Москва,
5-й Донской проезд, 21 Б, стр.10
czvp@mail.ru
+7 960 372 50 10
Москва
Ульяновск
Саратов
Главная> Наши материалы и опыт> Санитарно-защитная зона в 2023 г. Строительство в СЗЗ

Санитарно-защитная зона в 2023 г. Строительство в СЗЗ

Санитарно-защитная зона сегодня часто становится предметом споров. Путанное регулирование ее установления приводит к тому, что в границах санитарных разрывов власти разрешают строить то, что там строить нельзя. В результате мы как юристы участвуем в спорах, когда завод (аэропорт, АЗС и др.) оспаривает разрешение на строительство жилья в границах его санитарно-защитной зоны; или  застройщик жилья взыскивает возмещения ущерба из-за невозможности использовать участок, на который наложилась санитарно-защитная зона; или жильцы уже построенного жилья требуют возмещения морального вреда от владельцев источников вредного воздействия. 

санитарно-защитная зона

Санитарно-защитная зона: нужно ли устанавливать?

Санитарно-защитная зона – специальная территория с особым режимом использования. Еще Градостроительным кодексом РФ 2004 г. (п.4 ст.1) санитарно-защитная зона была отнесена к зонам с особыми условиями использования территории, так называемым ЗОУИТ.

Конституционный суд подтвердил, что ограничения от установления  ЗОУИТ всегда будут преобладать над правом собственности на соседние участки. Вопрос только в том, будут ли выплачивать возмещение владельцам соседних участков. Свою позицию суд обозначил в деле о сносе индивидуального жилого дома в границах охранной зоны газопровода. Собственники защищались доводом о том, что постройку нельзя признать самовольной.

Суд  указал, что объект, в чью пользу установили ЗОУИТ может быть опасен для окружающих, поэтому сносить постройки в этой зоне необходимо вне зависимости от добросовестности лица, который его построили (Постановление КС от 11.11.2021 № 48-П «По делу о проверке конституционности положений пункта 6 части четвертой статьи 392 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 32 Федерального закона «О газоснабжении в Российской Федерации» в связи с жалобой гражданина Ю.В. Тихонова).

Действующее законодательство не содержит положений о приоритетной защите земельных участков, предназначенных для жилой застройки по сравнению с земельными участками, предназначенными для производственной застройки. Наоборот. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 12 Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» при разработке нормативов градостроительного проектирования, схем территориального планирования, генеральных планов городских и сельских поселений, проектов планировки общественных центров, жилых районов, магистралей городов, решении вопросов размещения объектов гражданского, промышленного и сельскохозяйственного назначения и установления их санитарно-защитных зон, а также при проектировании, строительстве, реконструкции, техническом перевооружении, консервации и ликвидации промышленных, транспортных объектов, зданий и сооружений культурно-бытового назначения, жилых домов, объектов инженерной инфраструктуры и благоустройства и иных объектов должны соблюдаться санитарные правила.

Таким образом, санитарные разрывы, установленные СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, должны учитываться при строительстве по соседству с объектами повышенного класса опасности

В случае с санитарно-защитной зоной последствия могут быть не такими страшными, но они будут. Зоуитарии платят за то, что ограничивают владельцев соседних участков в правах. И размер этой платы может быть сильно выше, если не установить санитарно-защитную зону заранее, а делать это уже на стадии застройки соседнего участка многоквартирным жильем. В такой ситуации вариантов два, или зоуитарий причинил убытки установлением СЗЗ, или ему просто не дадут ее установить. А это уже грозит прекращением деятельности.

почему границы ЗОУИТ нужно устанавливать как можно раньше? >>>

Установление санитарно защитной зоны: кому нужно устанавливать?

Установление санитарно защитной зоны предусмотрено  для производства, кладбища, железной дороги, скважин, завода, очистных сооружений, промышленных предприятий, производственной зоны, жилых домов, ЛЭП, склада, канализации, аэропортов, полигона, магазина, скотомогильника, АЗС.

