Москва,
5-й Донской проезд, 21 Б, стр.10, оф.701
+7 960 372 50 10
Москва
Ульяновск
Саратов
Главная> Наши материалы и опыт> Договор купли продажи квартиры: 6 существенных условий.

Договор купли продажи квартиры: 6 существенных условий.

Договор купли продажи квартиры может сработать против вас буквально из-за одной фразы. В 10 % договор купли продажи квартиры  оспаривается в суде.

Договора купли продажи квартиры может быть сделан под продавца, а воспользуется им покупатель, и наоборот. Поэтому не скачивайте шаблоны. Договора купли продажи квартиры типовой формы может просто устареть, законодательство и судебная практика меняются ежегодно. 

В конце концов многие случаи индивидуальны. Составлять договор купли продажи квартиры надо «под себя». Это позволит углубиться в вопрос и избежать возможных рисков. Например, правильно определить кто имеет право продавать квартиру  и на каком основании владеет.

Поможем составить договор купли продажи квартиры дистанционно и по комфортной цене. 

договор купли продажи квартиры

Предварительный договор купли продажи квартиры

Предварительный договор купли продажи квартиры составляют чтобы обязать друг друга  заключить в будущем основной договор купли продажи квартиры. Предварительный договор  купли продажи квартиры должен содержать условия основного.

Предварительный договор купли продажи квартиры должен содержать срок, в который стороны обязуются заключить основной договор купли продажи квартиры. 

Обязательства сторон, которые устанавливает предварительный договор купли продажи квартиры, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор купли продажи квартиры, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В случаях, если одна из сторон не заключает основной договор купли продажи квартиры, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора в  в течение шести месяцев с момента, когда основной договор купли продажи квартиры должен был быть заключен.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора купли продажи квартиры, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. 

Наша консультации по расчету налога с продажи квартиры читайте здесь >>>

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора купли продажи квартиры такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Предварительным договором купли продажи квартиры может быть предусмотрена неустойка (штраф) за неисполнение обязательства по заключению основного договора.

Не заключайте предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком, если у вы продавец и у вас в квартире есть не узаконенная перепланировка. Если покупатель передумает покупать, будете возвращать двойной задаток. Суды расценивают не предоставление документов об узаконении перепланировки как неисполнение со стороны продавца. 

Договор купли-продажи квартиры: cущественные условия 

Договор купли продажи квартиры считается заключенным, если между сторонами в письменной форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Как правило это означает, что если хотя бы одно условие не согласовано сторонами, договора нет.

Однако если сторона исполняла договор или принимала исполнение, то она не вправе ссылаться на незаключенность договора. 

В случае возникновения спора о заключенности договора лучше обратиться к нам за консультацией.  

Существенные условия договора купли-продажи квартиры,  закрепленные в параграфе 7 гл. 30 Гражданского кодекса, следующие: 

1. Предмет договора (описание квартиры). 2. Стороны договора (ФИО,  паспортные данные, банковские реквизиты). 3. Цена квартиры (может быть указана стоимость квадратного метра. 

4. Акт приема передачи. По закону передача квартиры осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания акта приема передачи  считается отказом от исполнения обязанности передать или принять имущество. Принятие покупателем квартиры по акту не означает отказа от претензий по качеству, если недостатки выявятся позже. 

5. Перечень лиц,  сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п.1 ст.558 ГК РФ).

Речь о лицах, кто мог, но не участвовал в приватизации и о малолетних, недееспособных членах семьи собственника, находящихся под опекой или попечительством.

6. Если на квартиру есть ограничения или обременения (залог, арест, аренда и др.), то это также обязательно указывается в договоре. Продавец также может заверить, что ограничений (обременений) нет.

юрист по недвижимости 

Договор купли продажи квартиры: цена 

Если цена квартиры  значительно ниже рыночной (четкой цифры нет, но при разнице больше 25-30% спор будет неочевидным)  или они были заключены с аффилированными лицами, например, родственниками, есть риск что при банкротстве продавца договор купли продажи квартиры будет оспорен.

В таком случае у покупателя могут отнять квартиру, а деньги не вернуть, он просто станет одним из кредиторов банкрота. 

Как избежать риска признания недействительным договора купли продажи квартиры при банкротстве продавца можете узнать, позвонив нам по телефону, указанному ниже. 

ПОДБОРКИ:  Дизайн код города

Если цена по договору купли продажи квартиры окажется ниже на 30 и более процентов, чем ее кадастровая стоимость, продавцу начислят налог (НДФЛ 13%) с суммы 70 % от кадастровой стоимости. То есть цену снизить можно, а налог нет.

При этом вычеты, конечно, не отменяются и это правило действует только в отношении квартир, право на которые возникло после 1 января 2016 года. 

