Градостроительная оценка и дью дилидженс. Как купить земельный участок под застройку в 2024 году

Градостроительная оценка позволит оценить земельный участок под застройку как  через его градостроительный потенциал (градостроительный регламент, ограничения (обременения) прав на участок вида права на участок и др). Дью дилидженс позволит оценить земельный участок под застройку с точки зрения чистоты сделки по его приобретению,  

Несомненно, что к такой работе стоит подключать юристов, специалистов в отрасли земельного и градостроительного права.

Анализу подлежат все документы, связанные с объектом недвижимости, его расположение, соответствие объекта целям планируемой деятельности, его состояние.

Градостроительная оценка или Дью дилидженс земельного участка под застройку

Градостроительная оценка или Дью дилидженс земельного участка под застройку включает в себя: 

(1) Проверку и анализ истории возникновения прав на объект, их легитимность (проверка истории объекта в течение последних 10 лет).

(2) Анализ актуального правового статуса объекта (кто является собственником, ограничен ли он в обороте и т.д.). 

(3) Проверку и анализ наличия актуальных ограничений и обременений прав в отношении земельного участка.

(4) Проверку судебных решений и исполнительных производств в отношении земельного участка и продавца.

(5) Проверку продавца (банкротство, реорганизация и проч.).

Уже давно прошли времена относительно свободного строительства, позволявшие в прямом сотрудничестве с городскими или муниципальными властями получать землю под строительство, довольствуясь практически устными договоренностями и договором аренды земельного участка.

Редким примером «свободного» строительства сейчас можно назвать только строительство индивидуального жилого дома (ИЖС), но даже в этом случае, несмотря на механизм «дачной амнистии», уведомительный порядок строительства, собственники и арендаторы земельных участков под ИЖС сталкиваются с многочисленными проблемами уже постфактум, пытаясь в длительных судебных и административных процессах фактически отстаивать свое право на жилище. Стоит ли говорить о рисках, связанных со строительством многоквартирных домов, производственных и офисных объектов?

Регулирование строительства усложняется. И если Правительством Российской Федерации с одной стороны заявляются принципы «регуляторной гильотины», прозрачности и риск-ориентированного подхода к проверкам, то с другой стороны сам объем регулирования строительства растет.

Яркий пример – актуальная новелла в виде механизма комплексного развития территории (Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ), фактически накладывающая значительные ограничения для застройщиков в тех регионах, где КРТ «взят на вооружение». Значительная часть ограничений отсутствует в открытом доступе. И проблема даже не в том, что открытый доступ для ряда данных не предусмотрен (есть и такие ограничения), но и в том, что данные все еще не оцифрованы.

как защититься от КРТ и как его реализовать >>>

Другой пример – зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Разные ЗОУИТ устанавливают разные ограничения для осуществления строительства.

При этом сами ЗОУИТ по закону должны быть отражены в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), однако в то же время закон устанавливает (и постоянно продляет) сроки для органов власти по внесению этих сведений в ЕГРН (Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ). Как узнать о наличии таких ограничений? Привлечь специалистов для осуществления градостроительного due diligence (комплексной оценки).

как решать конфликты с ЗОУИТ  >>>

Приобретение земельного участка как в собственность, так и в аренду для целей строительства сопряжено со значительными рисками. Эти риски могут возникнуть как в части действительности прав на земельный участок (участок, допустим, приобретен у лица, которое не имело право его продавать), так и в рамках дальнейшей реализации проекта строительства (ограничения, которые не были проанализированы до его покупки).

Ведь практически для любого строительства требуется получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), разрешения на строительство (РнС). Для ИЖС же как минимум требуется наличие ГПЗУ. В свою очередь для получения данных документов требуется произвести ряд действий, в рамках которых застройщик может столкнуться с «сюрпризами», которые не анализировались им в силу отсутствия должной комплексной правовой оценки объекта покупки.

При покупке/аренде земельных участков в целях строительства стоит иметь ввиду наличие ограничений по застройке, которые предусмотрены документами градостроительного планирования, наличием соседних объектов, накладывающих ограничения на использование близлежащей территории.

Уже после продажи может выясниться, что, например, в границах есть неуказанный продавцом объект самовольного строительства, на участке фиксировались нарушения не позволяющие без погружения в их историю и вступления в активное общение с городскими властями получить необходимые согласования для строительства или реконструкции объектов, что участок входит в границы активно разрабатываемого (или даже реализовываемого) проекта комплексного развития территории (КРТ).

