Отсрочка по аренде как мера по борьбе с коронавирусом.

Отсрочка по аренде по Постановлению Правительства  РФ от 3 апреля 2020 г. N 439  называют мерой по борьбе с коронавирусом.

Но по факту для многих арендаторов выбор стал: или получить отсрочку или заплатить долг и даже потерять аренду. Мера направлена на защиту обеих сторон, но практике, какая-то сторона оказывается защищена больше. 

Далее вы прочтете: как выглядит отсрочка по аренде, какие условия ее получения, риски (противоречия, возникающие на практике).

Согласно постановлению правительства РФ арендодателям (юридическим лицам и, индивидуальным предпринимателям)   рекомендуется  предоставлять отсрочку по аренде  одновременно предусмотрев уменьшение размера арендной платы исходя из  фактического осуществления арендатором своей деятельности, а также с учетом нерабочих дней.

1. Как выглядит  отсрочка по аренде?

Отсрочка по аренде предоставляется на срок до 1 октября 2020 г. При отсрочке задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г.  Долг гасится ежемесячно, равными платежами, в размере не больше половины от ежемесячной арендной платы.

На время  режима повышенной готовности  отсрочка по аренде  предоставляется в размере 100 % ,  а со дня его прекращения и до 1 октября 2020 г. в объеме 50 % арендной платы.

Штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности из-за нарушения сроков внесения арендной платы (в т. ч.  если такие меры предусмотрены договором) в связи с отсрочкой не применяются.

Если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется.

2. Условия получения отсрочки по аренде. 

Условия получения  отсрочки по аренде, утвержденные постановлением Правительства РФ № 439, следующие:

(1) Отсрочка арендной платы предоставляется по договорам, заключенным до принятия решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в  соответствующем субъекте РФ.

(2) Отсрочка уплаты аренды вводится для отраслей  экономики, признанных наиболее пострадавших (утв. Правительством РФ отдельно).

(3) Отсрочку от уплаты аренды предусматривается как в отношении государственной и муниципальной недвижимости, так в отношении частной собственности (исключение — жилые помещения). но на практике судьи по разному регулируют отношения по аренде частной и публичной собственности. 

Судебная практика по отсрочке добавила еще одно условие :

(4) Отсрочка презюмируется. Она обязательна для арендодателя и не зависит от действий арендатора. Согласно Обзору N 2, утвержденному  Президиумом Верховного Суда РФ 30 апреля 2020 г. если арендатор не внес арендную плату вовремя, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на  отсрочку. В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных правительством. Аналогичные последствия, если арендодатель необоснованно уклонился от предоставления отсрочки, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных правительством.

Но на практике это положение также применяется по-разному. 

3. Риски (противоречия, возникающие на  практике).

Надо признаться, что судебная практика по вопросу отсрочки по аренде не многочисленна и не единообразна. Своих клиентов мы стараемся защитить до суда, но если все же спор ушел в суд, следует обратить на следующие моменты. 

Если арендодатель снижает размер арендной платы то суды могу отказать в предоставлении отсрочки арендатору. Решением от 02.10.2020 г. Арбитражный суд города Москвы  суд взыскал задолженность по прекращенному договору, отказав в применении отсрочки за май и и июнь 2020 года при снижении арендной платы частной недвижимости за апрель, .

В другом деле по аренде частной собственности Арбитражный суд Московской области решением от 04.09.2020  и дал отсрочку и даже снизил размер аренды за апрель-май 2020 года но только на 30%, но односторонний отказ от договора признал законным, так как арендатор не оспорил такой отказ. 

В решении от 02.10.2020 Арбитражный суд Алтайского края не применил отсрочку по аренде частной собственности за апрель-май, сославшись на то, что договор аренды истек в конце марта. При это помещение было освобождено арендатором в июне и долг по аренде был взыскан в полном объеме с неустойкой.

В решении от 30.09.2020 Арбитражный суд города  Москвы отказал арендатору частной собственности в признании незаконным  отказа от договора со стороны арендодателя и а получении отсрочки. По мнению суда арендатор  должен был обратиться за заключением дополнительного соглашения об отсрочке.

В отношении аренды публичной собственности Определением от 30.09.2020 Арбитражный суд Чувашской Республики отказал выдать приказ на взыскание задолженности, применив положения об автоматической отсрочке.  Такие же решения приняли Арбитражный суд Владимирской области в Определении от 02.09.2020, Арбитражный суд Нижегородской области в Определении от 06.07.2020. 

В своей практике нам удалось расторгнуть договор аренды частной собственности на условиях арендатора под угрозой уйти в спор по отсрочке и снижению арендной платы. Суды мы выиграли, а черед предписание прокуратуры получили полное прощение долга по арендной плате. 

Получить бесплатную телефонную консультацию вы можете по телефону, указанному ниже. 

P.S. Вам также может быть интересно: Как установить или прекратить сервитут,  Как провести «малую  приватизацию» (арендуемого имущества малым и средним бизнесом), Как взыскать неосновательное обогащение, если по вашей земле идут магистральные трубопроводы, Как снизить кадастровую стоимость объектов недвижимости и земельных участков.