Санпин санитарно защитные зоны — это СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, согласно которому  санитарно-защитные зоны обязательно устанавливаются для промышленных объектов и производств, сооружений, являющихся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека.

Размер санитарно-защитной зоны и рекомендуемые минимальные разрывы устанавливаются в соответствии с главой VII и приложениями 1 — 6 к СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03. Для объектов, являющихся источниками воздействия на среду обитания, для которых настоящими санитарными правилами не установлены размеры санитарно-защитной зоны и рекомендуемые разрывы, а также для объектов I-III классов опасности, разрабатывается проект ориентировочного размера санитарно-защитной зоны. Их классификация приведена в гл. 7  СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03.

Например, для следующих складов однозначно необходимо установление СЗЗ:

  • склады боеприпасов и взрывчатых веществ,
  • склады одоранта,
  • склады аммиачной воды, сжиженного аммиака,
  • склады бытовой химии,
  • склады животных отходов и отбросов,
  • склады ядохимикатов и минеральных удобрений,
  • склады горюче-смазочных материалов,
  • общетоварные, специализированные, универсальные склады площадью от 300 кв. м.,
  • склады пылящих и жидких грузов,
  • склады минерально-строительных материалов,
  • хранилища фруктов, овощей, картофеля, зерна площадью от 300 кв. м.

Также однозначно необходимо установление СЗЗ для стоянок грузового автотранспорта, автостоянок для автомобилей посетителей вместимостью более 100 машиномест, наземных гаражей-стоянок, паркингов, автостоянок вместимостью свыше 500 м/м.

В судебной практике есть выводы, что «границы санитарно-защитных зон устанавливаются исключительно в отношении промышленных объектов, то есть от места нахождения промышленного объекта до определенных нормируемых объектов, в том числе объектов жилой застройки, а не в отношении видов разрешенною использования земельных участков» (См, например Решение Арбитражного суда Нижегородской области от 24.06.2019 г. по делу № А43-31798/2018). Сам по себе участок не является источником вредного воздействия.

(?) Как сохранить постройку в охранной зоне трубопроводов  >>>

юрист по недвижимости

Санитарно-защитная зона: правовой режим

В санитарно-защитной зоне не допускается размещать: жилую застройку, включая отдельные жилые дома, ландшафтно-рекреационные зоны, зоны отдыха, территории курортов, санаториев и домов отдыха, территорий садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков, а также других территорий с нормируемыми показателями качества среды обитания; спортивные сооружения, детские площадки, образовательные и детские учреждения, лечебно-профилактические и оздоровительные учреждения общего пользования.

В санитарно-защитной зоне и на территории объектов других отраслей промышленности не допускается размещать объекты по производству лекарственных веществ, лекарственных средств и (или) лекарственных форм, склады сырья и полупродуктов для фармацевтических предприятий; объекты пищевых отраслей промышленности, оптовые склады продовольственного сырья и пищевых продуктов, комплексы водопроводных сооружений для подготовки и хранения питьевой воды, которые могут повлиять на качество продукции.

Допускается размещать в границах санитарно-защитной зоны промышленного объекта или производства помещения для дежурного персонала (вахтовиков), здания административного назначения, лаборатории, поликлиники, спортивно-оздоровительные сооружения закрытого типа, бани, прачечные, объекты торговли и общественного питания, мотели, гостиницы, гаражи, площадки и сооружения для хранения транспорта, пожарные депо, местные и транзитные коммуникации, ЛЭП, электроподстанции, нефте- и газопроводы, артезианские скважины для технического водоснабжения, водоохлаждающие сооружения для подготовки технической воды, канализационные насосные станции, сооружения оборотного водоснабжения, автозаправочные станции, станции технического обслуживания автомобилей.

В санитарно-защитной зоне объектов пищевых отраслей промышленности, оптовых складов продовольственного сырья и пищевой продукции, производства лекарственных веществ, лекарственных средств и (или) лекарственных форм, складов сырья и полупродуктов для фармацевтических предприятий, допускается размещение новых профильных, однотипных объектов, при исключении взаимного негативного воздействия на продукцию, среду обитания и здоровье человека.

