Исправление реестровой ошибки: 7 правил как исправить.
Исправление реестровой ошибки (кадастровой ошибки) как расхождения между забором (фактическими границами) земельного участка и его координатами по документам. Как правило, границы участка признаются неправильными, если были оформлены под существующими постройками или забором, но отклонились от их местоположения
Исправление реестровой ошибки позволит избежать, что ваш забор или даже дом могут потребовать снести, если он оказался за границами участка. Решить проблему можно и в суде и без суда, но начинать нужно с обращения к юристу. Важно понимать, что исправление реестровой ошибки а не не защита права на земельный участок, ра лишь уточнение местоположения границ.
«Всплывает» ошибка, когда владелец участка начинает ставить свои границы на кадастр и вдруг обнаруживает, что его территорию по документам захватил сосед, который поставил свои юридические границы с ошибкой» (из статьи РИА-недвижимость на тему исправление реестровой ошибки с участием Алмаза Кучембаева)
Содержание
Исправление реестровой ошибки: общие положения
Согласно ч. 3 ст.61 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 01.05.2022) «О государственной регистрации недвижимости», реестровая ошибка характеризуются следующими признаками: (1) возникает в документе кадастрового инженера (межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования), (2) воспроизводится в ЕГРН и (3) подлежит исправлению.
Отличие дел о реестровой ошибки от оспаривание межевого плана и тем более от споров о праве на участки в том, что исправление реестровой ошибки не должно приводить к изменению площади участка. То есть если по забору участок был 6 соток и этого требует закон, то при исправлении реестровой ошибки площадь на кадастре конечно изменится, но это будет только приведение описания к реальной площади объекта.
В силу положений части 10 статьи 22 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется из имеющихся документов на землю.
В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более. Определяются существующие границ через привязку к природным или географическим объектам (дерево, река и др.) или к объектам искусственного происхождения (постройки, заборы и др.).
В силу ч. 3. ст. 35 Земельного кодекса РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка.
На основании этого территории под постройками должны формироваться для их эксплуатации, и границы участка не могут проходить через здание и т.д.
Юридически значимым обстоятельством в судебном деле является выявление точной смежной границы земельных участков сторон на местности и соответствие указанных сведений координатам характерных точек и линейных размеров земельного участка, содержащихся в ЕГРН.
Земельным участком признается часть земной поверхности, имеющая характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (пункт 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации; часть 8 статьи 22 Закона № 218-ФЗ).
Границы являются главным индивидуализирующим признаком земельного участка и определяются при выполнении кадастровых работ по межеванию (часть 2 статьи 8 Закона № 218-ФЗ).
В соответствии с частью 8 статьи 22 Закона № 218-ФЗ местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.
на что обратить внимание, покупая коттедж в поселке >>>
Исправление реестровой ошибки: исправляются координаты границ по фактическому местоположению забора.
Определением Московского областного суда от 06.05.2019 осуществлено исправление реестровой ошибки в пересечении фактических границ одного земельного участка с кадастровыми границами другого. Экспертиза показала, что координаты в кадастре не соответствуют ситуации на местности. Такая ситуация возникла при разделе некогда единого земельного участка на два. Суд удовлетворил исправил реестровую (кадастровую) ошибку, изменив координаты на предложенные экспертом.
Решением Химкинского г/с (Московская область) от 15.07.2020 произошло исправление реестровой ошибки, в ЕГРН внесены новые поворотные точки земельного участка. Собственник здания на находящемся в аренде земельном участке при проведении работ по уточнению границ земельного участка, обнаружил, что здание пересекает кадастровую границу соседнего земельного участка. Реестровая ошибка возникла в связи с тем, что при формировании земельного участка кадастровым инженером не были учтены координаты здания.
У нас было много судебных дел, в которых мы делали исправление реестровой ошибки и всегда нам удавалось исправить координаты. За проигрышные дела мы просто не беремся.
как перераспределить земельный участок >>>
Исправление реестровой ошибки: при исправлении допустимо незначительное изменение площади земельного участка.
Определением Московского областного суда от 10.04.2019 разрешено дело, в котором собственник земельного участка в СНТ обратился в суд и просил установить границы земельного участка по фактической площади, которые больше площади участка на кадастре. Суд иск удовлетворил так как увеличение фактической площади земельного участка соответствует максимальной погрешности изменения площади при исправлении реестровой ошибки (5% разницы площадей).
Уточненная площадь земельного участка истца не должна превышать установленные в соответствии с земельным законодательством минимальный и максимальный размеры земельного участка с учетом установленной погрешности для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования.
По-моему опыту, площадь по документам часто не совпадает с фактической. Исторически способы измерения при выдаче документов были не точны. И то, что эта ситуация осложняется кадастровой (реестровой) ошибкой, по моему мнению не должно ущемлять права землевладельца.
Как регулировать отступы от границ участков и между домами >>>
Исправление реестровой ошибки: требования к межевому плану
Исходя из анализа положений части 1 статьи 43, пункта 31 части 1 статьи 26, частей 8, 10 статьи 22, части 3 статьи 61 Закона N 218-ФЗ, уточнение местоположения границ земельного участка допускается в случаях:
1) отсутствия в ЕГРН сведений о координатах характерных точек границ земельного участка;
2) если содержащиеся в ЕГРН координаты характерных точек границ земельного участка определены с точностью ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения;
3) если содержащиеся в ЕГРН сведения о координатах какой-либо характерной точки границ земельного участка не позволяют однозначно определить ее положение на местности (например, в ЕГРН содержатся несколько значений координат указанной характерной точки);
4) при исправлении ошибки в сведениях ЕГРН, в том числе реестровой ошибки о местоположении границ земельного участка;
5) по решению суда.
