Москва,
5-й Донской проезд, 21 Б, стр.10, оф.701
+7 960 372 50 10
Москва
Ульяновск
Саратов
Главная> Наши материалы и опыт> Самовольная постройка: снос или признание права. 5 правил.

Самовольная постройка: снос или признание права. 5 правил.

Самовольная постройка может быть легализована через иск о признании права собственности. Самовольная постройка не может быть продана, подарена, сдана в аренду и т.д. Самовольная постройка не принадлежит лицу, которое ее построило. Чтобы избежать конфликта решений, важно успеть подать иск о признании права до рассмотрения иска о сносе.

Самовольная постройка
Самовольная постройка

Самовольная постройка: признание права 

Самовольная  постройка это здание (объект капитального строительства), которое  (1) возведено на чужом участке; (2) или на своем участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта; (3) либо возведено без получения на это необходимого разрешения; (4) либо с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. При наличии любого из этих нарушений постройка самовольная.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки.

Требование, вытекающее из разрешенного использования земельного участка, получения соответствующих согласований, разрешений  или градостроительных и строительных норм и правил должно быть  установлено на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являться действующим на дату выявления самовольной постройки.

Самовольная постройка может быть признана собственностью владельца земельного участка, если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Как правило, это определяется судебно-строительной экспертизой.

Интересна оговорка, что объект не является самовольной постройкой, если его собственник  не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. Данная норма пока не получила отражение  в делах сносе самовольных построек, но ее употребление в законе не впервые. Долгое время «не знал и не мог знать» применяется к добросовестным приобретателям, которые признавались добросовестными если полагались на сведения ЕГРН, которые оказались не верными.

Таким образом, в делах о самовольных постройках эта норма тоже могла бы применяться в таком же виде. Однако, остаются вопросы. Можно ли считать самовольной  постройку, если ее собственник зарегистрировал ее в ЕГРН без разрешения на строительство? Должен ли такой владелец самостоятельно определять, что Росреестр ошибся? Может ли быть признан добросовестным покупатель такой недвижимости?    

Право на самовольную постройку (право собственности) может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий: (1)  если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; (2) если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;  (3) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче  такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Возможность применения норм о пропуске срока исковой давности к правоотношениям, регулируемым ст. 222 ГК РФ, не исключена, но ограничена одним из условий: исковая давность не применяется в случае предъявления требования о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 22 Постановления № 10/22), и исковая давность также не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком (пункты 6 и 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами.

Как не платить за смену ВРИ узнайте здесь >>>

юрист по недвижимости

Признание права на самовольную постройку как встречный или самостоятельный иск 

Признание права на самовольную постройку это и способ введения объекта недвижимости в оборот (только после регистрации можно продавать, сдавать в аренду, эксплуатировать) и способ защиты от сноса самовольной постройки. До не давнего времени практиковалось, что признание права на самовольную постройку заявляется, только если нет разрешения на строительство.

Но в последнее время суды стали признавать самовольными и сносить даже зарегистрированные объекты с имеющимися разрешениями на строительство. В таких случаях, важно заявить признание права на самовольную постройку самостоятельным иском до вынесения решения о сносе. Вынесенное решение о сносе не позволит суд рассматривать признание права на самовольную постройку. 

Интересно, по мнению судьи Верховного суда РФ Поповой Г.Г., что наличие решения суда об отмене разрешения на строительство (реконструкцию) и сносе самовольной постройки исключает возможности последующего признания права на самовольную постройку. Таким образом, иск о признании права желательно подавать как встречный или самостоятельный, до вынесения решения о признания незаконным строительства. Даже если признаков самовольности постройки еще нет. 

Конфликт решений в законе не описан. Это и не прекращение дела по иску о признании права на самовольную постройку после решения о ее сносе по ст. 150 АПК РФ или  ст. 220 ГПК РФ. Решение о сносе не является в таком случае судебным актом, принятым по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям. 

Но конфликт решений в делах о самовольных постройках и невозможно обойти заявлением о пересмотре решения о сносе по новым обстоятельствам.  В ст. 392 ГПК и ст. 311 АПК  предусмотрено, что новым обстоятельством является только внесение изменений в нормы закона о самовольной постройки. Не будет новым обстоятельством и изменение градостроительного регламента. Согласно ч. 7 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ в отношении земельного участка под самовольной постройкой, после ее выявления, не допускается внесение изменений в правила землепользования и застройки.

