Малоэтажный жилой комплекс: элитный коттеджный поселок в ипотеку в 2022 году.

Малоэтажный жилой комплекс — так называется в новом законопроекте коттеджный поселок.

Малоэтажный жилой комплекс (коттеджный поселок) это не только земельные участки, размежеванные под  коттеджи. И даже не только коттеджи. Но и общее имущество коттеджного поселка. И самые спорные вопросы  для жителя коттеджного поселка после покупки вопросы, это вопросы управления и платы за общее имущество.

Общее имущество в коттеджном поселке это не только дороги и другие земельные участки, предназначенные для общего пользования. Но и коммуникации,  такие объекты капитального строительства как будка охранника и т.д.

После продажи участков под коттеджи, дороги и другое общее имущество или остается у застройщика, или передается в ТСЖ (ТСН). При этом не все покупатели становятся членами товарищества, не все заключают договор управления.

Под содержанием общего имущества, как правило, понимается плата за содержание дорог, сетей электро-, газо-, водоснабжения, водоотведения, вывоз мусора, уборка территории, видеонаблюдение, охрана территории. 

Кроме того, проживание на территории коттеджного поселка обычно предполагает пользование не только объектами его инфраструктуры, но и услугами по организации охраны, обслуживанию дорог, ливневой канализации, сетей инженерно-технического обеспечения, ландшафтной инфраструктуры, по уборке территории, вывозу твердых бытовых отходов и т.д.

Малоэтажный жилой комплекс (коттеджный поселок): предыстория. 

Еще  в постановлении от 10 ноября 2016 г. № 23-П Конституционный Суд Российской Федерации  указал на отсутствие в действующем законодательстве единого специального регулирования правового режима на общее имущество в коттеджном поселке. 

При этом в 2019 экономическая коллегия Верховного суда взыскивала плату за содержание общего имущества коттеджного поселка, применяя по аналогии нормы Жилищного кодекса РФ. См. Определение Верховного Суда РФ от 10.04.2019 N 303-ЭС19-3298 по делу N А73-1104/2018.

Определением Конституционного Суда РФ от 27.10.2015 N 2471-О указывалось, что на собственников жилых домов, не являющихся членами ТСЖ, которым оказываются  коммунальные услуги, возлагается обязанность по внесению взносов наряду с членами товарищества. Таким образом, Конституционный суд допустил применение норм о ТСЖ в многоквартирных домах по аналогии в отношении ТСЖ  жилых домов.

Однако в Определении Верховного суда РФ № 5-КГ20-107-К2 от 06.12.2020 г. рассматривалась ситуация, когда управляющая компания взыскивает плату за содержание общего имущества коттеджного поселка. Был заключен договор услуг. Собственник  коттеджа не все услуги принимал, цены считал экономически неоправданными. Коллегия по гражданским делам Верховного Суда  РФ отправила дело на пересмотр, указав, что раз речь идет о неосновательном обогащении, то необходимо было установить факт приобретения каждой из услуг.  

В деле, рассмотренном в Определении Московского г/с от 28.07.2020. ЖСК, в управлении которого находилось  общее имущество коттеджного поселка, просил взыскать с собственника домовладения, не являющегося членом ЖСК, оплату взносов на содержание общего имущества. Мосгорсуд указал, что “само по себе приобретение собственником жилого дома и аренды земельного участка в коттеджном поселке» не влечет за собой необходимость оплаты содержания общего имущества коттеджного поселка. Но, хотя взносы суд не взыскал, за оказанные услуги долг был взыскан.

ТСН (ст. 123.12 ГК РФ) может взыскивать плату за содержание общего имущества в коттеджном поселке с владельца участка, входящего в ТСН.  Такой смысл можно увидеть в Определении ВС РФ от 24.03.2020, которым рассмотрено дело ТСН (товарищества собственников недвижимости) коттеджного поселка «Гайд Парк» о взыскании задолженности по оплате ежемесячных и целевых взносов.  Ответчик членом ТСН не являлся, каких-либо договоров пользования инженерными коммуникациями коттеджного поселка с ним не заключалось. Верховный суд указал, что  следует установить относится ли участок к ТСН. 

Как работать с отступами от границ земельного участка читайте здесь >>>

Малоэтажный жилой комплекс (коттеджный поселок): ТЗ от КС РФ.

28.12.2021  Постановлением КС РФ решено  в кратчайшие сроки внести в действующее законодательство изменения, урегулировав  отношения, связанных с функционированием такого объекта как малоэтажный жилой комплекс. 

Суд описал коттеджные поселки как  жилищно-земельные комплексы, обособленные от окружающей застройки и (или) местности и зачастую имеющих огороженную и охраняемую территорию комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой. К общему имуществу отнес контрольнопропускные пункты, внутрипоселковые дороги, ливневую канализацию, сети инженерно-технического обеспечения и наружного освещения, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, детские и спортивные площадки, оборудованные площадки для сбора твердых бытовых отходов. Перечень не исчерпывающий.

Также суд указал, что базовые положения будущего закона:

— плата за управление поселком должна быть разумной и обоснованной;

— каждому собственнику коттеджа должно быть гарантировано право участвовать в общем собрании;

— пользование общим имуществом должно возникать осознанно при покупке участка (коттеджа).

Малоэтажный жилой комплекс (коттеджный поселок): понятие. 

