Москва,
5-й Донской проезд, 21 Б, стр.10, оф.701
+7 960 372 50 10
Москва
Ульяновск
Саратов
Главная> Наши материалы и опыт> Перепланировка квартиры

Перепланировка квартиры

Перепланировка квартиры  представляет собой изменение  конфигурации помещения, требующая внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. 

При этом в обывательском смысле под перепланировку попадает и переустройство помещения (установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования). 

Важно отметить, что необходимость согласований перепланировки (переустройства) относится и к нежилым помещениям в многоквартирных домах. В нежилых зданиях на перепланировку разрешения получать не нужно, если только при этом не происходит реконструкции здания.  

Услуги юриста при покупке квартиры с перепланировкой заключаются в оценке перспективы судебного разбирательства и защиты прав покупателя до суда. Оценивать стоит как законность права продавца, так и предмет сделки.

Здесь мы описываем вопросы, которые могут возникнуть в случае приобретения перепланированной квартиры. В том числе описываем  новый вид перепланировки квартиры — увеличение площади за счет балкона и на примере Москвы и области.

Перепланировка квартиры

Перепланировка квартиры: увеличение площади за счет балкона. 

Перепланировка квартиры в виде  демонтажа подоконной части дверного проема незаконна. Например в деле, рассмотренном  Мособлсудом  в Определение от 12.12.2018,   суд признал переделки внешней наружной стены дома незаконной реконструкцией, в узаконении перепланировки отказал. 

Многоквартирный дом крупнопанельный с несущими внутренними межквартирными и межкомнатными продольными и поперечными стенами. Была  демонтирована подоконная часть дверного проема внешней стены из комнаты на лоджию. Внешняя панель квартиры, которая подвергалась переделки не несущая.

Суд применил  п. 4.2.4.9 Правил и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003г. №170),  согласно которому «не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять существующие и пробивать новые проемы».

Нормы Жилищного кодекса. Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

П.4.24.9 Правил «Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций», согласно которому запрещается, в том числе в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий, расширять и пробивать проемы, а также использовать балконы и лоджии не по назначению.

ПОДБОРКИ:  Согласие  органа опеки и попечительства на продажу квартиры: когда необходимо? как получить? 

Перепланировка квартиры в виде демонтажа стены, отделяющей комнату от балкона,  признана незаконной в Определении от 25.12.2017.  Мособлсуд  указал, что согласия всех собственников помещений в данном доме на реконструкцию дома — демонтаж внешней стены дома не имеется. 

Перепланировка квартиры в виде демонтажа части стены под окном, демонтаж оконно-дверного блока и установка дверного проема. Определением от 25.09.2017 суд указал, что в результате демонтажа части стены увеличилась площадь помещения, при этом уменьшилась площадь общего имущества дома. Несущую стену здания, в которой обустроен отдельный вход, суд признал общим имуществом дома.

Регистрация перехода права на квартиру с перепланировкой 

Такое последствие самовольной перепланировки (переустройства) как запрет на распоряжение не предусмотрен ст. 29 ЖК РФ. Более того, одним из последствий прямо предусмотрено изъятие и продажа такого помещения с торгов.

Однако, если регистратор видит перепланировку из плана БТИ без наличия разрешения на нее, то он, как правило, приостанавливает регистрацию. Регистратор может и не видеть перепланировку, но видит расхождение в площади.

Тогда включается п. 49 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которой  государственной регистрации прав приостанавливается в случае, если имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости в ЕГРН и в представленных на регистрацию документах.

Перепланировка квартиры: выводы.

Таким образом, если зарегистрирован переход права на перепланированное жилое помещение или нежилое помещение в многоквартирном доме, то оспорить такую сделку в суде маловероятно. Как следствие все риски на узаконение или приведение помещения в доперепланировочное состояние ложатся на  на  покупателя. Придется за свой счет приводить такую квартиру в первоначальное состояние.

юрист по недвижимости

P.S. Вам также может быть полезно узнать Как запретить соседу держать домашних животныхКак защититься от шумного ресторана по соседству,  Как добиться нормального микроклимата в квартире и подъездеКак признать подвал общим имущество многоквартирного дома, и наконец.

Запись опубликована 28.03.2020 в рубрике Наши материалы и опыт c метками

    Заказать звонок