КРТ 2026

Проводим семинары по данной теме для застройщиков — пишите на почту czvp@mail.ru или звоните по тел. 79053490777 

 

По запросу Юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Минстрой РФ и Департамент градостроительной политики Правительства Москвы дали разъяснения, как считать плату за ВРИ в проектах КРТ  — 25.07.15 Разъяснения Минстроя   подробнее об этом на страницах Строительной газеты >>> 

Наш материал о 627-ФЗ от 2023 г. по КРТ на правительственном сайте Москвы stroi.mos.ru >>>

Алмаз Кучембаев о законопроекте № 664897-8 от 17 декабря 2024 по КРТ на страницах «Строительной газеты» >>>

КРТ, или комплексное развитие территории, — это новый правовой инструмент, который направлен на агрессивное развитие  территорий, в том числе застроенных. КРТ даёт возможность изымать из частной собственности объекты недвижимости и земельные участки, перепланировать их, проводить межевание и заново застраивать.

Основные три плоскости КРТ в которых мы участвуем как консультанты и судебные юристы:

• защита интересов правообладателей от изъятия или получения справедливой компенсации,
• реализация интересов застройщиков и сопровождение проектов КРТ,
• обучение (консультации) должностных лиц органов власти.

Изначально  комплексное развитие территории возникло  в градостроительном законодательстве еще в 2006 году, когда в ГрК РФ появился механизм «развития застроенных территорий». Впоследствии комплексное развитие территории было усовершенствовано в 2017 году. В 2020 году комплексное развитие территории было существенно обновлено принятием Федерального закона № 494-ФЗ от 30.12.2020. В 2023 г. был принят новый закон, который вступил в силу с 01.01.24. В конце 2024 г. был принят еще один большой пакет поправок. И наконец в июне 25 года вступили в силу очередные принципиальные поправки.

Наша компания активно участвует с 2022 года в сопровождении проектов КРТ: обучает и консультирует застройщиков по всей стране, представляет интересы правообладателей по вопросам как исключения из КРТ, так и получения достойных компенсаций,  входим в различные экспертные советы и помогаем властям регулировать развитие института.

КРТ — комплексное развитие территории 

КРТ — хороший и действенный институт «с большим будущим», но иногда органы власти, курирующие градостроительство и КРТ, не очень хорошо „упаковывают“ проекты реновации для бизнеса»,— Алмаз Кучембаев рассказал о плюсах и минусах КРТ для девелоперов газете «Коммерсант» (Прикамье) >>>

«Сроки реализации КРТ часто срываются из-за экономической нестабильности, нехватки инженерной инфраструктуры и длительных согласований»: Алмаз Кучембаев о рисках программы КРТ как одного из ключевых каналов реализации коммерческой недвижимости в Москве

КРТ может реализовываться (1) правообладателями недвижимости самостоятельно, (2)  лицом, выигравшим на торгах право заключить договор о комплексном развитии территории (застройщиком), (3) юридическим лицом, определенным субъектом Российской Федерации (оператором), (4) а также самостоятельно силами бюджета.

Таким образом, комплексное развитие территории может реализовываться тремя способам.

1. КРТ по инициативе правообладателей путем заключения договора о КРТ и (!) соглашения между правообладателями. Тут мы помогаем составить проект договор в своих интересах, снять риски при формировании территории КРТ , пройти процедуру без ошибок, помогаем составить соглашение между правообладателями, в отдельных  случаях уходим в суд по условиям договора (уже есть выигрышные суды по этому вопросу даже у  Москвы).

2. Через торги. Помогаем региональным властям составить нормативную документацию, определить условия договора о КРТ и др.

3. Через участие в операторе КРТ. Помогаем просчитать проект и др.

КРТ по инициативе правообладателя

О рисках экономики КРТ для застройщиков Алмаз Кучембаев рассказал изданию «Бизнес Online» >>>

Правообладатели могут заключить договор о КРТ до принятия решения о КРТ.

До публикации проекта решения о КРТ правообладатели могут воспользоваться механизмом ст. 70 ГрК РФ и первыми обратиться с заключением договора о КРТ в уполномоченный орган власти. Для этого требуется наличие границ территории КРТ, как в решении о КРТ, так и в ПЗЗ.

Важный нюанс – из закона следует, что с заключением договора о КРТ могут обратиться  любая  часть правообладателей, входящих в границы КРТ объектов. Однако, есть позиции судов, что при этом необходимо достигать развития всей территории.

После публикации проекта решения о КРТ круг возможностей уже сужается. Если проектом решения о КРТ предусмотрено, что это комплексное развитие территории (КРТ) жилой застройки – правообладателям остается лишь оспаривать такое решение или ждать изъятия. Если это комплексное развитие территории (КРТ) нежилой застройки – правообладатели все также могут заключить договор о КРТ, но должны явиться уже все, которые находятся в границах КРТ (согласно проекту решения о КРТ).