Даже получение земельного участка в аренду от государства не является гарантией того, что участок готов к использованию в целях, указанных в договоре аренды. Многочисленные споры арендаторов с властями, которые сдали им участок для строительства, фактически недоступный для его осуществления это подтверждают. Споры в большинстве своем успешные для арендаторов, однако результатом их почти всегда является затягивание строительства, а иногда они могут привести к расторжению договора с длительным последующим поиском иной территории.

Несколько примеров из практики:

Определение ВС РФ от 25.01.23 № 18-КАД22-43-К4. После приобретения земельного участка выяснилось, что градостроительная документация была изменена и инвестор столкнулся с необходимостью оспаривания отказа в выдаче разрешения на строительство. Лишь в Верховном Суде удалось добиться результата в пользу инвестора.

Решение Нижегородского областного суда от 25.09.2019 по делу № 33-10243\2018. Несмотря на приобретение земельного участка у государства по результатам торгов, инвестор столкнулся с тем, что в аукционной документации была указана не вся информация о ЗОУИТ.

Определение ВС РФ от 06.08.2020 № 301-ЭС19-25810. Инвестор приобрел земельный участок путем заключения договора о развитии застроенной территории (ранее действовавший аналог КРТ). После приобретения выяснилось, что вся территория входит в ЗОУИТ, где строительство невозможно. Лишь после длительных взаимных претензий инвестора и государства в Верховном Суде удалось добиться результата в пользу инвестора, однако приступить к строительству инвестор так и не смог.

Градостроительная оценка (дью дилидженс земельного участка под застройку) и Генеральный план

В рамках процедуры градостроительного (due diligence) важно проанализировать  градостроительный земельного участка. Который содержит в себе информацию все необходимую информацию, кроме информация о функциональных зонах. Чтобы их увидеть надо заглянуть в генеральный план. 

Генеральный план города это основной план развития города, с точки зрения застройки. На нем должны быть отражены существующие и планируемые объекты местного значения (коммунальные сети, дороги, объекты образования, здравоохранения, спорта, объекты утилизации отходов и другое). Также генеральный план города отражает границы населенного пункта и обозначает  функциональные зоны застройки, сбалансированные по своему назначению, исходя из потребностей города.

По сути, генеральный план города это планируемая карта города, которая признается судебной практикой законом. На практике качество принятых генеральных планов поселений оставляет желать лучшего.

Многие генеральные планы поселений было приняты в нулевые годы и уже устарели. Законодательство об утверждении генеральных планов городов изменилось. Сейчас требуется  согласовывать генеральный план города  со всеми уровнями власти (с региональной и федеральной). Обход этой нормы для органов некоторые администрации поселений нашли во фрагментарном изменении генпланов.

Отсутствие же правового due diligence и градостроительной оценки  может привести потенциального инвестора в ситуацию, когда у него на руках в лучшем случае будет неликвидный актив, а в некоторых ситуациях – длительные судебные разбирательства и риски потери как денег, так и земли.

Генеральный план города не следует воспринимать как документ прямого действия. Часто споры возникают, когда разрешение на строительство выдано согласно правилам землепользования и застройки, но противоречит генеральному плану города.

Поэтому применению подлежат правила землепользования и проекты планировки территории как специальные нормы по отношению к положениям генеральных планов. Споры должны вестись вокруг приведения в соответствие с генеральными планами этих документов.

В  п. 55 Обзора судебной практики Верховного суда № 3 (2018) указано, что правила землепользования и застройки должны соответствовать генеральному плану города. 

В этом деле прокурор обратился в суд с заявлением о признании недействующими правил землепользования и застройки в части установления в границах ряда земельных участков двух различных жилых территориальных зон. Указал, что это противоречит генеральному плану города, согласно которому названные земельные участки расположены в одной функциональной зоне — особо охраняемых природоохранных территорий. Суд иск удовлетворил. Решение построено на принципе устойчивого развития территории(ст. 2 ГрК РФ), а также п. 2 ч. 1 ст. 34 ГрК РФ, согласно которому при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются, в том числе с учетом функциональных зон.

Суд указал, что из системного толкования положений пп. 2, 5, 6, 7 и 8 ст. 1, ч. 15 ст. 35 ГрК РФ следует, что установление территориальных зон конкретизирует положения документов территориального планирования в целях определения правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом назначение территории, отнесенной к функциональной зоне. 

Но бывают и такие дела, где предметом разбирательства является законность выданного разрешения на строительство, суды не требуют приведения положений правил землепользования и проектов планировки территорий в соответствии с генеральным планом города. Они напрямую применяют генеральные планы. 

