Снос самовольной постройки или признание права в 2022 году?

Снос самовольной постройки можно и нужно пытаться остановить через иск о признании права собственности. После решения о сносе на постройку уже не получится признать право собственности в судебной порядке. Возникнет конфликт решений. Поэтому важно успеть подать иск о признании права до такого как суд решит снос самовольной постройки.

В журнале «Корпоративный юрист» № 3 за март 2022 года Алмаз Кучембаев, руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры», объяснил, почему важно заявлять признание права на самовольную постройку. Когда муниципальные власти через суд пытаются получить решение снести постройку, то не поможет даже разрешение на строительство. Читайте по ссылке >>>

Снос самовольной постройки. Признаки самовольной постройки.  

Самовольная  постройка это здание (объект капитального строительства), которое  (1) возведено на чужом участке; (2) или на своем участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта; (3) либо возведено без получения на это необходимого разрешения; (4) либо с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. При наличии любого из этих нарушений постройка самовольная.

С одной стороны, требование, вытекающее из разрешенного использования земельного участка, получения соответствующих согласований, разрешений  или градостроительных и строительных норм и правил должно быть  установлено на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являться действующим на дату выявления самовольной постройки.

С другой стороны самовольная постройка может не соответствовать признакам законности  (соответствующее разрешенное использование земли, получение необходимых согласований и  разрешений,  соблюдение градостроительных  и строительных норм) на все юридические важные даты и последствия этого разные.

В п. 26 Постановления Пленумов № 10/22 разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и единственным безусловным основанием для сноса. Значимым обстоятельством в данном случае является установление факта обращения лица, создавшего самовольную постройку, в уполномоченные органы – в частности, для получения разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.

Интересна оговорка в ст. 222 ГК РФ, что объект не является самовольной постройкой, если его собственник  не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. Данная норма пока не получила отражение  в делах сносе самовольных построек, но ее употребление в законе не впервые. Долгое время «не знал и не мог знать» применяется к добросовестным приобретателям, которые признавались добросовестными если полагались на сведения ЕГРН, которые оказались не верными.

Таким образом, в делах о самовольных постройках оговорка «не знал и не мог знать»  тоже могла бы применяться в таком же виде. Однако, остаются вопросы. Можно ли считать самовольной  постройку, если ее собственник зарегистрировал ее в ЕГРН без разрешения на строительство? Должен ли такой владелец самостоятельно определять, что Росреестр ошибся? Может ли быть признан добросовестным покупатель такой недвижимости?    

Важно отметить, что сегодняшнее законодательство позволяет по «дачной амнистии» признать право собственности на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства без суда даже при наличии нарушений градостроительного регламента. 

Как не платить за смену ВРИ узнайте здесь >>>

Снос самовольной постройки. Иск о сносе.

Согласно разъяснениям постановления N 10/22 снос самовольной постройки вправе требовать через суд собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки. Самовольная постройка, нарушающая публичные интересы, может быть снесена по иску  прокурора, а также администраций муниципалитетов. 

Как указано в пункте 24 названного постановления, по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ, если в суде заявлен снос самовольной постройки надлежащим ответчиком является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если  бы постройка не являлась самовольной. Например, в случае отчуждения самовольной постройки — ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал — юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица — лицо, получившее имущество во владение.

Если право собственности на самовольную постройку зарегистрировано не за владельцем, а за иным лицом, такое лицо должно быть привлечено в качестве соответчика в ситуации, когда в суде заявлен снос самовольной постройки (абз 2 ч. 3 ст. 40 ГПК РФ или ч. 2 ст. 46 АПК РФ). 

Возможность применения норм о пропуске срока исковой давности к правоотношениям, регулируемым ст. 222 ГК РФ, не исключена, но ограничена одним из условий: исковая давность не применяется в случае если заявлен  снос самовольной постройки, которая угрожает жизни и здоровью граждан (пункт 22 Постановления № 10/22), и исковая давность также не распространяется если заявлен снос самовольно постройки, которая создана на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком (пункты 6 и 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами).

Как мы поможем исправить реестровую ошибку здесь >>>

Снос самовольной постройки и признание права 

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий: (1)  если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; (2) если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;  (3) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Самовольная постройка может быть признана собственностью владельца земельного участка, если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Как правило, это определяется судебно-строительной экспертизой.

Признание права на самовольную постройку это и способ введения объекта недвижимости в оборот (только после регистрации можно продавать, сдавать в аренду, эксплуатировать) и способ защиты от сноса самовольной постройки. До не давнего времени практиковалось, что признание права на самовольную постройку заявляется, только если нет разрешения на строительство.

