Земельный участок под многоквартирным домом — 3 угрозы

Земельный участок под многоквартирным домом является общим имуществом  собственников помещений всех домов. Из этого правила следует простой вывод: судьбу участка могут определить только собственники на общем собрании. Однако, на деле часто именно права собственников ущемляют больше всего. 

Нередко один земельный участок под многоквартирным домом по факту застраивается несколькими домами и после постройки домов возникает вопрос раздела территорий между ними. Технически для этого нужно провести кадастровые работы. Однако на сегодняшний день редкий многоквартирный дом в состоянии собрать какой-то бюджет — людям надо стать способными договариваться  между собой. 

В итоге кадастровые работы заказывает и оплачивает или застройщик, или крупный инвестор. Как следствие именно они определяют, где провести границы участков. В итоге интересы собственников квартир на земельный участок под многоквартирным домом могут нарушаться. Бывает, что внутри жилой застройки появляются участки под коммерческие объекты. Ситуацию усугубляют факты утверждения таких границы без согласия собственников. 

Земельный участок под многоквартирным домом: момент возникновения права. 

В  силу земельного законодательства в существующей застройке земельный участок под многоквартирным домом предоставляется в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев. 

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ земельный участок под многоквартирным домом, сформированный до введения в действие Жилищного кодекса (2004 г.)  переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников квартир под многоквартирным домом, если участок стоит на кадастре в границах. В случае если такой земельный участок под многоквартирным домом не сформирован, на основании решения общего собрания любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы власти с заявлением о формировании такого  участка.

С того момента как существовавший до 2004 г. земельный участок под многоквартирным домом встает на кадастр, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников квартир.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ любой земельный участок под многоквартирными домами принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Как указывает Минэкономразвития РФ в Письме от 16 октября 2009 г. N Д23-3410 «…  государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (…) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок. Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, в Законе N 189-ФЗ также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах».

По мнению Департамента недвижимости Минэкономразвития (рассматривали на примере участка в собственности РФ), документами, подтверждающими государственную регистрацию прекращения  права предыдущего права на земельный участок под многоквартирным домом является  информация  о правообладателях на все жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме. При наличии зарегистрированного права правообладателя участка  на помещения в многоквартирном доме его право собственности на весь земельный участок под многоквартирным домом преобразуется в соответствующую долю в праве собственности на данный земельный участок пропорционально площади помещений в многоквартирном доме.

При приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а следовательно, всех долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, такое лицо с момента госрегистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме, когда земельный участок уже поставлен на кадастровый учет, становится собственником всего участка (см. Определение № 308-ЭС20-18388 по делу № А32-17099/2019).

(?) Как установить шлагбаум во дворе в Москве >>>

Земельный участок под многоквартирным домом: как делить

Верховный суд РФ считает, что разделить земельный участок под многоквартирным домом можно только с согласия всех собственников помещений в таких домах. Земельный участок под многоквартирным домом и его границы не редко становится предметом судебных разбирательств, особенно в Москве. 

Согласно п.п. 2 и 3 ст. 12 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 года N 48 «О землепользовании в городе Москве» земельный участок под многоквартирным домом по площади  и границам определяется в соответствии с нормативами, предусмотренными земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности. Однако на практике все определяет  проект межевания территории. Такое положение позволяет московским властям обойти решение собственников. Этому способствует ч. 5 ст.  46 Градостроительного кодекса РФ, согласно которой проекты межевания территории утверждаются местными органами власти лишь на основании результатов публичных слушаний. При этом, результаты слушаний не обязательное руководство к действию для органов власти.  

В любом случае земельный участок под многоквартирным домом по границам определяется с согласия всех владельцев помещений в жилом комплексе! Это обязательное условие межевания земельного участка. При отсутствии согласия спор разрешается судом. 

