Капитальный ремонт многоквартирного дома: 7 условий как провести.

Капитальный ремонт многоквартирного  дома нужен каждому, но не каждый может его получить. При этом взносы на капитальный ремонт дома платят все, чей дом не новее трех лет и попал в программу. Выбор только в том,  платить ли взносы в «общий котел» или открыть специальный счет.

Наша компания имеет большой опыт оказания юридических услуг собственникам квартир и помогает добиться чтобы капитальный  ремонт дома был проведен и это было сделано качественно. 

Сроки и виды работ капитального ремонта многоквартирного дома указываются на сайтах  региональных программ капитального ремонта. В Москве этот сайт >>>. Информация о собранных взносах на проведение капремонта, проводимых работах и др. находится на сайте Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

Капитальный ремонт многоквартирного дома: специальный счет или счет регионального оператора? 

Согласно ст.  170 ЖК РФ  если собственники не открыли специальный счет, то взносы на капитальный ремонт многоквартирного  дома оплачиваются на счет регионального оператора.

Если собирать взносы на счете регионального оператора, то даже при плохих сборах деньги на капитальный ремонт многоквартирного дома будут. Как правило, фонды на капитальный ремонт многоквартирного  дома тратят больше накопленных средств, но не раннее установленного года, то есть никакого устранения  аварий.

В случае со специальным счетом, деньги на капитальный ремонт многоквартирного  дома можно потратить в любой момент. Но их придется сначала собрать. Также, в случае со специальным счетом,  можно самим найти подрядчиков, которые более качественно окажут услуги. 

Согласно статье 175 ЖК РФ владельцем специального счета могут быть: товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, управляющая организация и региональный оператор.

Чтобы принять решение о переходе на специальный счет нужны более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников в многоквартирном доме. Согласно ст. 46 ЖК РФ  решения общего собрания собственников  в многоквартирном доме по вопросам, как правило, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Исключение п. 1.1 ст. 44 ЖК  РФ про принятие решений о выборе способа формирования фонда, обеспечивающего капитальный ремонт многоквартирного  дома,  выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета. Так что вопрос открытия счета это может быть и 25 % голосов +1 голос. Но  сопутствующие вопросы это уже 2/3  голосов от общего числа собственников в доме. 

Специальный счет может быть только один и у каждого дома отдельно. Чтобы понять хватит ли вам денег на починку лифта или кровли в экстренном случае можно посмотреть на сайте по ссылке сколько вы и ваши соседи уже накопили. Собственники при специальном счете вправе приостановить уплачивать взносы на капитальный ремонт дома  по достижении минимального размера фонда капитального ремонта.

Взносы на капитальный ремонт многоквартирного  дома на счет регионального оператора оплачиваются на основании платежных документов, представленных региональным оператором. Таким образом, если счетов от оператора не было, начисление долга неправомерно. Также если дом не включили в программу, то начисления незаконны.  

«В основе двух предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации способов формирования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах лежат разные экономические принципы, что обусловливает и различный порядок расходования составляющих эти фонды денежных средств.

Так, при перечислении собственниками помещений в многоквартирном доме взносов на капитальный ремонт многоквартирного  дома на специальный счет реализуется принцип самостоятельного накопления и резервирования соответствующих денежных средств на одном счете в кредитной организации (банке) с целью последующего их направления на финансирование работ по капитальному ремонту исключительно данного дома.

При перечислении взносов на капитальный ремонт многоквартирного  дома на счет регионального оператора действует основанная на принципе социальной солидарности централизованная система аккумулирования денежных средств и управления ими в пределах территории субъекта Российской Федерации, призванная обеспечить проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в соответствии с утвержденной данным субъектом Российской Федерации региональной программой.» (Постановление Конституционного Суда РФ от 12 апреля 2016 г. N 10-П).

Как признать подвал общим имуществом читайте здесь >>>

Капитальный ремонт многоквартирного дома: какие это работы?

Капитальный ремонт многоквартирного  дома это 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт, замена, модернизация лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Перечень  работ, входящих в капитальный ремонт многоквартирного  дома, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта,  сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт.

Каждый регион может увеличить взносы и дополнить перечень  работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке систем учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг, установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и узлов регулирования их потребления этих. Если ИТП включен в состав общего имущества собственников помещений в МКД, средства фонда капитального ремонта могут расходоваться на капитальный ремонт такого ИТП.

В законе  предусмотрено, что возмещение региональному оператору средств, израсходованных на капитальный ремонт дома в части превышения суммы осуществляется за счет последующих взносов на капитальный ремонт дома собственников (ч.7 ст. 182 ЖК РФ).

