ДДУ, неустойка по ДДУ, мораторий ДДУ в 2024

ДДУ (договор долевого участия в строительстве) обязывает застройщика в указанный  срок  построить  многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих  передать соответствующий объект дольщику, который обязуется уплатить  цену договора и принять объект. ДДУ  заключается в письменной форме и считается заключенным с момента регистрации в Росреестре. Может также быть заключен в форме электронного документа. Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) следует заключать, учитывая ряд рекомендаций. 

Договор ДДУ

Договор долевого участия в строительстве ничтожен, если не содержит следующие условия:  (1) описание объекта долевого строительства и срок его передачи; (2) размер, (3) сроки и порядок уплаты цены; (4) гарантийный срок; исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд или размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу.

При описании объекта важно правильно рассчитать площадь.Отдельные вопросы возникают с балконами, так как их часто путают с верандами и лоджиями.

Понятия даются в   «СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003».

Балкон – это выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.

Веранда – застекленное неотапливаемое помещение, пристроенное к зданию, встроенное в него или встроенно-пристроенное, не имеющее ограничения по глубине, может устраиваться на перекрытии нижерасположенного этажа.

Лоджия – помещение, встроенное в здание или пристроенное к нему, имеющее стены с трех сторон (или с двух при угловом расположении) на всю высоту этажа и ограждение с открытой стороны, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.

При определении общей приведенной площади жилого помещения применяются понижающие коэффициенты: для лоджий – 0,5, для балконов – 0,3, для веранд – 1,0. Для расчета их общей приведенной площади площадь лоджии, балкона или веранды умножается на соответствующий коэффициент.

Согласно ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов в случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, в договор ДДУ может быть вписана цена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения.

Некоторые застройщики вписывают в договор ДДУ вместо балконов лоджии для увеличения общей приведенной площади жилого помещения и, соответственно, цены такого договора. Кроме того, указанная площадь в дальнейшем может также использоваться для начисления коммунальных платежей за жилое помещение.

Помните! При определении площади жилого помещения (квартиры, комнаты) для целей кадастрового учета  площади балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли в площадь жилого помещения не включаются.

Договор ДДУ от застройщика может содержать условия, что если квартира будет построена с другой площадью, то цена не изменится. Однако, у дольщика, как у потребителя, есть право потребовать уменьшение цены при уменьшении площади квартиры. Положение договора об отказе от такого права может быть оспорено в суде как несоответствующее закону о защите прав потребителей. 

Важно! Суды учитывают, что дольщик никак на итоговую площадь квартиры влиять не может. А застройщик, наоборот, в ситуации, когда нужно будет выбрать в какой из двух соседних квартир уменьшить площадь, вполне может выбрать квартиру, в которой дольщик подписал положение, что цена не поменяется.

Существенным будет изменение площади на 10%. А вот изменение площади на 5 % процентов часто признается  не существенное.

Изменение цены при изменение площади более чем на 5 % совпадает с положениями Градостроительного кодекса РФ (п. 6.2 ст. 55 ГрК РФ) и объясняет положение договора долевого участия в строительстве (ДДУ), что без согласия участника долевого строительства можно вносить изменения в проектную документацию если изменения проектной документации не более 5 (пяти) процентов.

Важно! В договор ДДУ следует вписать,  что определенные изменения требуют согласования с дольщиками. Например, изменения проекта в отношении мест общего пользования, изменения вида использования нежилых помещений многоквартирного дома, замена марки (фирмы-производителя, модели) технологического и инженерного оборудования многоквартирного дома. Порядок такого согласования может вызывать дополнительные сложности, но позволит избежать суда для обеих сторон.  

Алмаз Кучембаев дал комментарий в материале РБК «Что делать, если строительство многоквартирного дома остановилось», указав, что сразу закрепить в ДДУ право дольщика проверять строительство со своими представителями в присутствии представителя застройщика.

Переуступка ДДУ 

По закону, в период до такого как дом будет построен, дольщик может распоряжаться не самой квартирой, а правами требования по договору ДДУ. Уступка дольщиков прав требований по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства.

Однако застройщик может вписать в договор долевого участия в строительстве требование, что продать недостроенную квартиру дольщик без его (застройщика) письменного  согласия не сможет.

