Плата за изменение вида разрешенного использования в 2023 году.
Плата за изменение вида разрешенного использования («плата за ВРИ») земельного участка существует в только в Москве и Московской области. Введено такое положение было во втором чтении при принятии закона о присоединении Новой Москвы. С точки зрения федерального законодательства платеж спорный. Кроме того, есть ряд исключений, когда плата за изменение вида разрешенного использования не должна взыскиваться. Применение этих исключений тоже требует высокой квалификации.
Как и зачем менять вид разрешенного использования >>>
Содержание
Плата за изменение вида разрешенного использования: размер.
Вид разрешенного использования земельного участка устанавливается применительно к каждому земельному участку согласно территориальной зоне. При это градостроительный регламент, как правило, содержит определенный перечень ВРИ на выбор. Ознакомиться с ними можно в соответствующих Правилах землепользования и застройки или в ГПЗУ.
Также важно учитывать Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, которому должны соответствовать Правила землепользования и застройки.
Согласно ст. 22 43-ФЗ плата за изменение вида разрешенного использования (плата за ВРИ) определяется с учетом разницы между фактической кадастровой стоимостью земельного участка и кадастровой стоимостью земельного участка с измененным видом разрешенного использования.
«С учетом разницы», по нашему мнению означает, что как минимум кадастровая стоимость должна увеличиваться, чтобы была налогооблагаемая база.
В Москве плата за изменение вида разрешенного использования определяется согласно ПОСТАНОВЛЕНИЮ ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ от 10 сентября 2013 года N 593-ПП. Как правило, самостоятельно расчет по этому постановлению никому не удается провести.
Чтобы лучше представлять размер, который может достигать плата за изменение вида разрешенного использования (плата за ВРИ) в Москве, давайте посмотрим примерные средние значения кадастровой стоимости для самых дорогих видов разрешенного использования:
| Вид разрешенного использования | Кадастровая стоимость за 1 кв.м. |
| Административные и офисные здания | 43 247,78 |
| Гостиницы | 40191,49 |
| Объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания | 38149,92 |
| Многоквартирная жилая застройка | 30575,72 |
| Индивидуальная жилая застройка | 2960,38 |
В 2021 введено правило освобождения (вплоть до полного освобождения) от платы за ВРИ в случае присвоения проекту собственника земельного участка статуса инвестиционного проекта по созданию мест приложения труда на территории города Москвы.
При этом для застройщиков жилья, заключивших соглашение о реализации инвестиционного проекта по созданию мест приложения труда предусматриваются льготы. Под местами приложения труда, очевидно, подразумеваются рабочие места и, следовательно, строительство нежилых зданий (встроенных помещений). Однако размер льготы оставляет желать лучшего и условия ее предоставления кажутся дискриминационным. Что если места приложения труда создаются без возведения жилых домов?
Формула льготы: 1000 руб./кв. м x S мпт x K затр x K мест. Где Sмпт — общая площадь планируемого места приложения труда. Kзатр – коэффициент затрат по созданию мест приложения труда. Кмест — коэффициент расположения МПТ.
По формуле вообще не имеет значение сопутствующее строительство жилья.
На практике создание мест приложения труда сводится к постройке вместе с жилыми метрами нежилых. Нередки случаи совместных проектов застройщиков и инвесторов жилых и нежилых метров. Существуют прозрачные отработанные и согласованные с властями схемы таких проектов.
В Московской области плата за изменение вида разрешенного использования рассчитывается согласно ПОСТАНОВЛЕНИЮ ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ от 31 декабря 2013 года N 1190/57.
С 1 января 2014 года в Московской области плата за изменение вида разрешенного использования (плата за ВРИ) начисляется за каждое изменение ВРИ по каждому случаю. Плата за изменение вида разрешенного использования начисляется в размере 10 % от кадастровой стоимости участка даже если кадастровая стоимость участка не меняется! И даже если кадастровая стоимость становится меньше!
Очевидно, что это противоречит логике ст. 22 43-ФЗ , согласно которой плата за изменение вида разрешенного использования определяется с учетом разницы между фактической и планируемой кадастровой стоимостью.
