Москва,
5-й Донской проезд, 21 Б, стр.10, оф.701
Ульяновск,
ул. Университетская набережная, 5
+7 960 372 50 10
Москва
Ульяновск
Саратов
Главная> Наши материалы и опыт> Изменение вида разрешенного использования земельного участка на территории Москвы и области. 

Изменение вида разрешенного использования земельного участка на территории Москвы и области. 

Изменение вида разрешенного использования земельного участка на территории Москвы и области необходимо проводить, к примеру, если вы хотите на месте  нескольких участков с индивидуальной застройкой построить многоквартирный дом или вместо заброшенного производства возвести апарт-отель.   В Москве и области у такого действия есть особенное последствие — придется заплатить большую сумму денег. 

Изменение вида разрешенного использования земельного участка
Изменение вида разрешенного использования земельного участка

Далее вы прочтете: 

    1. Размер платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка 
    2. Законность платы за изменение вида разрешенного использования в Москве и области 
    3. Судебная практика  по взысканию платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка 

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне. Ознакомиться с ними можно в соответствующих Правилах землепользования и застройки населенного пункта. Также позволит сориентироваться Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, которому должны соответствовать Правила землепользования и застройки. 

1. Размер платы за изменение вида разрешенного использования 

Особенность изменения вида разрешенного использования земельного участка на территории Москвы и области в том, что это единственные два региона в Российской Федерации, где такое изменение ограничено платой. Размер платы за изменение вида разрешенного использования достаточно большой. Согласно ст. 22 43-ФЗ плата определяется с учетом разницы между фактической кадастровой стоимостью земельного участка и кадастровой стоимостью земельного участка с измененным видом разрешенного использования

Чтобы представлять размер платы, стоит изучить средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков (категория земель «земли населенных пунктов») на территории города Москвы

Вид разрешенного использования  Кадастровая стоимость за 1 кв.м. 
Объекты, предназначенные для размещения административных и офисных зданий 43 247,78
Объекты, предназначенные для размещения гостиниц 40191,49
Объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания 38149,92
Объекты многоквартирной жилой застройки 30575,72
Объекты, предназначенные для размещения гаражей 15286,7
Объекты социальной инфраструктуры 10284,76
Объекты, предназначенные для размещения санаториев, и объекты туристического назначения 6 170,36
Объекты портов, вокзалов, станций 4691,1
Объекты индивидуальной жилой застройки 2960,38
Объекты садового, огородного и дачного строительства 2127,82
Объекты производственного назначения 1814,38

Очевидно, что плата обременяет в первую очередь строительство многоквартирного жилья, офисных и  торговых зданий, гостиниц. То, что именно эти виды разрешенного использования имеют самую дорогую кадастровую стоимость присуще всем регионам Российской Федерации. 

Согласно ПОСТАНОВЛЕНИЮ ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ от 10 сентября 2013 года N 593-ПП  размер платы за изменение вида разрешенного использования  рассчитывается по формуле:  П = С x (КС2-КС1), 

где П — размер платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка (руб.);  С — ставка для расчета платы за изменение вида разрешенного использования (утверждена в приложении к Порядку); КС1 — кадастровая стоимость земельного участка на дату обращения об изменении вида разрешенного использования земельного участка (руб.); КС2 — кадастровая стоимость земельного участка с измененным видом разрешенного использования, рассчитанная исходя из максимального удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка для устанавливаемых видов разрешенного использования, утвержденного в установленном порядке правовым актом Правительства Москвы, на дату обращения (руб.).

Ставки для расчета платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка определяется исходя из показателя плотности застройки, указанного в градостроительном плане. Для многоквартирных домов  такой показатель, как правило 0,4. В таком случае ставка составит 80% от кадастровой стоимости. Следовательно в Москве при изменении вида разрешенного использования с индивидуального на многоквартирное жилье на участке в 10 соток размер примерной платы будет: 22 млн рублей (80% *(30575720- 2960380)). 

