Москва,
5-й Донской проезд, 21 Б, стр.10, оф.701
+7 960 372 50 10
Москва
Ульяновск
Саратов
Главная> Наши материалы и опыт> Страхование застройщика: застройщик банкрот, что дальше?

Страхование застройщика: застройщик банкрот, что дальше?

1. Страхование застройщика: читаем полис!

Страхование застройщика активно применялось в период с начала 2014 года по 30 июля 2017 г. В этот период, как правило, многоквартирные дома не начинали строить без выдачи застройщиком дольщику полиса страхования.
Другое дело, что были случаи, когда дольщики забывали требовать полис, а застройщику получалось регистрировать договоры участия в долевом строительстве в Росреестре без оформления полиса. Еще чаще полис выдавался только на один год и потом не продлевался. И наконец, главная проблема со страховыми полисами заключается в отзыве лицензий у страховых компаний и их банкротстве.

За 2015-2017 г.г. Центробанк отозвал у сотни страховых компаний, в том числе и у тех, кто страховал ответственность застройщика. Правда и в этом случае есть шанс, что ответственность перед дольщиком застрахована. Надо найти компанию-перестраховщика, которая страховала ответственность самой страховой компании.

Таким образом, каждому дольщику (не важно нарушил уже переда застройщик свои обязательства или нет) необходимо соотнести себя с вышеуказанным периодом: был ли первый ДДУ в вашем доме заключен в период с начала 2014 года по 30 июля 2017 г. Если  период совпадает значит страхование застройщика имело место. Остается найти у застройщика (страховщика или перестраховщика) свой полис и подтвердить его действие.

2. Страхование застройщика: что является cтраховым случаем? 

Страховой случай это событие, с которым закон связывает возникновение у дольщика права обратиться со своими требованиями к страховщику вместо застройщика.       

Согласно ст.15.2 214-ФЗ (в прежней редакции) страховым случаем является факты 1) по решению суда обращение взыскания на незавершенный строительством многоквартирный дом и земельный участок под ним; 2) решением арбитражного суда застройщик будет признан банкротом, а дольщик получит выписку из реестра требований кредиторов.

Обращение взыскания не имущество застройщика в судебной практике свое распространение не получило. В первую очередь из-за того, что дольщики не торопятся расторгать ДДУ. Чаще происходит банкротство застройщика. В этом, как правило, тоже нет заслуги дольщиков. Застройщики банкротятся сами или их банкротят кредиторы — поставщики (кредиторы-подрядчики).

Таким образом, если вы расторгаете ДДУ и у вас есть действующий страховой полис — обращайте взыскание на имущество застройщика и обращайтесь в страховую. Также рассчитывайте на страховую, если в отношении вашего застройщика введена банкротства. Об этом подробнее в пункте 4.

3. Страхование застройщика: какая ответственность застрахована? 

Согласно ч. 6 ст.15.2 214-ФЗ (в прежней редакции) выгодоприобретателями по договору страхования являются граждане или юридические лица (за исключением кредитных организаций), денежные средства которых привлекались для строительства (создания) объекта долевого строительства по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
В соответствии с актуальной судебной практикой (См., например Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 июля 2017 г. по делу №33-28073) видами ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче объекта долевого строительства по № 214-ФЗ являются:
— уплата неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительств
— или возврат денежных средств в размере цены договора и уплата процентов за пользование денежными средствами дольщика
— за счет страхового возмещения возмещаются также убытки, выраженные в денежной форме.

Таким образом, от страховой можно требовать неустойки за просрочку передачи квартиры, цены уплаченный по ДДУ и процентов за пользование при расторжении ДДУ, убытков в виде уплаты процентов по ипотеке и аренде квартиры, убытки в виде разницы между стоимостью жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных по договору. Нельзя требовать возмещения морального вреда.

4. Страхование застройщика: порядок урегулирования страхового случая

Для обращения в страховую компанию необходима выписка из реестра кредиторов. При этом отдельные юристы высказывают точку зрения, что если дольщики включаются в реестр с требованием получить квартиру, то их требования к страховой безосновательны. Однако это противоречит вышеуказанным положениям о страховых случаях и судебной практике.

Суды считают, что включение требований в реестр требований о передаче жилых помещений свидетельствует о неисполнении или ненадлежащем исполнении застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору долевого участия в строительстве и является подтверждением наступления страхового случая (См, например Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.08.2017 по делу N А46-5158/2016, Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 24.05.2017 по делу N 33-4855/2017).

Таким образом, любой дольщик, включившийся в реестр кредиторов вправе требовать выплаты денег от страховой!

5. Страхование застройщика: страховка по неоплаченным полисам

Выплата страхового возмещения по неоплаченным полисам  возможна в силу ряда обстоятельств: при наличии в регистрационном деле информации об оплате полиса и через обязание застройщика оплатить страховку по заключенному договору страхованию. Кроме того, не всегда заявление страховщика о том, что полис не оплачен соответствует действительности.

В нашем производстве было дело, в котором  Проминстрах заявил, что полис не оплачен. Через суд было получено дело Росреестра. Какое было наше удивление, когда в регистрационном деле оказалась справка, выданная  страховщиком о том, что полис оплачен. 