Поможем провести градостроительную оценку участка под застройку >>>
Плата за изменение вида разрешенного использования: противоречия законам большей силы
Плата за изменение вида разрешенного использования вменяется только частному собственнику земельного участка. Положения о платности изменения вида разрешенного использования в Москве и области противоречит как минимум 4 федеральным кодексам Российской Федерации.
1. Плата за изменение вида разрешенного использования противоречит Гражданскому кодексу РФ. Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; владение, пользование и распоряжение землей, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
При этом в любом случае вид возможного разрешенного использования выбирается из тех, что разрешены Правилами землепользования и застройки. Таким образом, цель “ создание условий для устойчивого развития территории города” уже достигнута зонированием территории и ограничением возможных видов разрешенного использования градостроительным регламентом участка.
2. Плата за изменение вида разрешенного использования противоречит Градостроительному кодексу РФ. Согласно ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Установленная плата за изменение вида разрешенного использования, совершенно очевидно, требуют дополнительного согласования. Это, например, прямо предусмотрено ч. 4 ст. 5.1 закона от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», согласно которому в случае не оплаты вид разрешенного использования земельного участка подлежит возврату.
3. Плата за изменение вида разрешенного использования противоречит Земельному кодексу РФ. Согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ также любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Важно понимать, что фактическое использования земельного участка определяется фактическим использованием объекта недвижимости на таком участке. Поэтому вид разрешенного использования земельного участка до окончания строительства на нем недвижимости достаточно большая условность.
4. Плата за изменение вида разрешенного использования противоречит Налоговому кодексу РФ. Такой налог (сбор) не установлен в Налоговом кодексе. Согласно п. 6 ст. 12 Налогового кодекса не предусмотренные в кодексе региональные налоги или сборы не могут быть установлены. Кроме того, согласно пункту 3 статьи 3 НК РФ налоги и сборы должны иметь экономическое основание. Чтобы удержать налог предполагается, что налогоплательщик получил какой -то доход, приобрел имущество, воспользовался каким-то благом.
При этом само по себе увеличение кадастровой стоимости участка нельзя отнести к доходу налогоплательщика.
Кроме того, в случаях, когда садовый участок, на котором итак разрешается строительство индивидуального дома, переводится под ИЖС, как правило, не возникает ни увеличения стоимости участка, ни расширения его градостроительного потенциала.
5. И, наконец, такая плата за изменение вида разрешенного использования не может быть оплатой государственных услуг, так как услуга сводится к тому чтобы изменить вид разрешенного использования в ЕГРН, осуществляется федеральными чиновниками и по всей стране бесплатно.
Согласно п.п. 1.,2 ст. 8 Федерального закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» предоставляются заявителям на бесплатной основе, за исключением случаев прямо предусмотренных законом.
Несправедливость платы видна и в случаях, когда проектом планировки территории изменяются и изымаются участки для нужд муниципалитета или региона.
В области ввели услугу предварительного расчета платы за ВРИ >>>
Алмаз Кучембаев дал комментарий для Коммерсанта на тему плата за изменение вида разрешенного использования: Если оспорить плату не удалось, можно снизить кадастровую стоимость участка через суд, что приведет к снижению платы за ВРИ. «Еще один вариант — заранее обращаться к юристу, потому что есть случаи, когда не обязательно менять ВРИ»,— указывает Алмаз Кучембаев. Так, чиновники часто просят поменять ВРИ в ответ на уведомление о планируемом строительстве. Но есть и другие пути узаконить строительство частных домов — это дачная амнистия и суд.
Как оспорить кадастровую стоимость читайте здесь >>>
Плата за изменение вида разрешенного использования: приведение в соответствие
От изменения вида разрешенного использования, которое осуществляется за плату, следует отличать бесплатную процедуру установления соответствия вида разрешенного использования земельного участка Классификатору видов разрешенного использования земельных участков в порядке ч. 13 ст. 34 Закона № 171-ФЗ. Например, устаревший ВРИ «садово-огородный участок», отсутствующий в Классификаторе, будет соответствовать ВРИ «ведение садоводства» и т.д.
При этом ВРИ должен быть установлено до вступления силу Классификатора.
