Москва,
5-й Донской проезд, 21 Б, стр.10, оф.701
+7 960 372 50 10
Москва
Ульяновск
Саратов
Главная> Наши материалы и опыт> Плата за изменение вида разрешенного использования в 2021 году. 

Плата за изменение вида разрешенного использования в 2021 году. 

Плата за изменение вида разрешенного использования ( по другому — «плата за ВРИ») земельного участка существует в только в Москве и области. Введено такое положение было во втором чтении при принятии закона о присоединении Новой Москвы. С точки зрения федерального законодательства платеж мягко скажем «спорный». Кроме того, есть ряд исключений, когда он не должен платиться по действующим нормам. ИХ важно знать, чтобы защищать свои интересы. 

Плата за изменение вида разрешенного использования
Плата за изменение вида разрешенного использования

Плата за изменение вида разрешенного использования: размер. 

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются применительно к каждому земельному участку согласно территориальной зоне. Ознакомиться с ними можно в соответствующих Правилах землепользования и застройки. Также важно ориентироваться  на Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, которому должны соответствовать Правила землепользования и застройки.

Согласно ст. 22 43-ФЗ плата за изменение вида разрешенного использования определяется с учетом разницы между фактической кадастровой стоимостью земельного участка и кадастровой стоимостью земельного участка с измененным видом разрешенного использования. «С учетом разницы», по моему мнению означает, что как минимум кадастровая стоимость должна увеличиваться чтобы была налогооблагаемая база.  

Как и зачем менять вид разрешенного использования >>>

 

Чтобы представлять размер платы в Москве давайте посмотрим средние значения кадастровой стоимости для самых дорогих видов разрешенного использования: 

Вид разрешенного использования  Кадастр. стоимость за 1 кв.м. 
Административные и офисные здания 43 247,78
Гостиницы 40191,49
Объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания 38149,92
Многоквартирная жилая застройка 30575,72
Индивидуальная жилая застройка 2960,38
Мы отдельно оспариваем и кадастровую стоимость земельных участков. Об этом здесь >>>.

 

Согласно ПОСТАНОВЛЕНИЮ ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ от 10 сентября 2013 года N 593-ПП  размер платы за изменение вида разрешенного использования  рассчитывается по формуле:  С x (КС2-КС1), 

С — ставка (утверждена в приложении к Порядку); КС1 — первоначальная кадастровая стоимость; КС2 — кадастровая стоимость земельного участка после изменения вида разрешенного использования.

Ставки для расчета платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка определяется исходя из показателя плотности застройки, указанного в градостроительном плане. Для многоквартирных домов  такой показатель, как правило —  0,4 ( 80% от кадастровой стоимости). Таким образом, в Москве при изменении вида разрешенного использования с индивидуального на многоквартирное жилье на участке в 10 соток размер платы будет примерно 22 млн рублей (80% *(30575720- 2960380)). 

В Московской области, ПОСТАНОВЛЕНИЕМ ПРАВИТЕЛЬСТВА  МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ от 31 декабря 2013 года N 1190/57 утверждено, что плата за изменение вида разрешенного использования рассчитывается по еще более «прогрессивной»  формуле.

С 1 января 2014 года Московская область требует плату за изменение ВРИ по каждому случаю, в том числе плата за ВРИ начисляется в размере 10 % от  кадастровой стоимости участка, даже если она не меняется. И  даже если кадастровая стоимость становится меньше! Очевидно, что это  противоречит логике ст. 22 43-ФЗ , согласно которой плата определяется с учетом разницы между фактической и планируемой кадастровой стоимостью. 

Плата за изменение вида разрешенного использования: исключения 

Есть случаи, когда плата за ВРИ не взимается. Например, послабление в Москве за пределами внешних границ Третьего транспортного кольца для офисных и торговых зданий, для которых  применяется ставка 0,01% от кадастровой стоимости земельного участка.

Другое основание это случаи, когда новый вид разрешенного использования предусмотрен градостроительными планом земельного участка, утвержденном до дня вступления 43-ФЗ (после 18 апреля 2013 г.). 

Третий вариант — когда речь идет о приведении в соответствие.  Согласно п. 2 Порядка определения платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности физического или юридического лица (утв. постановлением Правительства Московской области от 31 декабря 2013 года № 1190/57) порядок не применяется для земельных участков в случаях, перевода из малоэтажной жилой застройки (индивидуального жилищного строительства, размещения дачных домов и садовых домов) в в ИЖС, садоводство и ведение дачного хозяйства.