Закон такое позволяет и такое положение договора делает дольщика заложником ситуации. Застройщик, если надо будет переехать и продать недостроенное жилье, может не согласиться с его перепродажей, например, чтобы самому выкупить по дешевле.

Общее правило гласит, для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 382 ГК РФ). Поэтому рекомендуем такой договор ДДУ не подписывать. 

Еще в июле 2017 года Верховный Суд РФ выпустил Обзор судебной практики по долевому строительству, который актуален до сих пор. Дольщику отказали в неустойке за просрочку из-за того, что в договоре уступки было прописано продление срока. Верховный суд РФ указал, что переуступка ДДУ  не может изменить срок. Продлить срок можно только дополнительным соглашением.

Алмаз Кучембаев дал комментарий изданию Pronovostroy, указав, почему важно заключая договор долевого участия в строительстве проверять проектную декларацию застройщика: «В проектной декларации будет отражен размер кредиторской задолженности. По этому документу можно посмотреть судьбу предыдущих проектов, а в условиях такого частого явления как «финансовая пирамида» это очень важно». 

Акт приема ДДУ, односторонний акт передачи квартиры по ДДУ

Передача объекта долевого строительства застройщиком  осуществляется по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно действующему законодательству, участник долевого строительства может потребовать от застройщика составить акт, в котором указывается несоответствие квартиры требованиям, указанным в законе. Он может отказаться от подписания передаточного акта до тех пор, пока застройщик не устранит недочеты. Однако обсуждается законопроект об изменениях в статью 8 ФЗ 214-ФЗ, в которой этого положения нет.

Ни в коем случае нельзя уклоняться от процедуры передачи квартиры! Часто застройщики подписывают односторонний акт незаконно. Важно отследить, когда именно возникло у застройщика право подписать односторонний акт передачи квартиры.  Любой односторонний акт передачи неготовой квартиры не законен. Суды однозначно трактуют ситуации, когда застройщик передает неготовые объекты в пользу дольщика, а особенно потребителя.

Так, Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12.10.2021 № 5-КГ21-106-К2 указано, что при наличии любых оснований, позволяющих потребителю отказаться от приемки квартиры, застройщик не вправе составлять односторонний акт передачи квартиры. Также и Конституционный Суд РФ в определении от 25.10.2018 № 2625-О указал, что часть 6 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ не дает право застройщику составлять односторонний акт передачи квартиры если дольщик обладает правом отказаться от подписания документа о передаче в силу наличия недостатков объекта.

Кроме того, могут быть нарушены сроки подписания одностороннего акта передачи квартиры, в таком случае речь, даже в отсутствии строительных недостатков речь может идти о просрочке и неустойке.

Алмаз Кучембаев высказался по этому вопросу в рубрике вопрос-ответ «Строительной газеты»: «Если квартира готова к передаче, то дольщик, в силу ч. 4 ст. 8 214-ФЗ, после получения сообщения от застройщика о готовности объекта к передаче, обязан приступить к его приемке. Срок на такую приемку устанавливается договором, но не может быть менее семи рабочих дней для дольщиков-потребителей (ст. 16 Закона о защите прав потребителей). Необоснованное уклонение – это когда дольщик не подписывает направленный ему акт приема-передачи объекта либо не является на приемку объекта в установленные сроки».

Смена застройщика по ДДУ 

ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве…» вопрос смены застройщика на этапе строительства вне процедуры его банкротства (где это решает суд) не регулирует. В связи с этим к этому вопросу применяются общие нормы Главы 24 ГК о перемене лиц в обязательстве.

Так, согласно ст. 392.3 ГК, при передаче прав и обязанностей по договору к другому лицу применяются нормы ГК об уступке требования и о переводе долга. А согласно п. 2 ст. 391 ГК, обязательное условие перевода долга на другое лицо – это согласие на то кредитора, в качестве которого, применительно к отношениям по ДДУ, выступает дольщик.

Согласие дольщика – обязательное условие, чтобы смена застройщика по ДДУ произошла законно и с учетом интересов всех сторон. Если первоначальный застройщик не признан банкротом, смена девелопера без письменного согласия дольщиков ничтожна и никаких правовых последствий не влечет. Застройщик, введенный в совместный проект без согласования с покупателями квартир, не будет нести ответственность за строительство – ответственным останется первоначальный застройщик. Аналогичные последствия ждут и в случае отказа дольщиков давать свое согласие.

