КРТ в Москве: Исследование размера компенсации 2024
С 2021 года в городе Москве начал реализовываться новый механизм комплексного развития территории (далее – КРТ). В городе реализуется только КРТ нежилой застройки, когда сносят нежилые объекты.
Досудебную оценку недвижимости, подлежащей изъятию, проводит либо застройщик, который выиграл торги и теперь будет реализовывать проект, либо оператор, назначенный городскими властями. Если правообладатель не согласен с оценкой, иск об изъятии подаёт Департамент городского имущества Москвы.
Как сообщал Мэр Москвы С.С. Собянин к 2024 году КРТ в Москве реализуется через 236 проектов КРТ. Из них 43 проекта реализуется операторами, торги были проведены по 31 проекту, из которых по 13 проектам торги были признаны состоявшимися.
Цель настоящего исследования: Определить сохранилась ли в делах о КРТ в Москве общая тенденция судебной практики по изъятию для целей государственных и муниципальных нужд, когда в подавляющем большинстве случаев досудебная оценка изымаемого имущества была заниженной?
Методика: С помощью сервиса caselook.ru были отобраны дела по изъятию недвижимости для целей КРТ в Москве, рассмотренных Арбитражным судом города Москвы по существу на 02.08.24. Всего было найдено 11 судебных делах по 9 проектам КРТ в Москве.
Очевидно, что не все проекты, находящиеся в процессе реализации, дошли до этапа изъятия. Тем не менее, споры уже возникли.
Расчетные показатели:
(1) Во всех делах судебная экспертиза дала размер компенсации больше, чем досудебная.
(2) В 9 делах из 11 досудебную оценку по заказу ДГИ производила организация ООО «Компания «Аудитор Столицы».
(3) Средний размер увеличения компенсации по итогу судебных разбирательств по КРТ в Москве — 54,31%.
(4) Наибольшее увеличение компенсации — на 139,66% (в абсолютных цифрах на 575,2 млн. руб.).
Вывод: Тенденция сформировавшейся практики по изъятию для государственных и муниципальных нужд в виде занижения первоначально предлагаемого размера компенсации сохраняется и в случае изъятия для целей КРТ.
Авторы: Алмаз Кучембаев, руководитель Юридического агентства «Кучембаев и партнеры», Андрей Нефедов, руководитель практики градостроительных споров Юридического агентства «Кучембаев и партнеры»