КРТ в Московской области. Новые правила строительства коттеджных поселков в 2026 году

Ранее действовало правило: 20 га – для включения в КРТ, 3 га (с 2023 года) – минимальная площадь участка в территории КРТ без разработки проекта планировки территории.

Новые правила КРТ предусматривают, что для разделения этих земель на участки меньшей площади (например, по 6 соток) необходимо разработать проекты планировки территорий. В ином случае, в зависимости от правил землепользования и застройки (ПЗЗ) городского округа, такие участки можно использовать только для строительства усадеб ввиду наличия в ряде ПЗЗ правила «один участок – один дом», как например, в Истринском городском округе.
При этом для разработки этих документов в таких территориях все равно требуется наличие заключенного договора о КРТ.

Дело в том, что режим КРТ начинает действовать с момента установления границ территории КРТ в ПЗЗ, после чего без заключенного договора о КРТ становится невозможным получение градостроительного плана участка. А также, как показывает практика, с момента отражения границы территории КРТ в ПЗЗ могут возникнуть проблемы при согласовании строительства путем направления уведомления о планируемом строительстве, даже если межевание было до внесения таких изменений.

Параллельно новые правила КРТ устанавливают требования к проектам застройки территории ИЖС в рамках режима КРТ, в том числе минимальные требования по площади участков, ограждению поселков, расположению въездов на их территорию и прочему. Эти требования распространяются на развитие проектов ИЖС на основании заключенных договоров о КРТ (пункт 1 постановления Правительства МО от 26.12.2025 № 1822-ПП).

Новые правила КРТ породили десятки судебных споров.

КРТ в Московской области. Межевать  земельные участки без проекта планировки территории  нельзя

Администрация Одинцовского округа подала в городской суд иск о признании недействительными результатов межевания участка площадью 30,5 га в селе Перхушково — это коттеджный поселок «ЛапинО²».

Владелец разделил участок на 311 участков и продал их другим собственникам. Администрация указала, что спорный участок находится в территории КРТ, для его раздела должна была разрабатываться документация по планировке территории. Кроме того, межевание проводилось после принятия постановления о минимальном размере участка для комплексного развития в размере 3 га для территории КРТ, т.е. после принятия новых правил КРТ.
Одинцовский горсуд удовлетворил иск городских властей, постановив исключить из ЕГРН сведения об описании местоположения и координатах образованных участков. Согласно решению, собственники земель в территории КРТ не могут застроить территорию до утверждения проектов планировки и межевания.

Ответчики, являющиеся собственниками образованных участков, подали апелляционную жалобу.
Однако Московский областной суд подтвердил решение первой инстанции, дополнительно указав, что при продаже участков велась рекламная кампания об их нахождении в коттеджном поселке с повышенным комфортом, гарантировалось строительство школы, детсада и поликлиники. И все же к дате заседания суда эти объекты не созданы, жители поселка ездят в Одинцово, в результате чего возросла нагрузка на объекты коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры.

КРТ в Московской области. Минимальный размер участка на территории КРТ — 3 га

Домодедовский городской суд отказал предпринимателю в признании недействительным постановления администрации о внесении изменений в ПЗЗ в части установления минимального размера земельного участка – 3 га.
Участок собственника площадью 158,8 га образует коттеджный поселок «Барыбино» в селе Успенское. Вид его разрешенного использования — для ИЖС. После внесения изменений в ПЗЗ участок оказался полностью включен в границы территории КРТ.

Домодедовский городской суд счел, что установление минимального размера в 3 га необходимо, чтобы собственник подготовил документацию по планировке территории в целях исключения точечной застройки. Решение устояло в апелляции и кассации.

Юристы «Кучембаев и Партнеры» проводят due diligence земельных участков — комплексную проверку правовой и градостроительной документации, статуса участка и рисков, связанных с его приобретением

Новые правила КРТ в Московской области обратной силы не имеют

Собственнику участка площадью 0,27 га в микрорайоне Светлый в городе Электроугли удалось оспорить отказ Росреестра поставить на кадастровый учет четырех образованных из него участка. В Росреестре изначально обосновывали отказ тем, что исходный участок находится в территории КРТ, проект планировки территории на него не разрабатывался и не утверждался.