Эта позиция находит подтверждение и в судебной практике. Так, Высший арбитражный суд РФ в своем Определении от 06.03.2013 № ВАС-1673/13 по делу № А66-12732/2010 отказался признать соглашение о перемене лиц в обязательстве по ДДУ действительным, мотивируя свое решение тем, что такое соглашение будет действовать лишь в отношении тех дольщиков, которые дали свое письменное согласие. Для остальных же застройщиком должен оставаться первоначальный девелопер.

Согласие на смену застройщика должно быть оформлено в виде письменного документа индивидуально с каждым дольщиком – лишь такой договор будет являться актом надлежащего выражения и оформления согласия лица, являющегося участником долевого строительства (кредитором), на перевод долга и актом государственного признания сделки по переводу долга застройщика.

Отсутствие индивидуального договора с каждым из дольщиков делает смену застройщика в результате продажи проекта либо введения нового инвестора ничтожной (решение Ленинского районного суда г. Пензы от 14.12.2011 по делу № 2-4054/2011).

Если переуступка проекта новому застройщику не согласована с дольщиками, это создает риск злоупотреблений. Такой несостоявшийся застройщик может просто «кинуть» дольщиков, передав свои недостроенные дома юридическим лицам, оформленным на подставных лиц.

Дольщику, чей объект стало достраивать другое лицо стоит заявить о своих правах и добиться согласования с ним на выгодных для него условиях. Это же стоит сделать и власти. Если новый  девелопер не в состоянии отвечать по своим долгам  – проблемы дольщиков придется решать за бюджетный счет.

Однако,  смена застройщика возможна по решению руководителю региона. 31.12.2021 г. президент подписал закон и смена застройщика, как возможность передать многоквартирный долгострой новому исполнителю застройщику, была продлена до 2024 года. 

Казалось, этот вопрос должен решаться всегда одинаково, с учетом интересов всех сторон. Если собственник не может достроить в срок разрешения на строительство, то долгострой через изъятие муниципалитетом или через банкротство застройщика находит нового владельца. Только очистившись от долгов прежнего владельца, актив готов к новому употреблению.

Торги при этом позволяют хоть как-то удовлетворить других кредиторов, не дольщиков. Конечно, изъятие и процедура банкротства требуют время. Но до 2024 г. времени хватило бы. Кроме того, такой  институт достройки вообще трудно назвать успешным. Как правило, проблемные объекты настолько проблемны, а земельные участки в качестве компенсации новому застройщику власть подбирает настолько неинтересные, что никакой достройки не происходит.

В нашей практике есть  примеры, когда смена застройщика привела к тому, что уже новый застройщик оказывался несостоятельным. К слову сказать, и в пояснительной записке к законопроекту нет никаких данных о результативности такой достройки. Но может такой порядок и не призван решать интересы дольщиков. Часто руководители регионов находятся в близких отношениях с застройщиками в своих регионах.

Застройщики не стремятся к банкротству и не хотят нести ответственность за свои действия. Если застройщик сменится без соблюдения всех необходимых процедур, это не только отсрочит наступление негативных последствий, но и уменьшит ответственность первоначального застройщика.

Алмаз Кучембаев дал комментарий Ъ № 107 по теме, что группа «Самолет», один из крупнейших девелоперов в России, первой в отрасли публично назвала сумму штрафов за срыв сроков сдачи новостроек: она увеличилась в первой половине 2024 года вдвое, почти до 8 млрд руб

По идее, из-за мораториев размер штрафных санкций должен сокращаться. Но застройщики накапливали обязательства за периоды, когда не действовал мораторий, поясняет руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев читать >>> 

Неустойка по ДДУ

При нарушении сроков передачи объекта долевого участия в строительстве дольщики имеют право требовать неустойку с застройщика за нарушение ДДУ. Можно сказать, что долевое участие в строительстве обеспечено неустойкой, также как его обеспечивают иные механизмы воздействия на застройщика вроде счетов-эскроу и проч.

На практике бывает, что договор ДДУ ограничивает неустойку. Бывают случаи, когда застройщик включает в условия ДДУ автоматическое продление сроков на передачу объекта, снятие с себя ответственности за несогласованные с ним действия по передаче прав по ДДУ третьим лицам.

