Москва,
5-й Донской проезд, 21 Б, стр.10, оф.701
+7 960 372 50 10
Москва
Ульяновск
Саратов
Главная> Наши материалы и опыт> Плата за изменение вида разрешенного использования земельного участка на территории Москвы и области. 

Плата за изменение вида разрешенного использования земельного участка на территории Москвы и области. 

Плата за изменение вида разрешенного использования земельного участка существует в только в Москве и области. Введено такое положение было в законе о присоединении Новой Москвы. С точки зрения федерального законодательства платеж этот спорный.  

Сейчас мы ведем несколько дел. Оспариваем плату за смену вида разрешенного использования. А также участвуем в деле об оспаривании соответствующего закона Московской области и отдельно Постановления Правительства Московской области, утвердившее расчет такой платы.

Кучембаев Алмаз

Далее вы прочтете: 

  1. Плата за изменение вида разрешенного использования: размеры 

 2. Плата за изменение вида разрешенного использования законна? 

3. Плата за изменение вида разрешенного: cудебная практика.

4. Плата за изменение вида разрешенного в 2021 году. 

5. Плата за изменение вида разрешенного: Конституционный суд допустил, но оговорился 

1. Плата за изменение вида разрешенного использования: размеры 

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне. Ознакомиться с ними можно в соответствующих Правилах землепользования и застройки населенного пункта. Также позволит сориентироваться Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, которому должны соответствовать Правила землепользования и застройки.

Размер платы за изменение вида разрешенного использования достаточно большой.

Согласно ст. 22 43-ФЗ плата определяется с учетом разницы между фактической кадастровой стоимостью земельного участка и кадастровой стоимостью земельного участка с измененным видом разрешенного использования

Как изменить вид разрешенного использования и не потерять на кадастровой стоимости плате за изменение читайте здесь >>>

Чтобы представлять размер платы давайте посмотрим средние значения кадастровой стоимости земельных участков на территории Москвы: 

Вид разрешенного использования Кадастровая стоимость за 1 кв.м. 
Объекты, предназначенные для размещения административных и офисных зданий43 247,78
Объекты, предназначенные для размещения гостиниц40191,49
Объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания38149,92
Объекты многоквартирной жилой застройки30575,72
Объекты индивидуальной жилой застройки2960,38

Очевидно, что плата за изменение вида разрешенного использования обременяет в первую очередь строительство многоквартирного жилья, офисных и  торговых зданий, гостиниц.  

Мы отдельно оспариваем и кадастровую стоимость земельных участков. Об этом здесь.

Согласно ПОСТАНОВЛЕНИЮ ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ от 10 сентября 2013 года N 593-ПП  размер платы за изменение вида разрешенного использования  рассчитывается по формуле:  С x (КС2-КС1), 

С — ставка для расчета платы за изменение вида разрешенного использования (утверждена в приложении к Порядку); КС1 — кадастровая стоимость земельного участка на дату обращения об изменении вида разрешенного использования земельного участка (руб.); КС2 — кадастровая стоимость земельного участка с измененным видом разрешенного использования.

Ставки для расчета платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка определяется исходя из показателя плотности застройки, указанного в градостроительном плане. Для многоквартирных домов  такой показатель, как правило 0,4. В таком случае ставка составит 80% от кадастровой стоимости. Следовательно в Москве при изменении вида разрешенного использования с индивидуального на многоквартирное жилье на участке в 10 соток размер примерной платы будет: 22 млн рублей (80% *(30575720- 2960380)). 

В Московской области, ПОСТАНОВЛЕНИЕМ ПРАВИТЕЛЬСТВА  МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ от 31 декабря 2013 года N 1190/57 утверждена еще более «прогрессивная»  формула расчета размеры платы за изменение вида разрешенного использования:  С х ((КС2 — КС1) + У),

где С — ставка для расчета платы; У — разница между кадастровыми стоимостями земельного участка, КС1 — кадастровая стоимость земельного участка на дату обращения об изменении; КС2 — новая кадастровая стоимость.

С 1 января 2014 года Московская область требует плату за изменение ВРИ по каждому случаю изменения ВРИ.  