В общих чертах процедура выглядит следующим образом. Правообладатель земельного участка подает в администрацию заявление об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка Классификатору видов разрешенного использования. По итогам рассмотрения заявления принимается решение об установлении соответствия ВРИ либо об отказе в таком установлении. Решение об установлении соответствия служит основанием для внесения изменений в сведения ЕГРН.
Органы власти не всегда охотно идут на установление соответствия ВРИ Классификатору и предлагают воспользоваться платной процедурой изменения ВРИ. В качестве причины отказа указывается, что испрашиваемый ВРИ не соответствует текущему.
Получив отказ администрации, не следует опускать руки. Необходимо отстаивать свое право на бесплатное приведение ВРИ в соответствие с Классификатором, в том числе и в судебном порядке.
Рассмотрим актуальную судебную практику, в ходе которой правообладателям земельных участков удалось доказать свое право на бесплатное установление соответствия ранее установленных ВРИ Классификатору.
Так, Арбитражный суд Московской области решением от 28.11.2023 в деле № А41-53548/2023 обязал администрацию Истринского г.о. установить соответствие существующего ВРИ «для жилой застройки, застройки объектами культурно-бытового и торгового назначения, застройки административными, общественно-деловыми зданиями, объектами образовательного и социального назначения» ВРИ «для индивидуального жилищного строительства».
Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 02.10.2023 по делу № А41-66967/2022 оставлено в силе решение об обязании администрации привести ВРИ «для жилищного строительства» и «для объектов жилой застройки» в соответствие с классификатором к ВРИ «2.1.1. Малоэтажная многоквартирная жилая застройка».
В деле № А41-40672/2023 суд установил тождество ВРИ «для производственного предприятия (складов 4-5 класса)» и ВРИ «6.9. Склад».
Интересный случай рассматривался в деле № 88-8966/2021. Правообладатели земельного участка обратились в администрацию с просьбой уточнить ВРИ ЗУ с «для ведения приусадебного участка» на «ведение личного подсобного хозяйства» в порядке установления соответствия. Администрация отказала в установлении соответствия, однако, затем решением Совета депутатов ВРИ был изменен на испрашиваемый, а гражданам было направлено уведомление о необходимости внесения платы за изменение ВРИ.
Суд встал на сторону собственников участка и указал, что требовать плату в данном случае незаконно, функциональное назначение ЗУ после установления ВРИ «ведение ЛПХ» аналогично предшествовавшему («приусадебный ЗУ»), а неправильно выбранный гражданами способ реализации своего права на приведение ВРИ ЗУ в соответствии с требованиями классификатора не может служить основанием для возложения на них обязанности нести расходы по установлению соответствия ВРИ ЗУ федеральному Классификатору.
Таким образом, суды нередко встают на сторону правообладателей участков и обязывают администрацию установить соответствие разрешенного использования земельного участка Классификатору видов разрешенного использования. Поэтому перед тем, как вносить плату за изменение ВРИ, следует тщательно проанализировать ситуацию, возможно вы сможете воспользоваться бесплатной процедурой установления соответствия.
Приведение в соответствие с Правилами землепользования и застройки, также необходимо считать приведением в соответствие с классификатором.
В соответствии с частью 12 статьи 34 Закона № 171-ФЗ до 01.01.2021 орган местного самоуправления обязан привести правила землепользования и застройки в части установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с классификатором видов разрешенного использования земельных участков.
В решении от 27.05.2021 г. по нашему иску Московский областной суд указал, что «освобождение от платы за изменение ВРИ с «садовый земельный участок, для садоводства, для ведения садоводства, дачный земельный участок, для ведения дачного хозяйства, для дачного строительства» на «ведение садоводства» не противоречит законодательству, поскольку «такие виды разрешенного использования земельных участков, как «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства», содержащиеся в ЕГРН и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах, считаются равнозначными».
Отстаивать свое право на приведение ВРИ в соответствие очень важно до изменения ВРИ!!! В том числе, для приведения ВРИ в соответствие через суд.
Плата за изменение вида разрешенного использования: исключительная cудебная практика
Несмотря на то, что противоречие в законодательстве было с самого начала, защита землевладельцев в вопросах платы за ВРИ всегда большая удача. Успешных кейсов единицы.