Гражданская коллегия Верховного суда Российской Федерации сделала подобный вывод в деле № 5-КГ19-140, где жильцы 4-х корпусов оспорили межевание общего земельного участка, проведенного по инициативе 5-го. Суд отменил решения нижестоящих судов, признав распоряжение столичного департамента горимущества об утверждении проекта межевания недействительным.

К существенным обстоятельствам данного дела можно отнести следующее:

1) истцами выступили только 4 граждан — собственников помещений;

2) изначально (2006 г) земельный участок под многоквартирным домом оформлялся  через договор безвозмездного пользования между Управлением делами Президента РФ и Департаментом земельных ресурсов города Москвы. Строительство было осуществлено согласно проекту планировки территории района «Очаково- Матвеевское»;

3) ограждение по границам выделенного участка препятствовало к проходу и проезду транспорта к другим корпусам, в результате межевание на участок одного из корпусов попало озеленение, предназначенное другим домам;

4) жилой комплекс строился как единая неделимая территория с двумя общими въездами (выездами) — с улицы Староволынской и с улицы Нежинской в городе Москве, детскими площадками, зелеными насаждениями, проездами (проходами) для всех жителей, собственников жилых и нежилых помещений;

5) межевание прошло публичные слушания, на которых истцы не участвовали, но решения общего собрания всех собственников всех с одобрением такого раздела участка не было. 

В итоге  судебная коллегия Верховного суда РФ  вынесла решение, применив  положения ст.  36  Жилищного кодекса РФ, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме,  в том числе земельный участок под многоквартирным домом, с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данных домов. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

(?) 26 видов перепланировки квартиры, которые делать нельзя >>>

Земельный участок под  многоквартирным домом: п.п. 2 и 3 ст. 12 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 года N 48 «О землепользовании в городе Москве» противоречат ч. ч. 1, 2, 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ

Отдельно обращу внимание на то, что нижестоящие нижестоящие, по отношению к Верховному, суды посчитали невозможность принять участия для истцов в публичных слушаниях по поводу определения границ земельных участков обстоятельством, не имеющим  правового значения. Суды объяснили это тем, что граждане они все равно не повлияли бы на решение об утверждении проекта межевания квартала. То есть суды начали признавать, что органы власти вправе не учесть замечания, высказанные на слушаниях. Однако суды это использовали для того, чтобы ограничить права истцов.

По-моему мнению, вывод, что на слушаниях граждане все равно не могут повлиять на решение органа власти, должен быть наоборот использован в защиту  собственников. Таким образом, никакими слушаниями публичная власть не может обосновать ограничение прав собственников на распоряжение своим имуществом. Раздел участка должен производиться только по решению общего собрания его собственников.  

В этом плане Верховный суд в указанном определении, к сожалению, не был так однозначен и лишь указал, что формальное проведение публичных слушаний без уведомления о них жителей четырех корпусов дома не позволило выявить общественное мнение по вопросу формирования спорного земельного участка. 

Для понимания отсутствия единообразия в судебной практике приведем относительно свежее Определение Московского городского суда от 12.05.2016, из которого видно, что определяя земельный участок под многоквартирным домом по границам через проект межевания территории,  власти  открыто пересматривают границы под существующим домом, игнорируя права и законные интересы собственников. 

В данном деле собственники построенного в Замоскворечье  в рамках московской программы сноса ветхого жилья многоквартирного дома защищали границы своего участка. Под строительство вышеуказанного жилого дома был выделен в границах земельный участок под многоквартирным домом. В 2007 году дом введен в эксплуатацию и земельный участок, на котором расположен дом, внесен в кадастр недвижимости.

Однако позднее в апреле 2014 года были проведены публичные слушания по проекту межевания квартала, куда входит дом, в котором проживают истцы. Представленный на публичные слушания проект межевания полностью игнорировал внесенный в государственный кадастр земельный участок под многоквартирным домом, разбивал его на отдельные части с различным функциональным назначением, лишая жильцов дома их придомовой территории. Данный проект был утвержден 12 августа 2014 года распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы. 