Кроме того известный дела, когда страховщик сам требовал доплаты по страховке. Что не лишает права дольщика заявить такие же требования. 

Например,  решение Ульяновского арбитражного суда по иску ООО «Проминстрах» к ООО «Янтарный дом». Генеральный договор страхования заключался на 20 полисов, но страховая премия  была перечислена  лишь частично. Из почти 1,2 миллиона рублей страховщик получил от застройщика около 750 тысяч. Суд обязал застройщика выплатить страховой компании около полумиллиона рублей оставшейся страховой премии, следовательно и Проминстрах обязан выплачивать страховое возмещение по полисам, ранее не оплаченным.

При этом не исключена ответственность и Росреестра перед дольщиками, так как регистрация ДДУ при не оплаченных полисах стала возможно при их попустительстве.

6. Страхование застройщика: страховку по 214-фз можно взыскать и после принятия 159-фз 

Нам уже несколько раз удалось взыскать через суд страховку в обход 153-фз. То есть дольщики подали письменные заявление о выплате страхового возмещения уже после того, как Федеральный закон от 27.06.2019 № 153-ФЗ вступил в силу, но суд к страховой все равно выиграли. 

Чем мы обосновывали свои требования?

Во-первых, страховые и до принятия 153-ФЗ отказывали дольщикам, поэтому достаточно  доказать что был телефонный звонок или электронное письмо в адрес страховой, чтобы суд защитил интерес дольщика. Во-вторых, законом нельзя прекратить гражданский договор. В-третьих, № 153-ФЗ прекращает действие только тех договоров страхования, которые заключены  с даты принятия 159-фз  (30.07.2017) до даты государственной регистрации Фонда (20.10.2017).

При этом страхование застройщиков, как правило, проходило через заключение генеральных договоров страхования еще до принятия Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ. Также ранее этой даты были утверждены и правила страхования. И нельзя прекратить действие части условий договора (только договора страхования), не прекратив действие правил страхования. В-четвертых, выгода от прекращения действия договоров страхования по 153 – ФЗ для фонда дольщиков сомнительна. При выплате страхового возмещения можно возражать против суброгации страховой, препятствуя ее  включению в реестр или оставить ее в денежной (не погашаемой)  части реестра.

ПОДБОРКИ:  Компенсация дольщикам - теперь возможно получить от фонда дольщиков через суд

Тем самым вместо получения 1,2 % (тариф страховой премии) от цены ДДУ, сэкономить 100% цены ДДУ не выплачивая дольщику компенсацию или продав достроенную квартиру.  При этом, выгода страховой очевидна. Заплатив редкому дольщику, «долетевшему» до победы в суде, страховая не выплачивает по этим основаниям весь объем страховых премий фонду. Надо учесть, что суды уже признают за страховыми право на получения места дольщика в реестре.

7. Страхование ответственности застройщика: что такое суброгация ущерба страховой компании

Определение этого понятия содержится в статье 965 Гражданского кодекса РФ. В страховании гражданской ответственности застройщиков это работает следующим образом:

  1. Наступает страховой случай.
  2. Страховщик выплачивает обманутому дольщику предусмотренную договором сумму.
  3. Право требования к застройщику-банкроту в порядке суброгации переходит к страховой в размере выплаченного страхового возмещения.

Страховым случаем является признание застройщика банкротом или обращения взыскания на объект долевого строительства. Согласно ч.  41 ст. 25 Федерального закона от 29.07.2017 №218-ФЗ страховая компания приобретает право требования к застройщику в размере выплаченной дольщику компенсации. Это предполагает включение страховщика в реестр кредиторов.

При этом дольщик может стоять в разных реестрах. Когда участник строительства требует денежных средств разногласий, как правило, не возникает. Споры начинаются, если он встал в реестр требований о передаче жилых помещений.

Страхование ответственности застройщика: cуброгация или регресс, какое право у страховой?

Гражданский кодекс содержит также понятие регресса, закрепленное в статье 1081 ГК РФ. Это право лица, возместившего убытки пострадавшей стороне, требовать исполнения обязательства в размере возмещения от виновной стороны.

Сразу подчеркнем, что термин «суброгация» применяется непосредственно в области страхования. Регресс же относится к возмещению вреда третьим лицом любого рода. Кроме того, что в первом случае речь идет о специальных нормах права, а во втором – об общих, есть и другие различия:

  Суброгация Регресс
Механизм Передача права требования Возникновение нового обязательства
Что меняется Субъект Обязательство
Начало течения срока давности Наступление страхового случая Момент выплаты компенсации пострадавшей стороне
Дополнительные обязанности выгодоприобретателя Передать все документы суброгату

Если рассматривать включение страховщика в реестр кредиторов как суброгацию, то страховщик получает все права дольщика в полном объеме. А значит, он может быть включен в реестр требований о передаче жилых помещений и получить квартиру, достроенную фондом дольщиков или компенсацию. Если же считать это регрессом, то страховщик может зайти только в реестр кредиторов на деньги, и эти требования на сегодняшний день фонд дольщиков никак не погашает.