Однако несмотря на то, что что взносы за капитальный ремонт многоквартирного дома не привязаны к стоимости конкретных работ и взносы на счет оператора не могут прекратиться, фонды все равно не могут сильно выйти выходить в проведении ремонта за размер уже накопленных средств. 

Капитальный ремонт многоквартирного  дома может быть выполнен и в полном объеме (т.е. дом может быть отремонтирован полностью сразу). В таком случае согласно ч. 7 ст. 182 ЖК РФ возмещение региональному оператору средств, израсходованных на капитальный ремонт многоквартирного  дома в сумме, превышающей размер стоимость ремонта, осуществляется за счет последующих взносов на капитальный ремонт дома. 

Как установить шлагбаум во дворе в Москве ? >>>

Капитальный ремонт многоквартирного  дома: как обязать провести? 

Как указано в разъяснениях на сайте  программы капитального ремонта, следует исходить не только из потребности в проведении ремонта, но и из финансовых возможностей. В первый год реализации региональной программы, например включали столько многоквартирных домов, на сколько хватило денег. 

Региональная программа, регулирующая капитальный ремонт многоквартирного  дома, определяет его предельные сроки. Поэтому часто пишут периоды,  плановое начало и конец, в которые проводится капитальный ремонт дома. 

Многоквартирный дом, однажды включенный в региональную программу капитального ремонта, «остается» в региональной программе до тех пор, пока не будет отремонтирован полностью. При этом в разные сроки могут проводиться различные виды капитального ремонта в отношении конструктивных элементов и/или инженерных систем, входящих в состав общего имущества в МКД (с учетом межремонтных сроков эксплуатации).

Капитальный ремонт многоквартирного  дома не делают (не включают в региональную программу) если физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) превышает 70% или капитальный ремонт дома обойдется в стоимость, превышающую определенную нормативным правовым актом субъекта РФ. 

Согласно части 2 статьи 189 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе решить провести капитальный ремонт дома.

В случае со  специальным счетом при условии, что денег собрано достаточно. В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, при условии досдать денег на капитальный ремонт дома. При этом уплата таких дополнительных платежей не может начинаться ранее чем за три календарных месяца до конечного срока выполнения указанных услуг и (или) работ, предусмотренных договором.

Использование  дополнительных взносов, осуществляется в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Дополнительные взносы на капитальный ремонт дома собираются не на счете регионального оператора.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…» общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем: 

а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; 

б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества;

в) доступность пользования помещениями в доме, земельным участком под ним, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения;

д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования;

е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома;

ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

Если физический износ общего имущества достиг предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, что подтверждается предписанием соответствующего органа власти собственники помещений обязаны немедленно принять меры по устранению выявленных дефектов. 

Капитальный ремонт многоквартирного  дома проводится по решению собрания собственников для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования) (п. 21 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491).

В решении о проведении капитального ремонта собственники помещений вправе предусматривать замену элементов общего имущества при необходимости устранения их морального износа.

Согласно Положению об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утв. Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312  на капитальный ремонт должны ставиться, как правило, здание (объект) в целом или его часть (секция, несколько секций). При необходимости может производиться капитальный ремонт отдельных элементов здания или объекта, а также внешнего благоустройства. Интервал времени между утверждением проектно-сметной документации и началом ремонтно-строительных работ не должен превышать 2 лет.

26 видов перепланировки квартиры, которые делать нельзя >>>

Капитальный ремонт многоквартирного  дома в Москве 

Согласно Постановлению ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ от 29 декабря 2014 года N 832-ПП  капитальный ремонт дома проводится в порядке очереди исходя из (1) продолжительности эксплуатации инженерных систем и конструктивных элементов многоквартирного дома и (2) оценка технического состояния инженерных систем и конструктивных элементов многоквартирного дома. Проще говоря исходя из возраста дома и степени его износа. 

Продолжительность эксплуатации исчисляется с года, в котором проведен последний капитальный ремонт, либо с года ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, в том числе после реконструкции, если данные о проведении такого капитального ремонта отсутствуют.

Итоговый показатель очередности проведения капитального ремонта определяется как сумма баллов оценки каждой инженерной системы и каждого конструктивного элемента многоквартирного дома.

Согласно Постановления  Правительства Москвы от 5 сентября 2017 года N 631-ПП капитальный ремонт дома назначается комиссией по установлению необходимости проведения капитального ремонта, созданной Департаментом капитального ремонта города Москвы. 

В состав Комиссии включаются представители Департамента капитального ремонта города Москвы, Государственной жилищной инспекции города Москвы, Фонда, управляющей организации, а также представители собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно Постановления Правительства Москвы от 27 февраля 2015 г. № 86-ПП Фонд капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы ежегодно вправе израсходовать на финансирование региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы в размере не более 97 процентов от суммы прогнозируемого объема поступлений взносов на капитальный ремонт в текущем году и остатка средств, не использованных Фондом в предыдущем периоде.

