Новые правила межевания участков под многоквартирными домами в Москве 2026

Новые правила межевания участков под многоквартирными жилыми домами (Постановление Правительства Москвы от 5 мая 2026 года № 1260-ПП) в Москве говорят, что земельный участок под МКД (многоквартирным дом) теперь определяются по отмостке дома ( + 2 метра) и не включают в себя придворовую территорию. Новые правила межевания утверждены 5 мая 2026.

О двух иска от «Кучембаев и партнеры» к Правительству Москвы по новым правилам межевания читайте на РБК >>>

Кого затронут новые правила межевания участков под МКД в Москве?

Согласно опубликованному мэрией документу если земельный участок под многоквартирным домом не поставлен на государственный кадастровый учет в течение одного года с момента утверждения проекта межевания территории, Департамент градостроительной политики города Москвы (далее — Департамент, ДГП Москвы) принимает решение о приведении проекта межевания территории в соответствие с новыми правилами.

Если же границы земельного участка под МКД размежеваны, но по какой-либо причине не соответствуют утвержденному проекту, Департамент может направить в Росреестр заявление о снятии такого земельного участка с кадастрового учета. В этом случае участок будет считаться неразмежеванным и подлежать формированию по новым правилам.

Таким образом, под новые правила межевания подпадают МКД с неустановленными границами придомовых территорий, а также размежеванные территории, если их межевание не соответствует утвержденному мэрией проекту.

По факту мы уже столкнулись с одним случаем  (МКД в Хамовниках) когда власти Москвы не только отменили распоряжением ДГИ границы в ПМТ, но и сняли земельный участок под  МКД с кадастра.  В это деле мы уже оспариваем как распоряжении об отмене границ в ПМТ  по этому участку, так и снятие с кадастра границ. 

Точное количество участков, которые не стоят на кадастровом учете, пока неизвестно, как неизвестно и количество домов, подпадающих под новые правила межевания. Однако юристы «Кучембаев и партнеры» обнаружили в базе ГИС ОГД (государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности) распоряжения о признании не подлежащими применению проектов межевания территории в отношении 3999 адресов (см. Moskva_uzhestochila_pravila_mezhevania_uchastkov_pod_domami__RBK). С учетом того, что, по данным ГИС ЖКХ на 17 мая 2026 г., в столице насчитывается 35 090 многоквартирных домов, новые правила межевания уже затрагивают 10% собственников, и не исключено, что это число будет только расти. Узнайте есть ли среди них ваш дом?!

Юристы «Кучембаев и партнеры» помогут оспорить распоряжение о признании проекта межевания территории не подлежащим применению 

В чем нарушают права собственников новые правила межевания участков под МКД в Москве? 

Согласно ч. 4 п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен МКД, с элементами озеленения и благоустройства и иными элементами  благоустройства на участке! С момента формирования земельного участка и постановки его на государственный кадастровый учет он переходит в общую долевую собственность собственников помещений в МКД.

При этом границы и размер земельного участка  под МКД  определяются  с учетом необходимости в обеспечении такими элементами ( процент озеленения, парковочные места, детские площадки и для отдыха взрослых, проезды и тротуары). Также учитываются участки инженерных коммуникаций, необходимые для эксплуатации дома.

Минстрой России рекомендует определять границы образуемого земельного участка таким образом, чтобы все объекты, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, были расположены в границах образуемого земельного участка, и включать в эти границы земли и земельные участки, на которых расположены трансформаторные подстанции, тепловые пункты, объекты инженерной инфраструктуры, в том числе сети инженерно-технического обеспечения, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, площадки для сушки белья, площадки для отдыха, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома (п. 5 и 6 Методических рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома).

Однако новые правила межевания земельных участков под многоквартирными домами в Москве фактически игнорируют эти рекомендации, создавая для жителей риск лишиться давно сложившейся и привычной дворовой инфраструктуры: детских и спортивных площадок у дома, зон отдыха, включая беседки и скамейки; парковочных мест, гаражей и боксов, дворовых ограждений и шлагбаумов, — всего, что находится за пределами предусмотренных новыми правилами двух метров.

Кроме того, жители не смогут самостоятельно выбирать, как использовать их придомовую территорию, — например, расширить при необходимости количество парковочных мест или озеленить двор, поставить новую спортивную площадку. Напротив, поскольку жители не имеют на придомовую территорию никаких прав, город может потребовать снести размещенные на этой территории объекты или разместить на ней какой-либо новый объект. Отдельный вопрос — как в таких случаях будет организован доступ к подъезду.

Наконец, нужно не забывать, что в Москву пришло КРТ жилья. Уменьшение участка под вашим домом позволит властям застроить территорию в притык к вам и (или) изъять ваш дом, не заплатив за ранее имеющуюся дворовую территорию.

Больше про КРТ в Москве в нашем материале здесь >>>

Как не допустить чтобы новые правила межевания были применены к вам? 

На то, чтобы привести земельные участки под МКД в соответствие с новыми правилами межевания и сохранить дворовую территорию в ее привычном виде, у жильцов есть один год. Впрочем, во избежание формирования минимальных границ участка лучше не откладывать решение этого вопроса на потом.