ООО «Проминстрах»  обычно, отказывая в выплате страхового возмещения,  утверждает, что не может встать на место дольщика в реестр на жилые помещения, так как только сам дольщик может преобразовать  требования жилого помещения в денежное. То есть фактически компания для выплаты страхового возмещения требует, чтобы дольщик отказался от квартиры. Дольщики предпочитают этого не делать, учитывая что без суда страховку получить не удается, а суды, бывает, выносят противоположные  решения.

8. Страхование ответственности застройщика: выплаты через суд

На практике суды идут на включение страховщика в реестр кредиторов со всеми правами участника долевого строительства. Первоначальный выбор дольщиком жилого помещения, а не денежной компенсации не препятствует получению им страховки.

17 декабря 2019 года Арбитражным судом Пермского края в рамках дела № А50-13214/17 рассматривалось заявление ООО «Проминстрах» о замене кредитора в реестре требований о передаче жилых помещений. Дольщице было выплачено страховое возмещение. Судья О.С. Шистерова, удовлетворяя заявление, ссылалась на пункт 4 части 1 статьи 387 и статью 965 ГК РФ, то есть подтвердила факт суброгации.

Этим же судом 25 октября 2019 года в рамках дела № А50-40193/2017 было удовлетворено требование упомянутого страховщика о включении в реестр кредиторов в порядке замены кредитора. Судья М.Н. Журавлева также посчитала, что в данном случае применимы нормы статьи 965 ГК РФ.

28 ноября 2019 года Арбитражным судом Краснодарского края в рамках дела №А32-7805/2017 было удовлетворено аналогичное требование ООО «Проминстрах».

26 марта 2018 года Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд подтвердил, что, хотя в Законе о банкротстве нет четких положений относительно перехода прав дольщика к страховщику, не включать требования последнего в третью очередь реестра оснований нет.

При этом суды общей юрисдикции, когда взыскивали страховое возмещение ссылались на право страховщиков возмещать выплаченное в порядке регресса. Например Новошахтинский районный суд (дело № 2-550/2018) ссылается на переход прав в порядке регресса в ситуации, когда договор долевого участия расторгнут, и требования дольщика носят денежный характер. Того же мнения придерживался и Алтайский краевой суд, разрешая дело № 33-5741/2017. Однако предмет этих разбирательств был иной, и суды в любом случае правы, что так или иначе страховая получает возможность требовать возмещения выплаченных средств.

Среди юристов тоже бытует мнение, что суброгация страховой нелогична для застройщика. Получается нет смысла страховаться, Если потом весь вред возмещать страховой. Однако с точки зрения интересов дольщиков не так важно получит ли страховая право возмещать свои расходы, будет ли это суброгация или регресс. Главное интересы дольщиков не должны ставиться в зависимость от интересов страховой.

Все суды утверждают, что включение требований дольщиков в реестр требований о передаче жилых помещений не является иным способом защиты прав, отличающимся от включения в денежный реестр, ссылаясь на п. 34 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 №35. Как следствие, отказы страховщиков в выплате страховых возмещений по указанному основанию признаются незаконными. В частности, это отражено в апелляционных определениях Саратовского областного суда по делам № 2-1905/2019, № 2-1718/2019, № 2-1521/2019.

юрист по недвижимости

До какого времени действовала страховка?  По закона страховка действует в течение оплаченного периода + 2 года. Оплаченный период как минимум год с момента заключения ДДУ. Таким образом если вы заключили ДДУ не ранее 3 лет  до признания застройщика банкротом, вы вполне вероятно можете получить страховку. 

Сколько можно получить по страховке?  По страховке можно получить уплаченную по ДДУ цену + убытки в виде разнице в стоимости вашей квартира на момент покупки и на момент введения банкротства + потребительский штраф (50 % от цену ДДУ + убытки) + проценты за просрочку выплаты страховки + моральный вред. В итоге наши клиенты, как правило, получают две цены ДДУ. 

Как узнать застрахованы ли вы?  Об этом указано как правило в последних главах вашего договора. Там указано про страхование ответственности и наименование страховой компании

Как выглядит наша услуга?  Мы оказываем услуг “под ключ”.  Цена фиксированная. Вы платите вперед  половину, другую половину перечисляете с полученной от страховой компенсации. Цену узнаете после проверки ваших документов (ДДУ, подтверждение оплаты по нему). В цену входит представление в заседаниях суда первой и апелляционной инстанции, досудебное обращение и исполнение судебного акта.

Кто мы? Наша компания находится постоянно в двух городах: Ульяновск (центр Поволжья) и Москва.  Работаем по всем регионам страны. Успешно отстаиваем интересы наших доверителей с 2006 года. В 2018  году вошли в десятку лучших по стране по двум практикам национального рейтинга ПРАВО.300. 

P.S. Вам также может быт полезно узнать Что известно о банкротстве «Проминстрах»? Как признать право собственности на незавершенную строительством квартиру в банкротстве? Законна ли смена застройщика без согласия дольщиков? Как привлечь застройщика к уголовной ответственности?

 

Запись опубликована 18.03.2020 в рубрике Наши материалы и опыт c метками

    Заказать звонок