Единственное условие в третьем варианте,  что земельный участок, вид разрешенного использования которого изменен, поставлен на государственный кадастровый учет после 24.12.2014 и изменение вида разрешенного использования земельного участка направлено на приведение вида разрешенного использования земельного участка в соответствие Классификатору видов разрешенного использования земельных участков.

Мы поможем заранее (до изменения ВРИ) собрать документы, которые помогут избежать платы в будущем. 

 

Однако в третьем варианте , нужно быть готовы, что Правительство Московской области будет ссылаться в суде, что приведение в соответствие с классификатором признается ими, только если это сделано по решению  органа власти в порядке  ч.13 ст. 43 № 171-ФЗ. Я считаю, что этот довод не состоятелен, и прямо противоречит ч. 4 ст. 37 ГрК РФ, согласно которой правообладатель земельного участка может самостоятельно выбирать основные и вспомогательные ВРИ земельного участка без согласия органа местного самоуправления. Суды обязаны самостоятельно определять  имело ли место приведение в соответствие с классификатором. 

При этом приведение в соответствие с Правилами землепользования и застройки, также необходимо считать приведением в соответствие с классификатором.

В соответствии с частью 12 статьи 34 Закона № 171-ФЗ до 01.01.2021 орган местного самоуправления  обязан привести правила землепользования и застройки в части установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с  классификатором видов разрешенного использования земельных участков.  

В решении от 27.05.2021 г. по нашему иску Московский областной суд указал , что «освобождение от платы за изменение ВРИ с «садовый земельный участок, для садоводства, для ведения садоводства, дачный земельный участок, для ведения дачного хозяйства, для дачного строительства» на «ведение садоводства» не противоречит законодательству, поскольку «такие виды разрешенного использования земельных участков, как «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства», содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах, считаются равнозначными».

Четвертый вариант. Это случаи когда плата за изменение  вида разрешенного использования не может быть рассчитана. Например на практике мы столкнулись со случаем, когда КС-1 ( кадастровая стоимость участка с первоначальным ВРИ в ЕГРН отсутствовала). По общему правилу при отсутствии в кадастре недвижимости сведений о кадастровой стоимости  отсутствует база для исчисления налога (ст. 22 43-ФЗ, ст. 390 НК РФ, письмо Минфина России от 24 января 2017 г. № 03-05-06-02/3059, письмо ФНС России от 17 октября 2018 г. № БС-4-21/20285).

юрист по недвижимости

Плата за изменение вида разрешенного использования: противоречия законам большей силы 

Плата за изменение вида разрешенного использования вменяется только частному собственнику земельного участка. Положения о платности изменения вида разрешенного использования в Москве и области противоречит как минимум 4 федеральным кодексам Российской Федерации.

1. Плата за ВРИ противоречит Гражданскому кодексу РФ.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; владение, пользование и распоряжение землей, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 

При этом  в любом случае вид возможного разрешенного использования выбирается из тех, что разрешены Правилами землепользования и застройки. Таким образом,  цель “ создание условий для устойчивого развития территории города” уже достигнута зонированием территории и ограничением возможных видов разрешенного использования градостроительным регламентом участка. 

2. Плата за ВРИ противоречит Градостроительному кодексу РФ.

Согласно ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. Установленная плата за изменение вида разрешенного использования, совершенно очевидно,  требуют дополнительного согласования.

Это, например, прямо предусмотрено  ч. 4 ст. 5.1 закона от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», согласно которому в случае не оплаты  вид разрешенного использования земельного участка подлежит возврату.  

3. Плата за ВРИ противоречит Земельному кодексу РФ.

Согласно п. 2 ст.  7 Земельного кодекса РФ также любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Важно понимать, что  фактическое использования земельного участка определяется фактическим использованием объекта недвижимости на таком участке. Поэтому вид разрешенного использования земельного участка до окончания строительства на нем недвижимости достаточно большая условность. 

4. Плата за ВРИ противоречит Налоговому  кодексу РФ.

При этом такой налог (сбор) не установлен в качестве регионального в налоговом кодексе.  Согласно п. 6 ст. 12 Налогового кодекса не предусмотренные в кодексе региональные налоги или сборы не могут быть установлены. Кроме того, согласно пункту 3 статьи 3 НК РФ налоги и сборы должны иметь экономическое основание. Чтобы удержать налог предполагается, что налогоплательщик получил какой -то доход, приобрел имущество, воспользовался каким-то благом. 

