Договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома: на что обратить внимание?

По договору долевого участия в строительстве застройщик обязуется в указанный  срок  построить  многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих  передать соответствующий объект дольщику, который обязуется уплатить  цену договора и принять объект. 

Договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме и считается заключенным с момента регистрации в Росреестре. Может также быть заключен в форме электронного документа.

Договор долевого участия в строительстве (дду) следует заключать, учитывая ряд рекомендаций. 

Существенные условия договора долевого участия в строительстве

Договор долевого участия в строительстве ничтожен, если не содержит следующие условия:  описание объекта долевого строительства и срок его передачи; размер, сроки и порядок уплаты цены; гарантийный срок; исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд или размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу. 

Договор долевого участия в строительстве: как потом заключить переуступку права требования 

По закону, в период до такого как дом будет построен, дольщик может распоряжаться не самой квартирой, а правами требования по договору долевого участия в строительстве. Уступка дольщиков прав требований по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.

Однако застройщик может вписать в договор долевого участия в строительстве требование, что продать недостроенную квартиру дольщик без его (застройщика) письменного  согласия не сможет.

Закон такое позволяет и такое положение договора делает дольщика заложником ситуации. Застройщик, если надо будет переехать и продать недостроенное жилье, может не согласиться с его перепродажей, например, чтобы самому выкупить по дешевле.

Общее правило гласит, для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 382 ГК РФ). Поэтому я рекомендую такое положение не подписывать. 

Договор долевого участия в строительстве (изменение площади)

Договором долевого участия в строительстве застройщик может предусмотреть, что если квартира будет построена с другой площадью, то цена не изменится. 

С одной стороны стороны свободны в заключении договора долевого участия в строительстве. С другой стороны, цена квартиры всегда привязана к площади. И у дольщика, как у потребителя, есть право потребовать уменьшение цены при уменьшении площади квартиры.

Положение договора об отказе от такого права может быть оспорено в суде как несоответствующее закону о защите прав потребителей.  

Важно учитывать, что дольщик никак на итоговую площадь квартиры влиять не может. А застройщик, наоборот, в ситуации, когда нужно будет выбрать в какой из двух соседних квартир уменьшить площадь, вполне может выбрать квартиру, в которой дольщик подписал положение, что цена не поменяется.

Существенным будет изменение площади на 10%. А вот изменение площади на 5 % процентов вполне можно прописать  в договоре долевого участия в строительстве как  не существенное. 

Договор долевого участия в строительстве: изменение проекта

Изменение цены при изменение площади более чем на 5 % совпадает с положениями Градостроительного кодекса РФ (п. 6.2 ст. 55 ГрК РФ) и объясняет положение договора долевого участия в строительстве (ДДУ), что без согласия участника долевого строительства можно вносить изменения в проектную документацию если изменения проектной документации не более 5 (пяти) процентов. 

Однако, в договоре долевого участия в строительстве следуют прописать что определенные изменения требуют согласования с дольщиками. Например, изменения проекта в отношении мест общего пользования, изменения вида использования нежилых помещений многоквартирного дома, замена марки (фирмы-производителя, модели) технологического и инженерного оборудования многоквартирного дома.

Порядок такого согласования может вызывать дополнительные сложности, но позволит избежать суда для обеих сторон.  

Договором долевого участия в строительстве  незаконно прописывать право застройщика переносить сроки сдачи дома. 

Еще в июле 2017 года Верховный Суд РФ выпустил Обзор судебной практики по долевому строительству, который актуален до сих пор. Дольщику отказали в неустойке за просрочку из-за того, что в договоре уступки было прописано продление срока. Верховный суд РФ: Договор уступки не может изменить срок. Продлить срок можно только дополнительным соглашением.

Прописанный в договоре долевого участия в строительстве отказ от права не принимать объект с недостатками ничтожен

Передача объекта долевого строительства застройщиком  осуществляется по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно действующему законодательству, участник долевого строительства может потребовать от застройщика составить акт, в котором указывается несоответствие квартиры требованиям, указанным в законе. Он может отказаться от подписания передаточного акта до тех пор, пока застройщик не устранит недочеты.

Однако обсуждается законопроект об изменениях в статью 8 ФЗ 214-ФЗ, в которой этого положения нет.

Больше о судебной практике по договорам долевого участия в строительстве многоквартирных домов здесь >>>

Вам также может быть полезно узнать Как запретить соседу держать домашних животных, Как защититься от шумного ресторана по соседству, Как добиться нормального микроклимата в квартире и подъезде,  Как купить квартиру c перепланировкой или Как купить апартаменты и не «прогореть».