Что необходимо чтобы заключить договор КРТ по инициативе правообладателей?

А) Заявление о согласии заключения договора о КРТ.

Б) Соглашение о распределении обязанностей между правообладателями (в него не требуется включать органы власти в случае публикации проекта решения о КРТ).

Соглашение о распределении обязанностей предусмотрено статьей 70 ГрК РФ и должно содержать:

— сведения о границах территории КРТ;

— обязательства сторон по реализации механизма КРТ;

— порядок и условия распределения доходов и расходов;

— ответственность;

— обязательство по заключению договора о КРТ с уполномоченными органами.

Проект договора о КРТ формируется уже уполномоченным органом власти и направляется лицам, заключившим соглашение на подписание. Стоит иметь ввиду, что его условия могут быть предметом согласования и рассмотрения в суде.

В каждом регионе свой порядок подготовки договора и рассмотрения такого рода заявлений.

Наш опыт: КРТ в Москве по инициативе правообладателя. Один из первых трех заключенных договоров КРТ по инициативе правообладателей в Москве. Клиенту как правообладателю земельных участков удалось сформировать территорию КРТ так, чтобы в нее вошли только его участки. Наша задача была дать развернутую «дорожную карту» о правах и обязанностях правообладателей в такой ситуации с указанием полномочных органов и сроков принятия решения. 

Торги КРТ 

Основная площадка где проводятся торги КРТ это torgi.gov.ru. Предусмотрены и письменные торги, но на практике встречаются крайне редко, так что мы рассмотрим порядок электронных торгов.

Правила проведения торгов на право заключения договора о КРТ определены постановлением Правительства РФ от 04.05.2021 № 701.

Торги могут проводиться в форме аукциона или конкурса. Аукцион подразумевает наличие стартовой цены, повышая которую участники торгов борются за право заключения договора. Конкурс подразумевает набор условий, улучшая которые участники торгов продвигаются в ранге заявок на право заключения договора.

Для участия в торгах их участники должны вносить на специальный счет задаток в размере, указанном в конкурсной документации. Задаток зачисляется в счет оплаты суммы по итогам торгов для его победителя. Задатки возвращаются остальным участникам торгов, которые не стали их победителями. Специальный счет определяется в конкурсной документации или организатором площадки проведения торгов.

Аукцион проводится в два этапа: подача заявок и его проведение.

Конкурс проводится в три этапа: подача заявок, предварительный отбор, оценка заявок и подведение итогов.

Победителю торгов предлагается заключить договор КРТ, в случае отказа – второму по счету участнику.

Торги признаются недействительными, если в них принял участие только один конкурсант.

Условия договоров не могут быть изменены по согласованию сторон (в той части, которая может влиять на цену договора).

Для участия в торгах необходимо соответствовать требованиям, установленным частью 6 статьи 69 ГрК РФ (юридическое лицо и его дочерние общества, обладающее опытом строительства не менее 10% от объема, предусмотренного решением о комплексном развитии территории (КРТ) за последние 5 лет).

Дополнительные требования к участникам торгов определены пунктом 34 приложения № 3 к постановлению Правительства РФ от 04.05.2021 № 701 (например, участник торгов не может быть аффилированным с его организатором).

Субъекты РФ также могут устанавливать дополнительные требования к участникам торгов.

При этом субъекты РФ не могут устанавливать дополнительные конкурсные условия, нежели те, которые установлены пунктом 8 приложения № 3 к постановлению Правительства РФ от 04.05.2021 № 701.

Требования, согласно постановлению Правительства Москвы от 23.03.2021 № 331-ПП, могут отличаться от проекта к проекту. Самые большие требования предъявляются, если проектом КРТ предусмотрено строительство высотных зданий, в такие торги фактически может зайти лишь ограниченное число застройщиков, обладающих уникальным опытом.

Такими требованиями могут являться:

— Наличие совокупного размера выручки за 5 календарных лет, предшествующих дате торгов в размере не менее 10% от объема планируемых инвестиций для реализации проекта в соответствии с решением о КРТ нежилой застройки;

— Наличие опыта участия в строительстве технически сложных и уникальных объектов высотой более чем 250 метров;

— Наличие опыта участия в разработке ППТ, предусматривающего в том числе размещение жилой застройки, с границами разработки не менее 50% от площади КРТ (если проект предусматривает жилую застройку);

— Наличие опыта участия за 5 календарных лет, предшествующих дате торгов, в строительстве зданий жилого назначения не менее 500 тысяч кв. м, а также зданий и (или) помещений нежилого назначения не менее 150 тысяч кв. м в случае, если решением о КРТ предусматривается застройка не менее 1 млн кв. м;

— Наличием опыта участия за 5 календарных лет, предшествующих дате торгов, в строительстве здании и (или) помещений нежилого назначения не менее 100 тысяч кв. м в случае, если решением о КРТ предусматривается застройка не менее 300 тысяч кв. м.

