Налог с продажи квартиры
Налог с продажи квартиры описывается сложным языком в Налоговом кодексе. Здесь некоторые вопросы переведены на обычный язык. Будем рады ответить и на другие вопросы. Пишите на почту или звоните.
В начале оговорюсь, что налог с продажи квартиры в России достаточно большой и он двойной. Сначала россияне платят налог с доходов 13 %. Потом на оставшиеся 87% от доходов покупают квартиру, а когда продают ее, то у них забирают еще 13% и остается уже 74% от заработанного. Есть и еще одна особенность, при продаже квартиры дети признаются налогоплательщиками, но не имеют право на налоговые вычеты.
Однако в законе, все же есть оговорки, которые позволяют уменьшить налог или вообще от него освободиться при условии, что вы заранее построите сделку с таким расчетом. Для этого стоит обратиться к нам за консультацией.
Содержание
Налог с продажи квартиры (НДФЛ): формула расчета
Налог с продажи квартиры уплачивается по формуле: (стоимость квартиры как налогооблагаемая база минус имущественный вычет или расходы на приобретение) умножить на 13%.
Налогооблагаемая база — это максимальное из двух значений: цена продажи квартиры или 70% кадастровой стоимости квартиры. Если 70 % от кадастровой стоимости больше, чем цена в договоре, то налог с продажи квартиры рассчитывается от них (ст. 214.10 НК РФ).
Примеры: №1. Квартира продана за 3 млн, а кадастровая стоимость у нее 5 млн. 70 % от кадастровой стоимости составит 3, 5 млн. Следовательно, налог с продажи квартиры рассчитывается от 3,5 млн.
№ 2. Квартира продана за 6 млн, а кадастровая стоимость у нее 5 млн. 70 % от кадастровой стоимости составит 3, 5 млн. Следовательно, налог с продажи квартиры рассчитывается от цены по договору в 6 млн рублей.
Как получить согласие опеки >>>
Налог с продажи квартиры: освобождение по сроку владения
Налог с продажи квартиры может не начисляться по сроку владения или уменьшаться на размер имущественных вычетов ( 2 и 1 млн) или уменьшаться на размер фактических расходов по приобретению квартиры.
Пять лет — общий срок владения объектом недвижимого имущества для того, чтобы не платить налог с продажи квартиры. Исключение в 3 года, если объект унаследован, подарен членом семьи (близким родственником), приватизирован или получен по договору пожизненного содержания с иждивением (ст. 217.1 НК РФ).
Если квартира была куплена до 1 января 2016 года то налог с продажи квартиры не рассчитывался по истечении 3 лет владения, но с 2021 году это уже не актуально.
Минимальный срок владения, чтобы не платить налог с продажи квартиры, купленной по договору долевого участия, нужно считать с даты полной оплаты стоимости такой квартиры.
Для того, чтобы не платить налог с продажи квартиры, приобретенной в совместную собственность супругами, срок владения исчисляется с даты первичной регистрации супругом права собственности на квартиру. То есть, если квартиру купил на себя муж, но был на тот момент в браке и не было никакого соглашения о разделе или брачного договора, то супруга впоследствии может зарегистрировать свою долю в праве и считать срок владения с даты регистрации на мужа.
Если на купленную квартиру выделить доли несовершеннолетних детей то, для них срок владения считается с даты регистрации права собственности на долю.
С 01.01.2020 г. 3 летний срок применяется для того, чтобы не рассчитывать налог с продажи квартиры, если на момент продажи это будет единственное жилье продавца (включая совместную собственность супругов). При этом не учитывается жилье, купленное за 90 дней до продажи. Подробнее в письме Минфина РФ.
Примеры: № 1. Квартира куплена 02.01.2016, продана 02.01.2020 г. Срок владения 4 года. Подлежит расчету налог с продажи квартиры .
№ 2. Квартира куплена 02.01.2016, продана 02.01.2021 г. Срок владения 5 лет. Налог с продажи квартиры не рассчитывается.
