КРТ компенсация 2026
КРТ компенсация рассчитывается изначально властями или застройщиком. Однако, с цифрой можно и нужно не согласится. Так вы получите больше. Торговаться можно как в досудебном , так и в судебном порядке. В обоих случаях лучше привлечь нас и через нас оценщиков. Минимальное увеличение, которое мы достигали в досудебном порядке, это 10% и выражалось оно в десятки миллионов. Максимальное увеличение было в три раза.
Содержание
КРТ компенсация. Порядок изъятия
В апреле 2026 г. КС РФ признал соответствующей Конституции практику выделения требований об определении размера компенсации в делах об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в отдельное производство. Что это означает для застройщиков и правообладателей, Алмаз Кучембаев объясняет на сайте ЕРЗ>>>
Изъятие участков в границах КРТ регулируется главой VII.1 ЗК РФ, особенности предусмотрены статьей 56.12 ЗК РФ.
Этапы реализации изъятия в КРТ состоят из следующих шагов: заключение договора о КРТ — разработка и утверждение документации по планировке территории — принятие решения об изъятии — направление правообладателям предложения о заключении соглашения об изъятии — выплата компенсации и изъятие.
Стоит отметить, что в городе Москве, например, органы власти добились в суде такого толкования ГрК РФ и ЗК РФ, которое позволяет изымать недвижимость без разработанной и утвержденной документации по планировке территории (дело № А40-60215/22). Но, одновременно с этим Верховный Суд Российской Федерации указал фактически путь для оспаривания таких изъятий – если решение о КРТ будет признано незаконным, то и решение об изъятии подлежит отмене.
Если говорить о сроках изъятия, то тут все индивидуально, поскольку у органов власти нет строгих сроков с какого момента они обязаны инициировать начало процедуры. Фактически все детали реализации проекта можно узнать либо получив договор, либо взглянув на документацию по планировке территории. В среднем можно сказать, что от момента публикации решения о КРТ до непосредственного изъятия может пройти от нескольких месяцев до года.
Но всегда стоит учитывать, что изъятие допускается в срок не более трех лет с даты принятия решения об изъятии, а также в срок 6 лет с даты утверждения документации по планировке территории.
Комплексное развитие территории предполагает заключение трехстороннего соглашения об изъятии. Между правообладателем, ДГИ и заказчиком изъятия.
Пунктом 9 статьи 56.10 ЗК РФ предусмотрено право правообладателя изымаемой недвижимости по направлению в ответ на поступившее предложение о заключении соглашения об изъятии протоколов разногласий, в том числе в части размера компенсации (с обосновывающими иной размер компенсации документами), пунктом 11 той же статьи предусмотрено право органа власти на учет замечаний правообладателя.
Согласно пункту 9 статьи 56.12 ЗК РФ в случае, если соглашение не заключено в течение одного месяца со дня, когда лицу, у которого изымается недвижимость, предоставлена возможность ознакомиться с проектом такого соглашения, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления обращается в суд с иском об изъятии недвижимости.
В силу пункта 2 статьи 56.10 ЗК РФ проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества.
Согласно статье 445 ГК РФ и позиции, изложенной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 в случае непередачи в арбитражный суд в тридцатидневный срок оферентом (в первом случае) или акцептантом (во втором случае) протокола разногласий по условиям, относящимся к существенным условиям договора, договор считается незаключенным.
Согласно пункту 9 статьи 56.12 ЗК РФ срок ожидания согласия от правообладателя изымаемого имущества составляет 1 месяц.
После чего орган власти обращается в суд с иском об изъятии, в рамках которого стороны могут в соответствии с положениями процессуального законодательства, как представлять свои отчеты об оценке, так и просить провести судебную экспертизу.
Зачастую цена, предлагаемая правообладателю изначально, в рамках судебного разбирательства вырастает. Тем самым можно подготовиться к изъятию земельного участка и ОКС, увеличив капитализацию объектов, либо проведя самостоятельную оценку.
Согласно пункту 5 статьи 56.8 ЗК РФ стоимость изъятия определяется на дату, предшествующую принятию решения об изъятии.
Срок принятия решения об изъятии стоит закладывать в районе 2-3 месяцев (при реализации КРТ через оператора) с даты публикации решения о КРТ, либо 3-6 месяцев (при реализации КРТ через инвестора, победившего на торгах).
Юристы «Кучембаев и партнеры» помогают добиться надлежащей компенсации за изымаемое имущество, оформить земельные участки и здания, разобраться с самостроем.
Размер компенсации при КРТ
Размер компенсации при КРТ определяется на основании Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ независимым оценщиком. В компенсацию входит как рыночная стоимость недвижимости, так и стоимость прав на землю, убытки, связанные с изъятием (статья 56.8 ЗК РФ).
Позволяется взамен изымаемого имущества предоставлять равноценную замену.
