Договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома
Договор долевого участия в строительстве (дду) следует заключать, учитывая ряд рекомендаций.
1. Договор долевого участия в строительстве: как заключить переуступку права требования
По закону, в период до такого как дом будет построен, дольщик может распоряжаться не самой квартирой, а правами требования по договору долевого участия в строительстве. Уступка дольщиков прав требований по ДДУ допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.
Однако застройщик может вписать в договор требование, что продать недостроенную квартиру дольщик без его (застройщика) письменного согласия не сможет. Закон такое позволяет и такое положение договора делает дольщика заложником ситуации. Застройщик, если надо будет переехать и продать недостроенное жилье, может не согласиться с его перепродажей, например, чтобы самому выкупить по дешевле.
Общее правило гласит, для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором ( ст. 382 ГК РФ). Поэтому я рекомендую такое положение не подписывать.
2. Договор долевого участия в строительстве (изменение площади)
Договором долевого участия в строительстве застройщик может предусмотреть, что если квартира будет построена с другой площадью, то цена не изменится.
С одной стороны стороны свободны в заключении договора. с другой стороны, цена квартиры всегда привязана к площади. И у дольщика, как у потребителя, есть право потребовать уменьшение цены при уменьшении площади квартиры. Положение договора об отказе от такого права может быть оспорено в суде как несоответствующее закону о защите прав потребителей.
Важно учитывать, что дольщик никак на итоговую площадь квартиры влиять не может. А застройщик, наоборот, в ситуации, когда нужно будет выбрать в какой из двух соседних квартир уменьшить площадь, вполне может выбрать квартиру, в которой дольщик подписал положение, что цена не поменяется. Существенным будет изменение площади на 10%. А вот изменение на 5 % процентов вполне можно прописать в ДДУ, как не существенное.
3. Договор долевого участия в строительстве: изменение проекта
Изменение цены при изменение площади более чем на 5 % совпадает с положениями Градостроительного кодекса РФ (п. 6.2 ст. 55 ГрК РФ) и объясняет положение договора долевого участия (ДДУ), что без согласия участника долевого строительства можно вносить изменения в проектную документацию если изменения проектной документации не более 5 (пяти) процентов.
Однако, изменения проекта в отношении мест общего пользования, изменения вида использования нежилых помещений многоквартирного дома, замена марки (фирмы-производителя, модели) технологического и инженерного оборудования многоквартирного дома на мой взгляд требуют согласования с дольщиками. Хотя порядок такого согласования и может вызывать дополнительные сложности.
Консультацию о том как не ошибиться при заключении договора долевого участия в строительстве можно получить, позвонив по телефону, указанному ниже.
P.S. Вам также может быть полезно узнать Как запретить соседу держать домашних животных, Как защититься от шумного ресторана по соседству, Как добиться нормального микроклимата в квартире и подъезде, Как купить квартиру c перепланировкой или Как купить апартаменты и не «прогореть».