Новые правила межевания участков в Москве под многоквартирными домами 2026

Новые правила межевания участков в Москве под многоквартирными жилыми домами (Постановление Правительства Москвы от 5 мая 2026 года № 1260-ПП) говорят, что земельный участок под МКД (многоквартирным домом) теперь определяется по отмостке дома (+ 2 метра) и не включает в себя придворовую территорию. Новые правила межевания в Москве утверждены только 5 мая 2026, но уже отменены границы более 4000 адресов.

О двух исках от «Кучембаев и партнеры» к Правительству Москвы по новым правилам межевания читайте на РБК >>>

Кого затронут новые правила межевания участков под домами в Москве?

Согласно опубликованному мэрией документу если земельный участок под многоквартирным домом не поставлен на государственный кадастровый учет в течение одного года с момента утверждения проекта межевания территории, Департамент градостроительной политики города Москвы принимает решение о приведении проекта межевания территории в соответствие с новыми правилами.

Если же границы земельного участка под домами размежеваны, но по какой-либо причине не соответствуют утвержденному проекту, Департамент может направить в Росреестр заявление о снятии такого земельного участка с кадастрового учета. В этом случае участок будет считаться неразмежеванным и подлежать формированию по новым правилам.

Таким образом, под новые правила межевания подпадают МКД с неустановленными границами придомовых территорий, а также размежеванные территории, если их межевание не соответствует утвержденному мэрией проекту.

По факту мы уже столкнулись с одним случаем  (МКД в Хамовниках), когда власти Москвы не только отменили распоряжением ДГИ границы в ПМТ, но и сняли земельный участок под домом с кадастра.  В этом деле мы оспариваем как распоряжение об отмене границ в ПМТ  по этому участку, так и снятие с кадастра границ. 

Точное количество участков, которые не стоят на кадастровом учете, пока неизвестно, как неизвестно и количество домов, подпадающих под новые правила межевания. Однако мы обнаружили в базе ГИС ОГД (государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности) распоряжения о признании не подлежащими применению проектов межевания территории в отношении 3999 адресов (см. Moskva_uzhestochila_pravila_mezhevania_uchastkov_pod_domami__RBK). С учетом того, что, по данным ГИС ЖКХ на 17 мая 2026 г., в столице насчитывается 35 090 многоквартирных домов, новые правила межевания уже затрагивают 10% собственников, и не исключено, что это число будет только расти. Узнайте, есть ли среди них ваш дом?!

Юристы «Кучембаев и партнеры» помогут оспорить распоряжение о признании проекта межевания территории не подлежащим применению 

В чем новые правила межевания участков под домами в Москве нарушают права собственников? 

Согласно ч. 4 п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен МКД, с элементами озеленения и благоустройства и иными элементами  благоустройства на участке! С момента формирования земельного участка и постановки его на государственный кадастровый учет он переходит в общую долевую собственность собственников помещений в МКД.

При этом границы и размер земельного участка  под МКД  определяются  с учетом необходимости в обеспечении такими элементами ( процент озеленения, парковочные места, детские площадки и для отдыха взрослых, проезды и тротуары). Также учитываются участки инженерных коммуникаций, необходимые для эксплуатации дома.

Минстрой России рекомендует определять границы образуемого земельного участка таким образом, чтобы все объекты, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, были расположены в границах образуемого земельного участка, и включать в эти границы земли и земельные участки, на которых расположены трансформаторные подстанции, тепловые пункты, объекты инженерной инфраструктуры, в том числе сети инженерно-технического обеспечения, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, площадки для сушки белья, площадки для отдыха, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома (п. 5 и 6 Методических рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома).

Однако новые правила межевания земельных участков под многоквартирными домами в Москве фактически игнорируют эти рекомендации, создавая для жителей риск лишиться давно сложившейся и привычной дворовой инфраструктуры: детских и спортивных площадок у дома, зон отдыха, включая беседки и скамейки; парковочных мест, гаражей и боксов, дворовых ограждений и шлагбаумов, — всего, что находится за пределами предусмотренных новыми правилами двух метров.

