Более 30 видов ЗОУИТ, но все работают по общим правилам. На семинаре от практикующего градостроительного юриста с большим опытом побед в Верховном суде, являющегося экспертом Государственной Думы и членом рабочей группы Общественного Совета при Минстрое РФ разберем
— как установить ЗОУИТ вокруг своего объекта с минимальными убытками;
— как построить на участке, если он попадает в ЗОУИТ;
— как соседу добиться установления ЗОУИТ на свой участок;
— как работать с ЗОУИТ в КРТ;
+ ваши вопросы

12.09.25 с 14-30 до 16.30 ( платно)

регистрируемся >>> 

ЗОУИТ — это охранные зоны, санитарно-защитные, зоны охраны объектов культурного наследия, водоохранные, зоны затопления, санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромные территории и др. (ст. 105 Земельного кодекса РФ).

С 2018 года в Земельном кодексе введены общие правила, регулирующие все виды зон. Но реформа по их установлению на кадастре отложена до 2028 г. И в мае 2025 Путин В.В. подписал рекомендации затянуть реформу ЗОУИТ еще на 5 лет.

Представители Росреестра высказываются, что когда будут приняты все подзаконные акты, положение о зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), то тогда такие большие города федерального значения, как Москва, Санкт-Петербург и Севастополь, частично нужно будет снести[1]. В других источниках указывается, что почти 13% площади Москвы попадают в санитарно-защитные зоны от 2333 опасных объектов[2].

Очевидно, что у регулятора (законодателя) имеет место конфликт интересов. С одной стороны, государству в подавляющем числе  случаев предстоит за бюджетный счет выплачивать компенсации собственникам земельных участков и построек, попавшим в границы ЗОУИТ. С другой стороны, именно государство определяет сроки установления ЗОУИТ, которые постоянно им откладываются.

Такой конфликт интересов неизбежно приведет к сокращению числа ЗОУИТ или упрощению их режима, но пока не возможно предсказать как именно это будет реализовано Правообладатели участков и построек на них вправе получить компенсацию за ущерб от того, что власти рядом установят границы ЗОУИТ. Это общее правило установлено в ст. 57.1 ЗК РФ.

Однако, несмотря на то, что установление большинства видов ЗОУИТ на кадастре пока не обязательно, это не отменяет ответственности зоуитариев за их неустановление. Одновременно, компенсацию за установление ЗОУИТ также никто не отменял. При этом неустановление например санитарно-защитных зон может впоследствии грозить закрытием предприятия.

Разговор про мировой опыт установления ЗОУИТ >>>

ЗОУИТарий отвечает за неустановление ЗОУИТ. 

В связи с реформой и правовой неопределенностью зоуитарии не спешат определять границы зон с особыми условиями. Однако. за такое бездействие предусмотрена ответственность. 

Систему  распределения ответственности зоуитариев за правомерное бездействие судья Конституционного суда Гаджиев Г.А. назвал системой распределения ущерба, основанной «на началах риска, а не на началах вины» (См., мнение судьи Конституционного суда РФ Г.А. Гаджиева к Постановлению КС от 03.07.2019 № 26-П).

Возникают ЗОУИТ около особых объектов: антропогенные, например, завод, трубопровод, объект культурного наследия или природные —  водоемы, леса и др. Устанавливают границы таких зон, чтобы защитить жизнь и здоровье граждан, обезопасить объекты транспорта и связи, сохранить объекты культурного наследия, окружающую среду и обеспечить безопасности государства.

Именно эти цели ( публичный интерес) объясняют, почему ЗОУИТ преобладают над правом собственности на соседние земельные участки. Из-за режима ЗОУИТ у собственников соседних участков появятся ограничения в том, как они могут использовать землю. Ограничения могут выразиться как в смене назначение таких участков, реконструкции построек, так и в сносе построек, изъятии земельных участков.

На данный момент большинство конфликтных случаев из-за ограничений от ЗОУИТ связаны с участками, которые используют или планируют под жилье. Что, как правило, не совместимо с ограничениями большинства ЗОУИТ.

Конституционный суд подтвердил, что ограничения от установления  ЗОУИТ всегда будут преобладать над правом собственности на соседние участки. Вопрос только в том, будут ли выплачивать возмещение владельцам соседних участков.