Также в Порядке расчета платы Московской области есть норма, что плата начисляется в размере 10 % от новой (старой) кадастровой стоимости даже если она не меняются. И более, даже если кадастровая стоимость становится меньше! То есть, в Московской области правительство хочет получать плату за изменение ВРИ даже если ничего не было построено и если не было изменения размера кадастровой стоимости (участок землевладельца не подорожал после смены ВРИ). Что по-моему, мнению прямо противоречит ст. 22 43-ФЗ , согласно которой плата определяется с учетом разницы между фактической и планируемой кадастровой стоимостью. По этому основанию мы и оспариваем это постановление.

Предварительный расчет платы и консультацию о том, как ее снизить вы всегда можете получить у нас.

Есть случаи, когда плата за изменение вида разрешенного использования не взимается. 

Например, послабление в Москве за пределами внешних границ Третьего транспортного кольца для офисных и торговых зданий, для которых  применяется ставка 0,01% от кадастровой стоимости земельного участка.

Другое основание это случаи, когда новый вид разрешенного использования предусмотрен градостроительными планом земельного участка, утвержденном до дня вступления 43-ФЗ. О том, как это суды используют в пользу бизнеса, читайте далее. 

2. Плата за изменение вида разрешенного использования законна

Очень важно понимать, что плата за изменение вида разрешенного использования вменяется собственнику земельного участка. Положения о платности изменения вида разрешенного использования в Москве и области противоречит как минимум 4 федеральным кодексам Российской Федерации.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; владение, пользование и распоряжение землей, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.  При этом  в любом случае вид возможного разрешенного использования выбирается из тех, что разрешены Правилами землепользования и застройки. Таким образом,  цель “ создание условий для устойчивого развития территории города” уже достигнута зонированием территории и ограничением возможных видов разрешенного использования градостроительным регламентом участка. 

Согласно ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. Установленная плата, совершенно очевидно,  требуют дополнительного согласования. Это, например, прямо предусмотрено  ч. 4 ст. 5.1 закона от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», согласно которому в случае неоплаты  вид разрешенного использования земельного участка подлежит возврату.  

Согласно п. 2 ст.  7 Земельного кодекса РФ также любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Важно понимать, что  фактическое использования земельного участка определяется фактическим использованием объекта недвижимости на таком участке. Поэтому вид разрешенного использования земельного участка до окончания строительства на нем недвижимости достаточно большая условность. 

При этом такой налог (сбор) не установлен в качестве регионального в налоговом кодексе.  Согласно п. 6 ст. 12 Налогового кодекса не предусмотренные в кодексе региональные налоги или сборы не могут быть установлены. Кроме того, согласно пункту 3 статьи 3 НК РФ налоги и сборы должны иметь экономическое основание. Чтобы удержать налог предполагается, что налогоплательщик получил какой -то доход, приобрел имущество, воспользовался каким-то благом.  Таким образом, сразу отметаются все случаи приведения вида разрешенного в соответствие и случаи, когда увеличения кадастровой стоимость не произошло. Сюда же я бы отнес случаи преобразования  участка. Например, выдел из участка под торговым центром, участка под парковку.   Однако и само по себе увеличение кадастровой стоимости участка нельзя отнести к доходу налогоплательщика.

И, наконец, такая плата не может быть оплатой государственных услуг, так как услуга сводится к тому чтобы изменить вид разрешенного использования в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляется федеральными чиновниками и по всей стране бесплатно. Согласно п.п. 1.,2 ст. 8 Федерального закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» предоставляются заявителям на бесплатной основе, за исключением случаев прямо предусмотренных законом.

Несправедливость платы видно в случаях, когда проектом планировки территории изменяются и изымаются участки для нужд муниципалитета или региона. На каких основаниях мы оспариваем проекты планировки территории написано здесь.

3. Плата за изменение вида разрешенного использования: cудебная практика

Несмотря на то, что противоречие в законодательстве  было с самого начала, тренд на защиту землевладельцев наметился совсем недавно. 

