Критерии КРТ: обзор нормативных актов 77 регионов
Эксперты юридического агентства «Кучембаев и партнеры» исследовали критерии КРТ — условия включения жилых домов в проекты КРТ, которые утвердили у себя 77 исследуемых регионов.
Содержание
Содержание
Комплексное развитие территории (КРТ) представляет собой относительно новый подход к преобразованию застроенных пространств, отмечают специалисты бюро. Ранее уже использовались такие методы, как расселение аварийного жилья, капитальный ремонт многоквартирных домов (МКД) и московская реновация.
Однако в сравнении с КРТ у каждого вида редевелопмента были свои недостатки. Главный из них — отсутствие внебюджетного финансирования. Из-за этого уровень успешности редевелопмента городов у региональных властей разный.
В 2019 году Генпрокуратурой России в Методических рекомендациях № 71-16-2019 отмечалось, что региональные прокуратуры постоянно фиксируют бездействие и нарушения местных властей по вопросу расселения ветхого и аварийного жилья.
Очевидно, что у регионов изначально не было стремления реализовать программу капитального ремонта. В большинстве случаев МКД всех годов постройки были поставлены в очередь на капитальный ремонт на 40-е годы 21 века — то есть через 40 лет с момента начала данной реформы.
При этом в судах было вынесено множество решений о проведении капитального ремонта за счет бюджета в домах, построенных до 1970-х годов. Причины исков — отсутствие капитального ремонта в советские годы (до приватизации первой квартиры в таком доме) в нарушение нормативов. Однако даже такие судебные решения, как правило, не исполняются.
Наиболее успешной юристы агентства «Кучембаев и партнеры» считают программу реновации, которая была запущена в Москве в 2017 году. Особенность этой программы заключается в том, что в соответствии с Законом РФ от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» и соответствующими постановлениями город взял на себя обязательства по обеспечению расселяемых жителей новым жильем.
Следует отметить, что, согласно общему правилу ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) и сложившейся судебной практики, при расселении МКД жильцам гарантируется только денежное возмещение. И лишь ограниченный круг лиц имеет право требовать предоставления другого жилья на основании Определения Верховного Суда РФ № 70-КГ24-3-К7 от 13.08.2024 и Постановления Конституционного Суда РФ № 20-П от 25.04.2023.
Важно подчеркнуть, что в рамках программы реновации в Москве жители МКД могут отказаться от сноса и переселения, проведя соответствующее собрание. В то же время те, кто хочет участвовать в программе, могут также провести собрание и подать заявление в городские органы власти. Это предусмотрено постановлением правительства Москвы № 245-ПП от 02.05.2017 «Об учете мнения населения по проекту реновации жилищного фонда в городе Москве».
Успех программы реновации в Москве, безусловно, способствовал реформе КРТ, которая была проведена в соответствии с Федеральным законом № 494-ФЗ от 30.12.2020. Этот закон расширил применение механизма реновации на всю территорию России. Теперь регионы могут самостоятельно определять критерии КРТ, т.е. какие именно дома войдут в проект КРТ. Кроме того, появилась возможность привлекать частный капитал для реализации проектов КРТ через заключение договоров.
В программу КРТ начали включать и аварийные МКД. При этом аварийные дома, согласно ЖК РФ, не могут быть исключены из программы КРТ, а вот «устаревшие» дома можно исключить из проекта КРТ, если соответствующее решение примет общее собрание (ч. 6 ст. 67 ГрК РФ).
Теперь, согласно ч. 2 ст. 65 ГрК РФ, в проекты КРТ могут быть включены:
1) аварийные МКД;
2) МКД, не признанные аварийными, но отвечающие критериям КРТ, установленным нормативным правовым актом субъекта РФ исходя из следующих требований:
физический износ основных конструктивных элементов МКД превышает определенное субъектом РФ значение;
совокупная стоимость капитального ремонта МКД превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта РФ;
МКД построен в период индустриального домостроения, определенный субъектом РФ, по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий;
МКД находится в ограниченно работоспособном техническом состоянии;
в МКД отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения, определенные субъектом РФ.
При этом, согласно ч. 3 ст. 65 ГрК РФ, именно МКД служат основанием для определения границ КРТ. Другие объекты могут быть включены в проекты КРТ только при наличии соответствующих МКД.
Кроме того, ч. 8 ст. 65 ГрК РФ допускает возможность включения в проекты КРТ домов блокированной застройки, индивидуальных жилых домов (ИЖС) и садовых домов, если они соответствуют критериям, установленным нормативными правовыми актами субъектов РФ. Эти критерии могут касаться высокого уровня износа, ненадлежащего технического состояния или отсутствия систем инженерно-технического обеспечения.
