Москва,
5-й Донской проезд, 21 Б, стр.10, оф.701
+7 960 372 50 10
Москва
Ульяновск
Саратов
Главная> Наши материалы и опыт> Перепланировка квартиры в 2021 году. 26 видов работ, которые делать нельзя

Перепланировка квартиры в 2021 году. 26 видов работ, которые делать нельзя

Перепланировка квартиры  представляет собой изменение  конфигурации помещения, требующая внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. 

В обывательском смысле под перепланировку попадает и переустройство помещения (установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования). 

Необходимость согласований перепланировки (переустройства) относится и к нежилым помещениям в многоквартирных домах. В нежилых зданиях на перепланировку разрешения получать не нужно, если только при этом не происходит реконструкции здания.  

Услуги юриста при покупке квартиры с перепланировкой заключаются в оценке перспективы судебного разбирательства и защиты прав покупателя до суда. Оценивать стоит как законность права продавца, так и предмет сделки.

Здесь мы описываем вопросы, которые могут возникнуть в случае приобретения перепланированной квартиры. В том числе описываем  новый вид перепланировки квартиры — увеличение площади за счет балкона и на примере Москвы и области.

Перепланировка квартиры

Перепланировка квартиры: увеличение площади за счет балкона. 

Перепланировка квартиры в виде  демонтажа подоконной части дверного проема незаконна. Например в деле, рассмотренном  Мособлсудом  в Определение от 12.12.2018,   суд признал переделки внешней наружной стены дома незаконной реконструкцией, в узаконении перепланировки отказал. 

Многоквартирный дом крупнопанельный с несущими внутренними межквартирными и межкомнатными продольными и поперечными стенами. Была  демонтирована подоконная часть дверного проема внешней стены из комнаты на лоджию. Внешняя панель квартиры, которая подвергалась переделки не несущая.

Суд применил  п. 4.2.4.9 Правил и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003г. №170),  согласно которому «не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять существующие и пробивать новые проемы».

Нормы Жилищного кодекса. Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

П.4.24.9 Правил «Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций», согласно которому запрещается, в том числе в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий, расширять и пробивать проемы, а также использовать балконы и лоджии не по назначению.

Перепланировка квартиры в виде демонтажа стены, отделяющей комнату от балкона,  признана незаконной в Определении от 25.12.2017.  Мособлсуд  указал, что согласия всех собственников помещений в данном доме на реконструкцию дома — демонтаж внешней стены дома не имеется. 

Перепланировка квартиры в виде демонтажа части стены под окном, демонтаж оконно-дверного блока и установка дверного проема. Определением от 25.09.2017  Московский областной суд указал, что в результате демонтажа части стены увеличилась площадь помещения, при этом уменьшилась площадь общего имущества дома. Несущую стену здания, в которой обустроен отдельный вход, суд признал общим имуществом дома. 

Типовые проекты перепланировки в жилых домах массовых серий г. Москвы можно посмотреть здесь >>> 

юрист по недвижимости

Перепланировка квартиры: что не допускается.

1. Ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан, затруднение доступа к инженерным коммуникациям, в том числе подземным коммуникациям, отключающим устройствам, и другие работы, вызывающие ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан.

2. Переустройство, перепланировка помещений или смежных с ними помещений, при которых они могут быть отнесены к категории непригодных для проживания.

3. Нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, при котором может произойти их разрушение.

4. Установка отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими может оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях.

5. Ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции, демонтаж вентиляционных коробов (частично или полностью) и технических коробов.

6. Увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.

ПОДБОРКИ:  Налог с продажи квартиры

7. Перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии, балконы, веранды и террасы.

8. Устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления.

9. Нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов.

10. Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами.

11. Устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов (в многоквартирных домах типовых серий).

12. Перевод технических подполий в подвалы.

13. Устройство лоджий, балконов, террас, веранд на вторых и выше этажах.

14. Переустройство, перепланировка чердака, технического этажа, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

15. Работы по переустройству, перепланировке в домах, признанных аварийными.

16. Объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.

17. Устройство наружного тамбура и витрин за пределами внешних поверхностей (стен) в объектах.

18. Объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями.

19. Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) с ослаблением несущей способности элементов конструкций многоквартирного дома.

20. Создание навесов, остекленных навесов (в пределах существующих границ террасы) на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов, предусматривающее увеличение высоты здания, создание помещения, оснащение отоплением, инженерным и санитарно-техническим оборудованием, с надстройкой стен, в том числе наружных.

21. Устройство на главном фасаде многоквартирного дома вентиляционных коробов.

22. Изменение габаритов жилых и нежилых помещений, затрагивающее внешний облик домов, путем устройства мансардных и слуховых окон, изменения уклонов крыши и высоты конька.

23. Устройство новой антресоли или увеличение площади существующей антресоли в случае, если сумма площадей антресолей будет превышать 40 процентов площади перепланируемого помещения.

24. Предусматривание понижения отметки пола подвала или цокольного этажа с выемкой грунта, в том числе устройство фундаментов.

25. Прокладка транзитных инженерных коммуникаций через смежные помещения при изменении границ помещений (объединение, разъединение).

26. Устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями с установленными в них газовыми водонагревателями без плотно закрывающейся двери с устройством решетки или зазора между дверью и полом площадью не менее 0,02 кв.м.

Регистрация перехода права на квартиру с перепланировкой 

Такое последствие самовольной перепланировки (переустройства) как запрет на распоряжение не предусмотрен ст. 29 ЖК РФ. Более того, одним из последствий прямо предусмотрено изъятие и продажа такого помещения с торгов.

Однако, если регистратор видит перепланировку из плана БТИ без наличия разрешения на нее, то он, как правило, приостанавливает регистрацию. Регистратор может и не видеть перепланировку, но видит расхождение в площади.

Тогда включается п. 49 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которой  государственной регистрации прав приостанавливается в случае, если имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости в ЕГРН и в представленных на регистрацию документах.

Перепланировка квартиры: выводы.

Таким образом, если зарегистрирован переход права на перепланированное жилое помещение или нежилое помещение в многоквартирном доме, то оспорить такую сделку в суде маловероятно. Как следствие все риски на узаконение или приведение помещения в доперепланировочное состояние ложатся на  на  покупателя. Придется за свой счет приводить такую квартиру в первоначальное состояние.

юрист по недвижимости

P.S. Вам также может быть полезно узнать Как запретить соседу держать домашних животныхКак защититься от шумного ресторана по соседству,  Как добиться нормального микроклимата в квартире и подъездеКак признать подвал общим имущество многоквартирного дома, и наконец.

Запись опубликована 28.03.2020 в рубрике Наши материалы и опыт c метками

    Заказать звонок