Автомагистраль, расположенная в санитарно-защитной зоне промышленного объекта и производства или прилегающая к санитарно-защитной зоне, не входит в ее размер, а выбросы автомагистрали учитываются в фоновом загрязнении при обосновании размера санитарно-защитной зоны.

Санитарно-защитная зона или какая-либо ее часть не может рассматриваться как резервная территория объекта и использоваться для расширения промышленной или жилой территории без соответствующей обоснованной корректировки границ санитарно-защитной зоны.

Как строить в приэродромной территории ? >>>

Санитарно-защитная зона: а может она у меня уже есть?

Первоначально правовой режим санитарно-защитных зон был установлен Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 N 74 (ред. от 25.04.2014), которое утвердило СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03. 

По смыслу п. 2.1. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 ориентировочная санитарно-защитная зона устанавливается для тех источников воздействия на среду обитания, для которых настоящими санитарными правилами не установлены размеры санитарно-защитной зоны и рекомендуемые разрывы. Для определения ориентировочной санитарно-защитной зоны разрабатывается проект санитарно защитной зоны.

Исторически сложилось так, что санитарно-защитная зона часто бывает отражена  в генеральном плане города (поселения) или в правилах землепользования и застройки и применяется к отношениям как установленная. Однако документы территориального планирования в этой части можно оспорить, при условии, что санитарно-защитная зона не была подтверждена Роспотребнадзором. Кроме того, такое отражение не считается само по себе установлением СЗЗ.

В деле о признании недействующим в части участка истца  Постановления Правительства Москвы от 28 марта 2017 г. № 120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы» Верховный суд указал, что санитарно-защитные зоны в обязательном порядке отображаются на карте градостроительного зонирования, входящей в состав правил землепользования и застройки, а также могут отображаться на отдельных картах при условии наличия акта об утверждении границ санитарно-защитной зоны (ч. 5 ст. 30 ГрК).

В п.2.1. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 также указано, что размер санитарно-защитной зоны и рекомендуемые минимальные разрывы устанавливаются в соответствии с главой VII и приложениями 1 — 6 к настоящим санитарным правилам. Для объектов, являющихся источниками воздействия на среду обитания, для которых настоящими санитарными правилами не установлены размеры санитарно-защитной зоны и рекомендуемые разрывы, а также для объектов I-III классов опасности, разрабатывается проект ориентировочного размера санитарно-защитной зоны.

ПОДБОРКИ:  Градостроительная оценка (градостроительный потенциал) земельных участков под застройку в 2023 году

Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 марта 2018 года № 222  утверждены Правила установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон. На правообладателей объектов капитального строительства, введенных в эксплуатацию до дня вступления в силу указанного постановления, в отношении которых подлежат установлению санитарно-защитная зона, возлагается обязанность предоставить в Роспотребнадзор заявление об установлении санитарно-защитная зоны с приложением необходимых документов (п. 2 Постановления Правительства от 3 марта 2018 г. № 222).

(?) Как строить в зоне охраны источников водоснабжения  >>>

Санитарно-защитная зона: в какой срок нужно установить?

П. 13 ст.  26 Федерального закона от 3 августа 2018 года № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» определил срок для подачи заявления для того, чтобы  санитарно-защитная зона была установлена и другие моменты (до 1 октября 2021 года).

Важно, что в  этой статье, а это сейчас самая сильная с точки зрения юридической силы норма, указано, что обязанность по установлению санитарно-защитной зоны установлена только для  собственников зданий, сооружений, в отношении которых были определены ориентировочные, расчетные (предварительные) санитарно-защитные зоны, то есть те, в отношении которых был выполнен проект санитарно защитной зоны и получено санитарно-эпидемиологическое заключение. 

Там же указано, что с 1 января 2022 года определенные в соответствии с требованиями законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения ориентировочные, расчетные (предварительные) санитарно-защитные зоны (опять только про них!) прекращают существование, а ограничения использования земельных участков в них не действуют (п. 13 ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 N 342-ФЗ).