В Московской области, ПОСТАНОВЛЕНИЕМ ПРАВИТЕЛЬСТВА  МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ от 31 декабря 2013 года N 1190/57 утверждена еще более прогрессивная  формула расчета:  Рп = С х ((КС2 — КС1) + У),

где Рп — это размер платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка; С — ставка для расчета платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка; У — разница между кадастровыми стоимостями земельного участка (во всех случаях изменения вида разрешенного использования начиная с 1 января 2014 года, исчисляется по каждому случаю изменения вида разрешенного использования земельного участка отдельно), КС1 — кадастровая стоимость земельного участка на дату обращения об изменении вида разрешенного использования земельного участка; КС2 — кадастровая стоимость земельного участка с измененным в установленном порядке видом разрешенного использования земельного участка. 

То есть, в Московской области правительство хочет получать плату даже если ничего не было построено и если не было изменения размера кадастровой стоимости ( налогооблагаемой базы). 

Есть случаи, когда плата за изменение вида разрешенного использования не взимается. 

Например, послабление в Москве за пределами внешних границ Третьего транспортного кольца для офисных и торговых зданий, для которых  применяется ставка 0,01% от кадастровой стоимости земельного участка.

Другое основание это случаи, когда новый вид разрешенного использования предусмотрен градостроительными планом земельного участка, утвержденном до дня вступления 43-ФЗ. О том, как это суды используют в пользу бизнеса, читайте далее. 

2. Законна плата за изменение вида разрешенного использования в Москве и области? 

Очень важно понимать, что плата за изменение вида разрешенного использования вменяется собственнику земельного участка. Положения о платности изменения вида разрешенного использования в Москве и области противоречит как минимум 4 федеральным кодексам Российской Федерации: 

  1. Согласно ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; владение, пользование и распоряжение землей, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.  При этом  в любом случае вид возможного разрешенного использования выбирается из тех, что разрешены Правилами землепользования и застройки. Таким образом,  цель “ создание условий для устойчивого развития территории города” уже достигнута зонированием территории и ограничением возможных видов разрешенного использования градостроительным регламентом участка. 
  2. Согласно ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. Установленная плата, совершенно очевидно,  требуют дополнительного согласования. Это, например, прямо предусмотрено  ч. 4 ст. 5.1 закона от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», согласно которому в случае неоплаты  вид разрешенного использования земельного участка подлежит возврату.  
  3. Согласно п. 2 ст.  7 Земельного кодекса РФ также любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Важно понимать, что  фактическое использования земельного участка определяется фактическим использованием объекта недвижимости на таком участке. Поэтому вид разрешенного использования земельного участка до окончания строительства на нем недвижимости достаточно большая условность. 
  4. При этом такой налог (сбор) не установлен в качестве регионального в НК.  Согласно п. 6 ст. 12 Налогового кодекса не предусмотренные в кодексе региональные налоги или сборы не могут быть установлены. Кроме того, согласно пункту 3 статьи 3 НК РФ налоги и сборы должны иметь экономическое основание. Чтобы удержать налог предполагается, что налогоплательщик получил какой -то доход, приобрел имущество, воспользовался каким-то благом.  Таким образом, сразу отметаются все случаи приведения вида разрешенного в соответствие и случаи, когда увеличения кадастровой стоимость не произошло. Сюда же я бы отнес случаи преобразования  участка. Например, выдел из участка под торговым центром, участка под парковку.   Однако и само по себе увеличение кадастровой стоимости участка нельзя отнести к доходу налогоплательщика. Для сравнения можно вспомнить пример налога на прибыль с курсовой разницы.
  5. И, наконец, такая плата не может быть оплатой государственных услуг, так как услуга сводится к тому чтобы изменить вид разрешенного использования в Едином государственном реестре недвижимости и плата за это предусмотрена отдельно. Согласно п.п. 1.,2 ст. 8 Федерального закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» предоставляются заявителям на бесплатной основе, за исключением случаев прямо предусмотренных законом.

3. Судебная практика  по взысканию платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка 

Несмотря на то, что противоречие в законодательстве  было с самого начала, тренд на защиту землевладельцев наметился совсем недавно. 