12.11.2018 Московский областной суд в случае смены вида разрешенного использования с «дачного строительства» на «индивидуальные жилые дома для сезонного проживания», при смене категории с «земли сельскохозяйственного назначения» на «земли населенных пунктов» отказал во взыскании платы за изменение вида разрешенного использования. Суд указал, что при наличии такого вида  в Правилах землепользования и застройки взимание какой-либо дополнительной платы и выдача каких-либо дополнительных разрешений со стороны властей собственнику земельного участка будут противоречить ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ.

В случае со сменой вида разрешенного использования земельного участка с «для садоводства» на «ведение садоводства» АСГМ в феврале 2020 г отказался взыскивать плату. Аргумент в пользу землевладельца оказался следующим — в соответствии с ч. 7 ст. 54 Федерального Закона РФ от 29.07.2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений…» такие виды разрешенного использования земельных участков, как «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства» считаются равнозначными и их смена не требует дополнительного разрешения.

27.02.2020 г. АС МО отказался взыскивать плату за изменение ВРИ в размере 3 млн рублей за изменение с «под муниципальным жилым домом» на «многоэтажная жилая застройка», применив норму о том,  что  плата не взимается если вид разрешенного использования был указан в градостроительном плане земельного участка, утвержденном до дня вступления в силу 43-ФЗ. 

При этом суд указал, что дело даже не в градостроительном плане, так как он по существу представляет собой выписку из правил землепользования и застройки. Кроме того, по мнению суда, если изменение вида разрешенного использования земельного участка производится  в порядке приведения в соответствие с классификатором, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 плата также не взыскивается.

27.03.20 АС Московской области отказал в иске к жилищно-строительному кооперативу о взыскании платы за изменение ВРИ, так как изменение состоялось в результате исполнения судебного акта.

В июне 2020 Кунцевский районный суд г. Москвы отказался взыскивать плату за изменение вида разрешенного использования земельного участка, так как орган местного самоуправления муниципального образования не принимал решения об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка.

28.08.2020 Московский городской суд, как апелляционная инстанция, оставил в силе решение, в котором Солцевский районный суд отказался взыскать плату за смену вида разрешенного использования, так как смена произошла по решению суда. Буквально,  заявитель через суд добился смены ВРИ, из-за отказа администрации.

28 июля 2020 года АС Московской области отказал во взыскании платы, указав, что после внесения изменений в Правила землепользования землевладелец вынужден был уточнить вид разрешенного использования, так как его вид не был предусмотрен новым градостроительным регламентом.

Конечно есть и негативная практика, многое зависит от обстоятельств и подготовки по делу.

4. Плата за изменение вида разрешенного использования: как изменится в 2021 году?

Согласно Постановлению Правительства МОСКВЫ от 19 ноября 2020 года N 2019-ПП в  формулу расчета плата вводится дополнительный показатель — коэффициент  местоположения, равный:

2,0 — для земельных участков, расположенных в границах территории города Москвы, за исключением территории Троицкого и Новомосковского административных округов города Москвы;

8,0 — для земельных участков, расположенных в границах территории Троицкого и Новомосковского административных округов города Москвы.».

При этом введено правило  освобождения (вплоть до полного освобождения) от платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка в случае присвоения проекту собственника земельного участка статуса инвестиционного проекта по созданию мест приложения труда на территории города Москвы.

Таким образом, для тех, кто в индивидуальном порядке не получит льготу, плата резко возрастет. И к этому никаких других причин, кроме экономического кризиса и желания пополнить бюджет для увеличения платы. 

Это как если бы так называемый “платон” за пользование дорогами вдруг взяли и подняли в 10 раз при проезде через Москву. Очевидно, что такое поведение не имело бы никакого отношения к тому, что бизнес грузоперевозок вдруг стал больше зарабатывать. Но точно будет означать, что в конечном счете пополнение бюджета произойдет за счет граждан — потребителей. 