ПОДБОРКИ:  Признание права на незавершенную строительством квартиру за 1 действие

Таким образом, сразу отметаются все случаи приведения вида разрешенного в соответствие и случаи, когда увеличения кадастровой стоимость не произошло. Сюда же я бы отнес случаи преобразования  участка. Например, выдел из участка под торговым центром, участка под парковку.   Однако и само по себе увеличение кадастровой стоимости участка нельзя отнести к доходу налогоплательщика.

И, наконец, такая плата за изменение вида разрешенного использования не может быть оплатой государственных услуг, так как услуга сводится к тому чтобы изменить вид разрешенного использования в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляется федеральными чиновниками и по всей стране бесплатно. Согласно п.п. 1.,2 ст. 8 Федерального закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» предоставляются заявителям на бесплатной основе, за исключением случаев прямо предусмотренных законом.

Несправедливость платы видна в случаях, когда проектом планировки территории изменяются и изымаются участки для нужд муниципалитета или региона.

На каких основаниях мы оспариваем проекты планировки территории читайте  здесь >>>.

Плата за изменение вида разрешенного использования: cудебная практика

Несмотря на то, что противоречие в законодательстве  было с самого начала, тренд на защиту землевладельцев наметился совсем недавно. 

12.11.2018 Московский областной суд в случае смены вида разрешенного использования с «дачного строительства» на «индивидуальные жилые дома для сезонного проживания», при смене категории с «земли сельскохозяйственного назначения» на «земли населенных пунктов» отказал во взыскании платы за изменение вида разрешенного использования. Суд указал, что при наличии такого вида  в Правилах землепользования и застройки взимание какой-либо дополнительной платы и выдача каких-либо дополнительных разрешений со стороны властей собственнику земельного участка будут противоречить ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ.

В случае со сменой вида разрешенного использования земельного участка с «для садоводства» на «ведение садоводства» АСГМ в феврале 2020 г отказался взыскивать плату. Аргумент в пользу землевладельца оказался следующим — в соответствии с ч. 7 ст. 54 Федерального Закона РФ от 29.07.2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений…» такие виды разрешенного использования земельных участков, как «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства» считаются равнозначными и их смена не требует дополнительного разрешения.

27.02.2020 г. АС МО отказался взыскивать плату за изменение ВРИ в размере 3 млн рублей за изменение с «под муниципальным жилым домом» на «многоэтажная жилая застройка», применив норму о том,  что  плата за изменение вида разрешенного использования не взимается если вид разрешенного использования был указан в градостроительном плане земельного участка, утвержденном до дня вступления в силу 43-ФЗ. 

При этом суд указал, что дело даже не в градостроительном плане, так как он по существу представляет собой выписку из правил землепользования и застройки. Кроме того, по мнению суда, если изменение вида разрешенного использования земельного участка производится  в порядке приведения в соответствие с классификатором, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 плата за изменение вида разрешенного использования также не взыскивается.

27.03.20 АС Московской области отказал в иске к жилищно-строительному кооперативу о взыскании платы за изменение ВРИ, так как изменение состоялось в результате исполнения судебного акта.

В июне 2020 Кунцевский районный суд г. Москвы отказался взыскивать плату за изменение вида разрешенного использования земельного участка, так как орган местного самоуправления муниципального образования не принимал решения об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка.

28.08.2020 Московский городской суд, как апелляционная инстанция, оставил в силе решение, в котором Солцевский районный суд отказался взыскать плату за смену вида разрешенного использования, так как смена произошла по решению суда. Буквально,  заявитель через суд добился смены ВРИ, из-за отказа администрации.

23 июня 2020 года АС Московской области отказал во взыскании платы, указав, что после внесения изменений в Правила землепользования землевладелец вынужден был уточнить вид разрешенного использования, так как его вид не был предусмотрен новым градостроительным регламентом.

Конечно, много  и негативной практики, поэтому важны все детали и уровень подготовки по делу.

Плата за изменение вида разрешенного использования: что изменилось в 2021 году?

Согласно Постановлению Правительства МОСКВЫ от 19 ноября 2020 года N 2019-ПП в  формулу расчета плата вводится дополнительный показатель — коэффициент  местоположения, равный:

2,0 — для земельных участков, расположенных в границах территории города Москвы, за исключением территории Троицкого и Новомосковского административных округов города Москвы;

8,0 — для земельных участков, расположенных в границах территории Троицкого и Новомосковского административных округов города Москвы.».

При этом введено правило  освобождения (вплоть до полного освобождения) от платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка в случае присвоения проекту собственника земельного участка статуса инвестиционного проекта по созданию мест приложения труда на территории города Москвы.

