов со всех сторон Вашего участка определяет так называемое пятно застройки. Определить «пятно застройки» поможет градостроительный план участка, который Вы можете заказать в своем муниципалитете».

Отступы от границ участка: красную линию не обойти

В Решении АС Тверской области от 24.08.2020 по делу № А66-20955/2018 суд указал, что нарушение в части несоблюдения отступа от красной линии является самостоятельным основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если нарушение неустранимо.

Такую же позицию занимают и суды общей юрисдикции, в частности в Определении Владимирского областного суда от 22.03.2018, суд указал, что согласие соседа на то, что нарушаются отступы от границ участка, не освобождает от соблюдения требований, предъявляемых к возводимому строению градостроительным нормам и правилам, само нарушение которых создает угрозу жизни и здоровью. В данном деле суд посчитал угрозой здоровью истца и повреждения имущества падение на принадлежащий истцу земельный участок стоков с крыши, подтопление подвала дома истца.

Отступы от границ участка: противопожарный разрыв можно сократить

В апелляционном определении Ульяновского областного суда от 25 октября 2016 по делу № 33-5124/2016 наоборот, было отказано в признании самовольной постройкой и демонтаже здания построенного с нарушением отступа от границы земельного участка.  Эксперт в данном деле указал, что противопожарный разрыв не соблюден, но это возможно устранить путем возведения противопожарной стены.

В решении Первомайского районного суда города Омска по делу № 2-419/2017 также было отказано в сносе сооружения возле границы земельного участка.  Истец просил запретить соседу строительство деревянной постройки. Суд сослался на п. 4.11. СП 4.13130.2013, согласно которому  не все противопожарные расстояния между жилыми и общественными зданиями нормируются, а также отметил, что необходимо доказать угрозу жизни и здоровью истца.

Решением Бутурлинского районного суда (Нижегородская область) от 13 июня 2017 г. по делу № 2-2/2017 суд сохранил самовольную постройку и признал право собственности на самовольно возведенный дом.  В администрации отказались выдавать разрешение на строительства и ввод в эксплуатацию по причине фактического расстояния до границы соседнего участка менее нормативного —  3 метров. Суд пришел к выводу, что угроза пожара может быть устранена путем устройства противопожарной стены и устройства в возведенном ею доме системы автоматического пожаротушения.

Решением Советского районного суда г. Челябинска (Челябинская область) от 18 августа 2016 г. по делу № 2-2572/2016 суд отказал снести возведенную постройку в виде гаража, расположенную от жилого дома на расстоянии менее 1 метра. Суд указал, что формальное нарушение противопожарных норм (несоблюдение противопожарного разрыва – 96 см), является незначительным, в процессе эксплуатации и строения само по себе не может создать угрозу жизни и здоровья граждан, так как может быть устранено путем устройства несгораемых противопожарных преград, повышением огнестойкости спорного здания. 

Таким образом,  очевидно, что если ваш сосед нарушает отступы от границ участка это еще не значит, что его можно легко снести через суд. Нужно устанавливать реальную угрозу для вас. А значит обращаться к юристу до суда. С другой стороны, если расстояние до границ участка или до соседних построек нарушили вы,  то мало получить согласие от соседей. Необходимо провести обследование и сделать соглашение, в котором зафиксировать противопожарное состояние всех построек.  

Как оформлять жилье по дачной амнистии читайте здесь >>> 

Гостевая парковка во дворе многоквартирного дома. Санитарный разрыв от парковки

Гостевая парковка во дворе многоквартирного дома часто используется для того, чтобы обойти норматив необходимого количества парковочных мест при получении разрешения на строительство. Если норматив не соблюден даже выданное разрешение на строительство незаконно, а постройка самовольная.

Согласно СП 42.13330.2016. гостевая стоянка автомобилей — это открытая площадка, предназначенная для временного паркования легковых автомобилей посетителей жилых зон на незакрепленных за конкретными владельцами машино-местах (п. 3.7.).

Гостевые стоянки для посетителей жилой застройки рекомендуется предусматривать из расчета не менее 30 машино-мест на 1000 жителей. Постоянные места для хранения и паркования автомобилей должны быть предусмотрены в границах земельных участков жилых домов из расчета не менее 1,0 машино-места на одну квартиру (п. 11.33 СНиП 2.07.01-89*).

Таким образом, одно из основных различий это количество соответствующих парковочных мест. Важно понимать, что количество парковочных мест определяет и уровень комфорта проживания в нем, что влияет и на класс жилья.

Надо признать, что в местных Правилах землепользования и застройки норматив количества парковочных мест сильно занижен. И даже он не соблюдается. Дело в том, что для постоянных парковок должен быть соблюден санитарный разрыв от окон домов.

В соответствии с таблицей 7.1.1.с СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 разрыв от автостоянок и гаражей-стоянок до жилых домов составляет от 10 до 50 м , в зависимости от количества места на стоянке. Таким образом, места для хранения автомобилей (гараж-стоянка) должны размещаться на расстоянии минимум 10 м от фасадов жилых домов. А это в свою очередь означает, что площадь участка должна это позволять.

При этом парковки, нарушающие норму о санитарном разрыве, могут признаваться гостевыми, не идут в зачет требований к количеству постоянных парковочных мест.

Но если вы собственник квартиры в таком доме, то не как потребитель вы вправе требовать по своему выбору уменьшения цены, расторжения договора или устранения недостатков. В последнем случае застройщик будет обязан предоставить дому дополнительные парковочные места.

Проведем градостроительную оценку участка >>>