В случаях, предусмотренных федеральными законами, для подготовки межевого плана используются (пункт 22 Требований):
документы градостроительного зонирования (правила землепользования и застройки);
нормативные правовые акты, устанавливающие предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков;
документация по планировке территории (проекты планировки территории, проекты межевания территории), документы территориального планирования;
документы, определяющие (определявшие) в соответствии с законодательством Российской Федерации местоположение границ земельного участка (земельных участков) при его образовании, в том числе схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, решения, предусматривающие утверждение схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, решения о предварительном согласовании предоставления земельных участков, решения об утверждении проекта межевания территории, утвержденный проект межевания территории, решение об изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд;
утвержденные в установленном порядке проекты организации и застройки территорий садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан, проекты перераспределения сельскохозяйственных угодий и иных земель сельскохозяйственного назначения;
утвержденные в установленном порядке материалы лесоустройства, проектная документация лесных участков;
решения о предоставлении земельных участков, иные документы о правах на земельные участки;
вступившие в законную силу судебные акты;
иные предусмотренные законодательством документы.
Исправление реестровой ошибки: если ответчик не виноват, то судебные расходы распределяются между сторонами.
Определением Московского областного суда от 01.04.2019 установлено, что причинами реестровой (кадастровой) ошибки являются допущенные кадастровыми инженерами ошибки при определении координат участков. Поэтому суд отметил, что судебные расходы должны нести все стороны по делу, а не только ответчик, хоть иск и был удовлетворен.
Исправление реестровой ошибки: если границы определены без собственника межевание аннулируется.
Решение Химкинского г/с (Московская область) от 16.02.2018. Земельный участок был поставлен на кадастровый учет с координатами границ без ведома его собственника. Межевание земельного участка он не заказывал. На кадастровый учет участок, каким-то образом, смог поставить сосед. При этом, практически вся часть жилого дома, попала на земельный участок соседа.
Суд признал результаты такого межевания недействительными и установил координаты в соответствии с судебной экспертизой.
При этом есть позиция, выраженная в Письме Минэкономразвития от 02.05.2017 года № 14-05616-ГЕ/17 исключение координат границ земельных участков, при постановке на кадастровый учет, которых были допущены реестровые ошибки, не допускается.
Исправление реестровой ошибки: судебная экспертиза не всегда обязательна
Суды так много уже рассмотрели дел по реестровой ошибке, что перестали перекладывать всю ответственность на экспертов и стали решать дела на основе других доказательств.
Например, кадастровым инженером могут быть представлены в дело межевые дела с уточненными координатами границ земельных участков принадлежащих сторонам по настоящему делу.
Допускаю спор об утверждении уточненных границ, на основе соглашения о перераспределении границ, которое не удалось согласовать в досудебном порядке.
В части 10 статьи 22 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
Исправление реестровой ошибки и приобретательная давность
Приобретательная давность на недвижимое имущество это основание признания права на недвижимое имущество по этому основанию возможно, когда гражданин или организация, добросовестно, открыто и непрерывно владеют имуществом как собственным в течение пятнадцати лет.
Реестровая ошибка часто предполагает изменение местоположения границ земельного участка истца с увеличением площади. При значительном увеличении площади относительно указанной в документах истцы пробуют обосновать, что всегда владели землей «по забору».
Однако суды указывают, что реестровая ошибка и приобретательная давность конфликтующие основания для иска.
Выход, по моему мнению, находится в том, чтобы небольшое увеличение площади обосновывать через реестровую ошибку. А большую площадь «по забору» заявлять как самостоятельный участок отдельным требованием по приобретательной давности. Во всяком случае мы так и делаем.
как получить участок по приобретательной давности >>>
Исправление реестровой ошибки между разными участками
При перераспределении земельных участков в досудебном порядке есть условие, что каждый участок должен относиться к одной и той же категории земель и иметь одинаковый вид разрешенного использования.
Решением АС Московской области от 19 января 2017 г. по делу № А41-63439/2016 было отказано в перераспределении земельных участков между собой с видами разрешенного использования «для личного подсобного хозяйства» и «для размещения объектов капитального строительства».
Решением Благовещенского городского суда Амурской области от 07.11.2017 по делу № 2а-9491/2017 суд сделал вывод, что установив, что один и тот же земельный участок относиться к различным видам категории земель, уполномоченный орган принимает решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков.
Однако при исправлении реестровой ошибки в координатах границ земельных участков не имеет значение категория земель и вид разрешенного использования участков.
Например, в решением Солнечногорский городского суда (Московская область) от 20.10.2020 по делу № 2-4222/2020 была исправлена реестровая ошибка в границах земельных участков, один из которых отнесен к категории земель “земли населенных пунктов”, вид разрешенного использования “для индивидуального жилищного строительства”, а другой — к категории земель “земли сельскохозяйственного назначения”, вид разрешенного использования “для садоводства”.
А решением Сергиево-Посадский городского суда(Московская область) от 07.07.2020 по делу № 2-2959/2020 была исправлена реестровая ошибка между земельными участками с видами разрешенного использования “для размещения и эксплуатации объектов автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства” и “для индивидуального жилищного строительства”.