Другое дело если кадастровая стоимость завышена, ее можно оспорить с нашей помощью.   

Договор купли-продажи квартиры: дополнительные условия   

Эти условия хоть и не обязательные для включения, но если они указаны  в договоре купли продажи квартиры,  то они обязательны для исполнения. 

В договоре купли-продажи квартиры часто указывают следующие дополнительные условия:

1. Порядок и способы расчетов. Об это хорошо написано у коллег >>>.

2. Порядок юридической передачи квартиры ( подписания акт приема передачи) и фактической (передача ключей, выселение  и снятие с регистрации продавца и прописанных с ними лиц).

3. В каком состоянии передается квартира (ремонт, мебель, другое).

4. Заверение продавца об отсутствии обременений и правопритязаний на квартиру, Продавец гарантирует, что квартира в доверительное управление, в аренду, в коммерческий найм, в качестве вклада в уставный капитал не передана, и свободна от любых прав третьих лиц.

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома: на что обратить внимание >>>

5. Заверение продавца о том, что у него отсутствуют признаки банкротства (несостоятельности), а именно нет претензий от своих кредиторов и просроченных долговых обязательств, могущих привести его к банкротству.

6. Заверение продавца об отсутствии задолженности по коммунальным и иным платежам, связанным с эксплуатацией квартиры. А если таковые обнаружатся, то он обязуется их оплатить.

7. Порядок разрешения споров и размер ответственности (неустоек).

8. Основания отказа от исполнения договора.

9. Договором также регулируется, кто несет  расходы по сделке (государственные пошлина, услуги нотариуса и др). 

Сторона, дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Договор купли продажи квартиры: нотариальное удостоверение

Нотариальное удостоверение договора купли продажи квартиры в следующих случаях:

продажа доли в квартире постороннему лицу, за исключением продажи всех долей одновременно (п.1, ст.42, ФЗ-218 от 13.07.2015);

продажа квартиры несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина (п.2, ст.54, ФЗ-218 от 13.07.2015);

продажа квартиры по Договору пожизненного содержания с иждивением, (ст. 584 ГК РФ).

В остальных случаях участие нотариуса не обязательно. 

В каких случаях нужно согласие органа опеки и попечительства и как его получить читайте здесь >>>

Однако нотариус удостоверяет дееспособность участников сделки (ст. 43 Основ законодательства РФ о нотариате), добровольность и адекватность их действий на момент заключения договора. Что существенно снижает риски признания сделки недействительной.

Нотариус может взять на себя регистрацию перехода права в Росреестре, что не только облегчает процесс сделки для ее участников, но и заметно сокращает срок регистрации. У нотариуса также можно безопасно провести денежные взаиморасчеты по сделке, так называемый депозит нотариуса. 

Договор купли-продажи квартиры: регистрация 

Стороны Договора купли-продажи квартиры с момента его подписания обязаны совершить действия по его регистрации. 

Сам договор купли продажи квартиры с 2013 года регистрации не подлежит, регистрируется переход права, но это юридические тонкости, которые в 99 % дел не имеют значения. 

Если договор купли продажи квартиры содержит несколько листов, то их всех лучше заверить подписями сторон. Договор купли-продажи квартиры составляется и подписывается, как минимум, в 3-х экземплярах: по одному экземпляру для каждой стороны договора, и один экземпляр – для регистратора (Росреестра).

Некоторые моменты о перепланировке квартир >>>

При подаче пакета документов на регистрацию сотрудник МФЦ или Росреестра обязан выдать расписку, с указанием срока выдачи зарегистрированных документов и перечнем документов, сданных на регистрацию. 

Государственная регистрация прав осуществляются в течение 3-12 дней. Подробнее здесь >>> и здесь >>> .

Договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме регистрируется 7 рабочих дней. Договор купли-продажи квартиры поданный на регистрацию через нотариуса регистрируется 3 рабочих дня. Договоров ипотеки регистрируется 5 рабочих дней.

Отказ в государственной регистрации прав может случиться только после приостановки регистрации, если причины приостановки не устранены в указанный.

Приостановка регистрации договора купли продажи квартиры может случится по решению регистратора по следующим основаниям: возникли сомнения в подлинности представленных документов; форма и содержание документов не соответствуют законодательству РФ; регистратор не получил сведения, которые он запросил для целей регистрации по межведомственным каналам (ФНС, ФМС, нотариальная палата и др.); имеются противоречия между заявленными правами и сведения ЕГРН; не представлены все необходимые документы (регистратор обязан принять любой пакет документов); заявлены притязания на предмет сделки ( подан иск, наложен арест или запрет на совершение с ним определенных действий, в том числе продавцом) и др.

юрист по недвижимости

Запись опубликована 04.04.2021 в рубрике Наши материалы и опыт c метками

    Заказать звонок