Региональные критерии КРТ: обзор нормативных актов субъектов РФ
В 2020 году Градостроительный кодекс РФ наделил субъекты РФ полномочиями устанавливать в своих нормативных правовых актах критерии включения МКД в проекты КРТ (критерии КРТ). Однако не все жители поддерживали такие изменения, поскольку механизм выселения и сноса радикально ограничивает право частной собственности.
Например, в Санкт-Петербурге возник судебный спор, в котором обращалось внимание на несоответствующие ГрК РФ критерии для включения МКД в проекты КРТ — дома были указаны как «хрущевки». В Красноярске жители оспаривают снос их домов по программе КРТ, в том числе возражая против критериев включения данных МКД в программу.
Проекты КРТ, которые сформированы вокруг неаварийных кирпичных или блочных домов, находятся под угрозой судебных тяжб: комментарий Алмаза Кучембаева к спору о включении жилого дома в проект КРТ>>>
Подробнее о рисках включения в проекты КРТ неаварийных кирпичных домов — в материале Алмаза Кучембаева для ЕРЗ>>>
Минстрой России неоднократно высказывался по поводу пределов полномочий регионов РФ по определению критериев отнесения МКД к проектам КРТ:
— в п. 59 ответов на вопросы от 16.07.2021 указывалось, что перечень критериев, позволяющих относить здания к проектам КРТ, ограничен ГрК РФ и регионы не вправе устанавливать дополнительные критерии;
— письмом № 10392-ОГ/12 от 12.04.2023 в свете оценки критерия «хрущевки» в Санкт-Петербурге указывалось, что критерии включения неаварийных МКД в проекты КРТ должны определяться субъектами РФ исходя из принципа правовой определенности (они должны быть однозначными и использовать установленную терминологию) и ограничений ГрК РФ;
— письмом № 67094-МС/12 от 12.11.2024 в свете рассмотрения критериев в Ульяновской области указывалось, что критерии не могут выходить за пределы, установленные ГрК РФ.
Юридическим агентством «Кучембаев и партнеры» было проведено исследование региональных критериев на базе позиции Минстроя России в отношении как МКД, так и ИЖС.
Как сообщал в июле 2024 года заместитель Председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин, география реализации проектов КРТ затрагивает 77 субъектов РФ. И в данную подборку вошли 77 субъектов РФ всех федеральных округов, большая часть которых указана на сайте Минстроя России.
Критерий КРТ — 1: описание типовой застройки МКД в нормативных актах
Юридическая техника требует некоей обобщенной характеристики домов. В том числе поэтому законом дана возможность описать дома, подлежащие включению в проекты КРТ, через описание типовых проектов и использование типовых материалов.
Однако 7 из исследуемых 77 субъектов РФ вообще не предусмотрели возможность включения в проекты КРТ типовых МКД. Среди них, например, Республика Татарстан.
24 из 77 субъектов РФ предусмотрели возможность включения в проекты КРТ не только типовых МКД, но и бараков, а также зданий с определенными типами перекрытий, то есть вышли за пределы критерия, установленного пп. в) п. 2 ч. 2 ст. 65 ГрК РФ.
По мнению юристов агентства «Кучембаев и партнеры», описание типовых МКД как «бараки», «хрущевки», «сталинки» и т. д. представляется нарушением юридической техники. При этом «бараки» на практике часто имеют достаточно высокую степень износа, что позволяет их легко ввести в проекты КРТ через другой критерий — степень износа.
Основная масса регионов воспользовалась прямой цитатой из ГрК РФ и дополнила ее годом постройки. Формального нарушения тут, на первый взгляд, нет, но нет и определенности для жителей домов, позволяющей прогнозировать, включат их дом в территорию КРТ или нет.
В отдельных регионах допущены грубые ошибки. Так, в Ульяновской области в результате опечатки позволено включать в КРТ любые МКД, построенные до 1990 года. В Удмуртской Республике допустимо включать в КРТ любые МКД, построенные до 1975 года, высотой не более трех этажей. В Кировской области законодательно разрешено включать в КРТ любые МКД со сроком эксплуатации более 50 лет.
Критерий КРТ — 2: предельный год типовой застройки
В исследованных регионах средний предельный год постройки МКД, при котором его можно включить в программу КРТ, — 1976-й. Однако есть примеры, когда в КРТ можно включить МКД, построенные как в 1994 году (Республика Северная Осетия — Алания), так и в 1960 году (Хабаровский край). А Кировской области вместо года постройки указан общий срок службы здания.
