КРТ жилой застройки 2026
КРТ жилой застройки, это когда сносят аварийные и «ветхие» многоквартирные дома. КРТ бывают трех видов: КРТ жилой застройки, КРТ нежилой застройки и Крт незастроенных территорий. Если Вы ищите юриста по КРТ, спросите такого консультанта в чем отличие КРИТ жилья от КРТ нежилья, и сразу поймете, кто перед вами. Виды КРТ отличаются по тому, что сносится. Если сносятся аварийные жилые дома — это КРТ жилой застройки, если промзоны — это КРТ нежилой застройки.
Содержание
КРТ жилой застройки. Порядок реализации
О рисках застройщиков в случае, если в реализуемый по договору КРТ проект включена территория муниципального жилого фонда, Алмаз Кучембаев рассказал РБК Уфа>>>
Комментарий Алмаза Кучембаева о практике обновления в рамках КРТ уже застроенных территорий и освоении «предаварийного» жилья в «Ведомостях»>>>
(1) Публикация проекта решения о КРТ (официальная публикация по правилам публикации нормативных правовых актов, то есть в СМИ, на сайтах госорганов или органов местного самоуправления).
(2) Проведение собрания собственников жилья с целью включения их в границы КРТ (за исключением аварийных домов, они включаются по умолчанию), общий срок проведения таких собраний – не более 1 месяца. Что бы включиться в границы КРТ необходимо набрать на таком собрании не менее 2/3 голосов, чтобы исключиться – 1/3.
(3) Принятие решения о КРТ.
(4) Проведение торгов или передача реализации проекта созданному субъектом РФ лицу.
(4) Заключение договора о комплексном развитии территории.
(5) Реализация проекта (в том числе переселение жителей многоквартирных домов).
При этом в рамках реализации проекта КРТ все расходы и обязательства по переселению на себя берет лицо, реализующее этот проект.Законодательством предусмотрены льготы и преференции таким застройщикам. Практика идет по пути, что такие льготы должны быть отражены в договоре о КРТ.
(!) Аресты по УПК изымаемых квартир снимаются в гражданских судах
Спорность региональных норм по «ветхому» жилью в КРТ
Эксперты юридического агентства «Кучембаев и партнеры» подготовили обзор критериев отнесения жилых домов к проектам КРТ жилой застройки, которые утвердили у себя 77 исследуемых регионов >>>
Комплексное развитие территории жилой застройки (КРТ жилой застройки) осуществляется в регионах. В Москве до сих пор реализовывалось КРТ нежилой застройки. Но закон о КРТ жилой застройки для Москвы уже принят и ждем новые проекты. КРТ жилья в Москве будет реализовываться вокруг домов по реновации.
В статье 65 Гражданского кодекса были определены критерии, позволяющие включать в границы КРТ жилой застройки многоквартирные дома.
В том числе и такой критерий, как: «многоквартирные дома, построенные в период индустриального домостроения, определенный субъектом Российской Федерации, по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий».
При этом право уточнить этот критерий предоставлено регионам, которым они активно пользуются.
Например, закон Санкт-Петербурга от 28 октября 2009 года №508-100 «О градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге» уточняет критерий типовой застройки следующим образом: «многоквартирные дома периода индустриального домостроения 1957-1970 годов по типовым проектам, разработанным в указанный период времени (типа «хрущевки» панельные)».
Но Ответ Минстроя России № 10392-ОГ-12 от 12.04.2023 (б-д) (б-д)(б-д) за подписью Синичич М.В., директора Департамента комплексного развития территорий Минстроя, отмечает, что указание только года постройки как признака домов, подлежащих включению в границы КРТ, не является достаточным, поскольку в данные периоды использовались различные серии типовых домов. А определение «хрущевка» для МКД является некорректным, поскольку в законодательстве этот термин отсутствует.
Также Минстрой обратил внимание на то, что многоквартирные дома могут включаться в КРТ жилой застройки в случае, если они возведены по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий, а не просто по типовым проектам.
По нашим расчетам на осень 2023 г. всего по регионам было принято 77 нормативных правовых актов с критериями включения многоквартирных домов в границы КРТ. Только 70 НПА (91%) соответствовали уют требованиям Минстроя РФ
Критерий «индустриального домостроения» в КРТ предполагает снос только панельных многоквартирных домов!
На тему читайте также Конфликты Брусники с «индустриальными домами» КРТ в Екатеринбурге >>> и анализ «индустриального домостроения» как критерия КРТ от «Кучембаев и партнеры» на ЕРЗ >>>
В Градостроительном кодексе (подп. «в» п. 2 ч. 2 ст. 65) указано, что в зону комплексного развития территории (КРТ) жилой застройки могут включаться многоквартирные дома, не признанные аварийными, но которые построены в период индустриального домостроения по типовым проектам с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий. Такой период индустриального домостроения может быть определен регионом самостоятельно.
На региональных уровнях следование этому правилу чаще всего сводится к установлению сроков соответствующего периода индустриального домостроения. Например, правительство Свердловской области в своем постановлении от 29 апреля 2021 года установило, что сносу в рамках КРТ подлежат дома до трех этажей включительно, построенные в период индустриального домостроения по типовым проектам с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий, введенные в эксплуатацию с 1943 по 1970 годы.
При этом в той же Свердловской области как исполнительная, так и судебная власти, относят к таким материалам обыкновенные кирпичи или шлакоблоки. Возникает вопрос, можно ли считать кирпичи типовым материалом для индустриального домостроения.
Законодательство не содержит такого однозначного понятия, как «индустриальное домостроение». Данное сочетание встречается в различных разъяснениях и нормативных правовых актах, но без конкретизации составляющих его элементов.
