Due diligence (градостроительная оценка) земельных участков под застройку в 2023 году

Due diligence (градостроительная оценка) земельных участков под застройку – необходимая оценка рисков при приобретении земельных участков или планировании нового строительства на существующем участке. 

Due diligence  земельного участка можно условно разделить на два вида  – правовой due diligence и градостроительную оценку. С правовым due diligence землепользователи сталкиваются уже давно, при любой покупке земли  необходимо для снижения рисков оспаривания прав на него осуществить анализ как прав продавца, так и истории их возникновения, наличия ограничений и обременений.

Относительно новым явлением является градостроительная оценка, призванная раскрыть  будущему или существующему владельцу земельного участка его потенциал для целей строительства. Любая серьезная инвестиция требует анализа на предмет наличия рисков. Снизить или предупредить данные риски может помочь градостроительная оценка  земельного участка.

Несомненно, что к такой работе стоит подключать юристов, специалистов в отрасли земельного и градостроительного права.

Due diligence земельного участка под застройку

Правовой due diligence земельных участков – это всесторонний анализ прав на объект недвижимости, их истории, состояния продавца в целях оценки рисков, связанных с его покупкой, арендой.

В процессе анализа рисков, сопутствующих покупке и дальнейшему использованию объекта недвижимости специалисты поднимают и рассматривают весь объем данных в отношении объекта исследования.

Анализу подлежат все документы, связанные с объектом недвижимости, его расположение, соответствие объекта целям планируемой деятельности, его состояние.

В рамках процедуры правового due diligence подлежит оценке и анализу:

Проверка и анализ истории возникновения прав на объект, их легитимность (проверка истории объекта в течение последних 10 лет).

Анализ актуального правового статуса объекта (кто является собственником, ограничен ли он в обороте и т.д.).

Проверка и анализ наличия актуальных ограничений и обременений прав в отношении земельного участка.

Проверка судебных решений и исполнительных производств в отношении земельного участка и продавца.

Проверка продавца (банкротство, реорганизация и проч.).

Градостроительная оценка

Уже давно прошли времена относительно свободного строительства, позволявшие в прямом сотрудничестве с городскими или муниципальными властями получать землю под строительство, довольствуясь практически устными договоренностями и договором аренды земельного участка.

Редким примером «свободного» строительства сейчас можно назвать только строительство индивидуального жилого дома (ИЖС), но даже в этом случае, несмотря на механизм «дачной амнистии», уведомительный порядок строительства, собственники и арендаторы земельных участков под ИЖС сталкиваются с многочисленными проблемами уже постфактум, пытаясь в длительных судебных и административных процессах фактически отстаивать свое право на жилище.

Стоит ли говорить о рисках, связанных со строительством многоквартирных домов, производственных и офисных объектов?

Регулирование строительства усложняется. И если Правительством Российской Федерации с одной стороны заявляются принципы «регуляторной гильотины», прозрачности и риск-ориентированного подхода к проверкам, то с другой стороны сам объем регулирования строительства растет. Яркий пример – актуальная новелла в виде механизма комплексного развития территории (Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ), фактически накладывающая значительные ограничения для застройщиков в тех регионах, где КРТ «взят на вооружение».

Значительная часть ограничений отсутствует в открытом доступе. И проблема даже не в том, что открытый доступ для ряда данных не предусмотрен (есть и такие ограничения), но и в том, что данные все еще не оцифрованы.

Яркий пример – зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). Разные ЗОУИТ устанавливают разные ограничения для осуществления строительства. При этом сами ЗОУИТ по закону должны быть отражены в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), однако в то же время закон устанавливает (и постоянно продляет) сроки для органов власти по внесению этих сведений в ЕГРН (Федеральный закон от 03.08.2018 № 342-ФЗ). Как узнать о наличии таких ограничений? Привлечь специалистов для осуществления градостроительного due diligence (комплексной оценки).

Как решить конфликты с ЗОУИТ  >>>

Приобретение земельного участка как в собственность, так и в аренду для целей строительства сопряжено со значительными рисками. Эти риски могут возникнуть как в части действительности прав на земельный участок (участок, допустим, приобретен у лица, которое не имело право его продавать), так и в рамках дальнейшей реализации проекта строительства (ограничения, которые не были проанализированы до его покупки).