В регионах редко устанавливают возможность включения многоквартирных домов в проекты КРТ, если они были построены после 1975 года. Видимо, эта дата была выбрана потому, что в середине 1970-х годов прекратилось строительство домов первых типовых серий индустриального домостроения, так называемых «хрущевок». После этого началась активная застройка «брежневками», строительство которых велось с середины 60-х годов XX века.
Явно из общего тренда выбиваются Республика Северная Осетия — Алания, Ямало-Ненецкий автономный округ и Ульяновская область с постройками 1990-х годов. В связи с этим возникает вопрос о целесообразности применения критерия по году постройки. По мнению юристов агентства «Кучембаев и партнеры», называть «морально устаревшими» панельные дома, построенные в 1980-х и 1990-х годах, которые не соответствуют современным стандартам жилья, было бы преждевременно.
Критерий КРТ — 3: минимальный процент износа МКД
В 3 из 77 субъектов РФ не предусмотрена возможность включения в проекты КРТ МКД с определенным уровнем износа.
Средний показатель износа МКД, позволяющего включать его в проект КРТ — 61%, но есть примеры и с 40% (Оренбургская область, Республика Северная Осетия — Алания), и с 80% (Сахалинская область).
В пп. «д» п. 2 части 2 ст. 65 ГрК РФ говорится, что одним из критериев включения неаварийного многоквартирного дома в проект КРТ может быть отсутствие нескольких централизованных систем инженерно-технического обеспечения. Это означает, что каждый регион должен сам устанавливать, какие именно системы должны отсутствовать в МКД.
Такое решение можно объяснить тем, что отсутствие центрального теплоснабжения при наличии газа не является критически важным для функционирования здания.
Однако есть и такие системы, которые могут оказаться критически важными. Например, если во всем многоквартирном доме отсутствует центральное водоснабжение или канализация, то при определенных условиях он может стать практически непригодным для проживания.
Критерии КРТ для индивидуальных жилых домов
В 42 из 77 субъектов Российской Федерации есть возможность включать индивидуальные жилые дома со средним износом 57% в программы КРТ. Однако есть пример Сахалинской области, где эта цифра достигает 80%.
В 38 из 77 субъектов РФ предусмотрена возможность включения в проекты КРТ индивидуальных жилых домов, в которых отсутствует хотя бы одна централизованная инженерная система.
Стоит отметить, что в большинстве индивидуальных жилых домов отсутствует как минимум одна централизованная система. В пригороде, например, нечасто можно встретить центральное отопление и канализацию. Однако у таких домов нет возможности исключить себя из КРТ, как это могут сделать неаварийные МКД.
Критерии КРТ: сравнительная таблица по 77 регионам
| Регион | Критерии КРТ | |||||
| Описание типовой застройки без учета года постройки | Предельный год типовой застройки | Минимальный процент износа, МКД | Отсутствие подключения к сетям, МКД | Минимальный процент износа, ИЖС | Отсутствие подключения к сетям, ИЖС | |
| Алтайский край | Процитирован ГрК РФ | 1980 | 70 | Более одной сети | ||
| Амурская область | Нет критерия | Нет критерия | 70 | Отсутствие одной сети | 70 | Отсутствие одной сети |
| Архангельская область | Бараки, кирпич | 1975 | 70 | Отсутствие одной сети | ||
| Астраханская область | Процитирован ГрК РФ | 1969 | 60 | Отсутствие одной сети | 60 | Отсутствие одной сети |
| Белгородская область | Процитирован ГрК РФ | 1980 | 50 | Отсутствие одной сети | 50 | Отсутствие одной сети |
| Брянская область | Процитирован ГрК РФ | 1970 | 70 | Более одной сети | 70 | Отсутствие одной сети |
| Волгоградская область | Нет критерия | Нет критерия | 50 | Отсутствие одной сети | ||
