КРТ компенсация 2026
КРТ компенсация рассчитывается изначально властями или застройщиком. Однако, с цифрой можно и нужно не согласится. Так вы получите больше. Торговаться можно как в досудебном , так и в судебном порядке. В обоих случаях лучше привлечь нас и наших оценщиков. Минимальное увеличение, которое мы достигали в досудебном порядке, это 10% и выражалось оно в десятки миллионов. Максимальное увеличение было в три раза.
Содержание
КРТ компенсация. Порядок изъятия
В апреле 2026 г. КС РФ признал соответствующей Конституции практику выделения требований об определении размера компенсации в делах об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в отдельное производство. Что это означает для застройщиков и правообладателей, Алмаз Кучембаев объясняет на сайте ЕРЗ>>>
Изъятие участков в границах КРТ регулируется главой VII.1 ЗК РФ, особенности предусмотрены статьей 56.12 ЗК РФ.
Этапы реализации изъятия в КРТ состоят из следующих шагов.
А) Заключение договора о КРТ.
Б) Разработка и утверждение документации по планировке территории.
В) Принятие решения об изъятии.
Г) Направление правообладателям предложения о заключении соглашения об изъятии.
Д) Выплата компенсации и изъятие.
Стоит отметить, что в городе Москве, например, органы власти добились в суде такого толкования ГрК РФ и ЗК РФ, которое позволяет изымать недвижимость без разработанной и утвержденной документации по планировке территории (дело № А40-60215/22). Но, одновременно с этим Верховный Суд Российской Федерации указал фактически путь для оспаривания таких изъятий – если решение о КРТ будет признано незаконным, то и решение об изъятии подлежит отмене.
Если говорить о сроках изъятия, то тут все индивидуально, поскольку у органов власти нет строгих сроков с какого момента они обязаны инициировать начало процедуры. Фактически все детали реализации проекта можно узнать либо получив договор, либо взглянув на документацию по планировке территории. В среднем можно сказать, что от момента публикации решения о КРТ до непосредственного изъятия может пройти от нескольких месяцев до года.
Но всегда стоит учитывать, что изъятие допускается в срок не более трех лет с даты принятия решения об изъятии, а также в срок 6 лет с даты утверждения документации по планировке территории.
Комплексное развитие территории предполагает заключение трехстороннего соглашения об изъятии. Между правообладателем, ДГИ и заказчиком изъятия.
Пунктом 9 статьи 56.10 ЗК РФ предусмотрено право правообладателя изымаемой недвижимости по направлению в ответ на поступившее предложение о заключении соглашения об изъятии протоколов разногласий, в том числе в части размера компенсации (с обосновывающими иной размер компенсации документами), пунктом 11 той же статьи предусмотрено право органа власти на учет замечаний правообладателя.
Согласно пункту 9 статьи 56.12 ЗК РФ в случае, если соглашение не заключено в течение одного месяца со дня, когда лицу, у которого изымается недвижимость, предоставлена возможность ознакомиться с проектом такого соглашения, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления обращается в суд с иском об изъятии недвижимости.
В силу пункта 2 статьи 56.10 ЗК РФ проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества.
Согласно статье 445 ГК РФ и позиции, изложенной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 в случае непередачи в арбитражный суд в тридцатидневный срок оферентом (в первом случае) или акцептантом (во втором случае) протокола разногласий по условиям, относящимся к существенным условиям договора, договор считается незаключенным.
Согласно пункту 9 статьи 56.12 ЗК РФ срок ожидания согласия от правообладателя изымаемого имущества составляет 1 месяц.
После чего орган власти обращается в суд с иском об изъятии, в рамках которого стороны могут в соответствии с положениями процессуального законодательства, как представлять свои отчеты об оценке, так и просить провести судебную экспертизу.
Зачастую цена, предлагаемая правообладателю изначально, в рамках судебного разбирательства вырастает. Тем самым можно подготовиться к изъятию земельного участка и ОКС, увеличив капитализацию объектов, либо проведя самостоятельную оценку.
Согласно пункту 5 статьи 56.8 ЗК РФ стоимость изъятия определяется на дату, предшествующую принятию решения об изъятии.
Срок принятия решения об изъятии стоит закладывать в районе 2-3 месяцев (при реализации КРТ через оператора) с даты публикации решения о КРТ, либо 3-6 месяцев (при реализации КРТ через инвестора, победившего на торгах).