Примечательно с этой точки зрения  дело, рассмотренное в Определении от 24 мая 2018 г. N 18-КГ18-67, в котором Верховный суд отказал в иске о признании незаконным отказа выдать разрешение на строительство.

Суд указал, что, согласно генеральному плану города-курорта Анапа, земельный участок заявителя находится частично на территории зеленых насаждений общего пользования, в том числе объектов спорта, что свидетельствует о несоответствии Правил землепользования и застройки Генеральному плану города-курорта. Принцип соответствия правил землепользования и застройки генеральному плану городского округа как основополагающему документу территориального планирования, определяющему стратегию градостроительного развития территорий и содержащему в себе долгосрочные ориентиры их развития, определен частью 3 статьи 9, частями 9 и 10 статьи 31, пунктом 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса.

Территориальные зоны конкретизируют положения документов территориального планирования в целях определения правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом назначение территории, отнесенной к функциональным зонам. В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 33 Градостроительного кодекса, внесение изменений в правила землепользования и застройки осуществляется при их несоответствии генеральному плану муниципального образования.

Таким образом, суд сделал вывод, что генеральный план города-курорта является основополагающим документом территориального планирования, определяющим стратегию градостроительного развития территории в целом, и правила землепользования и застройки не должны ему противоречить. Поскольку одним из оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства является несоответствие разрешенному использованию земельного участка, то заявителю обоснованно отказано в выдаче такого разрешения. 

Согласно ч. 1 ст 51 ГрК РФ, разрешение на строительство  подтверждает соответствие проектной документации градостроительному регламенту, проекту планировки территории и проекту межевания территории, разрешенному использованию земельного участка и другим ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации (про генеральный план города ни слова!). 

Согласно ст. 1 ГрК РФ, градостроительный регламент — устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной (не функциональной, как в генеральном плане!) зоны виды разрешенного использования земельных участков, предельные  размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения. 

Таким образом, нормы, которая прямо обязывало применять генеральный план города при выдаче разрешения на строительство в Градостроительном кодексе нет. Общая норма что строительство должно вестись с учетом документов территориального планирования уточняется вышеуказанной ст. 51 ГрК РФ. 

Для реализации генерального плана города  необходимо  принятие других документов территориального планирования. В частности, проектов планировки территорий. Именно проекты планировки территории предусматривают размещение объектов общего пользования на ранее застроенной, в том числе и частной, территории. При создании таких объектов — дорог, инженерных сетей — предусматривается изъятие земельного участка.

Но проекты планировки территорий в части основания для изъятия земельного участка имеют ограниченный срок действия. Согласно ч. 12.6 ст. 45 ГрК, он составляет три года для проектов планировки территории, принятых после 1 апреля 2015 года. В силу ч. 3 ст. 56.3 Земельного кодекса, принятой в 2015 году, этот срок также установлен в три года. При этом о сроке действия проектов планировки территорий, принятых до 2015 года, напрямую нигде речи не идет. 

Минэкономразвития РФ в письме от 22.07.2019 №Д27и-24719 в ответ на запрос юридического агентства «Кучембаев и партнеры» подтвердило, что правило 3 летнего срока  действует и для таких проектов планировки территории, которые приняты до 2015 года. Цитата: «В связи с этим в настоящее время принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения на основании проектов планировки территории, утвержденных до 1 апреля 2015 года, не представляется возможным».

Градостроительная оценка или дью дилидженс.  Почему стоит выбрать Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры»?

Проверка и анализ наличия ограничений использования земельных участков (ЗОУИТ и прочее). Итогом работы по правовому дью дилидженс земельного участка и градостроительному due diligence земельного участка является комплексное заключение, в котором представлена вся юридически значимая информация в отношении земельного участка и его градостроительного потенциала. Данное заключение позволит инвестору оценить все риски, связанные с приобретением земли под стройку.  

Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» проведет due diligence и градостроительную оценку земельного участка под застройку по авторской технологии. Наше  агентство  существует на рынке уже восемнадцать лет. У нас развитая практика споров с объектами недвижимости. Большинство споров успешно выиграны в судах. Клиенты в различных регионах России, в том числе в Москве и области, Санкт-Петербурге, Хабаровске, Ульяновске, Севастополе. Стоимость подготовки заключения зависит от объекта оценки. Цены вы всегда может уточнить, позвонив по телефону 79603725010