Прежде всего нужно выяснить, утвержден ли городом проект межевания территории, и если да — размежеван ли конкретный земельный участок под МКД. Информацию о проекте можно получить на портале ГИС ОГД, а узнать статус участка — через публичную кадастровую карту или заказав выписку из ЕГРН.

Если земельный участок под домом не сформирован, любой собственник помещения в этом доме вправе подать в органы государственной власти или местного самоуправления, в собственности которых находится земля, соответствующее заявление (ч. 3 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). Образование земельного участка является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления, во исполнение которой уполномоченными органами совершаются все необходимые действия, включая утверждение проекта межевания территории или схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовку межевого плана земельного участка, обращение с заявлением о государственном кадастровом учете в отношении такого земельного участка в орган регистрации прав (ч. 4 той же статьи).

Уполномоченный орган уведомляет собственников помещений в МКД о начале действий по образованию земельного участка не позднее чем через пять рабочих дней после принятия соответствующего решения, в том числе о планируемых этапах и сроках осуществления действий по образованию земельного участка, на информационных щитах, расположенных по месту нахождения соответствующего многоквартирного дома, а также на официальном сайте соответствующего органа (часть 4.1).

Юристы «Кучембаев и партнеры» помогут оспорить действия (бездействие) правительства Москвы  и  понудить его к формированию земельного участка под МКД и организации проведения кадастровых работ в судебном порядке или оспорить распоряжение об отмене границы в существующем ПМТ.

Собственники помещений многоквартирных домов также имеют возможность самостоятельно организовать проведение кадастровых работ и подготовить проект межевания с координатами точек, привязанными к местности. Но сделать это лучше через нас и наших партнеров   (экспертов по межеванию, с которым работает само правительство Москвы).

Новые правила межевания: как защитить земельный участок под МКД в Москве 

Если уполномоченный орган уклоняется от исполнения обязанности по формированию земельного участка, или собственники не согласны с определенными им границами придомовой территории, или уполномоченный орган отказал в утверждении подготовленного ими проекта межевания, они вправе обжаловать соответствующие действия (бездействие) в суде.

Судебная практика, в которой оспаривалось бы применение новых правил межевания, пока только формируется. Однако есть решения судов по искам о признании недействительными результатов межевания, и некоторые позиции представляются универсальными.

Прежде всего, суды указывают на необходимость учитывать при формировании границ земельного участка фактически сложившиеся границы и сложившееся землепользование.

Фактически сложившиеся границы участка должны существовать не менее 15 лет.

Девятый кассационный суд общей юрисдикции, удовлетворяя требования правообладателя о признании недействительными результатов межевания, ограничивших жильцов в возможности прохода к своим квартирам, поддержал подход апелляционного суда, указавшего, что «при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, а в случае отсутствия соответствующих сведений границами участка считаются его границы, существующие на местности пятнадцать лет и более» (определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 22.04.2025 № 88-2658/2025).

Границы участка под домом должны быть сформированы в пределах, необходимых для его обслуживания.

Первый кассационный суд общей юрисдикции оставил в силе решения нижестоящих судов, установивших, что площадь земельного участка, необходимого для обслуживания МКД, а также фактически находящегося во владении и пользовании собственников квартир дома, значительно больше площади участка, сформированного только под МКД. В частности, площадь земельного участка при доме составляла 1064 кв. м, тогда как администрация сформировала участок площадью 361 кв. м, что препятствовало оформлению прав на иные объекты, относящиеся к имуществу общего пользования собственников многоквартирного дома.

Определив, что земельный участок под МКД сформирован лишь под самим строением и не включает иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества, предназначенные для его обслуживания, суды пришли к выводу об установлении границ придомового земельного участка площадью 1078 кв. м. (определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 28.01.2026 № 88-1379/2026).

Если многоквартирные дома составляют единый жилой комплекс и имеют общий для всех домов внутренний двор, целесообразно формировать единый земельный участок под ними.

Так, в результате межевания в состав придомовой территории под МКД истца вошли только тротуары, в то время как придомовая территория другого дома, входящего в тот же жилой комплекс, включала в себя спортивную площадку и гаражные массивы, третьего — детскую площадку и площадку для выгула собак, четвертого — детскую площадку и зеленые насаждения. В результате въезд на придомовую территорию дома истца и выезд на улицу города оказался затруднен. Суды посчитали, что границы земельного участка под домами, которые являются единым жилищным комплексом, были установлены без учета фактического использования территории и без определения площади, необходимой для использования каждого многоквартирного дома.

Признавая по итогам рассмотрения дела результаты межевания недействительными, суд первой инстанции также посчитал, что этого недостаточно для восстановления нарушенных прав истца и пришел к выводу о необходимости объединить спорные земельные участки в один, учитывая, что жилые дома составляют единый жилищный комплекс и имеют общий для внутренний двор. Этот подход был поддержан вышестоящими судами (определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 20.08.2024 № 88-15796/2024).

Юристы «Кучембаев и партнеры» помогут защитить права на земельный участок под многоквартирным домом.