Начальная цена торгов определяется ДГИ в соответствии с формулой, предусмотренной постановлением Правительства Москвы от 08.09.2020 № 1465-ПП (зависит от кадастровой стоимости участков и наличия или отсутствия жилой застройки в проекте, самая большая цена получается, если проект целиком состоит из строительства жилья).

Порядком Торгов устанавливаются фактически дополнительные условия к участникам торгов:

— пункт 6 Порядка Торгов позволяет допускать к электронному аукциону только тех лиц, которые имеют регистрацию и аккредитацию на электронной торговой площадке (далее – ЭТП);

— подпункт «о» пункта 13 Порядка Торгов позволяет участвовать в них только тем лицам, которые не имеют недоимок по налогам и сборам, обязательным платежам в бюджет;

— подпункт «е» пункта 16 Порядка Торгов позволяет участвовать в них только тем лицам, которые не находятся в процедуре банкротства (или не признаны ими), которые не находятся в процедуре ликвидации;

— подпункт «ж» пункта 16 Порядка Торгов позволяет участвовать в них только тем лицам, которые не аффилированы с организатором торгов;

— пункт 39 Порядка Торгов позволяет допускать к ним только тех лиц, которые внесли задаток для участия в электронном аукционе.

Согласно пункту 39 Порядка Торгов для участия в аукционе конкурсант вносит задаток на специальный банковский счет.

Размер задатка определяется согласно пункту 2 приложения № 2 порядка, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 23.03.2021 № 331-ПП и составляет 20% от начальной цены предмета торгов.

Начальная цена предмета торгов на право заключения договора о КРТ в городе Москве определяется постановлением Правительства Москвы от 08.09.2020 № 1465-ПП (далее 0 Порядок определения ЦПТ) и определяется по формуле:

ЦПТ (цена предмета торгов) = С (сумма кадастровых стоимостей земельных участков в границах КРТ) х П (процент от С, для удобства лучше считать его «коэффициентом, выраженном в проценте»).

Параметр «П» зависит от состава проекта КРТ, выставляемого на торги, и определяется в следующем порядке:

— 1%, если проект не предусматривает строительства жилья и общественно-деловых объектов;

— 5%, если проект не предусматривает строительства жилья.

Отдельно пунктом 3 Порядка определения ЦПТ с 25.04.2024 введены особые условия определения ЦПТ для проектов, предусматривающих жилую застройку.

По общему правилу ЦПТ для проектов с жильем составляет 80% от стоимости проекта.

Формула расчета стоимости проекта приведена в пунктах 3 и 4 Порядка определения ЦПТ и содержит в себе понижающие коэффициенты, которые учитывают расходы на изъятие, расходы на строительство инфраструктуры (социальной), инфляцию.

Сама процедура торгов для заключения договора о КРТ в форме электронного аукциона мало чем отличается от привычных схем торгов государственным/муниципальным имуществом.

Так, согласно пункту 28 Порядка Торгов электронный аукцион делится на два этапа: этап приема заявок (и определения круга участников) и этап проведения торгов.

На первом этапе организатор торгов отсеивает заявки, которые не отвечают установленным требованиям. На втором этапе оставшиеся участники осуществляют торги путем повышения через «шаг аукциона» своих предложений, начиная с минимальной ЦПТ.

Пункт 47 Порядка Торгов позволяет осуществить «шаг аукциона» в течение 1 часа с начала проведения торгов. Каждый крайний «шаг аукциона» продляет время аукциона на 10 минут с момента его совершения.

Пункт 1 Порядка определения ЦПТ устанавливает, что в Москве «шаг аукциона» может быть не менее 2% от ЦПТ.

В силу пункта 49 Порядка Торгов победителем аукциона является лицо, предложившее наибольшую стоимость.

Согласно пункту 57 Порядка Торгов победитель торгов обязан подписать направленный ему договор о КРТ в течение 30 рабочих дней с даты подписания протокола о результатах торгов.

Пунктом 58 Порядка Торгов предусмотрено, что в случае отказа победителя от заключения договора о КРТ, задаток ему не возвращается, а договор о КРТ предлагается на подписание второму участнику, предложившему следующую по размеру плату за право заключения договора о КРТ (и так по нисходящей).

Пунктом 59 Порядка Торгов предусмотрено заключение договора о КРТ по ЦПТ, если в аукционе был единственный участник.

В городе Москве регулярно проходят торги на право заключения договоров о КРТ.