Кроме того, жители не смогут самостоятельно выбирать, как использовать их придомовую территорию, — например, расширить при необходимости количество парковочных мест или озеленить двор, поставить новую спортивную площадку. Напротив, поскольку жители не имеют на придомовую территорию никаких прав, город может потребовать снести размещенные на этой территории объекты или разместить на ней какой-либо новый объект. Отдельный вопрос — как в таких случаях будет организован доступ к подъезду.

Наконец, нужно не забывать, что в Москву пришло КРТ жилья. Уменьшение участка под вашим домом позволит властям застроить территорию в притык к вам и (или) изъять ваш дом, не заплатив за ранее имеющуюся дворовую территорию.

Больше про КРТ в Москве в нашем материале здесь >>>

Как не допустить, чтобы новые правила межевания в Москве были применены к вам? 

На то, чтобы привести земельные участки под МКД в соответствие с новыми правилами межевания и сохранить дворовую территорию в ее привычном виде, у жильцов есть один год. Впрочем, во избежание формирования минимальных границ участка лучше не откладывать решение этого вопроса на потом.

Прежде всего нужно выяснить, утвержден ли городом проект межевания территории, и если да — размежеван ли конкретный земельный участок под МКД. Информацию о проекте можно получить на портале ГИС ОГД, а узнать статус участка — через публичную кадастровую карту или заказав выписку из ЕГРН.

Если земельный участок под домом не сформирован, любой собственник помещения в этом доме вправе подать в органы государственной власти или местного самоуправления, в собственности которых находится земля, соответствующее заявление (ч. 3 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). Образование земельного участка является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления, во исполнение которой уполномоченными органами совершаются все необходимые действия, включая утверждение проекта межевания территории или схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовку межевого плана земельного участка, обращение с заявлением о государственном кадастровом учете в отношении такого земельного участка в орган регистрации прав (ч. 4 той же статьи).

Уполномоченный орган уведомляет собственников помещений в МКД о начале действий по образованию земельного участка не позднее чем через пять рабочих дней после принятия соответствующего решения, в том числе о планируемых этапах и сроках осуществления действий по образованию земельного участка, на информационных щитах, расположенных по месту нахождения соответствующего многоквартирного дома, а также на официальном сайте соответствующего органа (часть 4.1).

Юристы «Кучембаев и партнеры» помогут оспорить действия (бездействие) правительства Москвы  и  понудить его к формированию земельного участка под МКД и организации проведения кадастровых работ в судебном порядке или оспорить распоряжение об отмене границы в существующем ПМТ.

Собственники помещений многоквартирных домов также имеют возможность самостоятельно организовать проведение кадастровых работ и подготовить проект межевания с координатами точек, привязанными к местности. Но сделать это лучше через нас и наших партнеров   (экспертов по межеванию, с которым работает само правительство Москвы).

Про общие правила межевания земельных участков под домами в РФ и в Москве >>>

Как сформировать земельный участок под многоквартирным домом?

Кто должен оформить земельный участок под МКД?

За определение границ отвечают уполномоченные органы власти, которые могут оформить земельный участок под многоквартирным домом по своей инициативе или по заявлению любого собственника помещения в доме.

Если участок формируется:

из земли, находящейся в федеральной собственности, оформлением должны заниматься федеральные органы исполнительной власти;

из земли в собственности субъекта Российской Федерации — исполнительные органы государственной власти субъекта РФ;

из земли в муниципальной собственности — органы местного самоуправления;

из земли, государственная собственность на которую не разграничена, — органы государственной власти субъекта или органы местного самоуправления, наделенные полномочиями по распоряжению такими земельными участками.

Уполномоченные органы должны принять графики со сроками подготовки и утверждения документации по планировке территории, выполнения кадастровых работ, осуществления государственного кадастрового учета земельного участка под многоквартирным домом.

Выполнение этих работ финансируется из соответствующих бюджетов.

