Газо-, водо-, тепло- проводы, электрические сети и канализация. Все эти коммуникации могут быть либо отводами в пользу отдельных пользователей либо магистральными сетями. В тех случаях, когда магистральные сети проходят по частной территории возникают отношения, которые в законе называются сервитутом.
Сервитут (в переводе с латинского — «обслуживание») — это закрепленное за посторонним лицом право пользоваться в ограниченных рамках чужой землей. Сервитут понижает рыночную стоимость земли и налагает на ее владельца определенные обязанности.
Вдоль сетей запрещаются земляные и строительные работы, устройство автостоянок, посадка деревьев, загромождение подходов и подъездов к объектам и сооружениям инженерных сетей, складирование тяжелых и громоздких материалов, возведение временных строений и заборов и др. Кроме того, владелец земли обязан беспрепятственно допускать к сетям ремонтные бригады.
В недавнем прошлом вся земля принадлежала государству. Некому было препятствовать прокладке коммуникаций. За последние два десятилетия многие земельные участки перешли в частную собственность, в том числе и участки по которым проходят магистральные коммуникации.
В соответствии с п.1 ст.65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. Владельцы инженерных сетей в отсутствие установленных законом или сделкой оснований пользуются чужим земельным участком без внесения платы. Причем используют они этот участок в своей коммерческой деятельности для транспортировки потребителям соответствующих ресурсов (вода, теплоноситель, газ).
Налоговый кодекс не предусматривает уменьшения ставок земельного налога в пределах охранных зон коммуникаций, хотя их чистая доходность практически всегда меньше, чем доходность окружающих земель. И, как следствие, собственники земельных участков, по которым проходят коммуникации, платят земельный налог столько же, сколько и собственники земельных участков, чьи права не обременены такими ограничениями.
Выход один – взыскивать плату с владельцев сетей. В настоящее время суды при взыскании платы с владельцев сетей руководствуются ст. 1105 Гражданского кодекса РФ, по которой лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить то, что оно сберегло вследствие такого пользования.
Неосновательное обогащение за пользование земельным участком рассчитывается по аналогией с платой за сервитут.
У квалифицированных оценщиков есть свои методики расчета платы за сервитут.
Любые инженерные сети, проходящие по земельному участку (как при надземном, так и при подземном выполнении) имеют определенные охранные зоны, соответственно, в пределах этих зон земельный участок ограничен в использовании:
— охранная зона теплотрассы составляет по 3 метра в каждую сторону;
— cредняя ширина охранной зоны водопровода составляет по 5 метров в каждую сторону;
— охранная зона электрического кабеля составляет 1 метр в каждую сторону.
С учетом того, что общий срок исковой давности составляет 3 года, сумма неосновательного обогащения может быть взыскана за 3 года, предшествующие дате обращения в суд.
Следует отметить, что по взаимной договоренности собственник участка и владелец инженерных сетей могут заключить соглашение о сервитуте – пользовании земельным участком. Размер платы за пользование устанавливается по соглашению сторон. Но на сегодняшний день редкий владелец сетей согласится заплатить за то, чем долгие годы пользовался безвозмездно. Единственный выход – создать обширную судебную практику о взыскании такого рода неосновательного обогащения.
