Самовольная постройка. Право на самовольную постройку и снос самовольной постройки в 2024 году
Самовольная постройка это объект капитального строительства, возведенный или на чужом участке; или на своем участке, разрешенное использование которого не допускает такого строительства; либо возведенный без получения на это необходимого разрешения; либо с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Важно уметь пользоваться как административной, так и судебной легализацией. Распространены случаи получения разрешения на строительство на уже возведенные постройки. Право на самовольную постройку может быть признано решением суда. При этом иск может быть заявлен не один раз. Кроме того, самовольная постройка может быть приведена в соответствие или стать предметом мирового соглашения.
Если же самовольная постройка по соседству мешает, то она может быть снесена по требованию не только муниципалитета или прокуратуры, но и соседа.
Содержание
Снос самовольной постройки. Самовольная постройка, ее признаки.
Если по соседству с вами ведется незаконное строительство, мы можем помочь оспорить разрешение на строительство и установить, что постройка самовольная!
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее — Пленум № 44) самовольная постройка признается таковой при наличии хотя бы одного из следующих признаков:
(1) возведение (создание) на участке, не предоставленном в установленном порядке;
(2) на участке, разрешенное использование которого не допускает строительства;
(3) возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений;
(4) возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Данный перечень признаков является исчерпывающим.
Самовольная постройка по признакам, с одной стороны, определяется таковой на дату возведения (создания). С другой стороны, для применения последствий эти признаки должны действовать на дату выявления самовольной постройки. С третьей стороны, суд все же будет определять судьбу постройки в момент вынесения решения, а значит признаки самовольности должны иметь место и на момент решения суда.
Это значит, что привести постройку в соответствие можно до самого вынесения решения суда.
Самовольная постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта.
Самовольная постройка это и постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта.
Самовольная постройка это и возведенная (созданная) в том числе в результате реконструкции в отсутствие согласия других участников долевой собственности.
При этом не являются самовольными: ИЖС, садовые дома; не объекты недвижимости (нестационарные торговые объекты, замощения, ограждения); объекты культурного наследия (обладающие признаками объекта культурного наследия).
Если постройка возведена законно, но используется не по целевому назначению это не самовольная постройка (см. п. 19 Пленума № 44).
Объект не самовольная постройка также в случае, если собственник не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. По факту эта норма применяется только к так называемым ЗОУИТ.
Пленум № 44 пошел в этом смысле дальше и в п.п. 21, 22 закрепил, что самовольная постройка в границах ЗОУИТ не сносится, если объект ЗОУИТ ликвидирован.
Больше о ЗОУИТ читайте в нашем материале >>>
Самовольная постройка, право на которую зарегистрировано, все равно может быть снесена судом.
Важно отметить, что сегодняшнее законодательство позволяет по «дачной амнистии» признать право собственности на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства без суда даже при наличии нарушений градостроительного регламента.
Подробнее про дачную амнистию >>>
По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ, если в суде заявлен снос самовольной постройки надлежащим ответчиком является лицо, осуществившее самовольное строительство. Самовольная постройка, построенная с привлечением подрядчиков ответчиком, подлежит сносу через иск к заказчику как к лицу, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.
В случае, если самовольная постройка находится во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.
Например, в случае отчуждения самовольной постройки — ее приобретатель; при внесении самовольной постройки в качестве вклада в уставный капитал — юридическое лицо, получившее такое имущество; в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица — лицо, получившее имущество во владение.
Если право собственности на самовольную постройку зарегистрировано не за владельцем, а за иным лицом, такое лицо должно быть привлечено в качестве соответчика в ситуации, когда в суде заявлен снос самовольной постройки (абз 2 ч. 3 ст. 40 ГПК РФ или ч. 2 ст. 46 АПК РФ).
Снос самовольной постройки можно и нужно пытаться остановить через иск о признании права собственности. Если судом решен снос самовольной постройки, то уже не получится признать право на самовольную постройку. Суды не пойдут на конфликт судебных актов. Поэтому важно подавать иск о признании права на самовольную постройку, до такого как суд решит ее судьбу.