| Вологодская область | Процитирован ГрК РФ | 1970 | 50 | Отсутствие одной сети | 50 | Отсутствие одной сети |
| Воронежская область | Процитирован ГрК РФ | 1970 | 65 | Отсутствие одной сети | 65 | Нет критерия |
| Еврейская АО | Процитирован ГрК РФ | 1975 | 61 | Отсутствие одной сети | ||
| Забайкальский край | Процитирован ГрК РФ | 1975 | 70 | Отсутствие одной сети | 50 | Более одной сети |
| Ивановская область | Процитирован ГрК РФ | 1975 | 70 | Отсутствие одной сети | ||
| Кабардино-Балкарская Республика | Бараки, деревянные перекрытия, кирпич | 1975 | 70 | Отсутствие одной сети | 50 | Отсутствие одной сети |
| Калининградская область | Процитирован ГрК РФ | 1980 | 65 | Отсутствие одной сети | ||
| Камчатский край | Процитирован ГрК РФ | 1970 | 70 | Более одной сети | ||
| Карачаево-Черкесская Республика | Процитирован ГрК РФ | 1970 | 70 | Более одной сети | ||
| Кемеровская область | Деревянные перекрытия, кирпич | Нет критерия | 50 | Нет критерия | 50 | Отсутствие одной сети |
| Кировская область | Срок эксплуатации МКД превышает 50 лет | Нет критерия | 70 | Более одной сети | ||
| Костромская область | Процитирован ГрК РФ | 1975 | 50 | Отсутствие одной сети | 50 | Отсутствие одной сети |
| Краснодарский край | Процитирован ГрК РФ | 1980 | 60 | Более одной сети | ||
| Красноярский край | Процитирован ГрК РФ | 1975 | 60 | Отсутствие одной сети | 50 | Отсутствие одной сети |
| Курская область | Процитирован ГрК РФ | 1965 | 70 | Отсутствие одной сети | ||
| Ленинградская область | Деревянные бараки, дома блокированной застройки вне зависимости от этажности (в том числе имеющие утепленные фасады) | 1975 | 70 | Отсутствие одной сети | ||
| Липецкая область | Нет критерия | Нет критерия | 60 | Более одной сети | 60 | Отсутствие одной сети |
| Магаданская область | Каркасно-засыпные, рубленые из бревен, блочные, деревянные и шлакоблочные дома с деревянными перекрытиями | 1975 | 70 | Отсутствие одной сети | 70 | Отсутствие одной сети |
| Московская область | Бараки, деревянные перекрытия, кирпич | 1975 | 70 | Отсутствие одной сети | ||
| Мурманская область | Процитирован ГрК РФ | 1970 | 70 | Отсутствие одной сети | ||
| Ненецкий АО | Процитирован ГрК РФ | 1980 | 50 | Отсутствие одной сети | 50 | Нет критерия |
| Нижегородская область | Бараки, кирпич | 1977 | Нет критерия | Отсутствие одной сети | 60 | Отсутствие одной сети |
| Новгородская область | Процитирован ГрК РФ | 1975 | 70 | Отсутствие одной сети | 65 | Отсутствие одной сети |
| Новосибирская область | Каркасно-засыпные и шлакоблочные дома с деревянными перекрытиями | 1975 | 70 | Отсутствие одной сети | ||
| Омская область | Процитирован ГрК РФ | 1980 | 50 | Отсутствие одной сети | 50 | Отсутствие одной сети |
| Оренбургская область | Бараки, деревянные перекрытия | 1980 | 40 | Более одной сети | 50 | Отсутствие одной сети |
| Орловская область | Процитирован ГрК РФ | 1970 | 47 | Отсутствие одной сети | 50 | Отсутствие одной сети |
| Пензенская область | Процитирован ГрК РФ | 1980 | 50 | Отсутствие одной сети | 50 | Отсутствие одной сети |
| Пермский край | Бараки, деревянные перекрытия, кирпич | 1975 | 70 | Отсутствие одной сети | 50 | Отсутствие одной сети |
| Приморский край | ПП ПК от 12.10.2021 № 666-ПП фактически предоставляет возможность устанавливать границы как для ИЖС, так и для МКД | 1980 | 60 | Отсутствие одной сети | 60 | Отсутствие одной сети |
| Псковская область | Нет критерия | Нет критерия | 70 | Отсутствие одной сети | ||
| Республика Адыгея | Нет критерия | Нет критерия | 70 | Нет критерия | ||
| Республика Алтай | Процитирован ГрК РФ | 1980 | 55 | Отсутствие одной сети | 50 | Отсутствие одной сети |
| Республика Башкортостан | Блокированные дома, ИЖС, деревянные перекрытия, кирпич | 1991 | 50 | Отсутствие одной сети | ||
