Главная>Наши материалы и опыт>Договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома: на что обратить внимание?
Договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома: на что обратить внимание?
Договор долевого участия в строительстве обязывает застройщика в указанный срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих передать соответствующий объект дольщику, который обязуется уплатить цену договора и принять объект.
Договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме и считается заключенным с момента регистрации в Росреестре. Может также быть заключен в форме электронного документа. Договор долевого участия в строительстве (дду) следует заключать, учитывая ряд рекомендаций.
Договор долевого участия в строительстве
Содержание
Договор долевого участия в строительстве: существенные условия
Договор долевого участия в строительстве ничтожен, если не содержит следующие условия: описание объекта долевого строительства и срок его передачи; размер, сроки и порядок уплаты цены; гарантийный срок; исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд или размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу.
При описании объекта важно правильно рассчитать площадь.Отдельные вопросы возникают с балконами, так как их часто путают с верандами и лоджиями.
балкон – это выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.
веранда – застекленное неотапливаемое помещение, пристроенное к зданию, встроенное в него или встроенно-пристроенное, не имеющее ограничения по глубине, может устраиваться на перекрытии нижерасположенного этажа.
лоджия – помещение, встроенное в здание или пристроенное к нему, имеющее стены с трех сторон (или с двух при угловом расположении) на всю высоту этажа и ограждение с открытой стороны, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.
При определении общей приведенной площади жилого помещения применяются понижающие коэффициенты: для лоджий – 0,5, для балконов – 0,3, для веранд – 1,0. Для расчета их общей приведенной площади площадь лоджии, балкона или веранды умножается на соответствующий коэффициент.
Согласно ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов в случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения.
Некоторые застройщики вписывают в договор долевого участия в строительстве вместо балконов лоджии для увеличения общей приведенной площади жилого помещения и, соответственно, цены такого договора. Кроме того, указанная площадь в дальнейшем может также использоваться для начисления коммунальных платежей за жилое помещение.
Также необходимо помнить, что при определении площади жилого помещения (квартиры, комнаты) для целей осуществления государственного кадастрового учета площади балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли в площадь жилого помещения не включаются.
Договор долевого участия в строительстве: переуступка прав
По закону, в период до такого как дом будет построен, дольщик может распоряжаться не самой квартирой, а правами требования по договору долевого участия в строительстве. Уступка дольщиков прав требований по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.
Однако застройщик может вписать в договор долевого участия в строительстве требование, что продать недостроенную квартиру дольщик без его (застройщика) письменного согласия не сможет.
Закон такое позволяет и такое положение договора делает дольщика заложником ситуации. Застройщик, если надо будет переехать и продать недостроенное жилье, может не согласиться с его перепродажей, например, чтобы самому выкупить по дешевле.
Общее правило гласит, для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 382 ГК РФ). Поэтому я рекомендую такое положение не подписывать.
Договор долевого участия в строительстве: изменение площади
Договором долевого участия в строительстве застройщик может предусмотреть, что если квартира будет построена с другой площадью, то цена не изменится.
С одной стороны стороны свободны в заключении договора долевого участия в строительстве. С другой стороны, цена квартиры всегда привязана к площади. И у дольщика, как у потребителя, есть право потребовать уменьшение цены при уменьшении площади квартиры.
Положение договора об отказе от такого права может быть оспорено в суде как несоответствующее закону о защите прав потребителей.
Важно учитывать, что дольщик никак на итоговую площадь квартиры влиять не может. А застройщик, наоборот, в ситуации, когда нужно будет выбрать в какой из двух соседних квартир уменьшить площадь, вполне может выбрать квартиру, в которой дольщик подписал положение, что цена не поменяется.
Существенным будет изменение площади на 10%. А вот изменение площади на 5 % процентов вполне можно прописать в договоре долевого участия в строительстве как не существенное.
Договор долевого участия в строительстве: изменение проекта
Изменение цены при изменение площади более чем на 5 % совпадает с положениями Градостроительного кодекса РФ (п. 6.2 ст. 55 ГрК РФ) и объясняет положение договора долевого участия в строительстве (ДДУ), что без согласия участника долевого строительства можно вносить изменения в проектную документацию если изменения проектной документации не более 5 (пяти) процентов.
Однако, в договоре долевого участия в строительстве следуют прописать что определенные изменения требуют согласования с дольщиками. Например, изменения проекта в отношении мест общего пользования, изменения вида использования нежилых помещений многоквартирного дома, замена марки (фирмы-производителя, модели) технологического и инженерного оборудования многоквартирного дома.
Порядок такого согласования может вызывать дополнительные сложности, но позволит избежать суда для обеих сторон.
В договор долевого участия в строительстве незаконно вписывать право застройщика переносить сроки сдачи дома.
Еще в июле 2017 года Верховный Суд РФ выпустил Обзор судебной практики по долевому строительству, который актуален до сих пор. Дольщику отказали в неустойке за просрочку из-за того, что в договоре уступки было прописано продление срока. Верховный суд РФ: Договор уступки не может изменить срок. Продлить срок можно только дополнительным соглашением.
Алмаз Кучембаев дал комментарий изданию Pronovostroy, указав, почему важно заключая договор долевого участия в строительстве проверять проектную декларацию застройщика: «В проектной декларации будет отражен размер кредиторской задолженности. По этому документу можно посмотреть судьбу предыдущих проектов, а в условиях такого частого явления как «финансовая пирамида» это очень важно».
В договор долевого участия в строительстве вписывать отказ от права не принимать объект с недостатками незаконно
Передача объекта долевого строительства застройщиком осуществляется по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно действующему законодательству, участник долевого строительства может потребовать от застройщика составить акт, в котором указывается несоответствие квартиры требованиям, указанным в законе. Он может отказаться от подписания передаточного акта до тех пор, пока застройщик не устранит недочеты.
