Решение о КРТ. Как оспорить в 2026 году?

Решение о КРТ можно оспорить. Это и способ защиты правообладателей при изъятии, и риск застройщика в проекте.

Решение о КРТ: 4 признака законности

Осенью 2024 наша компания дважды выиграла в Верховном суде дела о том, как оспаривать решение о КРТ в Москве. Из этого в том числе следует, что решение о КРТ может быть оспорено в течение любого срока.
О подробностях дела Алмаз Кучембаев рассказал «Стройгазете» >>> 

Есть 4 условия (признака), которые должны быть соблюдены в каждом проекте. При нарушении любого из признаков решение о КРТ незаконно и подлежит отмене.

(1) Цели КРТ. Без их достижения изъятие частной собственности не обоснованно. По закону проект КРТ должен достигать: повышения качества городской среды и улучшения внешнего вида объектов капитального строительства; улучшения жилищных условий граждан; cоздания условий для развития городской инфраструктуры; появления новых мест обслуживания и мест, где можно работать; привлечения внебюджетных средств для обновления застроенных территорий. Указанные цели являются одновременно и условиями, которые необходимо соблюсти, чтобы реализовать комплексное развитие территории.

(2) Территория КРТ. Правильно собранная территория (при многоконтурной территории признаки КРТ должны быть в каждом контуре);

(3) Объекты КРТ,  вокруг которых может быть собрана такая территория (аварийные, ветхие, самовольно построенные, не соответствующие регламенту — эти критерии должны быть соблюдены и не исчезнуть в течение начальных этапов, т.е. до вынесения решения о КРТ);

(4) Режим КРТ —  как совокупность прав и обязанности участников, так и в целом порядок процедуры (например, часто бывает, что застройщик скупает недвижимость и не дает правообладателям проголосовать в своих интересах или допускается незаконное внесение изменений в решения о КРТ).

Критерии формирования территории КРТ раскрываются в том числе через объекты, которые предусмотрены ст. 65 Градостроительного кодекса РФ. Так, согласно ч. 4 указанной статьи КРТ нежилой застройки осуществляется в отношении нежилой застроенной территории, в границах которой расположены земельные участки:

1) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции;

2) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании адресных программ;

3) виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на них объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки;

4) на которых расположены объекты капитального строительства, являющиеся в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками.

Однако надо учитывать, что эти основания могут быть устранены (например, если самовольная постройка легализована).

Многоконтурная территория КРТ требует объекта-критерия в каждом контуре

Кроме того, в силу ч. 5 ст. 65 ГрК РФ в границы территории, в отношении которой принимается решение о КРТ нежилой застройки, могут быть включены земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, не указанные в ч. 4 настоящей статьи, при условии, что такие земельные участки и (или) объекты недвижимого имущества расположены в границах одного элемента планировочной структуры с земельными участками, предусмотренными ч. 4 настоящей статьи.

Иными словами, для включения земельного участка в состав территории КРТ необходимо, чтобы в границах одного элемента планировочной структуры с таким земельным участком располагались участки, на которых имеются аварийные здания или здания, планируемые к сносу на основании адресных программ; фактическое использование которых не соответствует ВРИ или параметрам разрешенного строительства, установленным ПЗЗ; на которых располагаются объекты самовольного строительства.

При этом с 01.01.2024 (даты вступления в силу Федерального закона от 25.12.2023 № 627-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации») для принятия решения о КРТ не требуется признания объекта самовольной постройкой на основании решения суда. Фактически для установления критерия, предусмотренного п. 4 ч. 4 ст. 65 ГрК РФ, капитальный объект должен лишь обладать признаками самовольной постройки.

Включение земельного участка в границы территории комплексного развития представляется возможным в случае, если критериям, установленным ч. 4 ст. 65 ГрК РФ будет отвечать хотя бы один земельный участок, вошедший в предполагаемую зону комплексного развития.

Законом и судебной практикой не определено, на какой момент должны существовать такие объекты. Но нам ближе всего позиция, что они должны существовать вплоть до вынесения решения о КРТ, то есть и на момент принятия проекта о КРТ тоже, а не только на момент утверждения границ территории КРТ в ПЗЗ.

Это связано с тем, что в судебной практике основания формирования территории КРТ признаются устранимыми. Самовольные постройки могут быть снесены или легализованы, ВРИ приведены в соответствие.

Градостроительный потенциал / решение о КРТ должно проверяться на достижение параметров развития

Дело «Хлебозавода № 22» и «Главстроя» важно тем, что СЗЗ существующего завода накладывается на территорию  КРТ, площадку для которой мэрия Москвы уже продала на торгах, поясняет глава юрфирмы «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев. В рамках КРТ границы районов формируются «изломанно на месте бывшей промзоны, из-за чего многие серьезные предприятия остаются окружены новыми жилыми комплексами». Подробнее см. материал газеты «КоммерсантЪ» 

Стали возникать случаи, когда вопрос установления ЗОУИТ вокруг ранее существовавших объектов возникает в ходе реализации проектов КРТ, то есть уже после того, как принято решение о КРТ, что грозит остановкой строительства и возникновением новых недостроев.

Чаще всего «градостроительный потенциал территории» воспринимается в нормативных документах как определение возможной площади застройки территории исходя из существующего регламента и планировки территории.

Например, в судебной практике упоминается, что градостроительный потенциал разрабатывается, в том числе, в целях обоснования изменений в правила землепользования и застройки (дело № А40-188625/2022).

В соответствии с приложением 3 к Положению о составе, порядке подготовки, согласования и представления на утверждение проектов планировки территории в городе Москве (утв. постановлением Правительства Москвы от 30.04.2019 № 449-ПП) градостроительный потенциал разрабатывается в целях принятия решения о подготовке ППТ с учетом планировочных факторов, инженерного и транспортного обеспечения, готовится в целях предварительной оценки потенциала развития территории, который выявляет основные планировочные ограничения и варианты развития территории.