12.11.2018 Московский областной суд в случае смены вида разрешенного использования с «дачного строительства» на «индивидуальные жилые дома для сезонного проживания», при смене категории с «земли сельскохозяйственного назначения» на «земли населенных пунктов» отказал во взыскании платы за ВРИ. Суд указал, что при наличии такого вида в Правилах землепользования и застройки взимание какой-либо дополнительной платы и выдача каких-либо дополнительных разрешений со стороны властей собственнику земельного участка будут противоречить ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ.
В случае со сменой ВРИ с «для садоводства» на «ведение садоводства» АСГМ в феврале 2020 г отказался взыскивать плату. Аргумент в пользу землевладельца оказался следующим — в соответствии с ч. 7 ст. 54 Федерального Закона РФ от 29.07.2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений…» такие виды разрешенного использования земельных участков, как «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства» считаются равнозначными и их смена не требует дополнительного разрешения.
27.02.2020 г. АС МО отказался взыскивать плату за изменение ВРИ в размере 3 млн рублей за изменение с «под муниципальным жилым домом» на «многоэтажная жилая застройка», применив норму о том, что плата за изменение вида разрешенного использования не взимается если вид разрешенного использования был указан в градостроительном плане земельного участка, утвержденном до дня вступления в силу 43-ФЗ.
При этом суд указал, что дело даже не в градостроительном плане, так как он по существу представляет собой выписку из правил землепользования и застройки. Кроме того, по мнению суда, если изменение вида разрешенного использования земельного участка производится в порядке приведения в соответствие с классификатором, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 плата за изменение вида разрешенного использования также не взыскивается.
27.03.20 АС Московской области отказал в иске к жилищно-строительному кооперативу о взыскании платы за изменение ВРИ, так как изменение состоялось в результате исполнения судебного акта.
В июне 2020 Кунцевский районный суд г. Москвы отказался взыскивать плату за изменение ВРИ, так как орган местного самоуправления муниципального образования не принимал решения об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка.
28.08.2020 Московский городской суд, как апелляционная инстанция, оставил в силе решение, в котором Солцевский районный суд отказался взыскать плату за ВРИ, так как смена произошла по решению суда. Буквально, заявитель через суд добился смены ВРИ, из-за отказа администрации.
23 июня 2020 года АС Московской области отказал во взыскании платы, указав, что после внесения изменений в Правила землепользования землевладелец вынужден был уточнить вид разрешенного использования, так как его вид не был предусмотрен новым градостроительным регламентом.
Конечно, много и негативной практики, поэтому важны все детали и уровень подготовки по делу. Судиться лучше на этапе досудебного требования. Судиться надо во всех инстанциях, даже если не получится выиграть, можно добиться истечения срока исковой давности.
Юрист Алмаз Кучембаев рассказал РБК, можно ли избежать платы за ВРИ: В 2011 году в Истринском районе владельцы двух участков уведомили администрацию о намерении построить дом, а власти в ответ заявили о необходимости изменить ВРИ с «для дачного строительства» на «для строительства индивидуального жилого дома».
При этом о грядущей плате за ВРИ чиновники не предупредили. И только намного позднее владельцы узнали от юристов, что вполне могли построить дом и без смены ВРИ. А в 2019 году пошли на эту формальность не задумываясь. В результате смены ВРИ кадастровая стоимость земли не изменилась, но владельцам через год пришли уведомления о необходимости выплатить совокупно за два участка 1,2 млн рублей.
Землевладельцы пошли в суд. Представлял их интересы юрист Алмаз Кучембаев. Разбирательство шло около трех лет. В споре о признании незаконными уведомлений о начислении платы за ВРИ три инстанции встали на сторону министерства имущественных отношений Московской области, а Верховный суд отказался рассматривать дело. Однако, за время суда, плата через суд не взыскивалась и срок давности прошел
Хотите избежать или выиграть спор, связанный с установлением санитарно-защитной зоны? >>>
Плата за изменение вида разрешенного использования. Конституционный суд допустил, но оговорился
Определением от 26.03.2020 N 574-О Конституционный Суд РФ отказался рассматривать жалобу на неконституционность ст. 22 Федерального закона 43-ФЗ ( тот самый о введении платы и присоединении Новой Москвы) и ст. 51 Закона Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области» (в части введения платы за смену ВРИ).