Свою позицию суд обозначил в деле о сносе индивидуального жилого дома в границах охранной зоны газопровода. Собственники защищались доводом о том, что постройку нельзя признать самовольной. Суд  указал, что объект, в чью пользу установили ЗОУИТ может быть опасен для окружающих, поэтому сносить постройки в этой зоне необходимо вне зависимости от добросовестности лица, который его построили (Постановление КС от 11.11.2021 № 48-П «По делу о проверке конституционности положений пункта 6 части четвертой статьи 392 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 32 Федерального закона «О газоснабжении в Российской Федерации» в связи с жалобой гражданина Ю.В. Тихонова).

Отсрочка установления границ ЗОУИТ создает риски. Может ли сосед изменить ЗОУИТ?

Если объект, в пользу которого подлежит установление ЗОУИТ существует, то не установление границ такой зоны неизбежно порождает конфликт.  Собственник недвижимости рискует лишиться своих построек, если рядом с его участком существует объект, из-за которого в будущем установят зону с особыми условиями использования территории. Однако, этот конфликт может стать еще большей проблемой для зоуитария, если за снос придется платить компенсацию соседу.

На сегодняшний день, если ЗОУИТ не была установлена до 1 января 2025 года, либо не были установлены границы такой зоны, такая зона и ее границы должны быть установлены в срок не позднее 1 января 2028 года. Законодатель не дал объяснения такой двойной даты, где на первую никто не обращает внимание. Может поэтому Верховный суд указал  кассационном определении от 30.03.2022, что имеет значение только последняя дата. То есть, принудить  внести  координаты ЗОУИТ можно только после 1 января 2028 года.

До недавнего времени, существовала практика того, как на зоуитариев обращаются в суд с требованием изменить, прекратить или установить ЗОУИТ.  В основном этим занималась прокуратура. Такое право законодатель прописал в п. 16.2. ст. 26 № 342-ФЗ.

См, например Решения Ясногорского районного суда Тульской области от 29.12.2020, Демидовского районного суда от 08.12.2020 по делу № 2А-362/2020, Павинского районного суда от 18.08.2020 по делу № 2а-111/2020. Установить ЗОУИТ суд мог в редких случаях и по заявлению граждан.

В нашей практике есть решение суда об установлении водоохранной зоны одной из рек в РФ (Решение Ленинского  районного суда города Ульяновска от 13.08.20 по делу № 2а-3090/2020).

Однако, Верховный суд рассмотрел дело, в котором отказал прокуратуре в праве до 01.01.2028 заявлять требования установления ЗОУИТ или отражать их границы в ЕГРН (Кассационное определение от 30.03.2022 судебная коллегия по административным делам). Таким образом, установить границы ЗОУИТ сегодня могут только зоуитарии. При этом отсутствие их обязанности установления ЗОУИТ на кадастре, не лишает  зоуитариев права это сделать.

Однако, после 01.01.25 г. сделать это могут только заинтересованные органы государственной власти, или органы местного самоуправления, но до января 2025 года. Исключение — санитарно-защитные зоны.

Компенсация за установление ЗОУИТ. Сколько, кому, за что? 

Компенсацию смогут и публично-правовым образования, если в границы ЗОУИТ попадут участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Возместить ущерб обязаны собственники построек, из-за которых такие зоны и установили. Это могут быть и органы власти. Именно этих лиц, я для удобства называю зоуитариями, по аналогии с сервитуариями.

Органы власти возмещают убытки, если ими было принято решение об установлении ЗОУИТ в отношении объектов находящихся в государственной (муниципальной) собственности, а также, если ЗОУИТ установлены в силу закона (водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы, защитные зоны объектов культурного наследия). Однако, и в других случаях необходимости установления границ ЗОУИТ можно обнаружить  бюджетный интерес.

Например, те же трубопроводы в большинстве своем принадлежат в нашей стране государственным корпорациям. По данным Минстроя^[3], в границах зон минимальных расстояний до магистральных трубопроводов сегодня насчитывается более 80 тысяч объектов капстроительства, из них более 31,5 тысячи — это частные дома. Только в одной Псковской области суммарный объём убытков от сноса капитальных строений, находящихся в охранных зонах, составит около 400 млрд рублей.

Кроме того,  последствия  установления ЗОУИТ могут привести к другим бюджетным расходам. Например, установление водоохранных зон предполагает, что в их  границах за бюджетный счет должна быть организована  центральная система ливневой канализации.