Юристы «Кучембаев и партнеры» помогают добиться надлежащей компенсации за изымаемое имущество, оформить земельные участки и здания, разобраться с самостроем.
Размер компенсации при КРТ
Размер компенсации при КРТ определяется на основании Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ независимым оценщиком. В компенсацию входит как рыночная стоимость недвижимости, так и стоимость прав на землю, убытки, связанные с изъятием (статья 56.8 ЗК РФ).
Позволяется взамен изымаемого имущества предоставлять равноценную замену.
В городе Москве первичную оценку для целей включения стоимости изъятия в проект соглашения осуществляет заказчик изъятия (пункт 2 постановления Правительства Москвы от 23.12.2015 № 941-ПП).
Как и любые условия договоров (а соглашение об изъятии является договором), их можно согласовывать. Потому правообладатель может также и самостоятельно провести оценку своего имущества и не согласиться с выкупной ценой. В таком случае, если переговоры не удались, стороны входят в судебный процесс по оспариванию размера компенсации.
Как указано, комплексное развитие территории предполагает, что все убытки подлежат учету при размере компенсации. Тем самым до принятия решения об изъятии у правообладателя есть способы осуществить капитализацию объекта. Однако, не стоит забывать принципы добросовестности, заложенные в ГК РФ.
Исследование компенсации при КРТ в Москве ( 2024 г)
«Возмещается лишь стоимость изымаемых активов и расходы на переезд»: Алмаз Кучембаев о складывающейся практике компенсаций при реализации проектов КРТ>>>
С 2021 года в городе Москве начал реализовываться новый механизм комплексного развития территории (далее – КРТ). В городе реализуется только КРТ нежилой застройки, когда сносят нежилые объекты.
Досудебную оценку недвижимости, подлежащей изъятию, проводит либо застройщик, который выиграл торги и теперь будет реализовывать проект, либо оператор, назначенный городскими властями. Если правообладатель не согласен с оценкой, иск об изъятии подаёт Департамент городского имущества Москвы.
Как сообщал Мэр Москвы С.С. Собянин к 2024 году КРТ в Москве реализуется через 236 проектов КРТ. Из них 43 проекта реализуется операторами, торги были проведены по 31 проекту, из которых по 13 проектам торги были признаны состоявшимися.
Цель настоящего исследования: Определить сохранилась ли в делах о КРТ в Москве общая тенденция судебной практики по изъятию для целей государственных и муниципальных нужд, когда в подавляющем большинстве случаев досудебная оценка изымаемого имущества была заниженной?
Методика: С помощью сервиса caselook.ru были отобраны дела по изъятию недвижимости для целей КРТ в Москве, рассмотренных Арбитражным судом города Москвы по существу на 02.08.24. Всего было найдено 11 судебных делах по 9 проектам КРТ в Москве.
Очевидно, что не все проекты, находящиеся в процессе реализации, дошли до этапа изъятия. Тем не менее, споры уже возникли.
Расчетные показатели:
(1) Во всех делах судебная экспертиза дала размер компенсации больше, чем досудебная.
(2) В 9 делах из 11 досудебную оценку по заказу ДГИ производила организация ООО «Компания «Аудитор Столицы».
(3) Средний размер увеличения компенсации по итогу судебных разбирательств по КРТ в Москве — 54,31%.
(4) Наибольшее увеличение компенсации — на 139,66% (в абсолютных цифрах на 575,2 млн. руб.).
Вывод: Тенденция сформировавшейся практики по изъятию для государственных и муниципальных нужд в виде занижения первоначально предлагаемого размера компенсации сохраняется и в случае изъятия для целей КРТ.
КРТ компенсация. Наш опыт.
Одно из наших дел это серия судов по «КРТ Бакунинская» в Москве. По обращению правообладателей различных помещений подобрали кандидатуры оценщики, принятых судом и представили интересы в судах. В одном деле закрепили рекордную сумму оценки апартаментов и закрепили в кассации общей юрисдикции, в другом — развернули в кассации арбитража оценку без учета смена градостроительного регламента при установлении зоны КРТ в ПЗЗ.
Другое дело. Компенсация КРТ для профессионального застройщика в связи с попаданием в территорию КРТ земельного участка , планируемого под застройку. Сформирована правовая позиция как компенсацию в виде упущенной прибыли от невозможности застройки своего участка. Заключено мировое соглашение с лицом, реализующем проект КРТ по размеру компенсации.