Ведь практически для любого строительства требуется получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), разрешения на строительство (РнС). Для ИЖС же как минимум требуется наличие ГПЗУ. В свою очередь для получения данных документов требуется произвести ряд действий, в рамках которых застройщик может столкнуться с «сюрпризами», которые не анализировались им в силу отсутствия должной комплексной правовой оценки объекта покупки.

При покупке/аренде земельных участков в целях строительства стоит иметь ввиду наличие ограничений по застройке, которые предусмотрены документами градостроительного планирования, наличием соседних объектов, накладывающих ограничения на использование близлежащей территории.

Уже после продажи может выясниться, что, например, в границах есть неуказанный продавцом объект самовольного строительства, на участке фиксировались нарушения не позволяющие без погружения в их историю и вступления в активное общение с городскими властями получить необходимые согласования для строительства или реконструкции объектов, что участок входит в границы активно разрабатываемого (или даже реализовываемого) проекта комплексного развития территории (КРТ).

Даже получение земельного участка в аренду от государства не является гарантией того, что участок готов к использованию в целях, указанных в договоре аренды. Многочисленные споры арендаторов с властями, которые сдали им участок для строительства, фактически недоступный для его осуществления это подтверждают. Споры в большинстве своем успешные для арендаторов, однако результатом их почти всегда является затягивание строительства, а иногда они могут привести к расторжению договора с длительным последующим поиском иной территории.

В рамках процедуры градостроительного due diligence подлежит оценке и анализу:

Анализ актуальных документов территориального планирования (генеральный план, правила землепользования и застройки, проект планировки территории, ГПЗУ).

Проверка и анализ наличия ограничений использования земельных участков (ЗОУИТ и прочее).

Комплексная

Итогом работы по правовому due diligence земельного участка и градостроительному due diligence земельного участка является комплексное заключение, в котором представлена вся юридически значимая информация в отношении земельного участка и его градостроительного потенциала. Данное заключение позволит инвестору оценить все риски, связанные с приобретением земли под стройку.

Due diligence (градостроительная оценка): почему без этого нельзя обойтись

Отсутствие же правового и градостроительного due diligence может привести потенциального инвестора в ситуацию, когда у него на руках в лучшем случае будет неликвидный актив, а в некоторых ситуациях – длительные судебные разбирательства и риски потери как денег, так и земли.

Несколько примеров из практики:

Определение ВС РФ от 25.01.23 № 18-КАД22-43-К4. После приобретения земельного участка выяснилось, что градостроительная документация была изменена и инвестор столкнулся с необходимостью оспаривания отказа в выдаче разрешения на строительство. Лишь в Верховном Суде удалось добиться результата в пользу инвестора.

Решение Нижегородского областного суда от 25.09.2019 по делу № 33-10243\2018. Несмотря на приобретение земельного участка у государства по результатам торгов, инвестор столкнулся с тем, что в аукционной документации была указана не вся информация о ЗОУИТ.

Определение ВС РФ от 06.08.2020 № 301-ЭС19-25810. Инвестор приобрел земельный участок путем заключения договора о развитии застроенной территории (ранее действовавший аналог КРТ). После приобретения выяснилось, что вся территория входит в ЗОУИТ, где строительство невозможно. Лишь после длительных взаимных претензий инвестора и государства в Верховном Суде удалось добиться результата в пользу инвестора, однако приступить к строительству инвестор так и не смог.

Due diligence (градостроительная оценка): почему стоит выбрать Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры»?

Юридическое агентство «Кучембаев и партнеры» в рамках правового due diligence земельных участков и градостроительного due diligence земельных участков проводят системный анализ прав и ограничений, осуществляют оценку рисков, представляют рекомендации по их снижению.

Юридическое агентство «Кучембаев и Партнеры» существует на рынке уже семнадцать лет. У нас развитая практика споров с объектами недвижимости. Большинство споров успешно выиграны в судах. Клиенты в различных регионах России, в том числе в Москве, Ульяновске, Севастополе.

По итогам 2016-2017 годов наше агентство согласно региональному рейтингу ПРАВО.RU вошло в десятку лучших юридических фирм страны по практикам «Разрешение споров в судах общей юрисдикции» и «Коммерческая недвижимость/Строительство».

Примерная стоимость подготовки заключения зависит от объекта оценки. В варьируется в пределах 1-1,5% от его кадастровой стоимости. В абсолютных речь наши цены составляют, как правило,  от 150 000 до 500 000 рублей.