Признание ЗОУИТ ранее установленной освобождает от возмещения ущерба

Реки и другие объекты, в пользу которых подлежат установлению ЗОУИТ, существовали и до образования такого государства как Российская Федерация. Были и нормы об ограничении соседних участков.

Например, в советском праве было правило о том, как наносить трассы трубопроводов на районные карты землепользования, чтобы ограничить застройки вокруг трубопроводов. ЗОУИТ  как современный термин появился в 2004 году в статье 1 Градостроительного кодекса.

И только в августе 2018 года появилась обязанность отражать границы ЗОУИТ в ЕГРН, когда их утвердили. Законодатель утвердил требование в Федеральном законе от 03.08.2018 № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», далее — Закон № 342-ФЗ.

Таким образом, был закреплен принцип о том, что сведения о ЗОУИТ приобретают публичный и общедоступный характер только, если их отражают на кадастре. Это важно, когда определяют самовольность постройки в границах ЗОУИТ и степень добросовестности возведения таких построек.

В законе № 342-Ф законодатель сделал ряд оговорок о ЗОУИТ, границы которых ранее установили власти, но не вносили об этом сведения в кадастр. Согласно ч. 37. ст. 26 № 342-ФЗ ранее установленными признаются ЗОУИТ , в отношений которых есть сведения в ЕГРН, в правилах землепользования и застройки (градостроительных планах), в публикациях об установлении ЗОУИТ с отображением  границ на местности, в документации по планировке территории, и т.п.

Ранее установленными законодатель считает ЗОУИТ, сведения о которых отсутствуют в ЕГРН, если такие зоны установили одним из следующих способов. 

Первый способ — исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления вынес решение об установлении ЗОУИТ; Второй — органы исполнительной власти согласовали границы ЗОУИТ;  Третий — в нормативно-правовом акте указали границы; Четвертый — суд вынес б этом решение (ч. 8 ст. 26 № 342-ФЗ). Определение ЗОУИТ, как ранее установленных, важно, чтобы исключить возмещение убытков при сносе позже построенных построек в границах таких ЗОУИТ.

На сегодняшний день ранее установленные ЗОУИТ (решением органа власти или местного самоуправления, согласованием уполномоченным органом исполнительной власти границ ЗОУИТ, нормативным правовым актом, решением суда) могут быть признаны установленными до 01.01.2026 года. При этом их внесение на кадастр по-прежнему откладывается до 1 января 2028 года.

К слову, такая практика есть, некоторые суды уже утверждают ЗОУИТ по иску соседа к соседу.

Расчетные (предварительные) санитарно-защитные зоны прекращают существование с 1 января 2026 года. Ранее планировалось прекратить их действие с 1 января 2025 года. Также до 1 января 2026 года продлен срок, когда с заявлением об изменении или прекращении существования ЗОУИТ, либо об установлении такой зоны в органы власти наряду с зоуитарием вправе обратиться заинтересованные органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Водоохранная зона. Строить в водоохранной зоне можно 

Водоохранная зона это территория вдоль берега, на которой устанавливается специальный режим. Водоохранные зоны есть по берегу большинства водоемов.  Водоохранные зоны водоемов, помещенных в закрытые коллекторы, не устанавливаются! 

Строить в водоохранной зоне можно, но с определенными ограничениями. Ограничения направлены на защиту водоемов, как объекта окружающей среды.  Водоохранная зона это один из видов ЗОУИТ.

Строительство в водоохранной зоне не должно привести к загрязнению водных объектов, исчезновению или порче среды обитания для животного и растительного мира, в том числе человека.

Внутри водоохранных зон устанавливаются, также  прибрежные защитные полосы, на которых вводятся дополнительные ограничения.

Еще ближе к границе воды располагается береговая полоса — на которой устанавливаются самые строгие ограничения. Цель береговой полосы, помимо общих, обеспечить обеспечить общий доступ к водоему и вдоль него.

Строительство в водоохранной зоне и  эксплуатация хозяйственных и иных объектов возможны при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов. Под такими сооружениями понимаются в томчисле централизованные системы водоотведения (канализации), централизованные ливневые системы водоотведения и другие локальные очистные сооружения для очистки сточных вод. 

В границах водоохранных зон запрещаются помимо прочего сброс сточных, в том числе дренажных вод. 

То, что строительство в водоохранной зоне само по себе не запрещено подтверждается и разъяснениями   Росреестра, согласно которым  возвести индивидуальный жилой или садовый дом в границах водоохранных зон  можно, но его нужно обязательно оборудовать сооружениями, которые будут защищать водный объект от загрязнения. Это канализации, ливнеотводы, колодцы, дренажные установки, системы очистки воды и т.д.