Истцы ссылались, что в результате они были лишены парковочных мест, единственного въезда во двор и пожарного проезда. Однако суд сослался на то, что 

• земельный участок под многоквартирным домом был предоставлен по договору аренды, который прекратил  свое действие, 
• и что площадь участка была определена с учетом дополнительной территории, необходимой для осуществления строительства, а для эксплуатации жилого дома земельный участок не формировался.

В итоге суды отказались защитить земельный участок под многоквартирным домом, указав, что участок является определенным только после утверждения проекта межевания квартала! 

(?) Капитальный ремонт дома: 7 условий как провести >>>.

Земельный участок под многоквартирным домом: что правами застройщика на землю? 

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда вынесла Определение № 308-ЭС20-17579 в котором рассмотрела судьбу прав застройщика на земельный участок под многоквартирным домом, который был им построен. 

Суд указал, что Пунктом 26 постановления Пленума № 73 предусмотрено, что с момента
регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в
многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

При этом согласно пункту 8.1 статьи 13 Закона № 214-ФЗ (в ред. Федерального закона от 13.07.2020 № 202-ФЗ) возникший в связи с заключением договора участия в долевом строительстве залог земельного участка, либо залог права аренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома. 

Собрание мкд (многоквартирного дома): как провести? >>>

Земельный участок под многоквартирным домом: нарушения прав собственников застройщиками

Земельный  участок под многоквартирным домом как проблема часто требует защиты еще до стадии завершения строительства и раздела участка.

В нашей практике был  кейс  так называемой уплотнительной застройкой. Столичный застройщик  Sezar Group на своем участке при строительстве крупного в Новой Москве ЖК «Рассказово» решил увеличить плотность застройки строящегося ЖК уже после продажи всех будущих квартиры в существующих домах. Вместо строительства изначальных 286 тыс. кв. м жилья (526 тыс. кв. м общая площадь ЖК) застройщик увеличил объем запланированной жилой недвижимости в 2 раза – до 591 тыс. кв. м. (а сама площадь ЖК выросла до 762 тыс. кв. м).

Дополнительные жилые корпуса решено было достроить за счет уменьшения площади зеленых насаждений и отказа от части ранее запланированной окружающей инфраструктуры. В итоге на участке, где был запланирован ЖК, количество домов значительно увеличилось.

После скандалов с публикациями протоколов градостроительно -земельной комиссии Москвы выяснилось, что власть согласовала изменение параметров застройки в обмен на то, что застройщик покроет расходы бюджета на строительство городской инфраструктуры совершенно в другом районе.  Тяжба по делу продолжается уже много лет. 

В другом деле мы столкнулись столкнулись с тем, что титульный правообладатель воспользовался своим правом на преобразования участка. На землях университета были построены многоквартирные дома, и университет определил участки под домами с нарушениями права собственников. Стало это возможно в период существования в российском законодательстве понятия “временные участки”. Однако после очередных изменений участки стали “ранее учтенными”  и очевидно, что только в суде собственники смогут защитить свои права. 

Отмечу, что в отличии от остальных регионов, в Москве и области местная исполнительная власть намного сильнее федеральной, в первую очередь сильнее судов.  Про законодательную власть как самостоятельную ветвь говорить не приходится.

В итоге, в случае с определением границ под многоквартирным домом, как и в случае с платой за изменение вида разрешенного использования, как и в случае с налогообложением с кадастровой стоимости с помещений в  торгово-офисных центрах без определения их кадастровых номеров, московское законодательство явно противоречит федеральному и направлено на ущемление прав и законных интересов граждан.

Выход может быть как в оспаривании самих законов, так и в отстаивании своих интересов в узко направленных спорах. 

(?) Как оспорить проект планировки территории читайте здесь >>>

Земельный участок под многоквартирным домом: как формировать?