Самый обсуждаемый был один из первых аукционов – за право заключения договора о КРТ «Алтуфьевское шоссе», где победителем торгов стала группа компаний AFI Development, а ЦПТ по итогам торгов поднялась до 3,5 млрд рублей.

С 2022 года по 2024 на ЭТП torgi.gov.ru были размещены торги по 31 проекту КРТ, из них по 16 проектам торги были или отменены или признаны несостоявшимися.

С декабря 2023 года и по лето 2024 года наблюдается повышение интереса застройщиков к торгам, поскольку из 12 размещенных на торгах проектов лишь по 3 проектам торги были признаны несостоявшимися.

ЦПТ по итогам торгов вырастает значительно, так, например, по проекту КРТ на пересечении МКАД и ул. Таллинской она выросла более чем в 10 раз с 23 млн. руб. до 312 млн. руб.

Стоит отметить, что есть и обжалования результатов торгов в ФАС, так, по проекту КРТ ТПУ «Минская» имеется жалоба на торги, принятая к рассмотрению. Суть жалобы сводилась к тому, что по мнению заявителя победитель торгов не отвечал требованиям к участникам. ФАС рассмотрело заявление и решением от 21.05.2024 № 04/10/18.1-277/2024 отказало в удовлетворении заявления, установив, что победитель аукциона отвечал требованиям в полном объеме (решение во вкладке «документы» в карточке торгов).

Далее приводим таблицу требований, которые установлены к участникам торгов и документы, которые подтверждают соответствие данным требованиям, подаваемым в составе заявки на участие в торгах.

 

№ п/п	НПА, которым установлено требование	Требование	Подтверждающие документы
1	Часть 6 статьи 69 ГрК РФ (обязательное требование)	Опыт участия в строительстве объектов капитального строительства в совокупном объеме не менее 10% от объема строительства, предусмотренного решением о КРТ (за предшествующие 5 лет)	Разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, выданные как застройщику, либо если лицо являлось техническим заказчиком или генеральным подрядчиком
2	Пункт 4.1 приложения 2 к постановлению Правительства Москвы от 23.03.2021 № 331-ПП (на усмотрение организатора торгов)	Совокупный размер выручки за предшествующие 5 лет, в размере не менее 10% от объема планируемых инвестиций для реализации проекта в соответствии с решением о КРТ	Бухгалтерская (финансовая) отчетность
3	Пункт 4.2 приложения 2 к постановлению Правительства Москвы от 23.03.2021 № 331-ПП (на усмотрение организатора торгов)	Опыт участия в строительстве технически сложных и уникальных объектов высотой более чем 250 метров	Разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, выданные как застройщику, либо если лицо являлось техническим заказчиком или генеральным подрядчиком
4	Пункт 4.3 приложения 2 к постановлению Правительства Москвы от 23.03.2021 № 331-ПП (если решением о КРТ предусмотрено размещение жилой застройки)	Опыт участия в разработке ППТ, предусматривающего в том числе размещение жилой застройки, с границами разработки не менее 50% от площади КРТ, указанной в решении о КРТ	Копия правового акта уполномоченного органа об утверждении ППТ, а также копия решения уполномоченного органа о подготовке ППТ или копия договора о КРТ. Либо (если участник торгов являлся заказчиком ППТ, а не разработчиком) копия правового акта уполномоченного органа об утверждении ППТ, а также копия договора, предусматривающего разработку такого проекта, заключенного между участником торгов и проектной организацией, и копия акта об исполнении указанного договора.
5	Пункт 4.4 приложения 2 к постановлению Правительства Москвы от 23.03.2021 № 331-ПП (если решением о КРТ предельная суммарная поэтажная площадь объектов капитального строительства в габаритах наружных стен составляет не менее 1 млн кв. м)	Опыт участия за 5 предшествующих лет в строительстве зданий жилого назначения не менее 500 тысяч кв. м, а также зданий и (или) помещений нежилого назначения не менее 150 тысяч кв. м	Разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, выданные как застройщику, либо если лицо являлось техническим заказчиком или генеральным подрядчиком
6	Пункт 4.5 приложения 2 к постановлению Правительства Москвы от 23.03.2021 № 331-ПП (если решением о КРТ объектов капитального строительства нежилого назначения в габаритах наружных стен составляет не менее 300 тысяч кв. м)	Опыт участия за 5 предшествующих лет в строительстве здании и (или) помещений нежилого назначения не менее 100 тысяч кв. м	Разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, выданные как застройщику, либо если лицо являлось техническим заказчиком или генеральным подрядчиком
7	Подпункт «о» пункта 13 Порядка Торгов, утвержденного постановлением Правительства РФ от 04.05.2021 № 701 (обязательное требование)	Отсутствие недоимок по налогам и сборам, обязательным платежам в бюджет	— справка о наличии на дату формирования справки положительного, отрицательного или нулевого сальдо единого налогового счета налогоплательщика, плательщика сбора, плательщика страховых взносов или налогового агента, выданная налоговым органом; — копия заявления об обжаловании имеющейся недоимки с отметкой о принятии его налоговым органом (или судебным органом); — копия судебного акта о признании задолженности незаконной.
8	Подпункт «е» пункта 16 Порядка Торгов, утвержденного постановлением Правительства РФ от 04.05.2021 № 701 (обязательное требование)	Отсутствие процедуры банкротства или ликвидации	Письменное заявление
9	Подпункт «ж» пункта 16 Порядка Торгов, утвержденного постановлением Правительства РФ от 04.05.2021 № 701 (обязательное требование)	Отсутствие аффилированности с организатором торгов	Письменное заявление
10	Пункт 39 Порядка Торгов, утвержденного постановлением Правительства РФ от 04.05.2021 № 701 (обязательное требование)	Наличие внесенного задатка	Сведения о наличии на специальном банковском счете задатка в установленном размере (перечень указанных банков утвержден распоряжением Правительства РФ от 13.07.2018 № 1451-р)

