Проект планировки территории: как оспорить?
Проект планировки территории необходим для каждой крупной стройки. Но часто такая стройка вызывает недовольство землевладельцев. Далее делимся советами, как оспорить проект планировки территории.
Содержание
Проект планировки территории: содержание
Что такое проект планировки территории? Подготавливается документ для определения границ кварталов, установления красных линий, описания границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства. Это утверждаемая часть проекта. То, что законодатель обязал публиковать.
Проект планировки территории также содержит «скрытую часть» — материалы по обоснованию, к которым относятся: карта планировочной структуры территории; результаты инженерных изысканий; обоснование определения границ зон планируемого размещения ОКС; схему организации движения транспорта; схему границ территорий объектов культурного наследия; схему границ ЗОУИТ (см. подробнее по ссылке >>>) ; обоснование соответствия планируемых объектов нормативам градостроительного проектирования и требованиям градостроительных регламентов; схему, отображающую местоположение существующих объектов капитального строительства; перечень мероприятий по охране окружающей среды; другое. Эту часть без суда или прокурорской проверки практически невозможно получить.
Проект планировки территории является основой для разработки проектов межевания территорий (часть 9 статьи 42 ГрК РФ). Оба документа часто утверждаются совместно. Проект межевания территории, предназначенный для размещения линейных объектов транспортной инфраструктуры федерального значения, регионального значения или местного значения, включает в себя чертежи межевания территории, на которых отображаются границы существующих и (или) подлежащих образованию земельных участков, в том числе предполагаемых к изъятию для государственных или муниципальных нужд, для размещения таких объектов.
Отдельно возникает вопрос, что участки подлежащие изъятию мало нарисовать на карте, их нужно перечислить в тексте. Карту не всегда можно прочесть при масштабах публикации в газете. Кроме того, чтобы прочесть карту нужна отдельная квалификация.
Проект планировки территории — нормативно-правовой акт
При этом часто проект планировки территории под новую застройку может вызывать возражения у местных жителей. Споры доходят до судов. Рассмотрим Апелляционное определение Верховного суда РФ от 30 января 2019 г. N 45-АПГ18-22, из которого выводятся ряд важных выводов.
Как указал суд проект планировки направлен на регулирование общественных отношений неопределенного круга лиц (статья 5.1 ГрК РФ, части 4 и 6 статьи 46 ГрК РФ).
Проект планировки территории рассчитан на неоднократное применение, так как 1) не теряет силу после однократного применения, а действует постоянно и рассчитан на реализацию всякий раз, когда возникают обстоятельства, предусмотренные данной документацией, 2) не содержит указания на конкретное событие, с наступлением которого связано издание правового акта.
Проект планировки территории является обязательным к исполнению участниками данных правоотношений (например, обязанность выкупа объектов недвижимости для государственных либо муниципальных нужд, определение местоположения объектов федерального, регионального, местного значения).
Можно ли не платить за изменение ВРИ в Москве и области? >>>
Проект планировки территории и документы территориального планирования
Другое основание по которым оспариваются проекты планировки это соответствие документам территориального планирования.
Реализация документов территориального планирования осуществляется в том числе путем подготовки и утверждения документации по планировке территории в соответствии с документами территориального планирования (пункт 1 части 1 статьи 26 ГрК РФ).
Согласно ч.3. ст. 45 ГрК РФ уполномоченные органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации принимают решение о подготовке документации по планировке территории, обеспечивают подготовку документации по планировке территории, утверждают документацию по планировке территории, предусматривающую размещение объектов регионального значения и иных объектов капитального строительства, размещение которых планируется на территориях двух и более муниципальных образований (муниципальных районов, городских округов) в границах субъекта Российской Федерации.
Согласно ч.5 ст. 45 ГрК РФ по общему правилу органы местного самоуправления поселения, органы местного самоуправления городского округа принимают решение о подготовке документации по планировке территории, обеспечивают подготовку документации по планировке территории.
Согласно ч. 6 ст. 45 ГрК РФ подготовку проекта планировки территории по размещению объектов федерального, регионального или местного значения допускается только при условии отражения таких объектов в соответствующего уровня документах территориального планирования.
В пользу того, что проект планировки должен соответствовать генеральному плану выступают и положения Инструкции о порядке проектирования и установления красных линий в городах Российской Федерации, утвержденной постановлением Госстроя России от 06.04.1998 N 18-30 . В п. 4.4 которой указано, что при разработке проекта красных линий в качестве самостоятельного проекта он разрабатывается на основе генеральных планов поселений.
Установление красных линий должно быть осуществлено с учетом существующей застройки. В случае если, установленная красная линия обозначает планируемые к строительству дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктуры, должно быть обоснование необходимости строительства указанных объектов на территории, занятой объектами недвижимости.
Как следует из Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 25.02.2016 N 242-О порядок установления красных линий с учетом их правовых и технических характеристик требует разработки специального проекта на основе генеральных планов поселений и проектов детальной планировки территорий.
(!) Существующая норма в ч. 6 ст. 45 ГрК РФ: подготовку проекта планировки территории по размещению объектов федерального, регионального или местного значения допускается только при условии отражения таких объектов в документах территориального планирования.
Установление красных линий влечет изменение правового режима использования земельного участка, поскольку оно предполагает последующее изъятие земельных участков.
Является ли генеральный план препятствием для получения разрешения на строительство? >>>
Проект планировки территории и изъятие земель
Проект планировки территории и проект межевания территории до их утверждения подлежат обязательному рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях (ч. 5 ст. 46 ГрК).
Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции указанных объектов допускается, если такие объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории (пункт 1 статьи 56.3 ЗК РФ).
Согласно законодательству, именно проект планировки территории предусматривает размещение объектов общего пользования на ранее застроенной, в том числе и частной, территории. При создании таких объектов — дорог, инженерных сетей — предусматривается изъятие земельного участка или нескольких уполномоченными, в зависимости от значения строящегося объекта, органами власти.
Но проект планировки территории в части изъятия земельного участка имеют ограниченный срок действия. Согласно ч. 12.6 ст. 45 Градостроительного кодекса, он составлял шесть лет (изначально в статье было 3 года, но затем продлили до 6) для ППТ, принятых после 1 апреля 2015 года. Согласно ч. 3 ст. 56.3 Земельного кодекса, принятой также в 2015 году, этот срок также был установлен сначала в три года,затем продлен до 6 лет. При этом каков срок действия, если проект планировки территории принят до 2015 года, напрямую нигде речи не идет.
Минэкономразвития РФ в письме от 22.07.2019 №Д27и-24719 в ответ на запрос юридического агентства «Кучембаев и партнеры» подтвердило, что правило это действует и для более ранних ППТ.
Цитата: «В связи с этим в настоящее время принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения на основании проектов планировки территории, утвержденных до 1 апреля 2015 года, не представляется возможным».
Проекты планировки должны содержать указание на изымаемые участки
Верховный Суд РФ в Определении от 25.12.2019 по делу № 117-апа19-14 сделал следующий вывод: «указание сведений о земельных участках, подлежащих изъятию в проекте планировки и межевания территории и согласование его с указанными органами является императивным требованием градостроительного законодательства».
В данном деле Верховный Суд РФ признал незаконными проект планировки и проект межевания территории на основании того, что в них не указаны участки, подлежащие изъятию.
Вам также могут быть полезны. Как строить в водоохранной зоне? Что нужно знать о санитарно-защитных зонах?