При этом отсутствие разрешения на строительство само по себе повлечет снос самовольной постройки. Этого мало, чтобы отказать  в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче  такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В последнее время суды стали признавать самовольными и сносить даже зарегистрированные объекты с имеющимися разрешениями на строительство. В таких случаях, важно заявить признание права на самовольную постройку самостоятельным иском до вынесения решения о сносе. Вынесенное решение о сносе не позволит суд рассматривать признание права на самовольную постройку. 

Интересно, что по мнению судьи Верховного суда РФ Поповой Г.Г., если суд подтвердил незаконность разрешения на строительство (реконструкцию) и последующий снос самовольной постройки, то это исключает возможность последующего признания права на самовольную постройку. Таким образом, иск о признании права желательно подавать как встречный или самостоятельный до вынесения решения о признания незаконным строительства. Даже если признаков самовольности постройки еще нет! 

Конфликт решений в законе не описан. Это и не прекращение дела по иску о признании права на самовольную постройку после решения о ее сносе по ст. 150 АПК РФ или  ст. 220 ГПК РФ. Решение о сносе не является в таком случае судебным актом, принятым по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям. 

Но конфликт решений в делах о самовольных постройках и невозможно обойти заявлением о пересмотре решения о сносе по новым обстоятельствам.  В ст. 392 ГПК и ст. 311 АПК  предусмотрено, что новым обстоятельством является только внесение изменений в нормы закона о самовольной постройки. Не будет новым обстоятельством и изменение градостроительного регламента. Согласно ч. 7 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ в отношении земельного участка под самовольной постройкой, после ее выявления, не допускается внесение изменений в правила землепользования и застройки.

При этом могут измениться другие обстоятельства: возникнет право на землю под постройкой или параметры постройки будут приведены в соответствие с требованиями. Однако, в таких делах и того самого конфликта решений уже не будет. Если конфликт решений невозможно обойти, то его следует не допустить. Поэтому  встречный иск о признании права обязателен. 

Как мы защищаем добросовестных приобретателей читайте здесь >>>

Снос самовольной постройки или приведение в соответствие?

Снос самовольной постройки имеет альтернативу — приведение ее в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки.

Сохранение самовольной постройки иногда достигается в суде о ее сносе и без встречного иска. Определением СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23 октября 2018 г. N 49-КГ18-45 рассмотрено дело, в котором сосед сносил баню соседа из-за нарушений отступов от границ. Верховный суд высказался против сноса, указав, что снос самовольной постройки  является крайней мерой (больше для случаев захвата чужой земли), а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению. Суды должны, по возможности, определять каким иным способом, отличным от сноса строения, возможно восстановление нарушенного права истца. Например, в таких делах всегда может обязать владельца сделать дополнительные противопожарные мероприятия или отвод осадков с крыши.  

Самовольная постройка по закону сносится не по  формальным признакам (например, при отсутствии  разрешения на её строительство), а в связи с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду её  несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Занимаясь подобными делами, мы часто сталкиваемся с большой степенью свободы усмотрения судов. Не раз наблюдали, когда схожие ситуации разрешались с точностью наоборот. Например, объект не достроен, разрешение есть, но допущены нарушения – в одном случае судьи сносят такой  объект, в другом признают на него право. И чуть ли не главным критерием становится, какой иск (о сносе или о признании права) рассмотрен первым.

Самовольная постройка оценивается судьями по-разному. При рассмотрении вопроса законности постройки судом практика разнится, кто-то из судей руководствует датой выявления, кто-то   датой  вынесения решения, кто-то допускает приведения постройки в соответствие за пределами судебного процесса.  

Судьи нередко закладывают вариант таких изменений в своих решениях. Приведение в соответствие с параметрами законодатель предусмотрел как на этапе проектирования в ст. 40 ГрК РФ, так и на этапе строительства в ч. 7 ст. 52 ГрК РФ. На это направлена и ст. 222 ГК РФ в части приведения в соответствие. 

Отмечу, что в  соответствии с ч. 9 ст. 55.32 Градостроительного Кодекса РФ лица, на которые возложена обязанность распорядиться самовольной постройкой, по своему выбору осуществляют снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями.

В п. 28 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г. по поводу реконструкции указано, что «суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ». Представляется возможным распространить это правило и на случаи, когда самовольная постройка может быть приведена в соответствие.

Неустранимость и существенность нарушений очевидны когда, к примеру, отсутствует право на землю под постройкой. И не так очевидны, когда речь идет о несоответствии параметров постройки градостроительным и строительным нормам. Именно экспертиза помогает понять стоимость и целесообразность  работ по приведению в соответствие.

Судами часто признается, что снос недвижимого имущества является крайней мерой. «Такая мера может быть применена только в случае, если будет установлено, что сохранение такой постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан, и эти нарушения являются неустранимыми и существенными» (См., например  Решение Арбитражного суда г. Севастополя от 01.09.2021 по делу № А84-4147/2019).   В данном деле суд ушел в решение о «приведении в соответствие» в отсутствие таких требований у истца по иску о сносе.