Договор КРТ / Поможем составить договор КРТ или выиграть спор по нему 

Механизма обязать исполнять договор о КРТ в натуре нет. Поэтому случаются примеры, когда инфраструктурные обязательства фиксируются в форме платежей. См. комментарий Алмаза Кучембаева к делу застройщика, реализующего КРТ в Дзержинском районе Перми>>>

Комплексное развитие территории реализуется через договор КРТ. Договор КРТ  —  это основной документ КРТ, где фиксируются права и обязанности, очередность этапов реализации, сроки строительства и подготовки документации. Его условия определяются в соответствии со статьей 68 ГрК РФ.

Договор КРТ возлагает на  лицо, реализующее комплексное развитие территории,  обязательства, которые содержит решение о КРТ. Либо, если реализация КРТ происходит в порядке статьи 70 ГрК РФ до того, как опубликован проект решения о КРТ, то обязательства определяются органом власти как реализация утвержденной документации по планировке территории.

Основные обязательства застройщика, которые должен содержать договор КРТ:

— осуществить подготовку и представление на утверждение документации по планировке территории;

— осуществить строительство объектов, благоустройство;

— осуществить передачу части объектов (инфраструктура) в собственность уполномоченному органу власти;

— обеспечить изъятие в целях КРТ (выплаты или предоставление иного имущества).

Основные обязательства уполномоченного органа власти:

— предоставить земельные участки для реализации проекта;

— утвердить документацию по планировке территории;

— принять решения об изъятии и иные правовые акты в целях реализации проекта;

— предоставить льготы застройщику (если такие предусмотрены региональным законодательством).

Договор КРТ определяется общими требованиями гражданского законодательства и может быть изменен/дополнен по согласию сторон, либо в судебном порядке.

Нарушив договор КРТ сторона, как правило, выплачивает неустойку. Стоит отметить, что, например, в Москве в дополнение к этому способу обеспечения обязательств также добавляется банковская гарантия, покрывающая весь срок, на который заключен  договор КРТ. Банковская гарантия выдается на сумму равную расчету, основанному на размере неустойки за весь период срока действия договора.

Заключить договор КРТ можно как на торгах, так и будучи правообладателем недвижимости в границах КРТ (выше мы рассматривали способы такого заключения).

Основные риски договора о  комплексном развитии территории (КРТ) для лиц, которые его заключили.

1. Его условия диктуются уполномоченными органами власти, согласование отдельных положений может затянуться на длительное время.

2. В случае заключения договора о КРТ на торгах его условия не подлежат изменению.

3. Важно добиваться установления ответственности уполномоченного органа власти за неисполнение им своих обязательств по договору о КРТ.

4. Риски кумулятивной ответственности в случае неисполнения (нарушения сроков) одного из этапов реализации проекта, которое влечет срыв сроков по иным этапам.

5. Сложный расчет бюджета, закладываемого на изъятие (не касается правообладателей, поскольку в данном случае изъятие не будет осуществляться).

6. Как и у любого комплексного проекта строительства, риски, связанные с его реализацией.

Важные нюансы договора о КРТ.

1. В случае расторжения договора о КРТ, все земельные участки, переданные для его реализации, подлежат возврату в государственную/муниципальную собственность (правообладателей не касается).

2. Передача прав и обязанностей по договору о КРТ не допускается (но никто не запрещает привлекать для исполнения договора третьих лиц).

3. Фактически все сроки по исполнению обязательств начинают течь с момента утверждения документации по планировке территории, до этого момента застройщик должен лишь подготовить ее и представить на утверждение.