Это объясняется уже в следующем пункте (14) данной статьи, в которой указано, что если зона с особыми условиями использования территории ( в том числе санитарно-защитная зона — прим. автора) не была установлена до 1 января 2022 года либо не были установлены границы такой зоны, такая зона и ее границы должны быть установлены в срок не позднее 1 января 2025 года».

То есть для всех владельцев источников вредного воздействия, у кого не были выполнены проекты санитарно-защитных зон и получены заключения на них законодатель устанавливает категорическую обязанность их установления только к 01.01.2025 г. До этого установление санитарно-защитной зоны это право и законный интерес владельцев, не более того. 

В судебной практике есть похожая позиция о том, что новая редакция пункта 1.2 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 отменила обязанность хозяйствующих субъектов по установлению санитарно-защитной зоны вокруг объектов, возведенных (введенных в эксплуатацию) до вступления данных СанПиН в силу (см. например дело А68-13550/2019).  

(?) Как можно и как нельзя строить в водоохранных зонах >>>

юрист по недвижимости

 

Санитарно-защитная зона: как определить границы?

Размер санитарно-защитной зоны должен  обеспечивать  уменьшение вредного воздействия до  установленных нормативов. Санитарно-защитная зона является защитным барьером, обеспечивающим уровень безопасности населения при эксплуатации объекта в штатном режиме.

Санитарно-защитная зона должна отделять источники воздействия на среду обитания и здоровье человека от территории жилой застройки и зон отдыха. Верно и обратное, что в границах санитарно-защитной зоны не должна размещаться жилая застройка и зоны отдыха, а также другие нормируемые территории (детские площадки, образовательные и детские учреждения и др.).

Санитарно-защитная зона может накрывать (включать в себя) территории промышленного объекта или производства, в том числе здания административного назначения, поликлиники, спортивно-оздоровительные сооружения закрытого типа, бани, прачечные, объекты торговли и общественного питания, мотели, гостиницы, гаражи, площадки и др. 

Согласно ч.3 ст.34 ГрК РФ границы зон с особыми условиями использовании территории могут не совпадать с границами территориальных зон.

Согласно п.3.3. СанПиН «Границы санитарно-защитной зоны устанавливаются от источников химического, биологического и/или физического воздействия, либо от границы земельного участки, принадлежащего промышленному производству и объекту для ведения хозяйственной деятельности и оформленного в установленном порядке — далее промышленная площадка, до ее внешней границы в заданном направлении».

Установление границ санитарно-защитных зон от границ промышленной площадки само по себе предполагает наложение санитарно-защитных зон как на смежные земельные участки, так и на смежные территориальные зоны.

Размеры и границы санитарно-защитной зоны определяет проект санитарно защитной зоны. Разработка проекта санитарно-защитной зоны для объектов I — III класса опасности является обязательной.

Однако, по факту и для 4 класса опасности требуют проведения экспертизы проекта. Кроме того, в п. 14 Правил есть обязанность провести экспертизу на проект санитарно защитной зоны без относительности к классу опасности.

Для промышленных  источников воздействия на среду обитания и здоровье человека, в зависимости от мощности, условий эксплуатации, характера и количества выделяемых в окружающую среду загрязняющих веществ, создаваемого шума, вибрации и других вредных физических факторов, а также с учетом предусматриваемых мер по уменьшению неблагоприятного влияния их на среду обитания и здоровье человека в соответствии с санитарной классификацией промышленных объектов и производств устанавливаются следующие ориентировочные размеры санитарно-защитных зон:  промышленные объекты и производства первого класса — 1000 м; промышленные объекты и производства второго класса — 500 м; промышленные объекты и производства третьего класса — 300 м; промышленные объекты и производства четвертого класса — 100 м; промышленные объекты и производства пятого класса — 50 м.

Санитарно-защитная зона: в каком порядке устанавливать?

Санитарно-защитная зона устанавливается федеральным Роспотребнадзором в отношении объектов I и II класса опасности, территориальными управлениями  Роспотребнадзора в отношении объектов III — V класса опасности.