Что нужно сделать, чтобы сформировать земельный участок под МКД?

Для формирования земельного участка под многоквартирным домом ответственным органам следует:

1) подготовить и утвердить проект межевания территории, определив в соответствии с ним границы земельного участка под МКД;

2) подготовить документы, необходимые для постановки образуемого участка на государственный кадастровый учет, и представить их в соответствующее территориальное управление Росреестра.

Как правильно размежевать границы земельного участка под МКД?

При формировании земельного участка под многоквартирным домом рекомендуется соблюдать несколько принципов:

1) выделять отдельный участок под каждый многоквартирный дом;

2) определять границы земельного участка под МКД так, чтобы они не нарушали права и интересы других лиц, включая жителей соседних домов и правообладателей соседних участков;

3) проверить, чтобы сам участок и соседние с ним участки соответствовали ст. 11 Земельного кодекса;

4) не включать в границы формируемого участка земли, права на которые принадлежат третьим лицам; участки, где расположены здания и строения, не относящиеся к общему имуществу жильцов соответствующего дома; а также территории общего пользования, свободный доступ к которым открыт неограниченному кругу лиц (площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары и т.п.).

Что можно включить в границы земельного участка под МКД?

В границы формируемого земельного участка под многоквартирным домом допустимо включать все объекты, являющиеся общим имуществом жильцов этого дома (детскую и спортивную площадку, коммуникации, парковочные места и т.д.);

Кроме того, размер земельного участка под многоквартирным домом определяется исходя из:

1) суммарной общей площади всех квартир и всех нежилых помещений и помещений вспомогательного использования в доме;

2) территории, необходимой для обслуживания всей площади дома, с учетом соблюдения всех нормативных требований, обеспечивающих нормальные условия проживания и пребывания граждан в доме, обслуживания данного дома и иных объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений в доме, а также доступ к такому дому и иным подобным объектам;

3) плотности застройки элемента планировочной структуры, в границах которого расположен соответствующий дом;

4) наличия на прилегающей к дому территории элементов благоустройства, созданных при финансовом участии собственников помещений в доме в рамках федерального проекта «Формирование комфортной городской среды», с учетом утвержденного органами местного самоуправления дизайн-проекта благоустройства дворовой территории.

Земельный участок под МКД оформлен и поставлен на государственный кадастровый учет, что дальше?

Со дня постановки на государственный кадастровый учет земельный участок под многоквартирным домом бесплатно перейдет в общую долевую собственность собственников квартир и других помещений в доме в составе общего имущества. Отдельная регистрация права общей долевой собственности на него законодательством не требуется.

Новые правила межевания: как защитить земельный участок под МКД в Москве 

Если уполномоченный орган уклоняется от исполнения обязанности по формированию земельного участка, или собственники не согласны с определенными им границами придомовой территории, или уполномоченный орган отказал в утверждении подготовленного ими проекта межевания, они вправе обжаловать соответствующие действия (бездействие) в суде.

Судебная практика, в которой оспаривалось бы применение новых правил межевания, пока только формируется. Однако есть решения судов по искам о признании недействительными результатов межевания, в которых указывается на необходимость учитывать при формировании границ земельного участка фактически сложившиеся границы и сложившееся землепользование.

Удовлетворяя требования истцов, суды, в частности, могут принять во внимание следующее.

1. Фактически сложившиеся границы земельного участка под МКД существуют не менее 15 лет.

Девятый кассационный суд общей юрисдикции, удовлетворяя требования правообладателя о признании недействительными результатов межевания, ограничивших жильцов в возможности прохода к своим квартирам, поддержал подход апелляционного суда, указавшего, что «при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, а в случае отсутствия соответствующих сведений границами участка считаются его границы, существующие на местности пятнадцать лет и более» (определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 22.04.2025).

2. Границы земельного участка под МКД должны быть сформированы в пределах, необходимых для его обслуживания.

