Добросовестный приобретатель: 3 условия чтобы защититься

Добросовестный приобретатель это лицо, которое купило вещь не у собственника, но не должно возвратить такое имущество собственнику при наличии определенных условий: (1)  имущество приобретено  возмездно (2) приобретатель не знал, что продавец не имел права отчуждать имущество (3) имущество не было утеряно  собственником (законным владельцем) или похищено у него (ст. 302 ГК РФ). 

Речь идет именно об истребовании собственником, так как имеются ввиду ситуации, при которых  собственник ничего не получил за это имущество и, следовательно, ничего не может вернуть.

Добросовестный приобретатель по недействительной сделке

21 апреля 2003 года Конституционный суд РФ своим постановлением № 6 подтвердил невозможность изъятия вещи у добросовестного приобретателя путем оспаривания сделки. Постановлением от 22 июня 2017 г. № 16-П  Конституционный суд РФ подтвердил свою позицию. 

Защита прав собственника, не являющегося стороной по сделке, возможна лишь путём истребования имущества по ст. 302 ГК РФ, то есть через преодоление условий защиты добросовестного приобретателя.

Закон позволяет истребовать  имущество у  добросовестного приобретателя если оно приобретено безвозмездно, или выбыло имущества помимо воли владельца, или приобретатель сам недобросовестен.

Сама по себе недействительность сделки приобретения по требованию собственника не влечет за собой возврата добросовестному приобретателю уплаченного за имущество.

Как мы поможем признать право на недвижимость по приобретательной давности читайте здесь >>>

Компенсация добросовестному приобретателю

Граждане — добросовестные приобретатели, кто не знал что покупает не у собственника и  от которых было истребовано это жилое помещение  имеют право на выплату однократной единовременной компенсации за счет государства. 

Компенсацию добросовестный приобретатель может получить только через суд. 

Добросовестный приобретатель сначала должен попытаться взыскать убытки с лица, продавшего ему имущество. Если добросовестный приобретатель не сможет получить по указанному решению в течение шести месяцев убытки полностью, то можно подать иск к Российской Федерации о выплате данной компенсации. 

Максимальная сумма компенсации не предусмотрена, однако закреплены критерии ее определения. Компенсируется реальный ущерб,  то есть сколько добросовестный приобретатель заплатил за имущество. Как альтернативу в законе предусмотрели возможность требовать компенсацию в размере кадастровой стоимости квартиры на дату вступления в силу судебного акта об изъятии. Если какие-то убытки были возмещены, то компенсация выплачивается только в оставшейся части (ст. 68.1 ФЗ № 218-ФЗ). Предположу, что кадастровая стоимость тоже будет уменьшена судом на сумму фактически выплаченных убытков. 

То, что компенсация не является полной объяснил Конституционный суд РФ в  Постановлении от 04 июня 2015 г. N 13-П, указав, что государство в случае выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение выступает не как сторона в отношениях юридической ответственности, не как причинитель вреда (что требовало бы полного возмещения причиненного вреда) и не как должник по деликтному обязательству, а как публичная власть, организующая систему компенсации за счет казны. Речь идет лишь о дополнительной гарантии; о каком-либо возмещении убытков со стороны государства за виновное поведение речь не идет. 

Часто ответчик, Министерство РФ, ссылаются, что в решение об изъятии не было установлено, что добросовестный приобретатель признан таковым. Действительно, низкое качестве судебных решений и желание отдельных судей «защитить бюджет», приводит к тому, что судьи часто не указывают в решениях статус «добросовестный приобретатель». Однако в делах о компенсациях такую уловку уже не удается допустить, и судьи обходят этот довод тем, что добросовестность предполагается и не требуется установлением судом по изъятию. 

Если добросовестный приобретатель утратил жилье по ошибке регистратора Росреестром, то убытки взыскиваются в другом порядке (ст. 66 ФЗ № 218-ФЗ).