Налоги устанавливаются законодателем в соответствии с сущностью каждого из них и как элементы единой налоговой системы, параметры и условия функционирования которой применительно к каждому налогоплательщику определяются объективными закономерностями и требованиями, включая экономическую обоснованность и недопустимость произвольного установления налога (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 1 октября 2009 года N 1268-О-О и N 1269-О-О, от 1 декабря 2009 года N 1484-О-О, от 6 июля 2010 года N 1084-О-О и от 7 декабря 2010 года N 1718-О-О).

Плата за изменение вида разрешенного использования это так называемый парафискалитет. Основной его признак — индивидуальная возмездность платежа. И если и раньше было понятно, что нет никакого блага менять вида разрешенного использования внутри итак ограниченного утвержденного в особом порядке регламента. То тем более сейчас ясно, что никак это благо не могло резко возрасти, причем  с такой существенной разницей между Москвой и Новой Москвой. 

При этом для застройщиков жилья, заключивших соглашение о реализации инвестиционного проекта по созданию мест приложения труда предусматриваются льготы. Под местами приложения труда, очевидно, подразумеваются рабочие места и, следовательно, строительство нежилых зданий (встроенных помещений). Однако размер льготы оставляет желать лучшего и условия ее предоставления кажутся дискриминационным. Что если места приложения труда создаются без возведения жилых домов?

Формула льготы: 1000 руб./кв. м x S мпт x K затр x K мест. Где Sмпт  — общая площадь планируемого места приложения труда. Kзатр – коэффициент затрат по созданию мест приложения труда. Кмест  — коэффициент расположения МПТ.

По формуле вообще не имеет значение сопутствующее строительство жилья.

5. Плата за изменение вида разрешенного использования: Конституционный суд допустил, но оговорился

Определением от 26.03.2020 N 574-О Конституционный Суд РФ отказался рассматривать жалобу на неконституционность ст. 22 Федерального закона 43-ФЗ ( тот самый о введении платы и присоединении Новой Москвы) и ст. 51 Закона Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области» (в части введения платы за смену ВРИ).

Заявитель по жалобе ранее безуспешно оспаривал в Арбитражном суде Московской области требование о выплате платы. Основание жалобы в Конституционный суд — несоответствие вышеуказанных законов ст. 57 Конституции РФ (про обязанность платить только законно установленные законы).

Конституционный суд в своем отказном определении упомянул, что нужно учитывать “имущественную способность плательщиков к уплате налогов”. Указал, что в законе Московской области повторяется положение федерального закона, что плата устанавливается на основе разнице кадастровой стоимости двух ВРИ (вспомним тут, что в Постановлении Правительства Мособласти, размер платы определяется даже при нулевой разнице. поэтому мы его и обжалуем. а также и закон).

В определении суд повторил, что существенные элементы фискального платежа неналогового характера, по общему правилу, закреплены непосредственно в законе, однако при этом законодатель не лишен возможности передать на подзаконный уровень определение отдельных элементов такого платежного обязательства. Тем самым судьи указали, что плата за смену ВРИ это парафискалитет.

Но главное, что в своем Определении Конституционный суд, описывая законность установления платы задал ее критерии:

1. В целях компенсации затрат органов публичной власти, сопряженных с регулированием земельных отношений.

2. И на основе изменений в кадастровой стоимости в результате изменения вида разрешенного использования такого земельного участка.

То есть, именно таким критериям должна отвечать, плата чтобы ее взыскивать по вышеуказанным законам. 

Таким образом, отметаются случаи когда кадастровая стоимость не меняется. И очень бы хотелось (но почему-то плохо верится) случаи, когда затраты органов публичной власти отсутствуют (а это почти всегда, за исключением может смены на условно-разрешенный вид использования, и то с большой оговоркой, почему это во всей проведение публичных слушаний не компенсируется, а в Москве и области компенсируется).

Плата за изменение вида разрешенного использования может быть оспорена в суде. Причем и тем, кто уже заплатил. Более того, можно сначала заплатить, а потом взыскать эти деньги обратно. 

Обратиться за подробной  консультацией или представительством в суде вы можете по телефону, указанному ниже.

Запись опубликована 27.04.2020 в рубрике Наши материалы и опыт c метками
Добавить комментарий

    Заказать звонок