Про снос vs признания права на самовольную постройку и как работать с конфликтом решений см видео выше >>>
Интересно мнение судьи Верховного суда РФ Поповой Г.Г. о том, что если суд подтвердил незаконность разрешения на строительство (реконструкцию) и последующий снос самовольной постройки, то это исключает возможность последующего признания права на самовольную постройку. Таким образом, иск о признании права желательно подавать как встречный или самостоятельный до вынесения решения о признания незаконным строительства. Даже если признаков самовольности постройки еще нет!
Конфликт решений в законе не описан. Это и не прекращение дела по иску о признании права на самовольную постройку после решения о ее сносе по ст. 150 АПК РФ или ст. 220 ГПК РФ. Решение о сносе не является в таком случае судебным актом, принятым по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям.
Но конфликт решений в делах о самовольных постройках и невозможно обойти заявлением о пересмотре решения о сносе по новым обстоятельствам. В ст. 392 ГПК и ст. 311 АПК предусмотрено, что новым обстоятельством является только внесение изменений в нормы закона о самовольной постройки. Не будет новым обстоятельством и изменение градостроительного регламента. Согласно ч. 7 ст. 33 Градостроительного кодекса РФ не допускается внесение изменений в правила землепользования и застройки в отношении земельного участка, на котором расположена самовольная постройка.
При этом могут измениться другие обстоятельства: возникнет право на землю под постройкой или параметры постройки будут приведены в соответствие с требованиями. Однако, в таких делах и того самого конфликта решений уже не будет. Если конфликт решений невозможно обойти, то его следует не допустить. Поэтому встречный иск о признании права при иске о сносе самовольной постройки обязателен. 
Право на самовольную постройку — как признать?
В журнале «Корпоративный юрист» № 3 за март 2022 года Алмаз Кучембаев объяснил, почему важно заявлять признание права на самовольную постройку. Когда муниципальные власти через суд пытаются получить решение снести постройку, то не поможет даже разрешение на строительство. Читайте по ссылке >>>
Поможем легализовать самовольную постройку!
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении следующих условий: (1) если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; (2) если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; (3) если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Самовольная постройка может быть признана собственностью теперь и за арендатором участка! Долгое время, в связи с изменениями в ст. 222 ГК РФ, считалось что арендатор не может признать за собой право на самовольную постройку. Пленум № 44 это изменил. Сегодня грань проходит не по виду права на земельный участок, а по виду его разрешенного использования. И в этом, пожалуй, еще сложнее разобраться.
См. наши материалы по ВРИ >>> и плате за ВРИ >>>
Условие, что на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, как правило, определяется судебно-строительной экспертизой.
Сейчас судебную экспертизу по делам о самовольных постройках, как в делах по кадастровой стоимости, могут проводить только государственные учреждения. У нас имеется такой партнер. И в делах, которые мы ведем, работа эксперта поставлена на должном уровне.
В целом работа по подбору и отводу эксперта в судах это отдельные компетенции, которыми мы владеем.
Признание права на самовольную постройку это и способ введения объекта недвижимости в оборот (только после регистрации можно продавать, сдавать в аренду, эксплуатировать) и способ защиты от сноса самовольной постройки.
До сих пор суды практикуют, что признание права на самовольную постройку рассматривается только если лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию.
При этом Пленум № 44 допустил повторное обращение в суд, при отказе в иске о признании права на самовольную постройку.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.
В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Правило, что суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, направлено на то, чтобы самовольщик исчерпал возможности административной легализации постройки.
Самовольная постройка. Приведение в соответствие
Снос самовольной постройки имеет альтернативу — приведение ее в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки.
Согласно п. 5 Пленума № 44 при наличии технической возможности самовольная постройка может быть приведена в соответствие путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).
При отсутствии права лица, которое возвело самовольную постройку, требовать от суда права привести постройку в соответствие получается, что такое развитие события исключительно на усмотрение суда или лица, которое сносит постройку.
