Перепланировка квартиры в 2022 году. 26 видов работ, которые делать нельзя

Перепланировка квартиры  это изменение  конфигурации помещения, которая требует править официальную документацию. Оформления требует и переустройство помещения (установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования). 

В нежилых помещения многоквартирных домов тоже нужно  согласовывать перепланировку  (переустройство). В нежилых зданиях на перепланировку разрешения получать не нужно, если только при этом не происходит реконструкции здания.  Перепланировка квартиры, которая не узаконена, помешает продать квартиру. Сделку просто не зарегистрируют.  

Перепланировка квартиры: запреты 

Согласно Постановлению Правительства Москвы №508-ПП не допускается: 

1. Затруднение доступа к инженерным коммуникациям, в том числе к подземным.

2. Переустройство, перепланировка квартиры, при которых она может быть отнесена к категории непригодных для проживания.

3. Нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания.

4. Установка отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях.

5. Ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции, демонтаж вентиляционных коробов и технических коробов.

6. Увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.

7. Перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии, балконы, веранды и террасы.

8. Устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления.

9. Нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов.

10. Устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами.

11. Устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов (в многоквартирных домах типовых серий).

12. Перевод технических подполий в подвалы.

13. Устройство лоджий, балконов, террас, веранд на вторых и выше этажах.

14. Переустройство, перепланировка чердака, технического этажа, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

15. Переустройство, перепланировка квартиры в домах, признанных аварийными.

16. Объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.

17. Устройство наружного тамбура и витрин за пределами внешних поверхностей (стен) в объектах.

18. Объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями.

19. Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах) с ослаблением несущей способности элементов конструкций многоквартирного дома.

20. Создание навесов, остекленных навесов (в пределах существующих границ террасы) на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов, предусматривающее увеличение высоты здания, создание помещения, оснащение отоплением, инженерным и санитарно-техническим оборудованием, с надстройкой стен, в том числе наружных.

21. Устройство на главном фасаде многоквартирного дома вентиляционных коробов.

Перепланировка квартиры — типовые проекты в домах г. Москвы можно посмотреть здесь >>> 

22. Изменение габаритов жилых и нежилых помещений, затрагивающее внешний облик домов, путем устройства мансардных и слуховых окон, изменения уклонов крыши и высоты конька.

23. Устройство новой антресоли или увеличение площади существующей антресоли в случае, если сумма площадей антресолей будет превышать 40 процентов площади перепланируемого помещения.

24. Предусматривание понижения отметки пола подвала или цокольного этажа с выемкой грунта, в том числе устройство фундаментов.

25. Прокладка транзитных инженерных коммуникаций через смежные помещения при изменении границ помещений (объединение, разъединение).

26. Устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями с установленными в них газовыми водонагревателями без плотно закрывающейся двери с устройством решетки или зазора между дверью и полом площадью не менее 0,02 кв.м.

Как установить шлагбаум во дворе в Москве ? >>>

 

Перепланировка квартиры: устройство штраб

Устройство штраб регулируется СНиП 3.05.06-85 и дополнениями на уровне отдельных регионов. Согласно СниП  запрещено горизонтальное штробление на глубину более 2,5 см, шириной 2 см и длиной более 3 метров. Но на местном уровне, как правило, запрещается любое нарушение целостности стен.

Выход — штробить только перегородки или делать открытую проводку. За нарушения выпишут штраф, а главное предпишут вернуть все в исходное состояние.

Устройство дополнительных розеток, перенос существующих выключателей  не требует согласования, так как не отражается в документах на квартиру. 

Перепланировка квартиры: трап в ванной

Кроме того, в силу п.8.5.3 СП 30.13330.2016 как минимум в Москве не пройдет согласование  установка трапа в ванной комнате без оборудования поддонами.

Это можно объяснить тем,  при таком обустройстве трава в ванной коммуникации заливаются  стяжкой, что нарушает запрет на ограничение доступа к коммуникациям  и увеличивает нагрузку на несущую конструкцию. И это кажется спорным. Однако, как бы то ни было формальный запрет существует.  Поэтому же не допустима в квартире установка каменного «готового» поддона.

По мнению Мосжилинспекции, устройство обычного поддона сохранит доступ к зоне слива, и возможность устранения неисправностей, в случае протечки воды и не создаст сверхнормативной нагрузки на перекрытие.  

Капитальный ремонт дома: 7 условий как провести >>>.

Перепланировка квартиры в виде  демонтажа подоконной части дверного проема незаконна. Например в деле, рассмотренном  Мособлсудом  в Определение от 12.12.2018,   суд признал переделки внешней наружной стены дома незаконной реконструкцией, перепланировка квартиры не была  узаконена.