Если для коммерческих лиц такие условия являются важными и иногда несущими риски, то для граждан Верховным Судом РФ была выработана защита, согласно которой нельзя условиями договора ограничивать права потребителя (например, пункт 26 Обзора № 4 2020 года, утвержденного Президиумом ВС РФ 23.12.2020), поскольку 214-ФЗ направлен в том числе на защиту слабой стороны – потребителя.

Но всем дольщикам стоит учитывать: какие бы ни были условия ДДУ, Верховный Суд РФ указывал, что сам размер неустойки не может быть снижен договором (пункт 21 Обзора 2013 года, утвержденного Президиумом ВС РФ 04.12.2013), поскольку он установлен законом.

Размер неустойки по ДДУ определяется частью 2 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Для потребителей размер неустойки по ДДУ составляет 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ РФ, для иных лиц размер неустойки по ДДУ составляет 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ. Неустойка рассчитывается от цены объекта по договору.

Дольщики вправе требовать неустойку за каждый просроченный день передачи объекта, начиная с истечения установленного по договору о ДДУ срока передачи объекта.

Сверх неустойки по ДДУ можно взыскать проценты по статье 395 ГК РФ исходя из того, что пунктом 34 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 определено: проценты по статье 395 ГК РФ взыскиваются сверх неустойки, если она носит штрафной характер. Неустойка по договорам долевого участия в строительстве носит штрафной характер ввиду положений статьи 10 214-ФЗ.

Верховным Судом РФ неоднократно высказывалась позиция о том, что ставка рефинансирования ЦБ РФ для целей расчета неустойки по ДДУ применяется на дату исполнения обязательства по договору ДДУ (определения от 27.02.2024 № 127-КГ23-18-К4, от 24.10.2017 № 41-КГ17-26). Определением Конституционного Суда РФ от 12.03.2024 № 553-О была подтверждена верность подхода ВС РФ к данному вопросу.

Дольщики взыскивают неустойку с застройщика в судебном порядке, если застройщик не выплатил ее в добровольном порядке.

Снижение неустойки по ДДУ допускается на основании статьи 333 ГК РФ только при представлении застройщиком доказательств ее чрезмерности. Верховный Суд РФ неоднократно указывал, что для снижения неустойки по ДДУ требуется предоставление доказательств ее чрезмерности, которые должен предоставлять застройщик (пункт 9 Обзора, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017).

Но стоит иметь ввиду, что на практике такая позиция в судах общей юрисдикции не находит своего применения, суды часто снижают неустойку даже ниже минимального предела (пункт 6 статьи 395 ГК РФ), руководствуясь позицией Конституционного Суда РФ от 21.12.2000 № 263-О и абзацем 2 пункта 76 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7. В практике арбитражных споров снижение неустойки по ДДУ на основании статьи 333 ГК РФ встречается гораздо реже.

До сентября 2024 года если дольщиком является потребитель, то он вправе, помимо неустойки, если до суда требование о ее выплате было направлено застройщику и тот не удовлетворил его в добровольном порядке, требовать выплаты 50% от присужденной судом суммы в качестве штрафа (пункт 6 статьи 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1).

Стоит иметь ввиду, что взыскать неустойку с застройщика не дадут, если будет установлено, что дольщик действовал недобросовестно и уклонялся от подписания акта приема-передачи (пункт 25 Обзора 2013 года, утвержденного Президиумом ВС РФ 04.12.2013).

Участие квалифицированного юриста в долевом участии поможет взыскать неустойку в полном объеме, снизить риск немотивированного ее снижения судом. Юрист по ДДУ поможет составить претензию и иск к застройщику, осуществить полноценный расчет неустойки, сопроводить процесс ее взыскания.

Мораторий ДДУ и другие послабления

С 2020 года ввиду сложной экономической обстановки Правительством РФ в отношении застройщиков неоднократно применялись меры поддержки, которые в том числе включали в себя фактическое освобождение от ответственности за нарушение сроков передачи объектов участникам долевого строительства.

Так, мораторий на начисление и отсрочку выплат уже начисленной неустойки вводился с перерывами постановлениями Правительства РФ от 02.04.2020 № 423, от 26.03.2022 № 479, от 30.09.2022 № 1732, от 18.03.2024 № 326.