Там же в п.п. 30,31 Пленума № 44 указано, наконец, что независимо от требований истца, суд выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а также возможности приведения ее в соответствие с ВРИ.
При установлении возможности устранения нарушений, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения, о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие. Указание в резолютивной части конкретного перечня строительных работ для приведения в соответствие не является обязательным (отсылка на гл. 6 ГрК РФ).
Такая практика была и ранее. Определением СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23 октября 2018 г. N 49-КГ18-45 рассмотрено дело, в котором сосед сносил баню соседа из-за нарушений отступов от границ. Верховный суд высказался против сноса, указав, что снос самовольной постройки является крайней мерой (больше для случаев захвата чужой земли), а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению.
Суды должны, по возможности, определять каким иным способом, отличным от сноса строения, возможно восстановление нарушенного права истца. Например, в таких делах всегда может обязать владельца сделать дополнительные противопожарные мероприятия или отвод осадков с крыши.
Самовольная постройка по закону сносится не по формальным признакам (например, при отсутствии разрешения на её строительство), а в связи с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду её несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
Занимаясь подобными делами, мы часто сталкиваемся с большой степенью свободы усмотрения судов. Не раз наблюдали, когда схожие ситуации разрешались с точностью наоборот. Например, объект не достроен, разрешение есть, но допущены нарушения – в одном случае судьи сносят такой объект, в другом признают на него право. И чуть ли не главным критерием становится, какой иск (о сносе или о признании права) рассмотрен первым.
Судьи нередко закладывают вариант таких изменений в своих решениях.
При этом приведение в соответствие с параметрами законодатель предусмотрел как на этапе проектирования в ст. 40 ГрК РФ, так и на этапе строительства в ч. 7 ст. 52 ГрК РФ. На это направлена и ст. 222 ГК РФ в части приведения в соответствие.
Отметим, что в соответствии с ч. 9 ст. 55.32 Градостроительного Кодекса РФ лица, на которые возложена обязанность распорядиться самовольной постройкой, по своему выбору осуществляют снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями.
В п. 28 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г. по поводу реконструкции было указано, что «суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ».
Неустранимость и существенность нарушений очевидны когда, к примеру, отсутствует право на землю под постройкой. И не так очевидны, когда речь идет о несоответствии параметров постройки градостроительным и строительным нормам. Именно экспертиза помогает понять стоимость и целесообразность работ по приведению в соответствие.
Судами всегда признавалось, что снос недвижимого имущества является крайней мерой. «Такая мера может быть применена только в случае, если будет установлено, что сохранение такой постройки нарушает права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, создает угрозу жизни и здоровью граждан, и эти нарушения являются неустранимыми и существенными» (См., например Решение Арбитражного суда г. Севастополя от 01.09.2021 по делу № А84-4147/2019). В данном деле суд ушел в решение о «приведении в соответствие» в отсутствие таких требований у истца по иску о сносе.
В делах о «приведении в соответствие» суды обходят нарушение одного из условий ст. 222 ГК РФ даже в отсутствие встречного иска о сохранении. Такие судебные решения часто не проигрывают по детализации мировым соглашениям. При этом суды не забывают обязать привести целевое назначение земельного участка в соответствие.
Например, в деле А41-18867/2021 АС Московской области утвердил мировое на условиях, что ответчик обеспечивает завершение проектных работ, получение положительного заключения государственной экспертизы на проектно-сметную документацию, оформление земельно-имущественных отношений на земельные участки, оформление разрешения на строительство объекта в определенный срок.
А в деле А41-10858/2020 этот же суд, обязал владельца постройки привести ее в соответствии с параметрами или обязательными требованиями, а так же разработать и утвердить проектную документацию, получить разрешение на строительство в определенный срок.