12.11.2018 Московский областной суд в случае смены вида разрешенного использования с «дачного строительства» на «индивидуальные жилые дома для сезонного проживания», при смене категории с «земли сельскохозяйственного назначения» на «земли населенных пунктов» отказал Минмособлимуществу во взыскании платы  на сумму 264 761, 58 руб.

При наличии соответствии такого вида  с Правилами землепользования и застройки суд указал, что взимание какой-либо дополнительной платы и выдача каких-либо дополнительных разрешений со стороны властей собственнику земельного участка будут противоречить установленным на федеральном уровне градостроительным правилам, ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, поскольку категория спорного земельного участка уже была фактически изменена Правилами землепользования и застройки.

При  этом 18.03.2019 г. Мосгорсуд не защитил землевладельца и попутно сделал интересный вывод, что смена вида разрешенного использования это государственная услуга и  действующим законодательством, возможность отменить оказанную услугу не предусмотрена.

20.03.20 г. тот же Московский городской суд взыскал плату в размере 42 438 468,53  руб. за то чтобы собственник разрешил с имеющегося вида разрешенного использования  «для малоэтажного жилищного строительства» до видов, предусмотренных градостроительным планом земельного участка. 

В арбитражных судах все немного интереснее.  Если еще 30.01.2020 г. Арбитражный суд города Москвы отказывался признавать незаконным отказ Росреестра менять вид разрешенного использования без  оплаты, то уже 20.03.2020 г. признал такой отказ в идентичном деле незаконным. При этом дело должно до окружного суда! Речь шла о смене вида разрешенного использования с «для сельскохозяйственного использования» на «для индивидуальной жилой застройки». 

Арбитражный суд Московской области еще 4.02.2020 г. взыскал  плату в бюджет за смену ВРИ ЗУ с  «для индивидуального жилищного строительства» на «многоэтажная застройка (высотная застройка)»  в размере 844 538,80 руб. 

В случае со сменой вида разрешенного использования земельного участка с «для садоводства» на «ведение садоводства» АСГМ в январе 2020 г еще взыскивал плату, а в феврале уже отказался. Аргумент в пользу землевладельца оказался следующим — в соответствии с ч. 7 ст. 54 Федерального Закона РФ от 29.07.2017 года № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений…» такие виды разрешенного использования земельных участков, как «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства» считаются равнозначными.

Таким образом, по мнению суда, приведение в соответствие недействующего вида разрешенного использования, не требует  получение дополнительного разрешения и его нельзя квалифицировать как изменение вида разрешенного использования.

 27.02.2020 г. АС МО отказался взыскивать плату за изменение ВРИ в размере 3 млн рублей за изменение с «под муниципальным жилым домом» на «многоэтажная жилая застройка», применив норму о том,  что  плата не взимается если вид разрешенного использования был указан в градостроительном плане земельного участка, утвержденном до дня вступления в силу 43-ФЗ. 

При этом суд указал, что дело даже не в градостроительном плане, так как он по существу представляет собой выписку из правил землепользования и застройки. Кроме того, по мнению суда, если изменение вида разрешенного использования земельного участка производится  в порядке приведения в соответствие с классификатором, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 плата также не взыскивается.

Но 26.03.20 АС МО опять взыскал плату в упрощенном производстве за изменения вида разрешенного использования земельного участка с «для жилой застройки, застройки объектами культурно-бытового и торгового назначения, застройки административными, общественно-деловыми, зданиями, объектами образовательного и культурного назначения» на «для индивидуального жилищного строительства». 

На основании изложенного можно сделать вывод, что плата за изменение вида разрешенного использования земельного участке в Москве  и области установлена незаконно. Есть смысл защищать свои права в суде. Причем и тем, кто уже заплатил. Более того, можно сначала заплатить, а потом взыскать эти деньги обратно. 

Обратиться ко мне за подробной  консультацией вы можете по телефону +79603725010. 

Запись опубликована 27.04.2020 в рубрике Наши материалы и опыт c метками
Комментарии:
gihyyspxbl
2020-07-30 07:56:39

Muchas gracias. ?Como puedo iniciar sesion?

Добавить комментарий