Как узаконить перепланировку >>>
Налог с продажи квартиры: разовый вычет в 2 млн рублей
Каждый один раз в жизни может получить вычет в размере фактических расходов на покупку новой квартиры (но не более 2 млн на покупку и 3 млн на уплату процентов по ипотеке), с помощью которого можно уменьшить свой налог с продажи другой квартиры (п. 3, 11 ст. 220 НК). Этот вычет не нужно путать с другими. Его можно применять только, если квартира, с которой применяется 2 млн вычет куплена в тот же календарный год, в котором продана та, налог с продажи которой хотим уменьшить.
Нормы об это вычете также менялись. Вычет применяется в размере, действовавшем в налоговом периоде, в котором у налогоплательщика впервые возникло право на получение имущественного налогового вычета.
Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, остаток вычета может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.
При приобретении квартиры имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долями либо с их письменным заявлением (в случае приобретения в общую совместную собственность).
У несовершеннолетних право на 2 млн вычет нет. При этом дети признаются налогоплательщиками, но не признаются полноценными покупателями.
Примеры. № 1. Квартира куплена за 3 млн рублей. Каждый супруг может получить по 1,5 млн рублей вычета. Или супруг вернет налог с 2 млн рублей, а супруга — с 1 млн рублей с переносом остатка на другой объект недвижимости.
Налог с продажи квартиры: стандартный вычет в 1 млн руб
Один миллион рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который ежегодно может быть уменьшен доход, полученный при продаже квартир, жилых домов, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.
Его может применить любой продавец жилья. Право на вычет не зависит от того, когда и как получена квартира. Применить вычет можно к продаже нескольких квартир в один год.
Налог с продажи квартиры, уменьшенный на фактические расходы
Вместо применения имущественного вычета в 1 млн рублей налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактические расходы, непосредственно связанные с приобретением именно этого имущества. То есть речь идет о расходах, произведенных до продажи, в отличие от вычета в 2 млн.
Если недвижимость приобретается с помощью материнского капитала с выделением долей детям, то расходы на ее приобретение распределяются на всех собственников в соответствующих долях.
Согласно абз. 19 — 22 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ (в ред. ФЗ от 29.09.2019 N 325-ФЗ) если недвижимость приобретается с помощью материнского капитала с выделением долей детям, то расходы на ее приобретение распределяются на всех собственников в соответствующих долях. В случае продажи жилплощади они учитываются при расчете налоговой базы по НДФЛ пропорционально.
При этом важно, чтобы расходы были понесены одним из родителей: владельцем сертификата или его супругом (супругой). Указанные положения распространяются на доходы физических лиц, полученные начиная с налогового периода 2017 года.
При получении дохода от продажи доли в объекте недвижимого имущества, приобретенной в соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», налогоплательщик вправе уменьшить сумму своего облагаемого налогом дохода на величину фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение этого объекта недвижимого имущества в размере, пропорциональном указанной доле налогоплательщика в объекте недвижимого имущества, при одновременном соблюдении следующих условий:
— расходы на приобретение объекта недвижимого имущества произведены членом семьи налогоплательщика — владельцем сертификата (иного документа) на материнский (семейный) капитал и (или) его супругом (супругой);
— величина расходов на приобретение объекта недвижимого имущества в доле, приходящейся на налогоплательщика, уменьшающая сумму облагаемого налогом дохода налогоплательщика, не учитывалась другими членами семьи налогоплательщика (их супругами) в целях налогообложения.
Пример: Квартира куплена в 2016 году за 3 млн рублей. Продана в 2020 г. за 3, 5 млн рублей. Если применить имущественный вычет в размере 1 млн рублей, то налог с продажи квартиры платится с 2,5 млн рублей. Если уменьшить налогооблагаемую базу на величину расходов, то налог с продажи квартиры платится с 500 000.
