Апартаменты в Москве: купить и не проиграть суд. 

Апартаменты в Москве купить на этапе строительства стоит с полным представлением о своих правах. Для этого лучше всего знать о чем чаще всего спорят продавец и покупатель апартаментов. 

Если покупателем является гражданин (не индивидуальный предприниматель!) споры, связанные с участием в строительстве апартаментов (нежилых помещений), регулируются 214 — ФЗ “Об участии в долевом строительстве …”  и относится к спорам из потребительских отношений. 

1) На договоры участия в долевом строительстве в отношении апартаментов с потребителем  распространяется действие законодательства о защите прав потребителей и о долевом строительстве.

В Определении от 18.04.2019 Мосгорсуда по делу № 33-16438/2019 указывается: в исковом заявлении и объяснениях представителя истца в ходе судебного разбирательства последовательно указывалось, что объекты долевого строительства были приобретены истцом для проживания. Из технических характеристик приобретенных помещений следует, что данные помещения отвечают всем признакам квартиры как жилого помещения. Таким образом, суд правильно пришел к выводу о том, что на спорные правоотношения распространяется действие Закона РФ «О защите прав потребителей».

Доводы о том, что истец не является потребителем, поскольку приобрела апартаменты, а не жилое помещение, не могут быть приняты во внимание, поскольку не представлено доказательств того, что истец занимается предпринимательской деятельностью и им приобретены апартаменты для осуществления коммерческой деятельности. Кроме того, апартаменты предназначены для проживания, а не для осуществления офисной деятельности. Также в этом же был применен закон о долевом строительстве (Решение Тушинского р/с г.Москвы от 30.10.2018 по делу № 02-0584/2019).

2)При этом условия договоров об установлении договорной подсудности и третейская оговорка могут быть оспорены. Потребитель может подать в суд как месту своего жительства, так и по месту регистрации продавца.  

В Определении от 18.04.2019 Мосгорсуда по делу № 33-16438/2019 указывается: третейское соглашение, предусмотренное договором долевого участия, в нарушение требований гражданского законодательства нарушает права потребителя и может повлечь для него дополнительные расходы, не предусмотренные в случае рассмотрения дела государственным судом, что ограничивает ее право на гарантированную государством судебную защиту, и противоречит ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей».

3) При принятии апартаментов следует учитывать, что к ним предъявляются не такие строгие требования в отношении качества, чем к жилым помещениям. Для данной категории дел имеет значение указание в договоре на то, что помещение предназначено для временного проживания.

В Определении от 22.03.2019 Мосгорсуда по делу № 33-12490/2019 указывается:

В процессе передачи истцу помещения, истцом установлено, что указанное помещение обозначено в экспликации как офис, то есть как помещение административно-делового назначения, а не для временного проживания.

Для истца, который планировал использовать указанное нежилое помещение в целях проживания, построенный ответчиком офис не составляет какую-либо потребительскую ценность.

В результате осмотра помещения истец выявил его существенные недостатки, в помещении отсутствуют вентиляционные стояки (короба), отсутствует техническая возможность подключения вентиляции к единственному имеющемуся в помещении вентиляционному стояку. Между тем, для выполнения вентиляции помещения с двумя санузлами и одной кухней должны быть предусмотрены как минимум две отдельные вентиляционные системы – для кухни и для санузлов. 

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции верно отметил то обстоятельство, что требование о расторжении договора заявлено истцом дата, т.е. после составления ответчиком одностороннего акта приема-передачи помещения.

Соответствие нежилого помещения истца всем нормам, правилам и техническим регламентам в целом и в части вентиляции подтверждается полученным ответчиком разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что переданное истцу по одностороннему передаточному акту нежилое помещение не имеет существенных недостатков, делающих его непригодным для использования по назначению и препятствующих его приемке.

4) Однако не стоит без юриста предвосхищать итог спора и важно при приемке апартаментов следует проявлять повышенное внимание, оговаривая любой недостаток в акте приема-передачи помещения, либо отказываться его подписывать. 

Судебная коллегия согласилась с выводами суда первой инстанции о том, что истец предпринимал действия по принятию от ответчика исполнение обязательства, соответственно утратил право требования о расторжения договора в одностороннем порядке, поскольку не воспользовалась правом расторжения договора, установленным законом, по своему усмотрению (Определение Мосгорсуда от 25.02.2019 по делу № 33-9111/2019).

5) Более того, о недостатках апартаментов следует заявлять как можно раньше, поскольку суды признают разрешение на ввод в эксплуатацию доказательством соответствия помещения требованиям законодательства.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции верно отметил то обстоятельство, что требование о расторжении договора заявлено истцом дата, т.е. после составления ответчиком одностороннего акта приема-передачи помещения.

Соответствие нежилого помещения истца всем нормам, правилам и техническим регламентам в целом и в части вентиляции подтверждается полученным ответчиком разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что переданное истцу по одностороннему передаточному акту нежилое помещение не имеет существенных недостатков, делающих его непригодным для использования по назначению и препятствующих его приемке.

(Определение Мосгорсуда от 20.03.2019 по делу № 33-12375/2019)

Подобный вывод сделан и в определении Мосгорсуда от 20.12.2017 по делу № 33-52399/2017:

свидетельством надлежащего и качественного исполнения застройщиком по договору долевого участия в долевом строительстве, связанных со строительством Комплекса апартаментов, а также свидетельством надлежащего качества произведенных работ является разрешение на ввод Комплекса апартаментов в эксплуатацию, выданное застройщику уполномоченным органом в установленном законодательством РФ порядке.

Суд первой инстанции указал, что при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, оснований полагать возведенное застройщиком здание не соответствующим требованиям технических регламентов и проектной документации не имеется.

Такой же вывод содержится и в Решении Симоновского р/с (Город Москва)от 21.03.2018 по делу № 02-1416/2018.

6) При заключении договора участия в долевом строительстве апартаментов необходимо тщательно знакомиться  с последней редакцией проектной документацией, размещенной, в том числе, на сайте застройщика, так как именно она будет применяться для установления наличия или отсутствия недостатков помещения.

Решение Симоновского р/с (Город Москва) от 31.05.2018 по делу № 02-3162/2018:

Застройщик обязался установить в нежилом помещении окна – двухкамерные стеклопакеты (установка с герметизацией, без установки подоконной доски и откосов). В договоре отсутствуют различия между окнами на лоджии и в отапливаемых зонах. Но по факту на лоджии были установлены однокамерные стеклопакеты, что подтверждается письмом застройщика от дата.

По состоянию на дата, т.е. на дату заключения договора участия, на сайте застройщика была размещена проектная декларация по строительству комплекса апартаментов в редакции с изменениями. В проектной декларацией установлена Конструктивная система комплекса апартаментов: окна – ПВХ с 2-х камерными стеклопакетами; лоджии – холодные, остекленные однокамерными стеклопакетами с профилем ПВХ.

В связи с тем, что в проектной декларации были указаны именно такой тип остекления, суд отказал в удовлетворении требований дольщика. 

7) В случае пропуска застройщиком срока сдачи апартаментов покупатель- гражданин имеет право на  неустойку за просрочку в соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ”.

Судебная практика: Решение Тушинского р/с г.Москвы от 13.04.2018 по делу № 02-2752/2018.

P.S. Вам также может быть полезно узнать Как запретить соседу держать домашних животных, Как защититься от шумного ресторана по соседству, Как защититься от повышения платы за ЖКХ,      Как добиться нормального микроклимата в квартире и подъезде, Как признать подвал общим имущество многоквартирного дома, Как купить квартиру с перепланировкой и не «прогореть», Пара советов по содержанию договора долевого участия.