Преимущества договора о комплексном развитии территории (КРТ).

1. Возможность закрепить за уполномоченным органом власти его обязательства по содействию осуществления строительства (то же обязательство по утверждению документации по планировке территории или принятию решений об изъятии).

2. Возможность получения земельных участков без проведения торгов (фактически при заключении договора о КРТ его плата равна плате за право аренды участков).

3. Для правообладателей – возможность сохранить за собой территории и осуществить их развитие вместе с административной поддержкой государства.

Юристы «Кучембаев и Партнеры» помогут решить вопросы с предлагаемыми органами власти договорами о КРТ, осуществят комплексное сопровождение от согласования его условий до заключения, предложат оптимальные варианты реализации проекта.

Запрет на строительство без КРТ (КРТ-монополию) можно оспорить

О том, что такое КРТ-монополия и какие риски она несет для застройщиков, Алмаз Кучембаев рассказал «Новосибирск Медиа» на примере строительного рынка Новосибирска>>>

Алмаз Кучембаев о возможности оспорить запрет на КРТ в Новосибирске >>>

«Вопрос законности запрета строительства многоквартирных домов без КРТ перед судом никто не ставил. А если запрет никто не оспорил, то он считается действующим, и Верховный суд посчитал возможным обойти его только однажды — через ранее выданный градостроительный план участка, в ситуации, когда срок такого документа на момент проведения экспертизы проектной документации не превысил полтора года. Между тем мне представляется, что есть основания оспорить и сам запрет». Алмаз Кучембаев о запрете на строительство домов в Сочи без проекта КРТ в Ъ  Сочи по ссылке >>> 

В регионах набирает обороты комплексное развитие территории (КРТ) и запреты на строительство без КРТ . Крайняя практика заключается в том, что на  2025 г. уже  три  города — Сочи, Новосибирск и Симферополь — ввели запрет на строительство у себя многоквартирных домов без КРТ. Также этому примеру последовали муниципалитеты Крыма.

Однако, региональное нормотворчество часто является предметом судебного контроля. И в этом случае уже есть прецедент Верховного суда, в котором запрет на строительство без КРТ был признан нарушающим статью 51 Градостроительного кодекса РФ.

КРТ  жилой застройки

О рисках застройщиков в случае, если в реализуемый по договору КРТ проект включена территория муниципального жилого фонда, Алмаз Кучембаев рассказал РБК Уфа>>>

Комментарий Алмаза Кучембаева о практике обновления в рамках КРТ уже застроенных территорий и освоении «предаварийного» жилья в «Ведомостях»>>>

КРТ бывают трех видов: КРТ жилой застройки, КРТ нежилой застройки и Крт незастроенных территорий. Если Вы ищtте юриста по КРТ, спросите такого консультанта в чем отличие КРТ жилья от КРТ нежилья, и сразу поймете, кто перед вами. Виды КРТ отличаются по тому, что сносится. Если сносятся аварийные жилые дома — это КРТ жилой застройки, если промзоны — это КРТ нежилой застройки.

В рамках реализации проекта КРТ все расходы и обязательства по переселению на себя берет лицо, реализующее этот проект. Законодательством предусмотрены льготы и преференции таким застройщикам. Практика идет по пути, что такие льготы должны быть отражены в договоре о КРТ.

(!) Аресты по УПК изымаемых квартир снимаются в гражданских судах

Комплексное развитие территории жилой застройки  (КРТ жилой застройки) осуществляется в регионах. В Москве до сих пор реализовывалось КРТ нежилой застройки. Но закон о КРТ жилой застройки для Москвы уже принят и ждем новые проекты. КРТ жилья в Москве будет реализовываться вокруг домов по реновации.

По нашим расчетам на осень 2023 г. всего по регионам было принято 77 нормативных правовых актов с критериями включения многоквартирных домов в границы КРТ. Только 70 НПА (91%) соответствовали уют требованиям Минстроя РФ

(!) Критерий «индустриального домостроения» в КРТ предполагает снос только панельных многоквартирных домов.

На тему читайте также: Конфликты Брусники с «индустриальными домами» КРТ в Екатеринбурге >>> и анализ «индустриального домостроения» как критерия КРТ от «Кучембаев и партнеры» на ЕРЗ >>>

Риски для жителей многоквартирных домов:

1. Нарушения со стороны застройщика обязательств по переселению или выплате компенсации за изымаемые квартиры;

2. Сам факт переселения из родной части города (выбор места переселения остается на усмотрение застройщика, квартиры передаются равноценные, но не обязательно в том же районе, все зависит от региональных особенностей и дополнительных гарантий. Например, в Москве по реновации жителям гарантируется переселение в границах района. Подобные гарантии могут ввести у себя и другие города федерального значения. Но и только. 