Согласно Большой Российской Энциклопедии, индустриальное домостроение — это массовое жилищное строительство по типовым проектам на основе монтажа непосредственно на строительной площадке сборных элементов, как правило железобетонных, но частично и деревянных, произведенных на специализированном заводе или комбинате.
В СНиП IH-A.2-62, утвержденных 30.12.1962 Государственным Комитетом Совета Министров СССР по делам строительства, сообщалось, что индустриализация является основным направлением развития строительства, ведущим к превращению строительного производства в механизированный поточный процесс сборки и монтажа зданий и сооружений из имеющих максимальную заводскую готовность крупноразмерных конструкций, их элементов и блоков промышленного производства, обеспечивающих снижение затрат общественного труда в строительстве, сокращение его продолжительности и скорейший ввод в действие объектов производственного и непроизводственного назначения.
Архитектурный совет города Москвы в информационной статье «История индустриального домостроения: эксперименты с каркасом и панелью» от 2014 года указывал, что индустриальное домостроение тесно связано с идеей ускорения процедуры строительства путем изготовления готовых частей здания индустриальным (заводским) методом, а далее строительство осуществляется путем сбора частей здания непосредственно на площадке. Первые проекты индустриального домостроения, которые были экспериментальными, появились в стране с 1945 года.
Таким образом можно сделать вывод, что индустриальное домостроение — это метод строительства, при котором на строительной площадке собираются изготовленные заводским (индустриальным) способом составные части здания.
Четкого определения, что подразумевается под типовым изделием стен или перекрытий также нет. Исходя из анализа подзаконных актов и строительных норм, это вещь, изготовленная заводским (индустриальным) способом, представляющая собой сборную конструкцию, готовую к установке на строительной площадке при строительстве индустриальным методом.
Постановлением Минстроя РФ от 12.08.1994 утвержден ГОСТ 21.501-93, согласно которому под строительным изделием понимают элемент строительной конструкции (колонна, ферма, ригель, плита перекрытия, панель стены, арматурный каркас и др.), изготовляемый вне места его установки.
В своде правил, утвержденных приказом Минстроя России от 12.03.2025 №159/пр, сообщается, что строительные изделия — это конструкции заводского изготовления: железобетонные, стальные, алюминиевые, деревянные, композитные. Между тем строительные материалы, к которым относятся, в частности, кирпичи и шлакоблоки, в данном своде правил фигурируют отдельно.
Также отдельно строительные материалы и строительные изделия указаны в ст. 34 Федерального закона от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
Приказом Росстандарта от 18.12.2018 утвержден ГОСТ 21.501-2018, согласно которому строительный материал — это материал, в т. ч. штучный, предназначенный для изготовления строительных изделий и возведения строительных конструкций зданий и сооружений.
Таким образом, можно сделать общий вывод о том, что в формулировке подпункта «в» п. 2 ч. 2 ст. 65 ГрК РФ никак не имеются в виду дома из кирпича, шлакоблоков и подобных строительных материалов, а подразумеваются дома из строительных изделий — в первую очередь, панельные.
В таком случае все проекты КРТ, которые сформированы вокруг неаварийных кирпичных, шлакоблочных домов, находятся под угрозой того, что их законность будет поставлена под сомнение на уровне судов высокой инстанции. Особенно актуальным этот риск является в качестве аргумента в защиты правообладателей, возражающих против изъятия.
Расселение при крт
Почему ситуация с переселением может ухудшиться
Алмаз Кучембаев, юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» высказался на РБК >>>
Поправки в Жилищный и Градостроительный кодексы от июня 2025 г. комментируем на страницах «Делового Петербурга» >>>
Жители сносимого жилья ссылаясь на позицию Конституционного суда РФ вправе требовать взамен новое жилье, в том числе в том же районе при любом принудительном изъятии. Подробнее на закон.ру >>>
Риски для жителей многоквартирных домов:
1. Нарушения со стороны застройщика обязательств по переселению или выплате компенсации за изымаемые квартиры;
2. Сам факт переселения из родной части города (выбор места переселения остается на усмотрение застройщика, квартиры передаются равноценные, но не обязательно в том же районе, все зависит от региональных особенностей и дополнительных гарантий. Например, в Москве по реновации жителям гарантируется переселение в границах района. Подобные гарантии могут ввести у себя и другие города федерального значения. Но и только.
3. Сложности переговоров с застройщиком по условиям переселения.
Исключение из КРТ жилой застройки
Беседа про сложное расселение при КРТ с Виктором Ведехиным, экс директором по улучшению жилищных условий в ГК Самолет >>>
1. Если дом не аварийный, то можно провести общее собрание жильцов дома и 1/3 голосов принять решение об исключении (желательно это сделать до заключения договора о КРТ, поскольку такое исключение допускается до утверждения документации по планировке территории).
2. Оспорить принятое решение решение о комплексном развитии территории (КРТ) на основаниях нарушения процедуры его принятия (если общее собрание о включении в границы КРТ не проводилось, например, или в границы КРТ включены объекты, не отвечающие критериям, а также по другим основаниям).
Как можно защитить свои права на справедливую компенсацию за изымаемые квартиры?
1. Требовать от застройщика согласования условий изъятия в соответствии со статьей 32.1 ЖК РФ (например, не допускается выдавать вместо иной квартиры возмещение, если в изымаемой проживает несовершеннолетний ребенок);
2. Поскольку документация по планировке территории содержит очередность ее развития – требовать ее изменения в случаях, когда, например, ваш дом оказывается по проекту фактически в центре бурной стройки, а очередь на переселение явно не первая.
В любом случае, комплексное развитие территории жилой застройки это не «приговор» для собственников объектов в ее границах, бороться за свои права можно и нужно. И успешные примеры уже есть.