Убытки, причиненные внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации  (ст. 8.1. ФЗ № 218-ФЗ).

Признание добросовестным приобретателем

Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него (ст. 8.1. ФЗ № 218-ФЗ).

Не забываем про сроки. Истребовать имущество у добросовестного приобретателя можно только в течение 3 лет с момента как собственник обнаружит пропажу . При это важно, что вещь не просто выбыла из владения, а обнаружилась в  чужом владении. То есть срок на обращение в суд рассчитывается с момента когда собственник обнаружил свое имущество в чужом владении. 

Защита права законного владельца возможна только, если известен нарушитель — потенциальный ответчик в суде. При этом если владелец спорного имущества сменится, исковая давность по иску об истребовании не начинается течь заново. 

Есть случаи, когда суды вменяют приобретателю необычность поведения, которое лишает его добросовестности. Такое правило предусмотрено, например п. 9 Информационного письма Президиума ВАС от 13 ноября 2008 № 126. 

Достаточно распространен в судебной практике подход, что добросовестный приобретатель должен предпринять дополнительные меры по проверке сделки, если имели место необычные обстоятельства. Такие как существенно заниженная цена, недолгое владение имуществом, а также отсрочка оплаты без залога.

Если приобретатель при наличии таких условий не предпринял никаких разумных мер по выяснению обстоятельств отчуждения имущества, суд может не признать его добросовестным. 

Иск добросовестного приобретателя

Иск о признании добросовестного приобретателя добросовестным прямо не предусмотрен на практике. На практике такие иски встречаются в основном в отношении автомобилей, если они куплены, но право на авто не зарегистрировано. 

Цель иска добросовестного приобретателя в делах по недвижимости может быть в том, чтобы  акцентировать внимание судов на оценке признаков добросовестности и не позволить в иске об истребовании замолчать факт добросовестности приобретателя. 

Как с нашей помощью признать право на самовольную постройку читайте здесь >>>

Добросовестный приобретатель.  Как проверить недвижимость перед покупкой?

Добросовестный приобретатель, который в будущем хочет обезопасить себя от судебных споров, должен предпринять следующие действия по защите своих прав:

(1) Добросовестный приобретатель тот, кто запросил оригиналы всех документов на имущество и документов о полномочиях продавца.

Необходимо убедиться, что имущество действительно принадлежит его отчуждателю, для этого запросите у продавца правоустанавливающие документы (свидетельство о праве на наследство, договор дарения или купли-продажи, решение органов власти о предоставлении земельного участка и др.).

Если сделка осуществляется представителем от имени собственника, необходимо проверить его полномочия, запросив доверенность.

(2) (1) Добросовестный приобретатель тот, кто провел осмотр приобретаемого имущества. 

Документы на земельный участок не всегда содержат исчерпывающую информацию и ответы на все вопросы, которые стоят перед покупателем.

Лучше до подписания договора лично убедиться, что на земельном участке нет чужих строений, что в центре участка не проходит трубопровод или канализация, что границы участка совпадают с заявленными и т.д.

(3) (1) Добросовестный приобретатель тот, кто запросил расходные документы по содержанию имущества (от чьего имени оплачивается содержание).

Это является еще одним подтверждением прав продавца на недвижимое имущество.

(4)  Добросовестный приобретатель тот, кто запросил полные выписки из ЕГРН.

Чтобы считаться добросовестным приобретателем, вы должны обязательно получить выписку из ЕГРН перед сделкой.

Она позволяет проверить наличие прав у продавца, данные об объекте недвижимости, сведения об ограничениях, обременениях и судебных спорах. Это важно, поскольку, если при покупке вы полагались на данные ЕГРН, вы будете признаны добросовестным приобретателем, пока в суде не будет доказано, что вы знали или должны были знать об отсутствии у продавца прав на отчуждение имущества.