Ногинский городской суд и Мособлсуд в иске отказали. Однако Первый кассационный суд общей юрисдикции эти судебные акты отменил и направил дело на повторное рассмотрение. Судебная коллегия сочла, что суды не установили все обстоятельства дела. В кассационной жалобе истец указывал, что действующие на момент раздела участка ПЗЗ не устанавливали требования к минимальным размерам участков в территории КРТ.

При повторном рассмотрении Ногинский горсуд заключил, что права собственника были нарушены и обязал Росреестр повторно рассмотреть заявление о постановке на кадастровый учет.

Юристы «Кучембаев и Партнеры» помогут оспорить отказ в постановке участка на кадастровый учет земельного участка в границах КРТ

Можно оспорить установление территории КРТ в Московской области

Московский областной суд при повторном рассмотрении отказал предпринимателю в признании недействующим постановления администрации Истры, которая включила участок площадью 13,8 га в состав территории КРТ.

Коттеджный поселок еще не сформирован. Вид разрешенного использования участка — под дачное строительство. В своем иске заявитель указал, что перевод из категории «земли сельскохозяйственного назначения» в категорию «земли населенных пунктов» не осуществлялся.

«Отсутствуют объекты недвижимости, позволяющие принять в отношении земельного участка решение о комплексном развитии территории жилой либо нежилой застройки. С инициативой комплексного развития территории в установленном порядке административный истец не обращался», — сообщается в материалах дела.

Истец разделил участок на 117 частей, но не смог зарегистрировать их в кадастре. Истринский городской суд, по запросу администрации, признал кадастровый учет этих участков незаконным. Это произошло потому, что создание новых участков в территории КРТ возможно только при наличии проектов планировки и межевания, которые в данном случае не были разработаны и утверждены.

После этого предприниматель обжаловал постановление администрации об установлении территории КРТ. При первом рассмотрении Истринский горсуд, а затем и Московский областной суд в удовлетворении требований отказали, мотивировав это тем, что спорное постановление не противоречит нормативным правовым актам, имеющим большую силу, прав истца не нарушает и принято администрацией в пределах ее компетенции.

Кассационная инстанция, однако, вернула дело на новое рассмотрение, отметив, что ПЗЗ должны соответствовать документам территориального планирования, в частности, генеральному плану как нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу. В данном случае суды, в частности, не выяснили назначение спорной территории в документах территориального планирования, не установили основания для отражения в ПЗЗ спорного участка в составе территории КРТ, сообщается в решении.

К моменту повторного рассмотрения дела  спорная редакция постановления администрации была отменена.

Как в суде спастись от  коттеджного рабства? 

Из судебной практики можно сделать вывод, что оспорить постановления о внесении изменений в ПЗЗ крайне сложно. Органам, в чью компетенцию входит утверждение ПЗЗ и внесение в них изменений, предоставлены широкие полномочия в вопросах градостроительства.

Тем не менее, внесение участков в территории КРТ лишь замораживает реализацию проектов, не предоставляя реальной возможности по их развитию.

При ограничении каких-либо прав на участки в связи с установлением территории КРТ в ПЗЗ представляется возможным оспорить такие изменения, если у территории отсутствуют критерии для установления границ КРТ, предусмотренные ст. 65 ГрК РФ, так как ГрК РФ не дает полномочия регионам устанавливать свои критерии для возникновения режима КРТ.
Также требования к ИЖС, определенные постановлением Правительства МО от 26.12.2025 № 1822-ПП, не могут применяться к проекту застройки участков до тех пор, пока в отношении территории не будет заключен договор о КРТ.

Самый главный вывод, который стоит сделать каждому, кто собирается купить земельный участков в коттеджном поселке, надо достаточно глубоко изучать документы перед покупкой.

Юристы «Кучембаев и Партнеры» помогут оспорить включение земельного участка в территорию КРТ

 Как купить земельный участок в Московской области не по попасть в коттеджное рабство ?

Ситуацию, когда проблемный участок в Подмосковье нельзя ни застроить, ни продать, эксперты называют «коттеджное рабство». Чтобы строительство коттежного поселка было в есть три простых совета:

— найдите свой участок на сайте «Геопортал Подмосковья» и уточните не попал ли он в территорию КРТ (КУРТ);
— обращайте внимание, давно ли размежеваны участки в вашем поселке и застроены ли соседские;
— всегда спрашивайте у продавца градостроительный план земельного участка. Его может получить только правообладатель и там есть вся информация, которую часто трудно найти самостоятельно.

Больше про КРТ ву>>>