Последние три моратория на неустойку были приняты ввиду специальных полномочий, предоставленных Правительству РФ пунктом 4 части 1 статьи 18 Федерального закона от 08.03.2022 № 46-ФЗ.

Актуальный мораторий установлен постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 и включает в себя сразу два: — мораторий на взыскание с застройщика, который действует до 31.12.2024; — мораторий на неустойку с застройщика за период с 22.03.2024 по 31.12.2024 (в этот период она не начисляется).

При этом мораторий также содержит в себе ряд иных ограничений ответственности застройщиков.

1. Застройщики не отвечают за причиняемые ими убытки, возникающие у дольщиков по ДДУ за период с 22.03.2024 по 31.12.2024.

2 Застройщики не выплачивают потребителям штрафы по Закону РФ от 07.02.1992 № 2300-1 в период с 22.03.2024 по 31.12.2024.

3. Размер неустоек по ДДУ за период с 01.07.2023 по 22.03.2024 и иные штрафные санкции, на которые не распространился мораторий, определяются исходя из зафиксированной на 01.07.2023 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Из чего можно сделать вывод, что мораторий на неустойку 2024 не позволяет не только начислять и взыскивать неустойку по договору долевого участия в строительстве с застройщика, но и истребовать от него убытки, включая проценты по статье 395 ГК РФ.

Стоит с сожалением отметить, что СКЭС ВС РФ решением от 25.06.2024 № АКПИ24-313 проанализировала данный нормативный правовой акт и установила его законность, включая распространение его действия на ранее заключенные ДДУ. 

Ввиду повышения с сентября 2024 года государственной пошлины, квалифицированный юрист по долевому участию в строительстве поможет учесть действие и условия действия всех мораториев, осуществить правильный расчет неустойки и поможет избежать переплат за требования, по которым судом может быть вынесен отказ.

Кроме того, федеральным законом от 04.08.2023 № 421-ФЗ была введена верхняя планка размера неустойки для уникальных объектов (часть 2 статьи 48.1 ГрК РФ) – не более 5% от стоимости передаваемой по договору ДДУ недвижимости.

В связи с принятием Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ застройщики освобождены от ответственности, помимо предусмотренной 214-ФЗ, в том числе застройщики освобождены от повышенной ответственности перед потребителями согласно Закону РФ от 07.02.1992 № 2300-1, включая штраф, предусмотренный пунктом 6 статьи 13 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1.

В данном материале мы указывали на то, что первая редакция законопроекта № 1134552-7 (Федеральный закон от 01.07.2021 № 273-ФЗ) предусматривала исключение прав дольщиков на отказ от подписания акта приема-передачи по ДДУ ввиду обнаружения недостатков у объектов, что после обсуждений так и не было включено в итоговый текст закона.

Рассмотренный выше мораторий, указанные законопроекты и законы указывают на общий тренд на снижение ответственности застройщика перед дольщиком.

Исследование по ДДУ. Часть 1. ГК Самолет. 

Нами было проведено исследование о состоянии с исполнением обязательств по передаче объектов дольщикам крупнейшим застройщиком в России – ГК Самолет. Исследование показало, что более чем в 60% реализованных за последние 3 года проектах допускались просрочки, а общая сумма неудовлетворенных требований дольщиков по состоянию на август 2024 года составляет 321 451 432,2 рубля, а из расчета в среднем на один проект – 16 918 496 рублей при почти 60 000 судебных дел. Не наблюдается и тренд на снижение проблем – с 2021 года количество просрочек и не выданных в срок квадратных метров не снижается.

То есть можно констатировать, что послабления застройщикам не обоснованы возрастающей дисциплиной исполнения ими своих обязательств перед дольщиками.

Приобретение квартир и нежилых помещений в домах с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ (Закон о ДДУ). В соответствии с положениями статей 4, 6, 8, 10 Закона о ДДУ застройщик обязан осуществить строительство здания и передачу помещений в нем участникам долевого строительства в срок, предусмотренный договором, за нарушение которого на застройщика возлагается ответственность.

С 2020 года ввиду сложной экономической обстановки Правительством РФ в отношении застройщиков неоднократно применялись меры поддержки, которые в том числе включали в себя фактическое освобождение от ответственности за нарушение сроков передачи объектов участникам долевого строительства.