С учетом недавних изменений в законодательстве с 1 марта 2023 года Росреестр перестал публиковать сведения о собственниках в выписке из ЕГРН, если ее заказывают третьи лица. Запросить информацию о собственнике можно через нотариуса.

(5)  Добросовестный приобретатель тот, кто убедился, что нет судебных разбирательств насчет предмета сделки.

Возможно, относительно недвижимости уже ведутся судебные разбирательства с третьими лицами, чьи права были нарушены.

(6) Добросовестный приобретатель тот, кто проверил предыдущих владельцев имущества на предмет их банкротства.

Если предыдущий владелец недвижимости является банкротом, то любая заключенная с ним сделка может быть впоследствии оспорена третьими лицами. В случае признания сделки недействительной, есть риск лишиться приобретенного имущества.

Если вы приобретаете недвижимость у юридического лица, например, у застройщика, проверить признаки его банкротства можно через картотеку арбитражных дел (КАДАрбитр) или в одной из информационных систем (СПАРК и пр.).

(7) Добросовестный приобретатель тот, кто  изучил срок владения имуществом предыдущими владельцами.

Если владельцы недвижимости меняются слишком быстро (например, каждые несколько месяцев), это может свидетельствовать о мошенничестве.

(8) Добросовестный приобретатель тот, кто  провел оценку стоимости имущества и купил его без существенных отклонений от рыночной цены.

Можно провести такую оценку самостоятельно, проанализировав объявления о продаже недвижимости в этом же районе, либо привлечь в качестве специалиста оценщика.

Заниженная цена продажи также является фактором риска и может свидетельствовать о недобросовестности. Кроме того, приобретение имущества по явно заниженной цене суды расценивают как недобросовестность приобретателя.

Поскольку совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), суд пришел к выводу, что приобретатель не является добросовестным (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 № 126).

(9) Добросовестный приобретатель тот, кто официально провел  полную оплату имущества без существенных отсрочек.

Потребуйте от продавца расписку о получении денежных средств, если производите оплату наличными.

Добросовестный приобретатель: судебная практика

Рассмотрим актуальную судебную практику, связанную с признанием добросовестным приобретателем.

Нотариальное согласие супруга при заключении сделки. Согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, если вы заключаете сделку с гражданином, то должны были запросить нотариальное согласие его супруга.

Однако, Конституционный суд в своем Постановлении от 13.07.2021 № 35-П защитил добросовестных приобретателей недвижимости и указал, что на добросовестного приобретателя имущества, являющегося предметом права совместной собственности супругов, не могут быть возложены неблагоприятные действия сделки, совершенной без согласия супруга, сведений о котором не имеется в ЕГРН и который не предпринял мер по внесению такой записи. Иск такого супруга к добросовестному участнику гражданского оборота удовлетворению не подлежит.

Истребование жилого помещения от добросовестного приобретателя по иску публично-правового образования. Постановлением Конституционного суда от 22.06.2017 N 16-П статья 302 Гражданского кодекса РФ признана не соответствующей Конституции РФ в той мере, в какой она допускает истребование по иску публично-правового образования жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя, который полагался на данные ЕГРН.

Это решение Конституционного суда стало причиной разработки и принятия Закона N 430-ФЗ, которым указанная 302 статья Гражданского кодекса РФ дополнена пунктом 4, теперь суд отказывает в удовлетворении требования публично-правового образования об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в ЕГРН о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения.

Совершение сделки агентом продавца. В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020, указано, что недействительность сделки по отчуждению имущества, совершенной агентом продавца, а также неисполнение агентом своих обязанностей перед продавцом сами по себе не свидетельствуют о том, что имущество выбыло из владения продавца помимо его воли и не являются основанием для истребования имущества у добросовестного приобретателя.

Мы рассмотрели лишь несколько примеров из практики судов. Она является довольно противоречивой, и не всегда суд становится на сторону добросовестных приобретателей недвижимости, поэтому перед приобретением имущества очень важно оценить всевозможные риски.