Часто строительство в водоохранной зоне осуществляется без строительства  ливневой канализации. Строительство ведут по согласованию с местными властями, указывая, что объект будет подключен к планируемой муниципальной ливневке. Разрешение на строительство при таком оформлении  может и устоит в суде, а ввод в эксплуатацию уже вряд ли. 

ЗОУИТ 2023. Последние изменения. 

С 2025 года в России вступили в силу новые нормативные акты, касающиеся зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). Об особенностях применения нового законодательного акта «Стройгазете» рассказал руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры», преподаватель МГЮА имени О.Е. Кутафина Алмаз Кучембаев >>>   

Однако, отражение границ на ЗОУИТ кадастре все время откладывается. И причина понятна — это приведет к сносу различных объектов в границах зон и издержками на компенсации такого сноса. Новый, вступивший в силу с 31 декабря 2024 года Федеральный закон № 485-ФЗ во многом смягчает режим ЗОУИТ, но и в очередной раз откладывает установление их границ.

При этом этот закон отменяет такую зону как наблюдение в атомной промышленности и ликвидирует границы таких ранее установленных ЗОУИТ, как та же зона наблюдения, а также зона безопасности с особым правовым режимом и охранная зона объектов инфраструктуры метрополитена.

Цель, которую ставили разработчики закона — снять избыточные барьеры в девелопменте. При этом законопроект прошел первое чтение в Думе еще в июле 2023 году и с тех пор не рассматривался. Принятие его под конец 2024 года обусловлено скорее тем, что по ряду зон на начало 2025 года было предусмотрено установление их границ. Руководству страны нужно было что-то решить к этому времени: установить эти ЗОУИТ или отсрочить. Выбрали второе.

Добавим к этому что в мае 2024 президент Путин подписал рекомендации об отсрочке установления ЗОУИТ еще на 5 лет и получим ситуацию, в которой режим не готов урегулировать конфликты между зоутариями и их соседями в законе, а значит все  будет решаться в судах. 

Все внесенные изменения в рассматриваемый закон принципиальные и существенные для правопорядка. Рассмотрим их подробно.

Во-первых, в законе закреплено положение, что ЗОУИТ имеют приоритет над положениями правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Теперь в случае противоречия ЗОУИТ и ПЗЗ, последние в этой части не применяются и приводятся в соответствие в течение полугода. Это означает то, что уже и так было установлено судебной практикой: если в ПЗЗ есть, например, санитарно-защитная зона, а решения Роспотребнадзора по установлению такой зоны нет, то из ПЗЗ она исключается.

Ранее такая норма в законе существовала только в отношении приаэродромных территорий.

Отмечу, что было бы важно развести в законе режимы территории комплексного развития территории и ЗОУИТ. В практике Верховного суда эта позиция уже сформировалась – ЗОУИТ также имеют приоритет над режимом территории КРТ, но в законе такого положения еще нет.

Во-вторых, выглядит совершенного логичным и установление правила прекращения ЗОУИТ, которые не соответствуют целям и видам, указанным в Земельном кодексе, а также зон, у которых отсутствует такой признак как объект.

Существования только тех видов ЗОУИТ, которые предусмотрены в законе — это требование Конституции. Такое положение кажется важным и бесспорным. Это же касается и правила об отмене зон в случае отсутствия объекта, которое уже сформировалось в судебной практике. Однако просто ввести это правило в закон недостаточно. Необходимо также установить порядок, как и кем будут прекращаться такие зоны, чтобы избежать необходимости каждый раз обращаться в суд. Тут важно предусмотреть в законе порядок для тех ЗОУИТ, чьи объекты при случайной гибели могут быть восстановлены. Например, в ситуации, когда сгорел производственный цех, у которого была установлена санитарно-защитная зона, собственник вправе восстановить постройку в течение 3 лет. Однако, если его санитарно-защитную зону снимут, а на соседнем участке построят жилье, то производство запустить повторно уже не получится.

Представляется неправильным устанавливать такие основания прекращения зон только в отношении ЗОУИТ, чьи границы установлены до принятия рассматриваемого закона. Очевидно, что и в будущем могут ошибочно возникать ЗОУИТ, не имеющие такие признаки, как законная цель и объект.