Интересно также дело АСГМ № А40-25010/2020, решение по которому подтверждено окружной инстанцией. Суд обязал ответчика привести постройку в соответствие с проектной и строительной документацией, предоставив в случае неисполнения решения суда в указанный срок, право истцу осуществить мероприятия по приведению здания в соответствие с проектной и строительной документацией самостоятельно с дальнейшим возложением расходов на ответчика. С другой стороны, «приведение в соответствие» не предусмотрено законодательством как способ защиты права и это вторая причина, почему нужен встречный иск о признании права. Это поможет задать нужные вопросы эксперту и определить как именно приводить в соответствие.
Первая причина, вы не сможете обойти решение о сносе последующим приведением в соответствие.
Часто незаконность постройки выявляется только по результатам судебной экспертизы, когда рассмотрение дела в суде уже подходит к концу. Нужны быть готовым изменить постройку, вплоть до изменений проектной документации. И сделать это быстро, до решения суда! И важно помнить, что всегда остаются такие способы защиты как мировое соглашение.
Отношение судов к сносу самовольных построек меняется в зависимости от федеральных трендов, региональной политики и конкретных обстоятельств. При этом конфликт решений по делам о самовольных постройках это пробел в законе. И нельзя давать использовать это процессуальное препятствие против себя. Приводите постройку в соответствие с требованиями.
Самовольная постройка и исковая давность
В силу пункта 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 снос самовольной постройки как требование допустимо в течение общего срока исковой давности по правилам п. 1 ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ – три года с того момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушенном самовольной постройкой праве.
Не распространяется срок исковой давности если:
1. Самовольная постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан (абз. 4 п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44, п. 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами»);
2. Снос самовольной постройки направлен на устранение нарушений права, не связанных с лишением владения (абз. 5 п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44, п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами»);
3. Признание права на самовольную постройку может заявляться не однократно, при условии, что есть новые основания (п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44).
Согласно п. 15 Пленума № 44 если истек срок давности по истребованию земельного участка, то считается истекшим и срок давности по требованию о сносе.
В случае возвращения земельного участка арендатором или ссудополучателем собственнику с возведенной (созданной) на нем самовольной постройкой срок исковой давности по требованию собственника земельного участка о сносе такой постройки начинает течь не позднее момента возврата земельного участка.
Если истек срок исковой давности по иску об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка, то считается истекшим и срок исковой давности по требованию о сносе возведенной на нем самовольной постройки (статьи 195, 301 ГК РФ).
Таким образом, есть вероятность, что в случае самовольной реконструкции здания, находящего на переданном в аренду участке, собственник участка будет вправе подать иск о сносе самовольной постройки в любое время до истечения срока аренды.
Но судебная практика показывает, что это положение неприменимо к органам государственной власти, поскольку они, помимо отношений по договору аренды, обладают контрольно-надзорными полномочиями.
В пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности» разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ срок исковой давности по требованиям публично-правовых образований в лице уполномоченных органов исчисляется со дня, когда публично-правовое образование в лице таких органов узнало или должно было узнать о нарушении его прав, в частности о передаче имущества другому лицу, совершении действий, свидетельствующих об использовании другим лицом спорного имущества, например земельного участка, и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
В Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 13.03.2024 № Ф05-33401/2023 по делу № А40-35083/2022 указывается, что органами были пропущены сроки исковой давности ввиду того, что они могли обнаружить нарушения путем межведомственного взаимодействия.
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.02.2024 № Ф05-31/2024 по делу № А40-179401/2020: «В соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 04.09.2012 № 3809/12 и от 18.06.2013 № 17630/12 о толковании статьи 200 ГК РФ относительно начала течения срока исковой давности, при наличии контрольных функций, возложенных на органы государственной власти города Москвы, Правительство Москвы имеет возможность в пределах срока исковой давности получить сведения о государственном техническом учете и государственной регистрации прав на объект недвижимости».
Наиболее часто в судебной практике сроки исковой давности в Москве обычно все же считаются с даты обследований или же внесения в перечень 819-ПП. При этом исчисление сроков давности – это оценочная категория, и победа в судебном споре по таким вопросам достигается представительством.