Согласно распоряжение ДКР Москвы от 25.09.2020г. № 07-14-185/0 по всем видам работа определена предельная стоимость. Стоимость строительного контроля (технадзор) составит не более 2,14% от предельной стоимости работ и (или) услуг. 

Ремонт подъездов, направленный на восстановление их надлежащего состояния после капремонта МКД — 9 724 руб. за кв.м. общей площади мест общего пользования. Ремонт фасадов о штукатуренных — 2102 р. за кв.м. Ремонт плоских крыш с мягким наплавленным покрытием — 2804 за кв.м. Ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением подвальных помещений с земляным, шлаковым, щебеночным, песчаным, глинобитным покрытием пола — 2410 за кв.м.

Ремонт (замена) поэтажных щитков системы электроснабжения — 28783 р. за штуку. Замена пассажирского лифта, установленного в каркасноприставной шахте, в многоэтажном доме этажностью 5 этажей (грузоподъемность 400 кг) — 2 847 936 р. за штуку. И другие. 

Земельный участок под МКД — споры по границам >>>

Капитальный ремонт  многоквартирного дома: порядок проведения 

Собственники дома со специальным счетом вправе решить провести капитальный  ремонт многоквартирного  дома в более ранние сроки, чем это установлено региональной программой, при условии, что на дату принятия данного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования (ч. 4.1 ст. 170 ЖК РФ). В силу этой же статьи  единственный иной способ это  перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора.

Не менее чем за 6 месяцев до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт дома региональный оператор  представляет собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в МКД и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта (ч. 3 ст. 189 ЖК РФ).

Собственники дома не позднее чем через три месяца с момента получения предложений, указанных в части 3 настоящей статьи, обязаны рассмотреть указанные предложения и принять на общем собрании соответствующее решение. 

В соответствии с ч. 5 ст. 189 ЖК РФ решением собрания собственников  о проведении капитального ремонта общего имущества в этом МКД должно быть определено лицо, которое от имени всех собственников помещений в МКД уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

Капитальный ремонт многоквартирного дома 1970 г. постройки и старше

В первоочередном порядке должен проводиться капитальный ремонт многоквартирного  дома, в котором требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения.

Статьей 141 Жилищного кодекса РСФСР (действовала  до 1 марта 2005 года) была установлена обязанность наймодателя своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования домов и придомовой территории.

В соответствии со ст. 190.1 ЖК РФ (введена  Федеральным законом  от 20 декабря 2017 года № 399-ФЗ)  в случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой многоквартирный дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда, но капитальный ремонт многоквартирного  дома не проводился, его обязаны провести за счет бюджета. 

На практике условие включения в перспективный и (или) годовой план игнорируется судами, так как это трудно установить и в любом случае говорит, о нарушении своих обязанностей со стороны публичной власти. 

Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые требовалось провести на дату приватизации первого жилого помещения в таком доме в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, определяется бывшим наймодателем. Сроки, если это не прописать в решении суда, тоже.

Главное, что проведение бывшим наймодателем капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется путем финансирования за счет средств  бюджета.

То есть, речь идет о внеочередном капитальном ремонте дома построенного в 70-х года и старше за счет бюджета, без списания накоплений собственников дома. К сожалению, без суда такой ремонт не проводят, и исполнение такого решения суда без юриста тоже не добиться.  Но такая возможность есть и даже для домов со специальным счетом. 

В Постановлении Конституционного Суда РФ от 12 апреля 2016 г. N 10-П суд признал конституционными нормы о капитальном ремонте, упомянув бремя содержания  собственником своего имущества. Также суд вывел из права каждого на жилище  обязанность органов  власти  создавать условия для осуществления данного права через  установление правовых механизмов. По мнению суда обязательный взнос на капитальный ремонт дома не может быть признан налогом или сбором, поскольку не обладает всеми характерными для данных видов платежей признаками. Взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в отличие от налогов и сборов, не перечисляются в бюджет. И они не являются индивидуально безвозмездными. 

«Исходя из того что статьей 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» за бывшим наймодателем сохранена обязанность по производству капитального ремонта нуждавшихся в нем домов (что само по себе не исключает уплату взносов на проведение дальнейших капитальных ремонтов всеми собственниками расположенных в них помещений), федеральному законодателю надлежит установить механизм исполнения данной обязанности, согласованный с предусмотренным Жилищным кодексом Российской Федерации порядком проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах».

Капитальный ремонт многоквартирного  дома: предоставлять доступ к общедомовому имуществу в своей квартире или нет?