В городе Москве первичную оценку для целей включения стоимости изъятия в проект соглашения осуществляет заказчик изъятия (пункт 2 постановления Правительства Москвы от 23.12.2015 № 941-ПП).
Как и любые условия договоров (а соглашение об изъятии является договором), их можно согласовывать. Потому правообладатель может также и самостоятельно провести оценку своего имущества и не согласиться с выкупной ценой. В таком случае, если переговоры не удались, стороны входят в судебный процесс по оспариванию размера компенсации.
Как указано, комплексное развитие территории предполагает, что все убытки подлежат учету при размере компенсации. Тем самым до принятия решения об изъятии у правообладателя есть способы осуществить капитализацию объекта. Однако, не стоит забывать принципы добросовестности, заложенные в ГК РФ.
Почему важно подбирать оценщиков и судебных экспертов через нас?
Потому что важно сделать следующее.
(1) Подобрать оценщиков, которые смогут рекомендовать компанию, назначаемую Арбитражным судом города Москвы как судебных экспертов (у нас за спиной десяток таких дел и опыт взаимодействия с большинством судей, в том числе победа в кассации арбитража Москвы).
(2) Сформировать правовую позицию по вопросам убытков, в том числе по упущенной прибыли, определить наиболее эффективный ВРИ по надлежащему регламенту и другие вопросы методики оценки, встающие в судебной практике и которыми не владеют оценщики.
(3) Подобрать аргументы против кандидатур судебных экспертов от ДГИ, определиться со стратегией дела с учетом возможности разделения требований и др.
Исследование компенсации при КРТ в Москве ( 2024 г)
«Возмещается лишь стоимость изымаемых активов и расходы на переезд»: Алмаз Кучембаев о складывающейся практике компенсаций при реализации проектов КРТ>>>
Читайте в Ъ об суммах компенсации при КРТ в 2025 году с комментарием Алмаза Кучембаева о том, что нередки случаи, когда оценку компенсации выполняет не город, а застройщик >>>
С 2021 года в городе Москве начал реализовываться новый механизм комплексного развития территории (далее – КРТ). В городе реализуется только КРТ нежилой застройки, когда сносят нежилые объекты.
Досудебную оценку недвижимости, подлежащей изъятию, проводит либо застройщик, который выиграл торги и теперь будет реализовывать проект, либо оператор, назначенный городскими властями. Если правообладатель не согласен с оценкой, иск об изъятии подаёт Департамент городского имущества Москвы.
Как сообщал Мэр Москвы С.С. Собянин к 2024 году КРТ в Москве реализуется через 236 проектов КРТ. Из них 43 проекта реализуется операторами, торги были проведены по 31 проекту, из которых по 13 проектам торги были признаны состоявшимися.
Цель настоящего исследования: Определить сохранилась ли в делах о КРТ в Москве общая тенденция судебной практики по изъятию для целей государственных и муниципальных нужд, когда в подавляющем большинстве случаев досудебная оценка изымаемого имущества была заниженной?
Методика: С помощью сервиса caselook.ru были отобраны дела по изъятию недвижимости для целей КРТ в Москве, рассмотренных Арбитражным судом города Москвы по существу на 02.08.24. Всего было найдено 11 судебных делах по 9 проектам КРТ в Москве.
Очевидно, что не все проекты, находящиеся в процессе реализации, дошли до этапа изъятия. Тем не менее, споры уже возникли.
Итоговые выводы:
(1) Во всех делах судебная экспертиза дала размер компенсации больше, чем досудебная.
(2) В 9 делах из 11 досудебную оценку по заказу ДГИ производила организация ООО «Компания «Аудитор Столицы».
(3) Средний размер увеличения компенсации по итогу судебных разбирательств по КРТ в Москве — 54,31%.
(4) Наибольшее увеличение компенсации — на 139,66% (в абсолютных цифрах на 575,2 млн. руб.).
Таким образом, тенденция сформировавшейся практики по изъятию для государственных и муниципальных нужд в виде занижения первоначально предлагаемого размера компенсации сохраняется и в случае изъятия для целей КРТ.
КРТ компенсация. Наш опыт.
(!) Серия судов по «КРТ Бакунинская» в Москве. По обращению правообладателей различных помещений подобрали кандидатуры оценщики, принятых судом и представили интересы в судах. В одном деле закрепили рекордную сумму оценки апартаментов и закрепили в кассации общей юрисдикции, в другом — развернули в кассации арбитража оценку без учета смена градостроительного регламента при установлении зоны КРТ в ПЗЗ.
(!!) Компенсация КРТ для профессионального застройщика в связи с попаданием в территорию КРТ земельного участка , планируемого под застройку. Сформирована правовая позиция как компенсацию в виде упущенной прибыли от невозможности застройки своего участка. Заключено мировое соглашение с лицом, реализующем проект КРТ по размеру компенсации.