В случае, если обследование проводилось с опозданием, следует устанавливать незаконное бездействие со стороны уполномоченных органов власти.
Самовольная постройка и приобретательная давность
03.08.2021 Определением экономической коллегии Верховного суда РФ было рассмотрено дело о признании в порядке приобретательной давности права на самовольную постройку. Верховный суд указал, что «в соответствии с Обзором от 19.03.2014 приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке».
При этом в отношении законно предоставленного для строительства участка в пункте 12 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, утвержденного Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143, было указано, что право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, может быть приобретено в силу приобретательной давности лицом, добросовестно, открыто и непрерывно владеющим ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан».
В данном случае, не было права на землю, но как указала экономическая коллегия и постройки были признаны самовольными ошибочно. Суд применил ст. 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года, которая предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами. Из применения этой нормы в судебной практике уже не в первый раз сделан вывод, что здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками.
Интересно, что в п. 4. ОБЗОРА СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ, СВЯЗАННЫМ С САМОВОЛЬНЫМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16 ноября 2022 года суд признал, что «правообладатель земельного участка, владеющий объектом недвижимого имущества нежилого назначения, построенного до 1 января 1995 г., как своим собственным добросовестно, открыто и непрерывно в течение пятнадцати лет, вправе обратиться за признанием права собственности на такой объект, если он возведен без нарушения строительных и градостроительных требований и не создает угрозы жизни и здоровью граждан».
Этот вывод был подкреплен тем, что понятие «самовольная постройка» в контексте положений статьи 222 ГК РФ распространяется на объекты недвижимости, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, с 1 января 1995 г., и указанная норма применяется к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Статья 109 Гражданского кодекса РСФСР 1964 г. предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами.
Следовательно, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 1 января 1995 г., в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками.
Больше про приобретательную давность >>>
Планировка многоквартирного и индивидуального дома: отличия, которые сделают ИЖС самовольной постройкой.
Часто встречаются ситуации, когда на землях под ИЖС осуществляется самовольное строительство многоквартирного дома. Как правило, в таких случаях многоквартирный дом оформляется как индивидуальный жилой дом.
Основным отличием ИЖС от многоквартирного дома является наличие обособленных жилых помещений, пригодных для самостоятельного и автономного использования с целью проживания, и, как следствие, наличие общедомового имущества собственников таких помещений.
Выявляется отличие между ИЖС и МКД в таком случае путем анализа планировки индивидуального дома с целью выявления в нем таких самостоятельных помещений.
В силу пункта 19 Пленума № 44 возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, на земельном участке, имеющем ВРИ «для ИЖС») является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями.
Важно учитывать разницу между планировкой и использованием. Использование не по целевому назначению объекта, возведенного в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, не является основанием для признания его самовольной постройкой.
Имеется обширная практика, где в спорах о сносе самовольных построек администрация добивалась успехов, указывая на то, что технический план и фактические характеристики здания указывают на то, что его назначение не соответствует градостроительному регламенту.
Согласно пункту 39 статьи 1 ГрК РФ объект ИЖС – это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
То есть даже если ИЖС соответствует характеристикам по этажности и высотности, стоит учитывать, что определенная планировка здания может указывать на то, что дефакто данный объект не является ИЖС, что может повлечь за собой его снос как самовольной постройки.
Например, в Ульяновской области была распространена практика строительства многоквартирных жилых домов на землях ИЖС, и несмотря на формальное соблюдение этажности, иных параметров, такие объекты не являлись ИЖС по своей сути, которая выявлялась планировкой здания, явно указывающей на то, что оно разделено на квартиры, а не на комнаты.
Определением Верховного Суда РФ от 02.04.2018 № 308-ЭС18-2937 по делу № А32-3710/2016 была установлена правомерность требований о сносе ИЖС, который, согласно всем признакам, являлся блокированным жилым домом с самостоятельными входами в самостоятельные части.