Первый кассационный суд общей юрисдикции оставил в силе решения нижестоящих судов, установивших, что площадь земельного участка, необходимого для обслуживания МКД, а также фактически находящегося во владении и пользовании собственников квартир дома, значительно больше площади участка, сформированного только под МКД. В частности, площадь земельного участка при доме составляла 1064 кв. м, тогда как администрация сформировала участок площадью 361 кв. м, что препятствовало оформлению прав на иные объекты, относящиеся к имуществу общего пользования собственников многоквартирного дома.

Определив, что земельный участок под МКД сформирован лишь под самим строением и не включает иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества, предназначенные для его обслуживания, суды пришли к выводу об установлении границ придомового земельного участка площадью 1078 кв. м. (определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 28.01.2026).

3. Если многоквартирные дома составляют единый жилой комплекс и имеют общий для всех домов внутренний двор, целесообразно формировать единый земельный участок под ними.

Так, в результате межевания в состав земельного участка под многоквартирным домом истца вошли только тротуары, в то время как придомовая территория другого дома, входящего в тот же жилой комплекс, включала в себя спортивную площадку и гаражные массивы, третьего — детскую площадку и площадку для выгула собак, четвертого — детскую площадку и зеленые насаждения. В результате въезд на придомовую территорию дома истца и выезд на улицу города оказался затруднен. Суды посчитали, что границы земельного участка под МКД, которые являются единым жилищным комплексом, были установлены без учета фактического использования территории и без определения площади, необходимой для использования каждого многоквартирного дома.

Признавая по итогам рассмотрения дела результаты межевания недействительными, суд первой инстанции также посчитал, что этого недостаточно для восстановления нарушенных прав истца и пришел к выводу о необходимости объединить спорные земельные участки в один, учитывая, что жилые дома составляют единый жилищный комплекс и имеют общий для внутренний двор. Этот подход был поддержан вышестоящими судами (определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 20.08.2024).

Как оспорить правила межевания в Москве. Наш опыт

Ситуации, когда город пытается отменить межевание границ земельного участка под многоквартирным домом, не редкость. Мы уже представляем интересы собственников в двух подобных спорах, где власти признали установленные проектом межевания территории (ПМТ) границы земельного участка под МКД недействующими. В результате земельные участки под домами истцов считаются несформированными и могут перейти в ведение города, а жильцам останется крошечная территория — отмостка дома плюс 2 метра.

МКД на ул. Вавилова, Москва

В 2024 г. жильцы подали заявление о формировании земельного участка под домом на основании утвержденного ПМТ. Департамент городского имущества начал кадастровые работы, но по истечении определенного им же срока приостановил их: постановке земельного участка на кадастровый учет мешает пересечение дома со смежными участками, и нужно внести соответствующие изменения в проект межевания.

ПМТ был изменен, но вместо того, чтобы исключить пересечение границ, Департамент признал не действующими границы земельного участка под МКД, в котором расположены квартиры истцов.

МКД в Хамовниках, Москва

В 2015 г. был утвержден проект межевания территории, согласно которому для эксплуатации МКД, в котором живут истцы, был выделен земельный участок, соответствующий реальной придомовой территории дома.

В 2025 г. ДГИ начал формирование земельного участка под МКД согласно ПМТ, однако приостановил эти работы из-за «проблемы пересечения» границ формируемого земельного участка с границами смежного участка, а также другой территориальной зоны, установленной в ПЗЗ правительством Москвы в 2022 г. В апреле 2026 г. ДГИ решил эту проблему, попросту исключив границы земельного участка под МКД истцов из ПМТ.

Мы обратили внимание, что городом установлены неверные границы территориальной зоны, поскольку на дату принятия ПЗЗ уже действовал ПМТ 2015 г.

В обоих случаях мы оспариваем решения Департамента, которые противоречат не только сложившимся границам земельных участков под МКД истцов и фактическому землепользованию, но и федеральному законодательству.

Юристы «Кучембаев и партнеры» помогут защитить права на земельный участок под многоквартирным домом.