Москва,
5-й Донской проезд, 21 Б, стр.10, оф.701
Ульяновск,
ул. Университетская набережная, 5
+7 960 372 50 10
Москва
Ульяновск
Саратов
Главная> Наши материалы и опыт> Услуги юриста при покупке квартиры

Услуги юриста при покупке квартиры

Участие юриста в сделках с недвижимостью не нужно путать с услугами риелтора. Юрист поможет оценить перспективу судебного разбирательства и защитить права покупателя при покупке квартиры, не доводя дело до суда. Оценивать стоит как законность права продавца, так и предмет сделки. В настоящем материале мы описали споры, которые могут возникнуть в случае приобретения перепланированной квартиры. Описывается новый вид перепланировки — увеличение площади квартиры за счет балкона и на примере отдельного региона — Московской области. Но можно утверждать, что узаконение такой перепланировки без согласия 100% собственников в многоквартирном доме невозможно по всей территории Российской Федерации.  

услуги юриста при покупке квартиры

  1. Демонтаж подоконной части дверного проема внешней стены из комнаты на лоджию. 

Определение от 12.12.2018. Родин A.M. обратился с иском к Администрации городского округа Подольск о сохранении помещения в перепланированном состоянии. Мособлсуд отменил решение нижестоящего суда и отказал по следующим основаниям.

Из заключения эксперта следует, что многоквартирный дом по адресу: <данные изъяты>, является крупнопанельным с несущими внутренними межквартирными и межкомнатными продольными и поперечными стенами. Родиным A.M. демонтирована в том числе подоконная часть дверного проема внешней стены из комнаты на лоджию. Внешняя панель квартиры, которая подвергалась переделки, не является несущей, а также не затронуты элементы дома, находящиеся в совместном пользовании жильцов дома. Данная реконструкция не угрожает жизни и здоровью граждан и третьих лиц, так как не ухудшает эксплуатационных характеристик дома. В квартире проводилось расширение существующего дверного проема в крупнопанельной не несущей наружной стене дома.

Согласно комментарию юриста это нарушает п. 4.2.4.9 Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003г. №170) — «не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять существующие и пробивать новые проемы».

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно подраздела 4.2 «Стены» раздела 1У Правил «Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций» содержит п.4.24.9,который запрещает, в том числе, в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы, а также использовать балконы и лоджии не по назначению.

При таких обстоятельствах суд признал переделки внешней наружной стены дома незаконной реконструкцией, в узаконении перепланировки отказал.

2. Демонтаж стены, отделяющей комнату от балкона. 

Определение от 25.12.2017. Истец Баранчикова Л.И. обратилась в суд к ответчику Администрации городского округа Озеры о сохранении помещения в перепланированном и переустроенном состоянии и признании права собственности, в обоснование которого указала на то, что является наследником после смерти сына, который при жизни произвел перепланировку помещений, в том числе демонтировал стену отделяющую комнату от балкона.

Нотариус отказался выдать свидетельство о наследстве из-за расхождений общей и жилой площадей квартиры, указанных в правоустанавливающих документах и плане БТИ. 

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска. Мособлсуд решение поддержал, указав, что наследодателем демонтирована внешняя стена дома, согласия всех собственников помещений в данном доме на реконструкцию дома — демонтаж внешней стены дома в районе квартиры наследодателя- не имеется, соответственно жилое помещение не может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, т.к. этим нарушаются права и законные интересы граждан — собственников помещений в многоквартирном доме, вследствие чего не может быть также признано право собственности на указанный объект недвижимости.

3. Демонтаж части стены под окном, демонтаж оконно-дверного блока и установка дверного проема. 

Определение от 25.09.2017. Чирков А.А. (сосед) обратился в суд с иском к Администрации г.о. Краснознаменск, Барановой В.В., Сыбиковой С.Н. о признании незаконным и отмене постановления Администрации г/о Краснознаменск о переводе квартиры в нежилую, обязании ответчиков восстановить общее имущество собственников жилого дома в первоначальное состояние. Указал, что согласие всех собственников помещений в данном доме на перевод не получено, на общем собрании собственников помещений дома «за» проголосовало только 69,24%.

Нарушение его прав в данном случае выразилось в том, что в результате демонтажа части стены увеличилась площадь помещения, при этом уменьшилась площадь общего имущества дома.

Перепланировка заключалась в том числе в демонтаже части стены под окном, демонтаже оконно-дверного блока и установкой дверного проема. В результате переустройства и смены функционального назначения квартиры увеличена площадь помещения с 59,9 кв.м на 62,4 кв.м, увеличение общая площади помещения произошло за счет уменьшения размера общего имущества, изменились параметры площадей жилого дома как объекта капитального строительства, что требует внесения изменений в технический паспорт всего дома. Несущая стена здания, в которой обустроен отдельный вход, суд признал общим имуществом дома.

В силу ст.ст. 36, 40 ЖК РФ необходимо согласие ВСЕХ собственников жилого дома, Обязанность привести жилое помещение в первоначальное состояние лежит на лице, которое является собственником жилого помещения на момент спора.

Выводы.

Услуги юриста при покупке квартиры направлены на защиту интересов покупателя. Поэтому приходится рассуждать исходя из того, что выбранная квартира крайне интересна клиенту. В таком случае, конечно, можно подумать, чтобы купить квартиру, увеличенную за счет балкона. При этом важно понимать, что придется самостоятельно приводить такую квартиру в первоначальное состояние, что увеличит её итоговую стоимость.

Однако, формально такая сделка незаконна, так как регистрация будет возможна только если Росреестр не увидит перепланировки. Кто будет разворачивать такую сделку непонятно.

Намного важнее понимать, сколько стоит приведение квартиры в состояние до перепланировки и возможно ли это вообще. Нужно точное техническое описание и в случае, например, панельного дома, восстановление части панели под окном полностью вряд ли возможно исходя из того, что панель это жби. Есть ли хоть одно рекламное объявление с предложением подобных услуг? Какова цена восстановления первоначального вида жилья будет в итоге для нового владельца?

И, наконец, увеличение жилой площади за счет балкона, без отражения в документах приводит к несоответствию реального размера потребленных коммунальных услуг и оплаченных, что также корректирует стоимость квартиры. Такая незаконная экономия может быть предметом иска к покупателю как к новому собственнику. Это тоже стоит просчитать как свой риск.

Запись опубликована 28.03.2020 в рубрике Наши материалы и опыт c метками
Добавить комментарий