Речь шла о многоквартирном крупнопанельном доме с несущими внутренними межквартирными и межкомнатными продольными и поперечными стенами. Была  демонтирована подоконная часть дверного проема внешней стены из комнаты на лоджию. Внешняя панель квартиры, которая подвергалась переделки была не несущей. 

Суд применил  п. 4.2.4.9 Правил и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003г. №170),  согласно которому «не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять существующие и пробивать новые проемы». 

А также нормы Жилищного кодекса. Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. 

А также п.4.24.9 Правил «Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций», согласно которому запрещается, в том числе в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий, расширять и пробивать проемы, а также использовать балконы и лоджии не по назначению. 

Перепланировка квартиры в виде демонтажа стены, отделяющей комнату от балкона,  признана незаконной в Определении от 25.12.2017.  Мособлсуд  указал, что согласия всех собственников помещений в данном доме на реконструкцию дома — демонтаж внешней стены дома не имеется. 

Перепланировка квартиры в виде демонтажа части стены под окном, демонтаж оконно-дверного блока и установка дверного проема. Определением от 25.09.2017  Московский областной суд указал, что в результате демонтажа части стены увеличилась площадь помещения, при этом уменьшилась площадь общего имущества дома. Несущую стену здания, в которой обустроен отдельный вход, суд признал общим имуществом дома. 

Собрание мкд (многоквартирного дома): как провести? >>> 

Перепланировка квартиры: регистрация перехода права на квартиру с перепланировкой 

Такое последствие самовольной перепланировки (переустройства) как запрет на распоряжение не предусмотрен ст. 29 ЖК РФ. Более того, одним из последствий прямо предусмотрено изъятие и продажа такого помещения с торгов. 

Однако, если регистратор видит из плана БТИ , что перепланировка квартиры проведена без наличия разрешения, то он, как правило, приостанавливает регистрацию. Регистратор может и не видеть , что имеет место перепланировка квартиры, но увидит расхождение в площади.

Тогда включается п. 49 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которой  государственной регистрации прав приостанавливается в случае, если имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости в ЕГРН и в представленных на регистрацию документах.

 Земельный участок под МКД — как оформить границы? >>>

Перепланировка квартиры: выводы.

Таким образом, если зарегистрирован переход права на перепланированное жилое помещение или нежилое помещение в многоквартирном доме, то оспорить такую сделку в суде маловероятно. Как следствие все риски на узаконение или приведение помещения в доперепланировочное состояние ложатся на  на  покупателя. Придется за свой счет приводить такую квартиру в первоначальное состояние.

Перепланировка в квартире: тамбур

Увеличение площади квартиры за счет площади общего имущества (этажной площадки) можно оформить как перепланировку с внесением изменений в ЕГРН о площади общего имущества в многоквартирном доме. Для этого потребуется решение общего собрания со 100% голосов за.

Другой вариант, в случае если тамбур уже оборудован, и есть интерес сохранить — это взять часть мест общей площади в аренду. Для этого нужно решение общего собрания с 2/3 голосов «за». 

В любом случае, оба варианта должны быть платными для собственников увеличиваемых квартир. При этом плата может пойти на общедомовые нужды.

Примерные формулировки:

1. Предоставить собственнику(кам)  квартиры № ___ Многоквартирного дома по адресу ________________________________________________________________согласие (в порядке ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса) на перепланировку квартиры с присоединением к ней части общего имущества в многоквартирном доме — части этажной площадки площадью _____кв. м. на возмездной основе. 

Утвердить размер ставки за передачу в собственность части этажной площадки (приквартирного тамбура) в размере _________ руб. за кв.м., вносимую каждым собственником, осуществляющим перепланировку квартир с присоединением к ним части общей площади многоквартирного дома единоразово на следующий расчетный счет, открытый на имя председателя совета дома ____________________________: _____________________.

Полученные от передачи в собственность части межквартирного коридора денежные средства расходуются на следующие цели: _____________________.

2. Предоставить собственнику(кам) помещения с кадастровым номером ____________________ (квартира № __) согласие (разрешение) на аренду части этажной площадки (приквартирного тамбура) площадью ___ кв.м.

Наделить председателя совета дома ______________________________ полномочиями по передаче в пользование общего имущества собственников помещений многоквартирного дома арендаторам на возмездной основе и на заключение от имени собственников помещений договоров аренды части общего имущества на возмездной основе.

Утвердить размер арендной платы части этажной площадки (приквартирного тамбура) в размере _________ руб. за кв.м. в год, вносимую каждым собственником авансом в 100%, на следующий расчетный счет, открытый на имя председателя совета дома ____________________________: _____________________.

Полученные от передачи в аренду части межквартирного коридора денежные средства расходуются на следующие цели: _____________________.

P.S. Вам также может быть полезно узнать Как запретить соседу держать домашних животных, Как защититься от шумного ресторана по соседству,  Как добиться нормального микроклимата в квартире и подъезде, Как признать подвал общим имущество многоквартирного дома и другое.