Договор купли продажи квартиры: 6 существенных условий.

Договора купли продажи квартиры может быть сделан под продавца, а воспользуется им покупатель, и наоборот. Поэтому не скачивайте шаблоны. Договора купли продажи квартиры типовой формы может просто устареть, законодательство и судебная практика меняются ежегодно. 

В конце концов многие случаи индивидуальны. Составлять договор купли продажи квартиры надо «под себя». Это позволит углубиться в вопрос и избежать возможных рисков. Например, правильно определить кто имеет право продавать квартиру  и на каком основании владеет.

Поможем составить договор купли продажи квартиры дистанционно и по комфортной цене. 

Предварительный договор купли продажи квартиры

Предварительный договор купли продажи квартиры составляют чтобы обязать друг друга  заключить в будущем основной договор купли продажи квартиры. Предварительный договор  купли продажи квартиры должен содержать условия основного.

Предварительный договор купли продажи квартиры должен содержать срок, в который стороны обязуются заключить основной договор купли продажи квартиры. 

Обязательства сторон, которые устанавливает предварительный договор купли продажи квартиры, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор купли продажи квартиры, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В случаях, если одна из сторон не заключает основной договор купли продажи квартиры, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора в  в течение шести месяцев с момента, когда основной договор купли продажи квартиры должен был быть заключен.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора купли продажи квартиры, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. 

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора купли продажи квартиры такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Предварительным договором купли продажи квартиры может быть предусмотрена неустойка (штраф) за неисполнение обязательства по заключению основного договора.

Не заключайте предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком, если у вы продавец и у вас в квартире есть не узаконенная перепланировка. Если покупатель передумает покупать, будете возвращать двойной задаток. Суды расценивают не предоставление документов об узаконении перепланировки как неисполнение со стороны продавца. 

Как уменьшить налог с продажи квартиры >>>

Договор купли-продажи квартиры: cущественные условия 

Договор купли продажи квартиры считается заключенным, если между сторонами в письменной форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Как правило это означает, что если хотя бы одно условие не согласовано сторонами, договора нет.

Однако если сторона исполняла договор или принимала исполнение, то она не вправе ссылаться на незаключенность договора. 

В случае возникновения спора о заключенности договора лучше обратиться к нам за консультацией.  

Существенные условия договора купли-продажи квартиры,  закрепленные в параграфе 7 гл. 30 Гражданского кодекса, следующие: 

1. Предмет договора (описание квартиры). 2. Стороны договора (ФИО,  паспортные данные, банковские реквизиты). 3. Цена квартиры (может быть указана стоимость квадратного метра. 

4. Акт приема передачи. По закону передача квартиры осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания акта приема передачи  считается отказом от исполнения обязанности передать или принять имущество. Принятие покупателем квартиры по акту не означает отказа от претензий по качеству, если недостатки выявятся позже. 

5. Перечень лиц,  сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п.1 ст.558 ГК РФ).

Речь о лицах, кто мог, но не участвовал в приватизации и о малолетних, недееспособных членах семьи собственника, находящихся под опекой или попечительством.

6. Если на квартиру есть ограничения или обременения (залог, арест, аренда и др.), то это также обязательно указывается в договоре. Продавец также может заверить, что ограничений (обременений) нет.

 

Договор купли продажи квартиры: цена 

Если цена квартиры  значительно ниже рыночной (четкой цифры нет, но при разнице больше 25-30% спор будет неочевидным)  или они были заключены с аффилированными лицами, например, родственниками, есть риск что при банкротстве продавца договор купли продажи квартиры будет оспорен.

В таком случае у покупателя могут отнять квартиру, а деньги не вернуть, он просто станет одним из кредиторов банкрота. 

Как избежать риска признания недействительным договора купли продажи квартиры при банкротстве продавца можете узнать, позвонив нам по телефону, указанному ниже. 

Если цена по договору купли продажи квартиры окажется ниже на 30 и более процентов, чем ее кадастровая стоимость, продавцу начислят налог (НДФЛ 13%) с суммы 70 % от кадастровой стоимости. То есть цену снизить можно, а налог нет.

При этом вычеты, конечно, не отменяются и это правило действует только в отношении квартир, право на которые возникло после 1 января 2016 года. 

Другое дело если кадастровая стоимость завышена, ее можно оспорить с нашей помощью.   

Договор купли-продажи квартиры: дополнительные условия   

Эти условия хоть и не обязательные для включения, но если они указаны  в договоре купли продажи квартиры,  то они обязательны для исполнения. 

В договоре купли-продажи квартиры часто указывают следующие дополнительные условия:

1. Порядок и способы расчетов. Об это хорошо написано у коллег >>>.