| Республика Бурятия | Деревянные перекрытия, дефицит сейсмостойкости | 1980 | 50 | Отсутствие одной сети | 50 | Отсутствие одной сети |
| Республика Дагестан | Бараки, деревянные перекрытия, дефицит сейсмостойкости | 1975 | 61 | Более одной сети | 61 | Отсутствие одной сети |
| Республика Ингушетия | Бараки, блокированные дома | 1975 | 70 | Отсутствие одной сети | ||
| Республика Калмыкия | Процитирован ГрК РФ | 1975 | 61 | Отсутствие одной сети | ||
| Республика Карелия | Нет критерия | Нет критерия | 60 | Отсутствие одной сети | 60 | Отсутствие одной сети |
| Республика Коми | Процитирован ГрК РФ | 1980 | 50 | Отсутствие одной сети | ||
| Республика Крым | Процитирован ГрК РФ | 1980 | 55 | Отсутствие одной сети | 60 | Отсутствие одной сети |
| Республика Марий Эл | Бараки, деревянные перекрытия, кирпич | 1970 | 61 | Отсутствие одной сети | ||
| Республика Мордовия | Процитирован ГрК РФ | 1970 | 60 | Отсутствие одной сети | 60 | Отсутствие одной сети |
| Республика Саха (Якутия) | Процитирован ГрК РФ | 1985 | 70 | Отсутствие одной сети | 70 | Отсутствие одной сети |
| Республика Северная Осетия — Алания | Процитирован ГрК РФ | 1994 | 40 | Отсутствие одной сети | ||
| Республика Татарстан | Нет критерия | Нет критерия | Нет критерия | Нет критерия | ||
| Республика Тыва | Процитирован ГрК РФ | 1980 | 55 | Отсутствие одной сети | 60 | Отсутствие одной сети |
| Республика Хакасия | Процитирован ГрК РФ | 1970 | 70 | Отсутствие одной сети | ||
| Рязанская область | Процитирован ГрК РФ | 1970 | 60 | Отсутствие одной сети | ||
| Самарская область | Бараки, деревянные перекрытия | 1975 | 70 | Отсутствие одной сети | ||
| Санкт-Петербург | «Хрущевки» | 1970 | Нет критерия | Нет критерия | ||
| Сахалинская область | Бараки, деревянные перекрытия | 1975 | 80 | Более одной сети | 80 | Более одной сети |
| Свердловская область | Процитирован ГрК РФ | 1970 | 50 | Отсутствие одной сети | ||
| Севастополь | Бараки, кирпич | 1980 | 60 | Отсутствие одной сети | 60 | Отсутствие одной сети |
| Смоленская область | Процитирован ГрК РФ | 1980 | 50 | Отсутствие одной сети | ||
| Ставропольский край | Кирпичные дома с деревянными перекрытиями, панельные дома | 1980 | 70 | Отсутствие одной сети | ||
| Тамбовская область | Процитирован ГрК РФ | 1960 | 50 | Отсутствие одной сети | 50 | Отсутствие одной сети |
| Тверская область | Процитирован ГрК РФ | 1980 | 50 | Отсутствие одной сети | 50 | Отсутствие одной сети |
| Томская область | Процитирован ГрК РФ | 1975 | 70 | Отсутствие одной сети | ||
| Тульская область | Процитирован ГрК РФ | 1970 | 70 | Отсутствие одной сети | 50 | Отсутствие одной сети |
| Тюменская область | Процитирован ГрК РФ | 1980 | 50 | Отсутствие одной сети | 50 | Отсутствие одной сети |
| Удмуртская Республика | Любые МКД до 3 этажей | 1975 | 41 | Отсутствие одной сети | ||
| Ульяновская область | Любые типы МКД | 1990 | 70 | Отсутствие одной сети | 60 | Отсутствие одной сети |
| Хабаровский край | Процитирован ГрК РФ | 1960 | 50 | Отсутствие одной сети | 50 | Отсутствие одной сети |
| Челябинская область | Процитирован ГрК РФ | 1980 | 55 | Отсутствие одной сети | 60 | Отсутствие одной сети |
| Чеченская Республика | Процитирован ГрК РФ | 1975 | 70 | Отсутствие одной сети | 70 | Нет критерия |
| Чувашская Республика | Процитирован ГрК РФ | 1980 | 70 | Отсутствие одной сети | 65 | Отсутствие одной сети |
| Чукотский АО | Процитирован ГрК РФ | 1975 | 60 | Отсутствие одной сети | ||
| Ямало-Ненецкий АО | Процитирован ГрК РФ | 1990 | 70 | Более одной сети | 50 | Отсутствие одной сети |
| Ярославская область | Процитирован ГрК РФ | 1971 | 60 | Отсутствие одной сети | Отсутствие одной сети | |
Материал был опубликован на Едином ресурсе застройщиков в ноябре 2024 года.