Земельный сервитут: установление и пользование

Земельный сервитут, согласно ст. 274 ГК РФ, может устанавливаться для нужд собственника недвижимого имущества соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка), которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

К условиям установления сервитута можно отнести: (1) сведения о земельных участках, для обеспечения использования которого установлен сервитут и который обременен сервитутом, (2) содержание сервитута, (3) вид сервитута, (4) сферу действия, (5) срок, (6) условия о плате, (7) виды работ, если сервитут устанавливается для проведения ремонтных и иных работ, и пр.

Земельный сервитут по соглашению 

В случаях, предусмотренных законом, земельный сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. Учитывая, что такая возможность предусмотрена той же ст. 274 ГК РФ, речь идет о частном сервитуте.

Земельный сервитут. Судебное установление

Досудебное урегулирование не обязательно. Достаточным основанием для обращения в суд лица, требующего установить земельный сервитут,  является недостижение сторонами соглашения об установлении или условиях сервитута, то есть возникновение между ними спора.

С учетом специфики предъявляемого требования в суд об установлении сервитута или его условий как вещно-правового способа защиты, по смыслу части 5 статьи 4 АПК РФ, направление дополнительно претензии в случае недостижения сторонами соглашения об установлении сервитута или его условиях не требуется.

Это означает что суд не вправе вернуть исковое заявление из-за отсутствия досудебного обращения к ответчику. В иске достаточно сослаться на устные переговоры.

Суд определяется из совокупности обстоятельств.  При решении вопроса, какому суду – общей юрисдикции или арбитражному – надлежит рассматривать устанавливать земельный сервитут, необходимо исходить из критериев субъектного состава участников спора и характера правоотношений, применяемых в совокупности.

Одно обстоятельство, что земельный сервитут испрашивается в отношении земельного участка, который используется (может использоваться) в предпринимательских целей мало для обращения в арбитражный суд. Нужен  статус предпринимателей у сторон спора.

Решение о сервитуте должно быть исполнимым и подлежит регистрации.

Земельный сервитут когда есть альтернативный проезд.

Земельный сервитут может быть установлен только в случае отсутствия у собственника земельного участка (объекта недвижимости) иной возможности реализовать свое право пользования принадлежащим ему участком (объектом). При наличии альтернативных вариантов проезда в суде через экспертизу определяется наиболее удобный для сервитуария и наименее обременительный  для сервитутодателя вариант сервитута.

Сервитуарий (лицо, требующее установления сервитута / лицо, в пользу которого устанавливается сервитут). Сервитутодатель — лицо, недвижимое имущество которого обременено сервитутом. Сервитутодатель — обязанная сторона в договоре. На нем лежит обязанность по предоставлению земельного участка (недвижимости) в пользование сервитуарию.  

Совершенно другая ситуация, когда лицо, требующее установления сервитута в свою пользу, имеет возможность проезда через земли общего пользования (дороги). В таком случае суд откажет.

При наличии нескольких вариантов прохода (проезда) к земельному участку через соседний земельный участок суду следует исходить из необходимости обеспечить баланса интересов сторон и установить земельный сервитут на условиях, наименее обременительных для собственника земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут. 

Земельный сервитут на весь участок

Не подлежит установлению земельный сервитут, если его условиями собственник земельного участка лишается возможности использовать свой участок в соответствии с разрешенным использованием.

Согласно п. 10 ст. 23 Земельного кодекса РФ  в случае, если размещение объекта на земельном участке приведет к невозможности использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием или существенным затруднениям в его использовании в течение срока, превышающего срок, предусмотренный п.п.  4 п.  1 ст. 39.44 Земельного Кодекса РФ (3 месяца), размещение указанного сооружения на земельном участке, принадлежащем гражданину или юридическому лицу, на условиях публичного сервитута не осуществляется. Таким образом, публичный сервитут в данном деле исключен.

Согласно  ст. 39.23 ЗК РФ соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для размещения линейных объектов, также ограничено требованием, что такое размещение не должно препятствовать использованию земельного участка согласно разрешенному использованию.