При этом могут измениться другие обстоятельства: возникнет право на землю под постройкой или параметры постройки будут приведены в соответствие с требованиями. Однако, в таких делах и того самого конфликта решений уже не будет. Если конфликт решений невозможно обойти, то его следует не допустить. Считаю, что встречный иск о признании права обязателен. 

Признание права на самовольную постройку или приведение в соответствие?

Сохранение самовольной постройки иногда достигается в суде о ее сносе и без встречного иска. Определением СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23 октября 2018 г. N 49-КГ18-45 рассмотрено дело, в котором сосед сносил баню соседа из-за нарушений отступов от границ. Верховный суд высказался против сноса, указав, что снос самовольной постройки  является крайней мерой (больше для случаев захвата чужой земли), а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению. Суды должны, по возможности, определять каким иным способом, отличным от сноса строения, возможно восстановление нарушенного права истца. Например, в таких делах всегда может обязать владельца сделать дополнительные противопожарные мероприятия или отвод осадков с крыши.  

Самовольная постройка по закону сносится не по  формальным признакам (например, при отсутствии  разрешения на еѐ строительство), а в связи с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду еѐ  несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Самовольная постройка должна соответствовать признакам законности  (соответствующее разрешенное использование земли, получение необходимых согласований и  разрешений,  соблюдение градостроительных  и строительных норм) как на дату  ее возведения или создания, так и на дату выявления ее незаконности.

Занимаясь подобными делами, я часто сталкивался с большой степенью свободы усмотрения судов. Не раз наблюдал, когда схожие ситуации разрешались с точностью наоборот. Например, объект не достроен, разрешение есть, но допущены нарушения – в одном случае судьи сносят такой  объект, в другом признают на него право. И чуть ли не главным критерием становится, какой иск (о сносе или о признании права) рассмотрен первым.

ПОДБОРКИ:  Почему закрыли ресторан?

Самовольная постройка оценивается судьями по-разному. При рассмотрении вопроса законности постройки судом практика разнится, кто-то из судей руководствует датой выявления, кто-то   датой  вынесения решения, кто-то допускает приведения постройки в соответствие за пределами судебного процесса.  

Судьи нередко закладывают вариант таких изменений в своих решениях. Приведение в соответствие с параметрами законодатель предусмотрел как на этапе проектирования в ст. 40 ГрК РФ, так и на этапе строительства в ч. 7 ст. 52 ГрК РФ. На это направлена и ст. 222 ГК РФ в части приведения в соответствие. 

Отмечу, что в  соответствии с ч. 9 ст. 55.32 Градостроительного Кодекса РФ лица, на которые возложена обязанность распорядиться самовольной постройкой, по своему выбору осуществляют снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями.

В п. 28 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г. по поводу реконструкции указано, что «суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ». Представляется возможным распространить это правило и на случаи, когда самовольная постройка может быть приведена в соответствие.

Неустранимость и существенность нарушений очевидны когда, к примеру, отсутствует право на землю под постройкой. И не так очевидны, когда речь идет о несоответствии параметров постройки градостроительным и строительным нормам. Именно экспертиза помогает понять стоимость и целесообразность  работ по приведению в соответствие.

Судами часто признается, что снос недвижимого имущества является крайней мерой. «Такая мера может быть применена только в случае, если будет установлено, что сохранение такой постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан, и эти нарушения являются неустранимыми и существенными» (См., например  Решение Арбитражного суда г. Севастополя от 01.09.2021 по делу № А84-4147/2019).   В данном деле суд ушел в решение о «приведении в соответствие» в отсутствие таких требований у истца по иску о сносе.

С одной стороны, в делах о «приведении в соответствие» суды обходят нарушение одного из условий ст. 222 ГК РФ даже в отсутствие встречного иска о сохранении. Такие судебные решения часто не проигрывают по детализации мировым соглашениям. При этом суды не забывают обязать привести целевое назначение земельного участка в соответствие.

Например, в деле А41-18867/2021 АС Московской области утвердил мировое на условиях, что ответчик обеспечивает завершение проектных работ, получение положительного заключения государственной экспертизы на проектно-сметную документацию, оформление земельно-имущественных отношений на земельные участки,  оформление разрешения на строительство объекта в определенный срок.

 А в деле А41-10858/2020 этот же суд, обязал владельца постройки привести ее  в соответствии с параметрами или обязательными требованиями, а так же разработать и утвердить проектную документацию, получить разрешение на строительство в определенный срок.