Необходимость разработать градостроительный потенциал указана и в разделе 2 Порядка направления и рассмотрения предложений о внесении изменений в ПЗЗ города Москвы (утв. постановлением Правительства Москвы от 17.05.2018 № 457-ПП) в целях изменения градостроительного регламента в ПЗЗ.

Есть также понятие «оценка градостроительного потенциала», которая на практике подразумевает расчет максимальных параметров застройки и выбор наиболее эффективного использования участка (территории).

В случае с КРТ, согласно п. 7 Методики расчета показателя «градостроительный потенциал земельных участков, вовлеченных в оборот АО «ДОМ.РФ» (утв. приказом Минстроя России от 19.02.2021 № 76/пр), такой потенциал разрабатывается исходя из показателей в договоре о КРТ.

В свою очередь, согласно пунктам 2.3.5.4, 2.9.2 Порядка взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы при осуществлении КРТ (утв. постановлением Правительства Москвы от 23.03.2021 № 331-ПП), градостроительный потенциал разрабатывается перед утверждением проекта КРТ, его материалы обосновывают предельные параметры, закладываемые органом власти в решение о КРТ.

Тут мы видим, что «градостроительный потенциал» уже выступает в иной роли – фактически обосновывает возможность установления нового регламента территории взамен действующего.

В этом контексте в интересах застройщика, безусловно, будет самостоятельно проработать перед участием на торгах градостроительный потенциал планируемой территории КРТ. Это поможет наверняка оценить реализации проекта, определить реалистичные ТЭПы.

В этом можно исходить из параметров, которые заложило решение о КРТ.

Однако ряд застройщиков в Москве, имея определенный ресурс, заходят в проекты КРТ более агрессивно: скупают объекты еще до публикации проекта решения о КРТ.

Им помогает, что границы КРТ в ПЗЗ в городе Москве были массово установлены в апреле 2022 года. К слову, разработка градостроительного потенциала на этапе до публикации проекта решения о КРТ позволяет таком проактивному застройщику выйти с инициативой как внести изменения в  ПЗЗ, так и разработать ППТ.

Как и у любой работы на заказ, оценка градостроительного потенциала может нести свои риски, связанные с некачественным исполнением.

В уже упомянутом деле № А40-188625/2022 застройщик столкнулся с тем, что градостроительный потенциал был разработан некачественно. Однако суды встали на сторону проектной организации, указав, что изначально работы были приняты без замечаний, а после поступления замечаний от уполномоченного органа власти застройщик не представил их проектировщикам для их устранения.

Напротив, в деле № А40-242155/2021 застройщику удалось взыскать с недобросовестной проектной организации денежные средства за некачественно изготовленный градпотенциал, доказав, что в нем имелись недостатки, связанные с отсутствием полного анализа территории (не были учтены разработанные и утвержденные ППТ), что не позволило застройщику направить данные материалы в качестве обоснования необходимости внесения изменений в ПЗЗ.

По общему правилу ч. 1 ст. 45 ГрК РФ решение о подготовке ППТ принимает уполномоченный орган власти.

Лицо, осуществляющее реализацию договора о КРТ, может принять такое решение самостоятельно (п. 1 ч. 1.1 ст. 45 ГрК РФ).

Уже упомянутым Порядком разработки и утверждения ППТ в городе Москве (постановление Правительства Москвы от 30.04.2019 № 449-ПП) установлено требование о подготовке градпотенциала для случаев принятия решений о разработке ППТ органами власти (п. 2.1).

То есть в случае разработки ППТ лицом, осуществляющим реализацию проекта КРТ, требований по подготовке градпотенциала к нему не предъявляется, но и данный Порядок, и условия договоров о КРТ в городе Москве предусматривают изготовление  и согласование технического задания.

Техническое задание содержит в себе сведения об основаниях для подготовки ППТ, границы подготовки, состав и содержание подготавливаемых материалов, масштабы графических материалов, этапы, порядок и сроки подготовки ППТ, перечень согласующих органов исполнительной власти города Москвы.

Но, например, региональная практика показывает, что проблемы могут возникнуть уже на стадии согласования технического задания (см. дело № А40-105473/2014). В данном деле лицо, реализовывавшее договор о РЗТ (предшественник КРТ), столкнулось с затягиванием процедуры согласования технического задания к ППТ, что впоследствии повлекло за собой судебный спор о расторжении данного договора из-за позиции администрации о нарушении застройщиком сроков реализации проекта.

Поскольку для разработки ППТ согласно московскому порядку градпотенциал разрабатывается органом власти (в случаях, когда он принимает решение о разработке ППТ) как раз с целью предварительной оценки потенциала территории, и он же лежит в основе принимаемого органом власти решения о разработке ППТ, то, на наш взгляд, в целях защиты как технического задания, так и представляемого на утверждение ППТ застройщикам также стоит рассматривать вопрос его разработки, несмотря на отсутствие формального требования.

Данный совет применим и к регионам, поскольку несмотря на то, что термина «градостроительный потенциал» региональные акты зачастую не содержат, механика согласования ППТ имеет общие черты. При этом естественно, что такая работа требует постоянного взаимодействия с профильными органами исполнительной власти на местах, поскольку отнюдь не все сведения носят открытый характер и проектировщику необходимо постоянно запрашивать их для изготовления качественного продукта.

Само по себе установление неучтенных ЗОУИТ после того, как вынесено решение о КРТ, не делает такое решение не законным. Однако в условиях, когда решение о КРТ нереализуемо, оно должно подлежать отмене и территория КРТ должна быть сформирована заново, если возможно.