Кассационным определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 17.02.2022 № 88-5184/2022 установлено, что фактически объект не является ИЖС ввиду наличия обособленных групп помещений с самостоятельными входами, санузлами и прочими признаками, позволяющими считать их фактически отдельными квартирами.
Защитой по таким делам всегда выступала или легализация самовольной постройки (если ВРИ земельного участка позволял), или приведение в соответствие путем внутренней перепланировки.
Судебной практике известны случаи, когда построенный многоквартирный дом в ходе судебного спора перестраивался собственником как индивидуальный и сохранялся судом в таком виде. Но бывает, что собственники многоквартирного дома возражают против его реконструкции и требуют снос самовольной постройки. С индивидуальными домами суды такие возражения обходят и позволяют узаконивать части домовладения.
Самовольная постройка. Этажность ИЖС и МКД
В письме Росреестра от 12.05.2020 № 4200-АБ/20 «О количестве этажей объектов индивидуального жилищного строительства» даны разъяснения относительно того, что этажность зданий для целей кадастрового учета определяется согласно СП 54.13330.2016.
При этом количество надземных этажей здания, сооружения определяется путем арифметического действия по вычитанию из общего количества этажей объекта недвижимости количества подземных этажей такого объекта недвижимости.
Согласно пункту А.1.7 СП 54.13330.2016 при определении этажности здания учитываются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.
Согласно п. 3.17 СП 54.13330.2016 отметка уровня земли планировочная это геодезическая отметка уровня поверхности земли на границе с отмосткой здания.
Для определения этажности построек в случае с наличием цокольного этажа, если верх его перекрытия находится выше планировочной отметки уровня земли, следует выполнить замеры по отметке верха перекрытия относительно средней планировочной отметки земли.
Согласно пункту 39 статьи 1 ГрК РФ объект ИЖС – это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Обращаем внимание на актуальную практику южных регионов Российской Федерации, согласно которой при нарушении количества этажности здания, такие объекты рискуют быть признаны самовольным постройками и снесены.
Решением Центрального районного суда города Сочи от 12.10.23 № 2-5831/2023 требования администрации о признании здания самовольной постройкой и ее сносе были удовлетворены на основании признания факта наличия у постройки (фактически 5 этажей) более 3-х надземных этажей, что не позволяло его признать ИЖС и соответственно позволило сделать вывод о том, что здание возведено на земельном участке в нарушение градостроительных требований.
Постановлением Второго кассационного суда общей юрисдикции от 18.01.24 № 88-43798/2023 в рамках судебного разбирательства в кассационной инстанции опровергнуты выводы экспертизы по первой инстанции и факт наличия у постройки (фактически 4 этажа) более 3-х надземных этажей нашел свое подтверждение, в связи с чем требования администрации города Сочи о сносе объекта были удовлетворены.
Суд также указал, что будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35-40 ГрК РФ, статья 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).Обратный пример защиты интересов правообладателя – решение Киевского районного суда города Симферополя от 13.10.20 № 12-756/2020. В данном деле удалось доказать, что постройка здание не превышало 3-х надземных этажей, в связи с чем предписание стройнадзора было признано незаконным. В ЕГРН было указано, что дом состоит из 4 этажей, в том числе 1 подземного. Однако, по делу все равно проводилась судебная экспертиза.
Самовольная надстройка, самовольная пристройка, самовольная реконструкция
Самовольная надстройка – это проведенная в нарушение требований строительных норм и правил, градостроительного регламента, без надлежащих разрешений и согласований реконструкция здания, в том числе на земельном участке, который не принадлежит лицу, осуществившему самовольную надстройку (ст.ст. 220, 222 ГК РФ, п. 14 ст. 1 ГрК РФ, п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44, определение Верховного Суда РФ от 23.12.2021 № 305-ЭС21-19168).
Поскольку самовольная надстройка является реконструкцией здания, что тождественно переработке вещи, то иски о сносе самовольной надстройки предъявляются в отношении всего здания. Данное правило работает и в обратную сторону – иски о признании прав на такую надстройку подаются не в ее отношении отдельно, а в отношении всего здания (п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44, Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014).