2. Порядок юридической передачи квартиры ( подписания акт приема передачи) и фактической (передача ключей, выселение  и снятие с регистрации продавца и прописанных с ними лиц).

3. В каком состоянии передается квартира (ремонт, мебель, другое).

4. Заверение продавца об отсутствии обременений и правопритязаний на квартиру, Продавец гарантирует, что квартира в доверительное управление, в аренду, в коммерческий найм, в качестве вклада в уставный капитал не передана, и свободна от любых прав третьих лиц.

5. Заверение продавца о том, что у него отсутствуют признаки банкротства (несостоятельности), а именно нет претензий от своих кредиторов и просроченных долговых обязательств, могущих привести его к банкротству.

6. Заверение продавца об отсутствии задолженности по коммунальным и иным платежам, связанным с эксплуатацией квартиры. А если таковые обнаружатся, то он обязуется их оплатить.

7. Порядок разрешения споров и размер ответственности (неустоек).

8. Основания отказа от исполнения договора.

9. Договором также регулируется, кто несет  расходы по сделке (государственные пошлина, услуги нотариуса и др). 

Сторона, которая дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Поможем проверить договор долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома >>>

Договор купли продажи квартиры: нотариальное удостоверение

Нотариальное удостоверение договора купли продажи квартиры в следующих случаях:

(1) продажа доли в квартире постороннему лицу, за исключением продажи всех долей одновременно (п.1, ст.42, ФЗ-218 от 13.07.2015);

(2) продажа квартиры несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина (п.2, ст.54, ФЗ-218 от 13.07.2015);

(3) продажа квартиры по Договору пожизненного содержания с иждивением, (ст. 584 ГК РФ).

В остальных случаях участие нотариуса не обязательно. 

Однако нотариус удостоверяет дееспособность участников сделки (ст. 43 Основ законодательства РФ о нотариате), добровольность и адекватность их действий на момент заключения договора. Что существенно снижает риски признания сделки недействительной.

Нотариус может взять на себя регистрацию перехода права в Росреестре, что не только облегчает процесс сделки для ее участников, но и заметно сокращает срок регистрации. У нотариуса также можно безопасно провести денежные взаиморасчеты по сделке, так называемый депозит нотариуса. 

Договор купли-продажи.  Согласие органа опеки и попечительства

Согласие органа опеки и попечительства требуется родителям  несовершеннолетних при каждом отчуждении имущества  подопечного и любых других действиях, влекущих уменьшение имущества подопечного. Также согласие органа опеки и попечительства требуется опекунам или попечителям, если в квартире проживают члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством. 

Казалось бы, органы опеки призваны защищать интересы детей, но по факту они часто загоняют родителей в ситуации, в которой страдает вся семья, включая детей. При каждом переезде, чтобы получить согласие органа опеки и попечительства, фактически требуется улучшение жилищных условий. Возврата к прежним квадратам и долям, которые были у детей изначально, не допускается. В итоге при переезде семьи в более крупный город, где стоимость квадратного метра значительно дороже, может сложиться ситуация, что согласие органа опеки и попечительства просто не дадут.  Или родители вынуждены брать ипотеку, чтобы при переезде улучшать жилищные условия и возникает риск, что квартиру под залогом просто отберу при неуплате. 

Чтобы не сорвать сделку, куплю-продажу недвижимости с долями детей лучше сопровождать опытному юристу. 

Общее правило гласит, что недвижимое имущество подопечного не подлежит отчуждению, за исключением принудительного обращения взыскания; по договору ренты, мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; отчуждения жилого помещения при перемене места жительства подопечного; отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного (ст. 20 ФЗ «Об опеке и попечительстве»), 

Согласие органа опеки и попечительства ставится под условие, чтобы условия сделки каким бы то ни было образом не умаляли имущественные права и не ущемляли законные интересы несовершеннолетнего.

Чтобы получить согласие органа опеки и попечительства на отчуждение имущества ребёнка необходимо обратиться в орган опеки и попечительства по месту жительства. К заявлению о выдаче разрешения на отчуждения имущества ребенка следует приложить документы, которые подтверждают, что права ребенка не будут нарушены (например, договор купли-продажи другого жилья, которое не хуже продаваемого).

Согласие органа опеки и попечительства дается в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления.

Отказ выдать согласие органа опеки и попечительства может быть оспорен в суде. 

Продажа долей в праве собственности на недвижимое имущество без покупки аналогичного недвижимого имущества или без перечисления на счет суммы, эквивалентной стоимости данного недвижимого имущества, ведет к ухудшению жилищных условий детей и нарушению их прав (Решение Люблинского р/с (Город Москва) от 07.02.2012). 