В силу п. 8 ст. 23 Земельного кодекса РФ публичный сервитут, как и частный, может устанавливаться и осуществляться на условиях, наименее обременительных для эксплуатации участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Согласно п. 11 ст. 23 Земельного кодекса РФ  деятельность, для обеспечения которой устанавливаются сервитут, публичный сервитут, может осуществляться на земельном участке независимо от его целевого назначения и разрешенного использования, за исключением случаев, если осуществление данной деятельности не допускается в границах определенных зон, земель и территорий в соответствии с их режимом.

Ответчики часто заявляют о намерении застроить участок, такая позиция Верховного суда усиливает подобные аргументы владельцев, обременяемых участков.

Земельный сервитут на часть участка

Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости (до 1 января 2017 г. – в государственном кадастре недвижимости) сведений о части земельного участка, обременяемого сервитутом, не препятствует государственной регистрации сервитута, кроме случаев, установленных законом.

(…) Закон о регистрации прав не содержит обязательного требования 14 о кадастровом учете части земельного участка в случае заключения соглашения о сервитуте. Такая обязанность содержится, в частности, в статьях 3925, 3926 ЗК РФ применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, кроме случая заключения соглашения на срок менее 3 лет. В остальных случаях, когда закон прямо не устанавливает обязанность поставить на кадастровый учет часть земельного участка, для государственной регистрации сервитута достаточно представления документов, отражающих сферу действия сервитута и его содержание, необходимых для внесения информации в публичный реестр.

При этом сервитут и как ограниченное вещное право, и как обременение недвижимого имущества подлежит регистрации в отношении всего объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения), сведения о котором содержатся в государственном кадастре недвижимости и Едином государственном реестре прав на недвижимость (с 1 января 2017 г. – Единый государственный реестр недвижимости). При этом лицо, в пользу которого зарегистрирован сервитут, осуществляет пользование чужим земельным участком на условиях, установленных соглашением.

Земельный сервитут и самовольная постройка. 

Не может быть установлен земельный сервитут для обеспечения прохода или проезда к самовольной постройке, в том числе к новому объекту, возникшему в результате самовольной реконструкции недвижимого имущества.

(…) истец как лицо, самовольно построившее новый объект, не приобрел право собственности на данную постройку и не вправе требовать от собственника соседнего земельного участка права ограниченного пользования названным участком (сервитута).

Истцам нужно быть осторожным в исках об установлении земельного сервитута. Можно получить преюдициальный вывод суда что объект недвижимости является самовольным. С другой стороны, ответчики могут использовать такое основание для защиты от иска.

Как сохранить свою самовольную постройку или снести самовольную постройку соседа >>>

Публичный и частный земельный сервитут 

Публичный сервитут (п. 2 ст. 23 Земельного кодекса РФ) в отличие от частного устанавливается не в интересах частных лиц, а предназначен для обеспечения интересов государства, органов местного самоуправления или населения в больших масштабах. Таким образом, законодатель установил специфику установления публичного сервитута, где главным критерием является не интерес конкретных собственников земельного участка, а общественный интерес, который не связан непосредственно с нуждами соседнего земельного участка.

В отсутствие нормативного правового акта об установлении публичного сервитута собственник линейного объекта вправе обратиться к собственнику земельного участка, на котором расположен указанный объект, за установлением сервитута в целях эксплуатации и ремонта линейного объекта.

(…) Сами по себе положения подпункта 2 пункта 3 статьи 23 ЗК РФ, допускающие принятие нормативного акта об установлении публичного сервитута в целях эксплуатации и ремонта линейных объектов, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования. По сути Верховный суд дает собственнику линейного объекта дает выбор: обратиться в органы власти или в суд. И это выход, в случае если органы власти против установления публичного сервитута, не нужно будет судиться с ними. Можно сразу инициировать спор об установлении сервитута.

С требованием об установлении земельного сервитута вправе обратиться собственник земельного участка, на котором расположен принадлежащий иному лицу линейный объект, возведенный после возникновения частной собственности на указанный земельный участок. 