Интересно  также дело АСГМ № А40-25010/2020, решение по которому подтверждено  окружной  инстанцией. Суд  обязал ответчика привести постройку в соответствие с проектной и строительной документацией, предоставив в случае неисполнения решения суда в указанный срок, право истцу осуществить мероприятия по приведению здания в соответствие с проектной и строительной документацией самостоятельно с дальнейшим возложением расходов на ответчика. С другой стороны, «приведение в соответствие» не предусмотрено законодательством как способ защиты права  и это вторая причина, почему нужен встречный иск о признании права. Это поможет задать нужные вопросы эксперту и определить как именно приводить в соответствие.

Первая причина, вы не сможете обойти решение о сносе последующим приведением в соответствие.

Часто незаконность постройки выявляется только по результатам судебной экспертизы, когда рассмотрение дела в суде уже подходит к концу.  Нужны быть готовым изменить постройку, вплоть до изменений проектной документации.   И сделать это быстро, до решения суда! И важно помнить, что всегда остаются такие способы защиты как мировое соглашение.

Отношение судов к сносу самовольных построек меняется в зависимости от федеральных трендов, региональной политики и конкретных обстоятельств. При этом конфликт решений по делам о самовольных постройках это пробел в законе. И нельзя давать использовать это процессуальное препятствие против себя. Приводите постройку в соответствие с требованиями.

Признание права на самовольную постройку через приобретательную давность 

03.08.2021 Определением экономической коллегии Верховного суда РФ было рассмотрено дело о признании в порядке приобретательной давности права на самовольную постройку. 

Верховный суд указал, что «в соответствии с Обзором от 19.03.2014 приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.

При этом в отношении законно предоставленного для строительства участка в пункте 12 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, утвержденного Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143, указано, что право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, может быть приобретено в силу приобретательной давности лицом, добросовестно, открыто и непрерывно владеющим ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан». 

В данном случае, не было права на землю, но как указала экономическая коллегия и постройки были признаны самовольными ошибочно. 

Суд применил ст. 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года, которая  предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами.
Из применения этой нормы в судебной практике уже не в первый раз сделан вывод, что здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками. 

Как применить приобретательную давность в других случаях >>>

Признание право на самовольную постройку (многоквартирный дом)

Судебной практике, например, известны случаи, когда построенный многоквартирный дом в ходе судебного спора перестраивался собственником как индивидуальный и сохранялся судом в таком виде. 

Но бывает, что собственники многоквартирного дома возражают против его  реконструкцию.  С индивидуальными домами суды такие возражения обходят. Мы в своих делах доказываем, что не всегда реконструкция многоквартирного дома требует  100% согласия. 

Решения  собрания  МКД  принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников в МКД по такому вопросу, как о реконструкции МКД  (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных и др. построек, капитальном ремонте общего имущества в МКД,  об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке общего имущества в МКД. 

Как с нашей помощью провести  собрание МКД  читайте здесь >>>

Снос самовольной постройки 

Согласно разъяснениям постановления N 10/22 с иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки. Самовольная постройка, нарушающая публичные интересы, может быть снесена по иску  прокурора, а также администраций муниципалитетов. 

Как указано в пункте 24 названного постановления, по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если  бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки — ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал — юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица — лицо, получившее имущество во владение.

Если право собственности на самовольную постройку зарегистрировано не за владельцем, а за иным лицом, такое лицо должно быть привлечено в качестве соответчика к участию в деле по иску о сносе самовольной постройки (абзац второй части 3 статьи 40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или часть 2 статьи 46 АПК РФ). 

юрист по недвижимости

Запись опубликована 06.11.2020 в рубрике Наши материалы и опыт c метками
Комментарии:
big fish free slots games
2022-01-29 03:44:56

free slots no downloads https://candylandslotmachine.com/

slots of vegas casino
2022-01-29 01:42:26

double down slots https://freeonlneslotmachine.com/

free slots for fun
2022-01-28 18:50:28

real penny slots https://2-free-slots.com/

torrington ct gay dating
2022-01-16 00:09:52

gay black dating apps for fat black gay men https://speedgaydate.com/

gay chat sex
2022-01-15 00:51:17

free gay sex chat https://gay-buddies.com/

discreet gay dating
2022-01-14 16:27:16

young gay dating porn video https://gaypridee.com/

gay chat rooms free in illinois
2022-01-14 15:02:06

online gay chat rooms https://bjsgaychatroom.info/

2analyze
2022-01-13 04:12:08

1elasticity

    Заказать звонок