28 мая 2019 года министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства России оформило письмо N 20295-ОГ/06  в котором подробно рассказывается, какую ответственность несет собственник, через квартиру которого осуществляется доступ к общедомовым сетям в случае отказа предоставить его подрядчику капремонта.

Конечно, если собственник  уверен, что общие сети в его квартиры в порядке, то он может никого не пускать в свою квартиру. В таком случае заказчик, подрядчик и управляющая организация составляют акт о невозможности проведения капремонта общих сетей из-за отсутствия доступа к ним. Это документ подписывает и собственник квартиры.

Не получив доступ к общедомовому имуществу, заказчик или подрядчик капитального ремонта могут пойти в суд. Если же до решения суда трубы окажутся разрушены или общедомовому имуществу будет нанесен еще какой-либо вред, ответственность за него ляжет на собственника-отказника.

Соседи смогут через суд взыскать с него материальный и моральный ущерб за повреждение общедомового имущества. Такие положения закреплены в части 1 статьи 1064 ГК РФ. Тогда свою невиновность собственнику придется доказывать в суде.

Отказ одного собственника в допуске не должен стать причиной остановки капитального ремонта и нарушения его сроков. 

Если ремонт невозможен без причинения ущерба состоянию квартиры, расходы на его компенсацию должна включать смета капремонта. «В таком случае расходы на демонтаж и монтаж конструкций, за исключением материалов настенных и напольных покрытий должны учитываться в проектной документации», — говорится в документе.

Капитальный ремонт многоквартирного  дома и текущий ремонт дома

Конкретный перечень работ при капитальном ремонте дома следует определять в соответствии с составом работ по капитальному ремонту общего имущества и технической политикой, утвержденными в регионе.

Кроме того, нужно пользоваться примером из Методических рекомендаций по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21.07.2007 N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». 

Текущий ремонт – это перечень работ, нацеленных на поддержание жилого дома в надлежащем состоянии.

В перечень работ по текущему ремонту входят, в том числе такие работы, как: 1) Устранение  частичных деформация, укрепление части фундамента или фасада, продухов вентиляции и подвальных помещений; 2) Обновление архитектурных элементов здания, герметизация стыков; покраска фасада, стен и потолка внутри помещения; 3) Восстановление элементов окон (замена стекол, рам, ручек, петель и т.д.); 4) Обеспечение нормальной работы вентиляционной вытяжки; 5) Восстановление покрытия пола; замена или приведение в порядок почтовых ящиков; 6) Покраска труб; мелкий ремонт перил; замена осветительных приборов; ремонт электрических щитков и их замена на этажах; 7) Замена козырьков зданий, не являющихся капитальными сооружениями; ремонт мусоропровода.

Как мы можем помочь добиться нормального микроклимата в квартире и подъезде читайте здесь >>>

Ремонт ограждения балкона: капитальный ремонт многоквартирного  дома или текущий?

Согласно п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491, в состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).

Поэтому если идет покраска фасада, то внешние панели балконов красят без возражений как в рамках текущего, так в рамках и капитального ремонта. Однако, высказывается мнение, что металлические ограждения балкона к общедомовому имуществу не относятся. Поскольку ограждающие элементы являются общедомовым имуществом, если служат для жителей более одной квартиры.

Мы с такой позицией не согласны. 

Пункт 4.2.1.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя от 27 сентября 2003 N 170 устанавливает, что не допускается ослабление креплений выступающих деталей стен: карнизов, балконов, поясков, кронштейнов, розеток, тяги и др., разрушение и повреждение отделочного слоя, в том числе облицовочных плиток.

Также п. 4.2.3.1 Правил предусматривает, что местные разрушения облицовки, штукатурки, фактурного и окрасочного слоев, трещины в штукатурке, выкрашивание раствора из швов облицовки, кирпичной и мелкоблочной кладки, разрушение герметизирующих заделок стыков полносборных зданий, повреждение или износ металлических покрытий на выступающих частях стен, разрушение водосточных труб, мокрые и ржавые пятна, потеки и высолы, общее загрязнение поверхности, разрушение парапетов и т.д. должны устраняться по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития. Разрушение и повреждение отделочного слоя, ослабление крепления выступающих из плоскости стен архитектурных деталей (карнизов, балконов, поясов, кронштейнов, розеток, тяг и др.) следует устранять при капитальном ремонте по проекту.

Таким образом, в силу малозначительного объема покраска металлического ограждения балконов многоквартирного дома относится к текущему ремонту, а вот замена это капитальный ремонт дома. 

Собрание мкд (многоквартирного дома): как провести? >>>

P.S. Вам также может быть полезно узнать Как запретить соседу держать домашних животных, Как защититься от шумного ресторана по соседству.