Признание права на незавершенную строительством квартиру за 1 действие

Признание права на незавершенную строительством квартиру (нежилое помещение до 7 кв.м.) в случае банкротства застройщика осуществляется дольщиком в банкротном деле через требование о признании права общей долевой собственности на объект долевого строительства.  

Признание права на незавершенную строительством квартиру это способ защиты на случай, когда достроенный дом не успели передать дольщикам до банкротства. После банкротства дом оказывается в конкурсной массе и другим способом квартиру не получить.

Признание права на незавершенную строительством квартиру в практике Верховного суда

Возможность такого способа защиты подтверждена многочисленной судебной практикой (в частности, определением Верховного Суда РФ № 305-ЭС14-1186 от 24 февраля 2015 г. по делу № А40-80775/2013).

Положительная практика по этому вопросу складывается в отношении тех объектов долевого строительства, которые на момент рассмотрения заявления уже достроены. При этом, право собственности может признаваться как на жилые помещения, так и на нежилые (с некоторыми ограничениями).

Признание права на незавершенную строительством квартиру в практике московских судов 

Например, определением Арбитражного суда Московской области от 21 января 2020 года по делу № А41-44403/2018 было установлено, что заявитель свои обязательства перед должником по внесению цены договора участия в долевом строительстве исполнил надлежащим образом. Дом введен в эксплуатацию. Заявитель фактически владеет и несет бремя содержания нежилого помещения. Соответственно, за заявителем было признано право собственности на нежилое помещение (кладовую).

Такая же ситуация складывается и вокруг жилых помещений. В частности, примером этому может служить определение Арбитражного суда Московской области от 20 января 2020 года по делу № А41-44403/2018. Заявитель свои обязательства перед должником по внесению цены договора участия в долевом строительстве исполнил надлежащим образом. Дом введен в эксплуатацию. Заявитель в настоящее время фактически владеет и несет бремя содержания жилого помещения. Поэтому за заявителем признали право собственности на жилое помещение (квартиру).

Признание права на незавершенную строительством квартиру в практике региональных судов 

Региональная практика, в большинстве случаев, следует данному вектору. Например, Постановлением АС Поволжского округа от 16 мая 2014 года по делу № 55-8152/2013 было установлено, что для признания права собственности на нежилое помещение не обязательна государственная регистрацию.

Было указано, что “отсутствие регистрации договоров долевого участия в строительстве означает не то, что добросовестный участник долевого строительства, оплативший жилое помещение, не может требовать от застройщика выполнения договора, а то, что у такого участника долевого строительства не возникает права залога, предусмотренного статьей 13 Закона № 214-ФЗ”.

Установив, что объект долевого строительства достроен, введен в эксплуатацию, суды признали право собственности участника долевого строительства на помещение. 

Признание права на незавершенную строительством квартиру в практике: объект должен быть достроен

Тем не менее, существует и обширная судебная практика, которая устанавливает обстоятельства, препятствующие признанию права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства. 

Главное, на что обращают внимание суды — это существование объекта долевого строительства как объекта прав. Для этого такой объект долевого строительства должен быть достроен, введен в эксплуатацию и пройти государственную регистрацию.

Данный вывод был недавно обобщен в определении Верховного Суда РФ от  5 сентября 2019 г. по делу № 306-ЭС16-3099. В рассматриваемом случае строительство жилого дома не завершено, в натуре квартиры как оборотоспособные объекты не существуют. При таких обстоятельствах, право собственности на «доли … в виде квартир» не могло быть признано судами.

Соответственно, ввиду того, что жилой дом не достроен, при этом ни законом, ни условиями договоров не предусмотрено возникновение общей долевой собственности на незавершенное строительством здание, заявления участников строительства не подлежали удовлетворению.

Таким образом, Верховный Суд РФ подтвердил, что для данной категории дел определяющим является факт достройки дома.

Признание права на незавершенную строительством квартиру в практике: теоретически право можно признать и на незавершенный строительством объект

Из судебной практики можно сделать вывод, что при в случае проведения инвентаризации и соблюдения других условий при которых объект незавершенного строительства мог быть зарегистрирован право на него может быть признано и в судебном порядке. Этого никто не делает потому что дорого. 

1) Постановление АС Поволжского округа от 07 октября 2014 года по делу № А55-10763/2010.

Судами установлено, что готовность дома в настоящее время составляет 55%, жилой дом не введен в эксплуатацию.

Заявитель не представил в материалы дела доказательств того, что объект незавершенного строительства прошел кадастровый учет, соответствует проектной документации, техническим регламентам, а также возведен с соблюдением строительных, противопожарных, санитарных правил и норм.

2) Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционный суд от 31 июля 2014 года по делу № А55-10763/2010.

В отсутствии надлежащей инвентаризации дома, такие существенные признаки как площадь нежилого помещения, его стоимость не определены, что является самостоятельным правовым основанием для отказа в признании (установлении) права собственности.

Признание права на незавершенную строительством квартиру в практике: обстоятельства, препятствующие признанию права 

В то же время, суды также обращают внимание и на другие основания для отказа в удовлетворении заявлений о признании права собственности на помещение в делах о банкротстве застройщика:

1) Передача имущества и обязанностей обанкротившегося застройщика новому застройщику для завершения строительства. 

На это указывается в определении Арбитражного суда Московской области от 18 декабря 2019 года по делу № А41-44403/18 и  определении Арбитражного суда Московской области от 14 октября 2019 года по делу№ А41-44403/18.

Прочитать о том, законна ли смена застройщика без согласия дольщиков вы можете здесь >>>.

Судебным актом переданы новому застройщику с обязательным переоформлением разрешений на строительство имущество застройщика. Новому застройщику переданы, в том числе незавершенные строительством объекты и обязательства по передаче заявителю помещения.  В связи с этим, было отказано в признании права собственности на объект долевого строительства.

2) Объект долевого строительства представляет собой нежилое помещение площадью более 7 кв.м.

Исходя из буквального толкования норм параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, положения пункта 1 части 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве не применимы к спорным правоотношениям, объектом которых является нежилое помещение площадью более семи квадратных метров.

Данный вывод содержится в определении Арбитражного суда Московской области от 07 февраля 2020 года по делу № А41-44403/18.

В данном деле кредитор обратился с заявлением о признании права собственности на нежилое помещение (кладовую площадью 9,1 кв.м), которое не отнесено Законом о банкротстве к требованиям участника строительства. Соответственно, заявителю было отказано в признании права собственности на нежилое помещение. 

Таким образом, практику признания права на незавершенный строительством квартиру можно считать сложившейся, порядок предъявления требований в рамках дела о банкротстве застройщика определенным. Остается ожидать расширения практики по всем регионам и отработки отдельных спорных вопросов.

P.S. Вам также может быт полезно узнать Как получить страховку если застройщик банкрот? Что известно о банкротстве «Проминстрах»? Законна ли смена застройщика без согласия дольщиков? Как привлечь застройщика к уголовной ответственности?