Согласие органа опеки и попечительства на продажу квартиры. 7 условий как получить. 

Согласие органа опеки и попечительства требуется родителям  несовершеннолетних при каждом отчуждении имущества  подопечного и любых других действиях, влекущих уменьшение имущества подопечного. Также согласие органа опеки и попечительства требуется опекунам или попечителям, если в квартире проживают члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством. 

Казалось бы, органы опеки призваны защищать интересы детей, но по факту они часто загоняют родителей в ситуации, в которой страдает вся семья, включая детей. При каждом переезде, чтобы получить согласие органа опеки и попечительства, фактически требуется улучшение жилищных условий. Возврата к прежним квадратам и долям, которые были у детей изначально, не допускается. В итоге при переезде семьи в более крупный город, где стоимость квадратного метра значительно дороже, может сложиться ситуация, что согласие органа опеки и попечительства просто не дадут.  Или родители вынуждены брать ипотеку, чтобы при переезде улучшать жилищные условия и возникает риск, что квартиру под залогом просто отберу при неуплате. 

Согласие  органа опеки и  попечительства на продажу квартиры получать надо всегда при отчуждении имущества подопечных (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Чтобы не сорвать сделку, куплю-продажу недвижимости с долями детей лучше сопровождать опытному юристу. 

Общее правило гласит, что недвижимое имущество подопечного не подлежит отчуждению, за исключением принудительного обращения взыскания; по договору ренты, мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; отчуждения жилого помещения при перемене места жительства подопечного; отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного (ст. 20 ФЗ «Об опеке и попечительстве»), 

Согласие органа опеки и попечительства ставится под условие, чтобы условия сделки каким бы то ни было образом не умаляли имущественные права и не ущемляли законные интересы несовершеннолетнего.

Чтобы получить согласие органа опеки и попечительства на отчуждение имущества ребёнка необходимо обратиться в орган опеки и попечительства по месту жительства. К заявлению о выдаче разрешения на отчуждения имущества ребенка следует приложить документы, которые подтверждают, что права ребенка не будут нарушены (например, договор купли-продажи другого жилья, которое не хуже продаваемого).

Согласие органа опеки и попечительства дается в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления.

Отказ выдать согласие органа опеки и попечительства может быть оспорен в суде. 

Продажа долей в праве собственности на недвижимое имущество без покупки аналогичного недвижимого имущества или без перечисления на счет суммы, эквивалентной стоимости данного недвижимого имущества, ведет к ухудшению жилищных условий детей и нарушению их прав (Решение Люблинского р/с (Город Москва) от 07.02.2012). 

Наличие согласия одного из родителей на совершение сделки с недвижимым имуществом ребенка и отсутствие письменного согласия другого родителя само по себе не является препятствием для выдачи согласия органа опеки и попечительства (Решение Ханты-Мансийского р/с от 12.10.202

Отец совместно со своими несовершеннолетними детьми являлся собственником квартиры с детьми в равных долях. В дальнейшем они переехали в другой город, купили земельный участок и жилой дом в совместную собственность супругов без включения детей. При этом использовался материнский капитал, было выдано нотариальное обязательство о регистрации права собственности на дом и земельный участок за всеми несовершеннолетними членами семьи. Отец обратился в орган опеки для получения разрешения на продажу квартиры. Орган опеки отказал. Суд признал отказ незаконным (Определение Пермский краевой суд от 22.07.2020). 

Согласие органа опеки и попечительства. Приобретаемое жилье взамен квартиры, в которой есть доля ребенка, должно улучшать не только его жилищные, но и социальные условия.

Отказ выдать согласие органа опеки и попечительства был обусловлен тем, что родители хотели  приобрести дом 1957 года постройки, а продавали квартиру в доме 2016 года постройки. Дом полублагоустроен, в то время как квартира является благоустроенным жилым помещением. Квартира  расположена в центре города с расположенными в ближайшей доступности: дошкольными учреждениями, общеобразовательными учреждениями и учреждениями дополнительного образования, медицинскими учреждениями, железнодорожным и автовокзалами, торговыми точками, парком. Жилой дом расположен в более отдаленном от городской инфраструктуры (по сравнению с уже имеющимся жильем) районе. Отказ устоял в суде (Решение Беловский г/с (Кемеровская область) от 23.05.2019). 

Согласие органа опеки и попечительства. Уменьшение площади квартиры не всегда означает ухудшение жилищных условий.

Суды отмечают, что для выяснения состояния нового жилья должны быть: выяснены вопросы технического состояния объектов недвижимости, выяснены вопросы жилищно-бытовые условия жилого дома/квартиры (в частности, количество комнат, количество проживающих, наличие отдельной комнаты для проживания несовершеннолетнего, отопление, канализация и т.д.), дана оценка удаленности нахождения жилого дома/квартиры  от места, где в настоящее время проживает несовершеннолетний,  дана оценка рыночной стоимости объектов недвижимости (учитывая, что кадастровая стоимость рыночной не является), дана оценка жилищной привлекательности дома/квартиры (Определение Алтайского краевого суда от 07.06.2017). 

P.S. Вам также может быть полезно узнать Как запретить соседу держать домашних животных, Как защититься от шумного ресторана по соседству,  Как добиться нормального микроклимата в квартире и подъезде, Как признать подвал общим имущество многоквартирного дома.