Налог с продажи квартиры в общей собственности
При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
Собственникам на праве общей долевой собственности, каждому по 1/2 доли, принадлежала квартира. Владели квартирой менее трех лет. Один из сособственников продал свою долю в квартире за 1 000 000 руб. Суд указал, что имелось право на получение имущественного налогового вычета в размере 1/2. Сумма дохода, превышающая 500 000, подлежала налогообложению.
Когда квартира, являющаяся совместной собственностью по семейному законодательству, оформлена в собственность только одного из супругов, для реализации права на получение имущественного налогового вычета супруг, не указанный в правоустанавливающих документах собственником помещения, обязан составить со вторым собственником соглашение о распределении имущественного налогового вычета и представить его в налоговый орган. Непредставление такого заявления (соглашения) означает распределение вычета исключительно в пользу супруга, на имя которого зарегистрировано право собственности. Второй супруг сможет воспользоваться вычетом при приобретении другого жилья.
Налог с продажи нескольких квартир
При продаже в одном налоговом периоде двух квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик имеет право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, полученной от продажи квартиры, в размере до 1 000 000 руб. и одновременно уменьшить сумму облагаемого налогом дохода от продажи другой квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением (см. ПИСЬМО МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 3 июня 2009 г. N 03-04-05-01/418). Вычет в сумме документально подтвержденных расходов должен рассчитываться по каждому объекту отдельно исходя из стоимости их покупки и продажи (письма Минфина России №03-04-05/62615 от 21.10.2013, №03-04-05/44008).
Налог с продажи унаследованной квартиры
Право собственности у наследника возникает со дня смерти наследодателя, то есть до регистрации права. Поэтому 3 летний срок для освобождения от уплаты НДФЛ при продаже унаследованной квартиры нужно отсчитывать с даты смерти наследодателя.
Если квартира получена по наследству от умершего супруга и является совместной собственностью, то срок владения высчитывается с момента первоначального приобретения недвижимости в собственность.
Учитываются также расходы наследодателя на приобретение имущества, если они документально подтверждены.
Налог с продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетним
С одной стороны, налог с продажи квартир начисляется несовершеннолетним наравне со взрослыми. С другой, Гражданский кодекс РФ прямо запрещает куплю-продажу между родителями и детьми. При этом в подавляющему большинстве случае дети получают доли в квартирах от родителей. Этому способствуют и требования использования материнского капитала.
Однако, ни закон ни судебная практика прямо не признает такого сложного налогоплательщика (родитель + ребенок). Дети признаются налогоплательщиками, но от родителей могут получить квартиры только в дар (это не дает возможность использовать вычет «доходы минус расходы»), им отказывают в самостоятельном вычете 2 млн с покупки (это априори признается в силу п. 6 ст. 220 НК РФ расходами родителей), вычет 1 млн с ними нельзя распределить соглашением, только пропорционально долям.
В этом плане полезна позиция, изложенная УПРАВЛЕНИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ ПО Г. МОСКВЕ в ПИСЬМЕ от 16 апреля 2012 г. N 20-14/033206@ на вопрос можно ли при продаже квартиры несовершеннолетнего и покупке новой, ФНС ответило, что можно применить все виды имущественного вычета, в том числе вычет 2 млн рублей. При этом указано, что Налоговым кодексом РФ предусмотрено участие несовершеннолетних налогоплательщиков в отношениях, регулируемых налоговым законодательством, через законных представителей, в качестве которых в соответствии с Гражданским кодексом РФ признаются родители, усыновители и опекуны.
НФДЛ с переуступки по ДДУ
Налоги при «продаже» недостроенной квартиры по договору долевого участия. К уступке прав по договору долевого участия не применяются правила о сроке владения и заплатить 13% налога придётся в любом случае. Но из облагаемой суммы можно вычесть те расходы, которые были понесены на момент такой «продажи». В эти расходы входят не только собственные деньги, но и сумма погашенного кредита и процентов, если на оплату ДДУ дольщик брал кредит.