Заявитель по жалобе ранее безуспешно оспаривал в Арбитражном суде Московской области требование о выплате платы. Основание жалобы в Конституционный суд — несоответствие вышеуказанных законов ст. 57 Конституции РФ (про обязанность платить только законно установленные законы).
Конституционный суд в своем отказном определении упомянул, что нужно учитывать “имущественную способность плательщиков к уплате налогов”. Указал, что в законе Московской области повторяется положение федерального закона, что плата за изменение вида разрешенного использования устанавливается на основе разнице кадастровой стоимости двух ВРИ. Вспомним тут, что в Постановлении Правительства Мособласти размер платы определяется даже при нулевой разнице.
В определении суд повторил, что существенные элементы фискального платежа неналогового характера, по общему правилу, закреплены непосредственно в законе, однако при этом законодатель не лишен возможности передать на подзаконный уровень определение отдельных элементов такого платежного обязательства. Тем самым судьи указали, что плата за изменение вида разрешенного использования это парафискалитет.
Но главное, что в своем Определении Конституционный суд, описывая законность установления платы за ВРИ задал ее критерии:
1. В целях компенсации затрат органов публичной власти, сопряженных с регулированием земельных отношений.
2. И на основе изменений в кадастровой стоимости в результате изменения вида разрешенного использования такого земельного участка.
То есть, именно таким критериям должна отвечать плата за изменение вида разрешенного использования для того, чтобы ее взыскивать по вышеуказанным законам.
Таким образом, отметаются случаи когда кадастровая стоимость не меняется. Но, видимо, московская агломерация до последнего будет отстаивать свою «неподсудность». Поэтому для защиты землевладельцев мы предлагаем «под ключ» судебную защиту вплоть до Конституционного суда. Что как правило приводит или к победе, или к истечению срока давности.
Плата за изменение вида разрешенного использования: снижение или отсутствие кадастровой стоимости
Бывают случаи когда плата за изменение вида разрешенного использования не может быть рассчитана. Например на практике мы столкнулись со случаем, когда КС-1 ( кадастровая стоимость участка с первоначальным ВРИ в ЕГРН отсутствовала). По общему правилу при отсутствии в кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости отсутствует база для исчисления налога (ст. 22 43-ФЗ, ст. 390 НК РФ, письмо Минфина России от 24 января 2017 г. № 03-05-06-02/3059, письмо ФНС России от 17 октября 2018 г. № БС-4-21/20285).
Есть примеры, когда снижение кадастровой стоимости участка приводит к значительному снижению платы за ВРИ… (материал дополняется).
Плата за изменение ВРИ: исковая давность
В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ. Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом по заявлению стороны спора. При этом истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
Основная проблема в применении сроков исковой давности в делах по взысканию платы за изменение ВРИ заключается в определении того времени, когда уполномоченный орган власти узнал или должен был узнать о том, что такая плата подлежит взысканию (статья 200 ГК РФ).
Суды, бывает, определяют, что начало течения сроков исковой давности определяется с того момента, когда требование о внесении платы за изменение ВРИ было оставлено без удовлетворения правообладателем земельного участка: решения Головинского РС города Москвы от 05.12.2023 по делу № 02-5334/2023, от 11.12.2023 по делу № 02-5886/2023; определение Московского городского суда от 14.03.2023 по делу № 33-7947/2023.
Однако, изменение ВРИ согласно правилам статьи 7 ЗК РФ и статьи 37 ГрК РФ осуществляется собственником земельного участка без каких-либо согласований от уполномоченного органа власти, но сведения о новом ВРИ заносятся в ЕГРН в порядке установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ. То есть поскольку данные ЕГРН являются открытыми, оснований для определения начала течения такого срока с момента изменения сведений о ВРИ в ЕГРН достаточно.
Таким образом, при наличии иска от уполномоченного органа власти по взысканию платы за изменение ВРИ для целей применения к данным требованиям последствий пропуска срока исковой давности важно в случае пропуска трехлетнего срока исковой давности – заявлять о его применении в суде.
Запись вебинара на тему Вид разрешенного использования >>>