По сути это вывод позволяет любому собственнику обремененного участка заявлять требования о сервитуте. До сих пор практика шла по пути, что собственник служащего земельного участка вправе лишь взыскивать неосновательное обогащение, как плату за пользование его участком. А интерес такого лица может заключаться также в определении порядка, способа и времени пользования его участком.

Плата за земельный сервитут

Плата за земельный сервитут определяется судом исходя из принципов разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон, площади и срока установления сервитута и может иметь как форму единовременного платежа, так и периодических платежей.

Оценщики разработали свою методику расчета платы за сервитут. Которая учитывает стоимость обременяемого участка, площадь обременений способ и интенсивность использования. Однако к такому расчету необходимо добавлять компенсацию дополнительных расходов ( например, охрану участку, уборку) и единовременные траты ( например, оборудование дополнительных ворот).

Условиями земельного сервитута может быть предусмотрен порядок изменения платы. Каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованием об изменении размера платы (увеличении или уменьшении) в случае изменения объема ограничений прав собственника земельного участка, обремененного сервитутом.

Обычная индексация долга здесь не уместна, но можно заложить в расчет платы изменение на уровень инфляции.

Заявить о размере платы за сервитут, установленный соглашением, ссылаясь на то, что плата, которая была согласована сторонами, подлежит пересмотру, поскольку изменился характер и объем пользования его участком (увеличены интенсивность движения и грузоподъемность автотранспортных средств обладателя сервитута). И, наконец, может поменяться стоимость обременяемого участка (например, после очередной кадастровой переоценки).

Земельный сервитут: расторжение, прекращение

Согласно ст.  276 ГК РФ по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. Также в случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

В практике указанные основания не получили должного разграничения. Проблема в первую очередь в том, что суды, как правило четко, не отражают основания, по которым устанавливают земельный сервитут.  Во всяком случае земельный сервитут не прекращается если плата за него не вносится. 

Согласно судебной практике земельный сервитут может быть прекращен, например,  если появился новый способ обеспечения проезда (прохода) к участку, в том числе в результате перераспределения границ смежных участков. Есть случаи, когда выясняется, что на обремененном участке банально выросли деревья или требуется построить дорогу. 

Наличие требования о сервитуте говорит о неразрывности связи соседних участков. Бывают примеры, когда собственники подчиненных участков даже выкупают господствующие участки, лишь бы избавится от давления. 

Случаев, когда земельный сервитут прекращался из-за начала строительства на подчиненном участке, немного, но они есть. По моему мнению, это условие точно попадает под ч. 2 ст. 276 ГК РФ, о невозможности использовать участок по назначению.  

Если основания, по которым установлен земельный сервитут, отпали, с требованием о прекращении сервитута вправе обратиться в суд как собственник земельного участка, обремененного сервитутом, так и собственник земельного участка, для обеспечения использования которого установлен сервитут.

Очевидный интерес сервитуария – перестать платить за уже не нужный сервитут – теперь может быть им реализован самостоятелен. В целом Верховный суд в своем обзоре делает подборку решений судов, в которых выравниваются права и лица, в отношении которого устанавливается сервитут, и лица, в пользу которого устанавливается сервитут.

(…) Спор об отмене сервитута подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции или арбитражным судом с учетом субъектного состава участников процесса и характера правоотношения вне зависимости от того, каким судом установлен сервитут.

Нередко истец не выясняет до суда с необходимой точностью на какой именно участок наложить сервитут, кто его собственник или арендатор. Такое поведение может привезти к тому, что, подав иск в арбитраж в конце процесса окажется что один из владельцев физическое лицо, в таком случае дело нужно будет начинать заново в суде общей юрисдикции.

P.S. Вам также может быть интересно Как признать право собственности на объект недвижимости, Как получить отсрочку по арене в связи с пандемией,   Как провести «малую  приватизацию» (арендуемого имущества малым и средним бизнесом), Как взыскать неосновательное обогащение, если по вашей земле идут магистральные трубопроводы, Как снизить кадастровую стоимость объектов недвижимости и земельных участков.