Таким образом, для тех, кто в индивидуальном порядке не получит льготу, плата за изменение вида разрешенного использования резко возрастет. И к этому никаких других причин, кроме экономического кризиса и желания пополнить бюджет для увеличения платы. 

Это как если бы так называемый “платон” за пользование дорогами вдруг взяли и подняли в 10 раз. Очевидно, что такое поведение не имело бы никакого отношения к тому, что бизнес грузоперевозок вдруг стал больше зарабатывать. Но точно будет означать, что в конечном счете пополнение бюджета произойдет за счет граждан — потребителей. 

Налоги устанавливаются законодателем в соответствии с сущностью каждого из них и как элементы единой налоговой системы, параметры и условия функционирования которой применительно к каждому налогоплательщику определяются объективными закономерностями и требованиями, включая экономическую обоснованность и недопустимость произвольного установления налога (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 1 октября 2009 года N 1268-О-О и N 1269-О-О, от 1 декабря 2009 года N 1484-О-О, от 6 июля 2010 года N 1084-О-О и от 7 декабря 2010 года N 1718-О-О).

Плата за изменение вида разрешенного использования это так называемый парафискалитет. Основной его признак — индивидуальная возмездность платежа. И если и раньше было понятно, что нет никакого блага менять вида разрешенного использования внутри итак ограниченного утвержденного в особом порядке регламента. То тем более сейчас ясно, что никак это благо не могло резко возрасти, причем  с такой существенной разницей между Москвой и Новой Москвой. 

При этом для застройщиков жилья, заключивших соглашение о реализации инвестиционного проекта по созданию мест приложения труда предусматриваются льготы. Под местами приложения труда, очевидно, подразумеваются рабочие места и, следовательно, строительство нежилых зданий (встроенных помещений). Однако размер льготы оставляет желать лучшего и условия ее предоставления кажутся дискриминационным. Что если места приложения труда создаются без возведения жилых домов?

Формула льготы: 1000 руб./кв. м x S мпт x K затр x K мест. Где Sмпт  — общая площадь планируемого места приложения труда. Kзатр – коэффициент затрат по созданию мест приложения труда. Кмест  — коэффициент расположения МПТ.

По формуле вообще не имеет значение сопутствующее строительство жилья.

Плата за изменение вида разрешенного использования. Конституционный суд допустил, но оговорился

Определением от 26.03.2020 N 574-О Конституционный Суд РФ отказался рассматривать жалобу на неконституционность ст. 22 Федерального закона 43-ФЗ ( тот самый о введении платы и присоединении Новой Москвы) и ст. 51 Закона Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области» (в части введения платы за смену ВРИ).

Заявитель по жалобе ранее безуспешно оспаривал в Арбитражном суде Московской области требование о выплате платы. Основание жалобы в Конституционный суд — несоответствие вышеуказанных законов ст. 57 Конституции РФ (про обязанность платить только законно установленные законы).

Конституционный суд в своем отказном определении упомянул, что нужно учитывать “имущественную способность плательщиков к уплате налогов”. Указал, что в законе Московской области повторяется положение федерального закона, что плата за изменение вида разрешенного использования устанавливается на основе разнице кадастровой стоимости двух ВРИ. Вспомним тут, что в Постановлении Правительства Мособласти размер платы определяется даже при нулевой разнице. 

В определении суд повторил, что существенные элементы фискального платежа неналогового характера, по общему правилу, закреплены непосредственно в законе, однако при этом законодатель не лишен возможности передать на подзаконный уровень определение отдельных элементов такого платежного обязательства. Тем самым судьи указали, что плата за изменение вида разрешенного использования это парафискалитет.

Но главное, что в своем Определении Конституционный суд, описывая законность установления платы за изменение вида разрешенного использования задал ее критерии:

1. В целях компенсации затрат органов публичной власти, сопряженных с регулированием земельных отношений.

2. И на основе изменений в кадастровой стоимости в результате изменения вида разрешенного использования такого земельного участка.

То есть, именно таким критериям должна отвечать плата за изменение вида разрешенного использования для того, чтобы ее взыскивать по вышеуказанным законам. 

Таким образом, отметаются случаи когда кадастровая стоимость не меняется. И очень бы хотелось (но почему-то плохо верится) случаи, когда затраты органов публичной власти отсутствуют (а это почти всегда, за исключением может смены на условно-разрешенный вид использования, и то с большой оговоркой, почему это во всей проведение публичных слушаний не компенсируется, а в Москве и области компенсируется).

юрист по недвижимости

Запись опубликована 27.04.2020 в рубрике Наши материалы и опыт c метками

    Заказать звонок