Однако при рассмотрении дел о сносе самовольных надстроек иск не о сносе, а о приведении самовольной постройки в соответствие путем приведении здания в первоначальное состояние путем через демонтажа надстройки.
Это указано в п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44:
«При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки)».
При рассмотрении споров о самовольных надстройках (пристройках) применяются все правила рассмотрения споров о самовольных постройках. Защитить надстройку от сноса поможет, если истец по делу о ее сносе пропустил сроки исковой давности, сама надстройка не несет угрозы жизни и здоровью человека, демонтаж такой надстройки может повлечь несоразмерный ущерб всему зданию, а единственным ее недостатком фактически является только лишь отсутствие разрешения на строительство, (дела №№ А40-258148/2021, А40-75295/2018, А40-179445/2013, А40-59837/2022).
В случае же иска о признания прав собственности на самовольную надстройку, рассматриваются вопросы, аналогичные вышеуказанным, однако стоит иметь ввиду, что полное отсутствие каких-либо мер по ее легализации без объяснения причин ее невозможности, может привести к отказу в иске, помешает и отсутствие прав на землю (определение Верховного Суда РФ от 23.12.2021 № 305-ЭС21-19168).
Самовольная реконструкция многоквартирного дома. С одной стороны, из буквального прочтения закона не всегда реконструкция многоквартирного дома требует 100% согласия. Решения собрания МКД принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников в МКД по такому вопросу, как о реконструкции МКД (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных и др. построек, капитальном ремонте общего имущества в МКД, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке общего имущества в МКД.
С другой стороны, Верховный суд в своем Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16 ноября 2022 года) прямо указал, что реконструкция жилого помещения в многоквартирном доме, влекущая уменьшение размера общего имущества, проведенная в отсутствие согласия всех собственников помещений в таком доме, является самовольной.
Суд указал, что в пункте 28 постановления № 10/22 было разъяснено, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Исходя из частей 1–3 статьи 36, части 2 статьи 40, пункта 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, влекущей уменьшение размера общего имущества.
По мнению Верховного суда, возведение пристройки на части земельного участка под многоквартирным домом без согласие всех собственников нарушает права тех, кто не дал согласия на это.
В Пленуме № 44 такое отношение суда было подтверждено.
См. также про градостроительные и противопожарные отступы >>>
Самовольная постройка. Наш опыт
Дело № 33а-2207/2022. Самовольная постройка многоквартирного дома в частном секторе в регионе.
Жители частного сектора успешно оспорили разрешение на строительство «точечной застройки» многоквартирного дома. Несмотря на то, что в ходе суда разрешение на строительство было отозвано, в суде удалось признать незаконным даже отозванное разрешение на строительство. Что сделало возведенный недострой самовольной постройкой, подлежащей сносу.
Основания требований были — проектирование парковочных мест под многоквартирный дом за пределами участка под строительство.
Дело № 02-0004/2022. Самовольная надстройка под апартаменты. Череда исков от ДГИ г. Москвы по самовольным надстройкам (реконструкции) нежилых зданий с целью создания апартаментов разрешаются судами не в пользу истца по одному только основанию — пропуск исковой давности.
Дали «второе мнение» как усилить выигрышное дело, чтобы избежать проигрыша в выше стоящих инстанциях и в каком порядке легализовать расхождения в площади здания и помещений.
Дело А40-255034/2019. Правительство Москвы, Департамент городского имущества города Москвы
обратились в Арбитражный суд города Москвы с иском о признании мансарды самовольной
постройкой; обязании привести здание в первоначальное состояние путем демонтажа мансарды.
Исковые требования были удовлетворены. Решение устояло во всех инстанциях.
Нами было дано «второе мнение» о том, как обойти конфликт решений и заключить мировое соглашение.
Алмаз Кучембаев дал комментарий изданию Коммерсант по приведению в соответствие самовольной постройки «Горбушкин двор» >>>