Постановлением Правительства РФ от 3 марта 2018 г. N 222 утверждены Правила установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон. Порядок следующий:

(1) Подается заявление в Роспотребнадзор застройщиком/правообладателем объекта. При планировании строительства/реконструкции, застройщик подает заявление не позднее чем за 30 дней до подачи заявления о выдаче разрешения на строительство. К заявлению прилагаются: а) проект санитарно-защитной зоны; б) экспертное заключение в отношении проекта.

(2) Уполномоченный орган в срок не более 15 рабочих дней со дня поступления заявления принимает решение об установлении СЗЗ/о ее изменении или прекращении ее существования и направляет заявителю. К решению прилагаются сведения о границах такой зоны и графическое описание местоположения границ зоны, координаты характерных точек.

(3) Копия решения в течение 5 рабочих дней направляется уполномоченным органом в ФРС для внесения сведений в ЕГРН.

Проект санитарно защитной зоны должен определять: размер и границы санитарно-защитной зоны; мероприятия по защите населения от воздействия выбросов вредных химических примесей в атмосферный воздух и физического воздействия; функциональное зонирование территории санитарно-защитной зоны и режим ее использования (п. 3.10 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03). 

Как строить в зоне охраны источников водоснабжения  >>>

Санитарно-защитная зона: возмещение убытков

До дня установления санитарно-защитной зоны владельцами объектов в отношении которых  определены ориентировочные, расчетные (предварительные) санитарно-защитные зоны, выкуп объектов недвижимости, возмещение за прекращение прав на земельные участки в связи с невозможностью их использования в соответствии с разрешенным использованием не осуществляются (ч. 13 ст. 26 Федерального закона от 03.08.2018 N 342-ФЗ «О внесении изменений в ГрК РФ и …» в  редакции от 27.12.2019 N 455-ФЗ). 

Отдельно нужно разъяснить как применяется этот пункт, если владелец источника вредного воздействия нарушает свою обязанность по установлению санитарно-защитной зоны или орган власти незаконно отказывает в ее установлении. Очевидно, что в таком случае убытки взыскиваются с того лица, которое нарушает закон. 

Согласно Правилам, утвержденным  Постановлением Правительства Российской Федерации от 7 мая 2003 г. N 262, при определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков ограничением их прав, учитываются разница между рыночной стоимостью земельного участка без учета ограничений прав и рыночной стоимостью земельного участка с учетом этих ограничений, убытки, которые собственники земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с ограничением прав.

Основанием для возмещения убытков собственникам земельных участков будет являться решение Роспотребнадзора об установлении санитарно-защитной зоны или в отдельных случаях решение суда об ее установлении. 

Возмещение убытков осуществляется за счет лиц, в пользу которых ограничиваются права, а при отсутствии таких лиц — за счет соответствующих бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также за счет лиц, деятельность которых вызвала ухудшение качества земель (ч. 3 ст. 57 Земельного кодекса РФ).

Согласно ст. 57.1 Земельного кодекса РФ убытки возмещаются собственникам зданий, сооружений, помещений в них, объектов незавершенного строительства в случае, если строительство таких зданий, сооружений, объектов начато до дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории и в отношении их не принято решение о сносе самовольной постройки либо  ее приведении в соответствие с установленными требованиями  в связи, если это явилось следствием наличия санитарного разрыва (наличия санитарно-защитной зоны). 

В случае изменения или прекращения  санитарно-защитной зоны  возврат средств, полученных в качестве возмещения убытков, причиненных ограничением прав в связи с ее установлением не осуществляется (ч. 17 ст. 57 Земельного кодекса РФ).

Санитарно-защитная зона может касаться бизнеса, который негативно влияет на окружающую среду. Наши консультации помогут минимизировать риски назначения штрафов. Мы можем не дать построить нормируемые объекты в границах, на которые распространяется санитарно-защитная зона, поможем избежать последующих выплат компенсаций морального вреда, защитим от требований о возмещения ущерба.

записывайтесь на вебинар — https://legalacademy.ru/speaker/6797041 

Запись опубликована 07.01.2020 в рубрике Наши материалы и опыт c метками

    Заказать звонок