01.03.22 вступил в силу так называемый закон «о блокированной застройке», который ввел понятие малоэтажного жилого комплекса.

Малоэтажный жилой комплекс — совокупность индивидуальных жилых домов и иных объектов, которые определены в проектной декларации как общее имущество и строительство (создание) которых осуществляется застройщиком в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории (ст. 2 214-ФЗ  «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»).

Заметьте ни слова о домах блокированной застройки! 

Совокупное толкование норм также позволяет сделать вывод, что малоэтажный жилой комплекс это только индивидуальные жилые дома.

Понятия даются в ГрК РФ. Индивидуальный жилой дома  — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Дом блокированной застройки — жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Регламент блокированной застройки также можно смотреть в Классификаторе ВРИ —   жилой дом, имеющий одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами (количеством этажей не более чем три, при общем количестве совмещенных домов не более десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним домом или соседними домами, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки). На участке также можно разводить декоративные и плодовые деревья, овощные и ягодные культуры; размещать гаражи для собственных нужд и иные вспомогательные сооружения; обустраивать спортивные и детские площадки, площадки для отдыха.

К слову, многоквартирным домом признается (ст. 15 ЖК РФ) здание, состоящее из двух и более квартир. Таким образом, дом блокированной застройки не попадает на сегодняшний день ни под понятие индивидуального, так как не является отдельно стоящим, ни под многоквартирный, так как состоит из одной квартиры.

Кроме того, важно отметить, что в случае реконструкции одного из домов блокированной застройки требуется согласие правообладателей всех домов блокированной застройки в одном ряду. Это опять отделяет такие дома от индивидуальных. 

Из этого следует, например, что дома блокированной застройки строятся по разрешению на строительство, а не уведомлению, как ИЖД. 

Таким образом законодатель, ввел одним законом два новых понятия, но малоэтажный жилой комплекс это комплекс только индивидуальных жилых домов. При этом и для строительства домов блокированной застройки (в случае, если количество таких домов составляет три и более в одном ряду), и для строительства индивидуальных жилых домов разрешили привлекать средства дольщиков. 

Важно отметить, что блоки ранее построенных домов блокированной застройки (таунхаусов) теперь признаются домами блокированной застройки независимо от того, как они офморлены,  помещением в здании или долей.

Малоэтажный жилой комплекс (коттеджный поселок): общее имущество и право на него. 

Малоэтажный жилой комплекс предполагает наличие в его границах  у  собственников индивидуальных жилых домов общее имущества. Это могут быть объекты капитального строительства, иное имущество и земельные участки (права на такие земельные участки). Основная характеристика общего имущества — его использование предназначено исключительно для удовлетворения потребностей собственников индивидуальных жилых домов.

К такому имуществу в том числе относятся объекты инженерно-технической и транспортной инфраструктур, например: котельные, водонапорные башни, тепловые пункты, проезды, велосипедные дорожки, пешеходные переходы, тротуары, элементы благоустройства, детские и спортивные площадки, места отдыха, парковочные площадки, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов. 

Право общей собственности на общее имущество и (или) право аренды земельного участка, права на который входят в состав общего имущества, следует судьбе права собственности на коттедж. Отдельно право на общее имущество распорядиться  нельзя. 

В том числе, в случае нахождения земельного участка из состава общего имущества  в аренде со множественностью лиц на стороне арендатора при государственной регистрации прав на домовладение одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация как права (переход права) общей долевой собственности на общее имущество (без указания в ЕГРН собственников домовладений), так и   аренды на общий земельный участок.

Застройщик, привлекающий деньги дольщиков, обязан раскрывать в том числе следующую информацию: 

(1) местоположение и характеристики индивидуальных жилых домов и иных объектов недвижимости, строящихся в границах территории малоэтажного жилого комплекса;

(2) планируемое подключение (технологическое присоединение) объектов индивидуальных жилых домов и иных объектов недвижимости, строящихся в границах территории малоэтажного жилого комплекса, к сетям инженерно-технического обеспечения, размер платы за такое подключение;

(3) состав общего имущества (перечень объектов с указанием видов их разрешенного использования, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания этих объектов);

Малоэтажный жилой комплекс (коттеджный поселок): строительство. 

Малоэтажный жилой комплекс строится на основе разрешения на строительство. Идея комплексного уведомления о планируемом строительстве не была реализована. Экспертиза проектной документации не проводится. 

К слову в отношении  домов блокированной застройки экспертиза не нужна только в случае, если количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджета (ст. 49 ГрК РФ).

И для строительства домов блокированной застройки (в случае, если количество таких домов составляет три и более в одном ряду), и для строительства индивидуальных жилых домов разрешили привлекать средства дольщиков. 

Малоэтажный жилой комплекс может быть построен на деньги дольщиков только при соблюдении следующих условий:

(1) утвержден проект планировки территории и проект межевания территории,  малоэтажного жилого комплекса,

(2) получено одно разрешение на строительство малоэтажного жилого комплекса  или его этапа

(3) зарегистрированное право собственности (договор аренды) у застройщика на расположенный в границах территории малоэтажного жилого комплекса земельный участок или земельные участки, имеющие смежные границы (далее — земельный участок)

(4) раскрытие обязательной информации, в т.ч. указанной выше.

Гарантийный срок на индивидуальный жилой дом, устанавливается договором, но не может составлять менее пяти лет.