3. Сложности переговоров с застройщиком по условиям переселения.

Исключение из КРТ жилой застройки.

1. Если дом не аварийный, то можно провести общее собрание жильцов дома и 1/3 голосов принять решение об исключении (желательно это сделать до заключения договора о КРТ, поскольку такое исключение допускается до утверждения документации по планировке территории).

2. Оспорить принятое решение решение о комплексном развитии территории (КРТ) на основаниях нарушения процедуры его принятия (если общее собрание о включении в границы КРТ не проводилось, например, или в границы КРТ включены объекты, не отвечающие критериям, а также по другим основаниям).

Как можно защитить свои права на справедливую компенсацию за изымаемые квартиры?

1. Требовать от застройщика согласования условий изъятия в соответствии со статьей 32.1 ЖК РФ (например, не допускается выдавать вместо иной квартиры возмещение, если в изымаемой проживает несовершеннолетний ребенок);

2. Поскольку документация по планировке территории содержит очередность ее развития – требовать ее изменения в случаях, когда, например, ваш дом оказывается по проекту фактически в центре бурной стройки, а очередь на переселение явно не первая.

В любом случае, комплексное развитие территории жилой застройки это не «приговор» для собственников объектов в ее границах, бороться за свои права можно и нужно. И успешные примеры уже есть.

Больше про КРТ жилой застройки >>>

КРТ. Способы защиты правообладателей

1. Заключить договор о КРТ с органом власти самостоятельно (после публикации проекта решения о КРТ и получения предложения о заключении договора от органа власти). Стоит учитывать, что глава 28 ГК РФ позволяет согласовывать и спорить по условиям в том числе договоров о КРТ.

2. Оспорить принятое в нарушение установленного порядка комплексное развитие территории (КРТ). Таким нарушением,  может  быть, например, то, что предложение о заключении договора о КРТ было направлено не всем правообладателям в границах территории. Вариантов оспаривания много, все зависит от критерия, по которому установлены границы. Стоит, однако, учитывать, что формирующаяся практика еще не единообразна.

3. Оспорить размер компенсации за изъятие в случае реализации КРТ иными лицами.

В любом случае наличие границ КРТ, в которое включено имущество, требует системной и комплексной работы с целью сопровождения хозяйственной деятельности с оглядкой на возможные действия уполномоченных органов власти.

Решение о КРТ можем оспорить

Осенью 24 года наша компания дважды выиграла в Верховном суде в делах по оспариванию решений КРТ в Москве. 25 сентября 2024 года Верховный суд РФ, по заявлению Юридического агентства «Кучембаев и партнеры» , принял важное решение, определяющее в каких судах будут оспариваться решения о комплексном развитии территории (КРТ). О подробностях дела «Стройгазете» рассказал глава юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев >>> 

Есть 4 условия ( признака), которые должны быть соблюдены в каждом проекте: цели КРТ;  территория КРТ (при многоконтурной территории признаки КРТ должны быть в каждом контуре);  объекты-критерии КРТ;  режим КРТ.

Не соответствие любого признака закону делает решение о КРТ незаконным.

Больше о том, как оспорить решение о КРТ, по ссылке >>>

Несоответствие разрешенного использования ПЗЗ как признак территории КРТ нежилой застройки применяется в Москве с нарушениями

Компания «Гвидон» судится с властями Москвы из-за решения о комплексном развитии территории №24. Как сообщил «Стройгазете» представляющий интересы «Гвидона» руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев, власти нарушают право компании на приоритетное право заключения договора о КРТ заведомо неисполнимыми для правообладателей условиями реализации проекта >>> 

Одним из основных критериев является несоответствие вида разрешенного использования (ВРИ) здания/участка тому набору ВРИ, который установлен в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), на принятие которых ресурсов воздействия у правообладателей зачастую или нет или крайне мало. То есть ПЗЗ могут быть изменены в любой момент, и вся территория окажется под угрозой включения в границы КРТ. Например, в Москве в 2022 году была «накрыто» границами КРТ огромная площадь территорий промзон, где набор ВРИ в ПЗЗ уже позволяет в любой момент публиковать проект решения о КРТ.

В силу п. 3 ч. 4 ст. 65 ГрК РФ комплексное развитие территории нежилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены земельные участки, виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на них объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки.

Иными словами, одним из критериев для включения участка в границы территории КРТ является несоответствие его фактического разрешенного использования, а также фактического использования и параметров ОКС, расположенных на нем, виду разрешенного использования (ВРИ) и предельным параметрам разрешенного строительства, установленным правилами землепользования и застройки.