С одной стороны, в делах о «приведении в соответствие» суды обходят нарушение одного из условий ст. 222 ГК РФ даже в отсутствие встречного иска о сохранении. Такие судебные решения часто не проигрывают по детализации мировым соглашениям. При этом суды не забывают обязать привести целевое назначение земельного участка в соответствие.

Например, в деле А41-18867/2021 АС Московской области утвердил мировое на условиях, что ответчик обеспечивает завершение проектных работ, получение положительного заключения государственной экспертизы на проектно-сметную документацию, оформление земельно-имущественных отношений на земельные участки,  оформление разрешения на строительство объекта в определенный срок.

 А в деле А41-10858/2020 этот же суд, обязал владельца постройки привести ее  в соответствии с параметрами или обязательными требованиями, а так же разработать и утвердить проектную документацию, получить разрешение на строительство в определенный срок.

Интересно  также дело АСГМ № А40-25010/2020, решение по которому подтверждено  окружной  инстанцией. Суд  обязал ответчика привести постройку в соответствие с проектной и строительной документацией, предоставив в случае неисполнения решения суда в указанный срок, право истцу осуществить мероприятия по приведению здания в соответствие с проектной и строительной документацией самостоятельно с дальнейшим возложением расходов на ответчика. С другой стороны, «приведение в соответствие» не предусмотрено законодательством как способ защиты права  и это вторая причина, почему нужен встречный иск о признании права. Это поможет задать нужные вопросы эксперту и определить как именно приводить в соответствие.

Первая причина, вы не сможете обойти решение о сносе последующим приведением в соответствие.

Часто незаконность постройки выявляется только по результатам судебной экспертизы, когда рассмотрение дела в суде уже подходит к концу.  Нужны быть готовым изменить постройку, вплоть до изменений проектной документации.   И сделать это быстро, до решения суда! И важно помнить, что всегда остаются такие способы защиты как мировое соглашение.

Отношение судов к сносу самовольных построек меняется в зависимости от федеральных трендов, региональной политики и конкретных обстоятельств. При этом конфликт решений по делам о самовольных постройках это пробел в законе. И нельзя давать использовать это процессуальное препятствие против себя. Приводите постройку в соответствие с требованиями.

Как мы поможем воспользоваться «дачной амнистией» читайте  >>>

Снос самовольной постройки или признание права на самовольную постройку через приобретательную давность 

03.08.2021 Определением экономической коллегии Верховного суда РФ было рассмотрено дело о признании в порядке приобретательной давности права на самовольную постройку. 

Верховный суд указал, что «в соответствии с Обзором от 19.03.2014 приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.

При этом в отношении законно предоставленного для строительства участка в пункте 12 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, утвержденного Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143, указано, что право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, может быть приобретено в силу приобретательной давности лицом, добросовестно, открыто и непрерывно владеющим ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан». 

В данном случае, не было права на землю, но как указала экономическая коллегия и постройки были признаны самовольными ошибочно. 

Суд применил ст. 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года, которая  предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами.
Из применения этой нормы в судебной практике уже не в первый раз сделан вывод, что здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками. 

Как применить приобретательную давность в других случаях >>>

Снос самовольной постройки (многоквартирный дом)

Судебной практике, например, известны случаи, когда построенный многоквартирный дом в ходе судебного спора перестраивался собственником как индивидуальный и сохранялся судом в таком виде. Но бывает, что собственники многоквартирного дома возражают против его  реконструкции и требуют снос самовольной постройки.  С индивидуальными домами суды такие возражения обходят и позволяют узаконивать части домовладения.

С одной стороны, из буквального прочтения закона не всегда реконструкция многоквартирного дома требует  100% согласия. Решения  собрания  МКД  принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников в МКД по такому вопросу, как о реконструкции МКД  (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных и др. построек, капитальном ремонте общего имущества в МКД,  об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке общего имущества в МКД. 

С другой стороны, Верховный суд в своем Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022 года) прямо указал, что Реконструкция жилого помещения в многоквартирном доме, влекущая уменьшение размера общего имущества, проведенная в отсутствие согласия всех собственников помещений в таком доме, является самовольной. 

Суд указал, что в пункте 28 постановления № 10/22 разъяснено, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Исходя из частей 1–3 статьи 36, части 2 статьи 40, пункта 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, влекущей уменьшение размера общего имущества. 

По мнению Верховного суда, возведение пристройки на части земельного участка под многоквартирным домом без согласие всех собственников нарушает права тех, кто не дал согласия на это.

Как с нашей помощью провести  собрание МКД  читайте здесь >>>