Наличие согласия одного из родителей на совершение сделки с недвижимым имуществом ребенка и отсутствие письменного согласия другого родителя само по себе не является препятствием для выдачи согласия органа опеки и попечительства (Решение Ханты-Мансийского р/с от 12.10.202

Отец совместно со своими несовершеннолетними детьми являлся собственником квартиры с детьми в равных долях. В дальнейшем они переехали в другой город, купили земельный участок и жилой дом в совместную собственность супругов без включения детей. При этом использовался материнский капитал, было выдано нотариальное обязательство о регистрации права собственности на дом и земельный участок за всеми несовершеннолетними членами семьи. Отец обратился в орган опеки для получения разрешения на продажу квартиры. Орган опеки отказал. Суд признал отказ незаконным (Определение Пермский краевой суд от 22.07.2020). 

Согласие органа опеки и попечительства. Приобретаемое жилье взамен квартиры, в которой есть доля ребенка, должно улучшать не только его жилищные, но и социальные условия.

Отказ выдать согласие органа опеки и попечительства был обусловлен тем, что родители хотели  приобрести дом 1957 года постройки, а продавали квартиру в доме 2016 года постройки. Дом полублагоустроен, в то время как квартира является благоустроенным жилым помещением. Квартира  расположена в центре города с расположенными в ближайшей доступности: дошкольными учреждениями, общеобразовательными учреждениями и учреждениями дополнительного образования, медицинскими учреждениями, железнодорожным и автовокзалами, торговыми точками, парком. Жилой дом расположен в более отдаленном от городской инфраструктуры (по сравнению с уже имеющимся жильем) районе. Отказ устоял в суде (Решение Беловский г/с (Кемеровская область) от 23.05.2019). 

Согласие органа опеки и попечительства. Уменьшение площади квартиры не всегда означает ухудшение жилищных условий.

Суды отмечают, что для выяснения состояния нового жилья должны быть: выяснены вопросы технического состояния объектов недвижимости, выяснены вопросы жилищно-бытовые условия жилого дома/квартиры (в частности, количество комнат, количество проживающих, наличие отдельной комнаты для проживания несовершеннолетнего, отопление, канализация и т.д.), дана оценка удаленности нахождения жилого дома/квартиры  от места, где в настоящее время проживает несовершеннолетний,  дана оценка рыночной стоимости объектов недвижимости (учитывая, что кадастровая стоимость рыночной не является), дана оценка жилищной привлекательности дома/квартиры (Определение Алтайского краевого суда от 07.06.2017). 

Договор купли-продажи квартиры: регистрация 

Стороны, заключившие договор купли-продажи квартиры обязаны совершить действия по его регистрации. 

Сам договор купли продажи квартиры с 2013 года регистрации не подлежит, регистрируется переход права, но это юридические тонкости, которые в 99 % дел не имеют значения. 

Если договор купли продажи квартиры содержит несколько листов, то их всех лучше заверить подписями сторон. Договор купли-продажи квартиры составляется и подписывается, как минимум, в 3-х экземплярах: по одному экземпляру для каждой стороны договора, и один экземпляр – для регистратора (Росреестра).

При подаче пакета документов на регистрацию сотрудник МФЦ или Росреестра обязан выдать расписку, с указанием срока выдачи зарегистрированных документов и перечнем документов, сданных на регистрацию. 

Государственная регистрация прав осуществляются в течение 3-12 дней. Подробнее здесь >>> и здесь >>> .

Договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме регистрируется 7 рабочих дней. Договор купли-продажи квартиры поданный на регистрацию через нотариуса регистрируется 3 рабочих дня. Договоров ипотеки регистрируется 5 рабочих дней.

Отказ в государственной регистрации прав может случиться только после приостановки регистрации, если причины приостановки не устранены в указанный.

Приостановка регистрации договора купли продажи квартиры может случится по решению регистратора по разным основаниям, например:

(1) возникли сомнения в подлинности представленных документов;

(2) форма и содержание документов не соответствуют законодательству РФ;

(3) регистратор не получил сведения, которые он запросил для целей регистрации по межведомственным каналам (ФНС, ФМС, нотариальная палата и др.);

(4) имеются противоречия между заявленными правами и сведения ЕГРН;

(5) не представлены все необходимые документы (регистратор обязан принять любой пакет документов);

(6) заявлены притязания на предмет сделки (подан иск, наложен арест или запрет на совершение с ним определенных действий, в том числе продавцом) и др.

Не всегда регистраторы бывают правы. Если возник спор, стоит нанять юриста. 

(?) Как узаконить перепланировку квартиры  >>>