Если разделить эту сложную формулировку по смыслу, то получим 4 группы объектов:

(1) земельные участки, ВРИ которых не соответствуют ВРИ земельных участков, установленным ПЗЗ;

(2) земельные участки, характеристики которых не соответствуют предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным ПЗЗ;

(3) и (или) земельные участки, на которых расположены ОКС, ВРИ которых не соответствуют ВРИ земельных участков и объектов капитального строительства, установленным ПЗЗ;

(4) земельные участки, на которых расположены объекты, характеристики которых не соответствуют предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным ПЗЗ.

При этом из указанной нормы не очевидно, сравниваются ли ВРИ, указанные в ПЗЗ, с ВРИ, указанными в ЕГРН, или с фактическим использованием. Однако важно учесть следующие нормы.

Очевидно, что все объекты можно отнести к неким признакам деградации территории (аварийность, самовольность), развитие которой будет заключаться в исправлении этих факторов. В таком случае не любое несоответствие ВРИ правомерно считать критерием для определения местоположения территории КРТ. А только такое несоответствие, которое было выявлено до утверждения в ПЗЗ регламента территории КРТ.

Несоответствия ВРИ земельных участков или построек регламенту КРТ не может быть основанием для КРТ.

Так как исходя из положений пункта 4 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса, правообладатель земельного участка свободен в выборе основных и вспомогательных видов разрешенного использования такого земельного участка в пределах, предусмотренных градостроительным регламентом (при условии соблюдения требований технических регламентов), и вправе осуществлять указанное правомочие самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

С учетом изложенного и положений статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может самостоятельно выбирать вид разрешенного использования из числа предусмотренных зонированием территорий. Изменение сведений о разрешенном использовании в таком случае производится на основании заявления заинтересованного лица и необходимых для кадастрового учета документов с использованием процедуры кадастрового учета изменений объекта недвижимости.

При этом часть 11 статьи 34 Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» признает действительным даже разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом классификатора видов разрешенного использования земельных участков, вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

На сегодня мы ведем три прецедентных судебных процесса с целью дойти до Административной коллегии Верховного суда и защитить позицию, что в таком несоответствии ВРИ (в результате изменений ПЗЗ) нет критерия для формирования территории КРТ.

 

 

Компенсация при КРТ 

Размер возмещения должен быть определен в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ на основании отчета независимого оценщика. Позволяется взамен изымаемого имущества предоставлять равноценную замену.

Если говорить о сроках изъятия, то тут все индивидуально, поскольку у органов власти нет строгих сроков с какого момента они обязаны инициировать начало процедуры. Фактически все детали реализации проекта можно узнать либо получив договор, либо взглянув на документацию по планировке территории. В среднем можно сказать, что от момента публикации решения о КРТ до непосредственного изъятия может пройти от нескольких месяцев до года.

Но всегда стоит учитывать, что изъятие допускается в срок не более трех лет с даты принятия решения об изъятии, а также в срок 6 лет с даты утверждения документации по планировке территории.

Пунктом 9 статьи 56.10 ЗК РФ предусмотрено право правообладателя изымаемой недвижимости по направлению в ответ на поступившее предложение о заключении соглашения об изъятии протоколов разногласий, в том числе в части размера компенсации (с обосновывающими иной размер компенсации документами), пунктом 11 той же статьи предусмотрено право органа власти на учет замечаний правообладателя.

Согласно пункту 9 статьи 56.12 ЗК РФ в случае, если соглашение не заключено в течение одного месяца со дня, когда лицу, у которого изымается недвижимость, предоставлена возможность ознакомиться с проектом такого соглашения, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления обращается в суд с иском об изъятии недвижимости.

Зачастую цена, предлагаемая правообладателю изначально, в рамках судебного разбирательства вырастает. Тем самым можно подготовиться к изъятию земельного участка и ОКС, увеличив капитализацию объектов, либо проведя самостоятельную оценку.

Юристы «Кучембаев и партнеры» помогают добиться надлежащей компенсации за изымаемое имущество, оформить земельные участки и здания, разобраться с самостроем.

Одно из наших дел это серия судов по «КРТ Бакунинская» в Москве. По обращению  правообладателей различных помещений подобрали кандидатуры оценщики, принятых судом и представили интересы в судах. В одном деле закрепили рекордную сумму оценки апартаментов и закрепили в кассации общей юрисдикции, в другом — развернули в кассации арбитража оценку без учета смена градостроительного регламента при установлении зоны КРТ в ПЗЗ.

Другое дело. Компенсация КРТ для  профессионального застройщика в связи с попаданием в территорию КРТ земельного участка , планируемого под застройку. Сформирована правовая позиция как  компенсацию в виде  упущенной прибыли от невозможности застройки своего участка. Заключено мировое соглашение с лицом, реализующем проект КРТ по размеру компенсации. 

Больше про компенсацию при КРТ по ссылке >>>

КРТ. Наш опыт