Министерство строительства РФ выпустило указания, по которым нужно производить формирование земельного участка многоквартирного дома

Согласно Приказу №153/пр от 07.03.2019 «Об утверждении методических рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома», использовать их нужно при оформлении участков под жильем, которые пока не образованы. Начинать оформление ответственные органы должны или по своей инициативе, или при поступлении заявления любого собственника помещения в доме. При этом со дня осуществления государственного кадастрового учета участок бесплатно перейдет в общую долевую собственность собственников квартир и других помещений в доме в составе общего имущества. Отдельная регистрация права общей долевой собственности на него не предусмотрена законодательством.

Действовать ответственным органам необходимо в следующем порядке:

1) подготовить и утвердить проект межевания территории, в соответствии с которым определяются границы земельного участка (земельных участков), на котором (на которых) расположен (расположены) многоквартирный дом (многоквартирные дома);

2) провести работы по подготовке документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета образуемого участка (образуемых участков);

3) представить в уполномоченный Правительством РФ федеральный орган исполнительной власти (его территориальный орган), осуществляющий государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета образуемого участка (образуемых участков).

Формировать земельный участок под многоквартирным домом в  границах нужно  с учетом нескольких условий:

1) под каждым многоквартирным домом рекомендуется образовывать отдельный участок;

2) границы образуемого участка рекомендуется определять таким образом, чтобы не нарушить права и законные интересы неограниченного круга лиц, правообладателей иных земельных участков, собственников помещений в данном МКД и других домах;

3) границы образуемого участка рекомендуется определять таким образом, чтобы все объекты, входящие в состав общего имущества собственников помещений в МКД, были расположены в них;

4) участок, а также смежные с ним участки должны отвечать требованиям статьи 11 Земельного кодекса;

5) в границы образуемого участка не рекомендуется включать земли или участки, в отношении которых у третьих лиц имеются права, земли или участки, на которых расположены объекты капитального строительства, не относящиеся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, а также территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары и иные территории общего пользования.

Также, производя формирование земельного участка многоквартирного дома, рекомендуется рассматривать объекты, принадлежащие собственникам помещений в доме на праве общей долевой собственности. В границы целесообразно включать землю под трансформаторными подстанциями, тепловыми пунктами, объектами инженерной инфраструктуры, в том числе сетями инженерно-технического обеспечения, коллективными автостоянками, гаражами, детскими и спортивными площадками, площадками для сушки белья, площадками для отдыха, площадками для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов, предназначенных для обслуживания МКД.

Земельный участок под многоквартирным домом по размеру определяется исходя из:

1) площади МКД, то есть суммарной общей площади всех квартир в таком доме, площади всех нежилых помещений и помещений вспомогательного использования в таком доме;

2) территории, необходимой для обеспечения функционирования (обслуживания) площади МКД, с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания и пребывания граждан в МКД, обслуживания данного дома и иных объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД, а также доступ к такому дому и иным подобным объектам;

3) плотности застройки элемента планировочной структуры, в границах которого расположен соответствующий МКД;

4) наличию на прилегающей к МКД территории элементов благоустройства, созданных при финансовом участии собственников помещений в МКД в рамках федерального проекта «Формирование комфортной городской среды», с учетом утвержденного органами местного самоуправления дизайн-проекта благоустройства дворовой территории.

Субъекты, финансирование, сроки работ

Оформлять участки под многоквартирными домами из земли, находящейся в федеральной собственности, должны федеральные органы исполнительной власти; из земли в собственности субъекта Российской Федерации — исполнительные органы государственной власти субъекта РФ; из земли в муниципальной собственности — органы местного самоуправления; из земли, государственная собственность на которую не разграничена, — органы государственной власти субъекта или органы местного самоуправления, наделенные полномочиями по распоряжению такими земельными участками.

Уполномоченные органы должны принять графики со сроками подготовки и утверждения документации по планировке территории, выполнения кадастровых работ, осуществления государственного кадастрового учета земельных участков. Средства на их выполнение необходимо заложить в соответствующих бюджетах.