Москва,
5-й Донской проезд, 21 Б, стр.10, оф.701
+7 960 372 50 10
Москва
Ульяновск
Саратов
Главная> Наши материалы и опыт> Налог с продажи квартиры

Налог с продажи квартиры

Налог с продажи квартиры 2021 и другого жилья описывается сложным языком в Налоговом кодексе. Здесь некоторые вопросы переведены на обычный язык. Будем рады ответить и на другие  вопросы.

налог с продажи квартиры
налог с продажи квартиры

Формула налога с продажи квартиры (НДФЛ)

Налог с продажи квартиры уплачивается по формуле:

НДФЛ = (налогооблагаемая база — имущественный вычет или расходы на приобретение) × 13%.

Налогооблагаемая база — это максимальное из двух значений: цена продажи квартиры или 70% кадастровой стоимости квартиры.

Квартира куплена за продана за 4 млн, а кадастровая стоимость у нее  5 млн. 70 % от кадастровой стоимости составит  3, 5 млн. Следовательно, налог рассчитывается от цены продажи (4 млн). 

Срок владения для вычета

Пять лет — общий срок владения объектом недвижимого имущества для освобождения от налога с продажи квартиры (3 года если объект унаследован, подарен членом семьи (близким родственником),  приватизирован или получен по договору пожизненного содержания с иждивением).

Читайте также про риски покупки квартиры c перепланировкой

Квартира куплена в 2016 году, продана в 2020 г. Срок владения 4 года. Подлежит расчету налог. 

Размер стандартного вычета

Один миллион рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже квартиры, жилых домов, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе. Его может применить любой продавец жилья. Право на вычет не зависит от того, когда и как получена квартира. Вычет можно использовать несколько раз в жизни, но не чаще одного раза в год. Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактические расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества.

Пара советов о том, как заключить договор долевого участия.

Квартира куплена в 2016 году за 3 млн рублей. Продана в 2020 г. за 3, 5 млн рублей. Если применить имущественный вычет в размере 1 млн рублей, то налог платится с 2,5 млн рублей. Если уменьшить налогооблагаемую базу на величину расходов, то налог  платится с 500 000. 

НФДЛ с переуступки по ДДУ

Налоги при «продаже» недостроенной квартиры по ДДУ. К уступке прав по договору долевого участия не применяются правила о сроке владения и заплатить 13% налога придётся в любом случае. Но из облагаемой суммы можно вычесть те расходы, которые были понесены на момент такой «продажи». В эти расходы входят не только собственные деньги, но и сумма погашенного кредита и процентов, если на оплату ДДУ дольщик брал кредит.

Налог с продажи квартиры 2021 при продаже общедолевого имущества

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Собственникам на праве общей долевой собственности, каждому по 1/2 доли, принадлежала квартира. Владели квартирой менее трех лет. Один из сособственников продал свою долю в квартире за 1 000 000 руб. Суд указал, что имелось право на получение имущественного налогового вычета в размере 1/2. Сумма дохода, превышающая 500 000, подлежала налогообложению.

Налог с продажи квартиры в общей собственности

Когда квартира, являющаяся совместной собственностью по семейному законодательству, оформлена в собственность только одного из супругов, для реализации права на получение имущественного налогового вычета супруг, не указанный в правоустанавливающих документах собственником помещения, обязан составить со вторым собственником соглашение о распределении имущественного налогового вычета и представить его в налоговый орган. Непредставление такого заявления (соглашения) означает распределение вычета исключительно в пользу супруга, на имя которого зарегистрировано право собственности. Второй супруг сможет воспользоваться вычетом при приобретении другого жилья.

ПОДБОРКИ:  Проживание с животными в квартире - как запретить?

Вычет при продаже нескольких квартир

При продаже в одном налоговом периоде двух квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик имеет право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, полученной от продажи квартиры, в размере до 1 000 000 руб. и одновременно уменьшить сумму облагаемого налогом дохода от продажи другой квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением (см. ПИСЬМО МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 3 июня 2009 г. N 03-04-05-01/418). Вычет в сумме документально подтвержденных расходов должен рассчитываться по каждому объекту отдельно исходя из стоимости их покупки и продажи (письма Минфина России №03-04-05/62615 от 21.10.2013, №03-04-05/44008).

Вычет при продаже унаследованной квартиры

Право собственности у наследника возникает со дня смерти наследодателя, то есть до  регистрации  права. Поэтому 3 летний срок для освобождения от уплаты НДФЛ при продаже унаследованной квартиры нужно отсчитывать с даты смерти наследодателя.

Если квартира получена по наследству от умершего супруга и является совместной собственностью,  то срок владения высчитывается  с момента первоначального приобретения  недвижимости в собственность.

Учитываются также расходы наследодателя на приобретение имущества, если они  документально подтверждены.

Налог с продажи квартиры: вычет в размере расходов

Имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества не может превышать 2 млн руб., предоставляется каждому только один раз в жизни, и не распространяется на ремонт квартиры.

НФДЛ с нежилой недвижимости

НДФЛ уплачивается и с продажи нежилой недвижимости, если только такая недвижимость не использовалась в предпринимательской деятельности, например использовалась в качестве офиса или сдавалась в аренду. В таком случае уплачиваются другие налоги.

НДФЛ с продажи долей детей

Плательщиками НДФЛ признаются физические лица независимо от их возраста, в том числе несовершеннолетние (до 18 лет) и малолетние (до 14 лет) дети, если они получили доходы, подлежащие налогообложению.

Вычет с покупки апартаментов

Гражданину воспользоваться имущественным налоговым вычетом с покупки апартаментов.

Для применения положений пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в части предоставления имущественного налогового вычета по расходам на приобретение апартаментов такое помещение должно фактически представлять собой квартиру или долю в жилом доме, быть пригодным для постоянного проживания граждан (отвечать установленным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 санитарным и техническим правилам и нормам для жилых помещений).

В Письме УФНС по г. Москве N 28-10/45352@ от 23 мая 2006 г. было обращено внимание на то, что перечень объектов, приведенных в ст. 220 НК РФ, при приобретении которых налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет, является закрытым и не подлежит расширительному толкованию.

юрист по недвижимости

P.S. Вам также может быть полезно узнать  Как купить апартаменты и не «прогореть».

Запись опубликована 19.11.2020 в рубрике Наши материалы и опыт c метками

    Заказать звонок