Цель исследования: 

На законодательном уровне наблюдается тренд снижения ответственности застройщиков перед потребителями. Обусловлен ли этот тренд тем, что застройщики стали более тщательно подходить к исполнению своих обязанностей и меры ответственности стали излишни? Или, наоборот, происходит увеличение нарушения сроков сдачи объектов, и речь идет уже о «спасении» застройщиков?

Начнем серию обзоров с крупнейшего застройщика в России на текущий момент – ГК Самолет. Согласно сведениям портала ЕРЗ.РФ ГК Самолет занимает первое место среди застройщиков в России по текущему строительству по состоянию на 01.01.2024.

На основании сведений Портала ГК Самолет уже реализовала 346 проектов жилищного строительства по состоянию на август 2024 года.

В настоящий момент ГК Самолет реализовывает 289 проектов жилищного строительства.

Содержание исследования:

1. Порталом ЕИС ЖС ДОМ.РФ (Портал) ведется статистика о жилищном строительстве в Российской Федерации, где аккумулируются сведения о реализуемых и реализованных застройщиками проектах. Стоит отметить, что статистика сервиса проверки новостроек учитывает просрочки только по уже введенным в эксплуатацию объектам и лишь за последние 3 года, о чем указывает справочная информация Портала.

То есть в статистику не попадают проекты, где реализация еще ведется даже если уже допускается просрочка.

Вывод № 1. Первый вывод дает сам сервис проверки новостроек: из 209 сданных в эксплуатацию ГК Самолет домов по 126 выявлены просрочки, что составляет 60% от общего числа реализованных проектов, вошедших в статистику.

2. Взяв статистику ЕИС ЖС ДОМ.РФ мы рассмотрели проекты жилищного строительства, реализованные ГК Самолет за последние 3 года на территории города Москвы и Московской области (см. таблицу ниже).

Если рассмотреть допущенные просрочки по годам, то наблюдается отсутствие снижения их количества, как в абсолютном выражении, так и в выражении количества квартир, передаваемых дольщикам. При этом стоит учитывать, что по 2024 году данные представлены лишь за первые два квартала и неполный третий.

Вывод № 2. Согласно сведениям статистики по 114 проектам ГК Самолет допущены просрочки, где ее средний срок составляет 5,2 месяца.

Наибольший срок просрочки составляет 36,9 месяцев (ЖК Зеленые аллеи).

3. Также нами учтены сведения портала КОНТУР.ФОКУС о количестве судебных дел, где застройщики из ГК Самолет по взятым 114 проектам с просрочками на территории Москвы и Московской области выступают в качестве ответчиков по судебным спорам в судах общей юрисдикции. Важно! Данная статистика учитывает, в том числе дела, которые рассматривались ранее 2021 года.

Вывод № 3. Общее количество судебных дел, где застройщики ГК Самолет выступают ответчиками, составило 57 247 случаев, из которых значительная часть дел находится в категории споров, связанных с жилищными отношениями в сфере долевого участия в строительстве.

Наибольшее количество дел наблюдается у ООО «СЗ «ПРИГОРОД ЛЕСНОЕ» — 9 561 дело.

4. Дополнительно нами проанализированы данные портала КОНТУР.ФОКУС о возбужденных исполнительных делах ГК Самолет в отношении юридических лиц, входящих в группу компаний и осуществлявших реализацию строительных проектов.

По состоянию на август 2024 года всего имеется 2 366 неоконченных исполнительных производств.

Лидирует по количеству неоконченных исполнительных производств ООО «СЗ «ПРИГОРОД ЛЕСНОЕ» с 522 производствами. Общая сумма задолженности по исполнительным производствам составляет 321 451 432,2 рубля.

Наибольшая сумма задолженности имеется у того же ООО «СЗ «ПРИГОРОД ЛЕСНОЕ» — 82 041 349,14 руб.

На каждое неоконченное исполнительное производство в среднем приходится около 135 862,82 руб. задолженности.

На каждое юридическое лицо группы компаний в данной выборке приходится в среднем 16 918 496 руб. задолженности.

Заключение: Законодательный тренд на снижение ответственности застройщика за нарушение сроков передачи объектов участникам долевого строительства в случае с ГК Самолет идет на фоне отсутствия снижения количества и значительного количества судебных дел по защите прав дольщиков. Просрочки в сдаче домов возникают более чем в половине случаев.

исследование