Еще одно нововведение — в рассматриваемом законе ликвидировали такой вид ЗОУИТ, как зона наблюдения в атомной промышленности. При этом установленные до принятия данного закона зоны наблюдения, а также зоны безопасности с особым правовым режимом и охранные зоны объектов инфраструктуры метрополитена «прекращают свое существование».

Важно отметить, что зона наблюдения по факту и не являлась ЗОУИТ, так как не вводила никакие ограничения на землю, то есть правовой режим для того вида ЗОУИТ не был предусмотрен.

Существовала оговорка, что Роспотребназор может вводить ограничения на хозяйственную деятельность в такой зоне. Однако такой вариант наложение ограничений не соответствуют общему порядку установления режима ЗОУИТ, согласно которому режим ЗОУИТ определяется не решением органа власти, а нормативно правовым актом.

При этом формулировка «прекращают свое существование» в отношении указанных трех зон вызывает много вопросов. Возникает ситуация, когда законно установленные зоны, направленные на защиту публичного интереса, но при этом затрагивающие и частные права и обязанности, отменяются без исследования не только воли сторон, но и вопроса отпадения угрозы вредного воздействия.

Последствием такого прекращения, очевидно, является снятие ограничений в таких зонах и, следовательно, сохранение уже возведенных в их границах построек. Можно предположить, что правительство, отработав такой механизм, будет и впредь его применять в отношении других зон или в отношении этих же зон в следующие годы.

Ранее в ч. 33 ст. 26 Федерального закона от 3 августа 2018 года № 342-ФЗ уже существовало положение, что в границах ЗОУИТ допускается использование построек и земельных участков для достройки и для целей, не связанных со строительством. Исключением, согласно ч. 27. ст. 26 Федерального закона от 3 августа 2018 года № 342-ФЗ, являются постройки, которые создают угрозу жизни граждан; обеспечения безопасности полетов воздушных судов; безопасной эксплуатации объектов капитального строительства, для охраны которых установлена указанная зона.

Теперь в ч. 33.1. ст. 26 Федерального закона от 3 августа 2018 года № 342-ФЗ добавили еще положение, что независимо от указанных ограничений допускаются реконструкция, капитальный ремонт таких здания, сооружения без изменения их параметров.

Охранные зоны ОКН 

В статью 34 Федерального закона № 73-ФЗ от 25 июня 2002 года «Об объектах культурного наследия …»  через Федеральный закон № 485-ФЗ добавили п. 2.1 согласно которому даже после установления или изменения зон охраны объектов культурного наследия (ОКН) допускается:
— строительство в их границах на основании разрешения на строительство, выданного до дня установления или изменения зоны;
— в принципе любая реконструкция или капитальный ремонт, если параметры построек не меняются;
— любое другое использование существующих капитальных объектов в границах данной зоны, в соответствии с их видом разрешенного использования и (или) их назначением.

Надо заметить, что вопрос как именно защищаются ОКН, до сих пор отдавался на откуп экспертам. Есть принцип, что в охранных зонах не должен быть диссонанс окружающей застройки с объектами культурного наследия, но в чем именно этот принцип выражается, в каждом отдельном случае решается отдельными экспертами. Принятые нормы вовсе снимают какие-либо ограничения, кроме нового строительства. С другой стороны такого рода смягчение режима ЗОУИТ происходит системно.

Правопорядок постепенно пытается разграничить последствия установления ЗОУИТ. Однако, смягчения режима зон охраны ОКН кажется преждевременным. Здесь намного важнее было бы заложить принципы охраны таких объектов. Например, критерии установления единого архитектурного облика для объектов, попадающих в зоны охраны.

И после этого переводить смягчение режима не в снятие ограничений, а в проектные решения, в реконструкцию (например, изменение фасадов) существующих построек вместо их сноса.

Соглашения между зоуитариями и их соседями  

Новым законом предусматриваются соглашения, по которым зоуитарии и владельцы соседних участков могут осуществлять за счет одной или обеих сторон такого соглашения мероприятия (функционально-технологические, конструктивные, инженерно-технические), направленные на обеспечение возможности использования земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества.

Очевидно, такое положение требует доработки. Запрета на такие соглашения и не было. И то, что такие соглашения запретили заключать только в отношении санитарно-защитных зон, вызывает вопросы.

Непонятно как при наличии публичного интереса заключать соглашения между двумя частниками, которым публичный интерес может быть безразличен. Например, владелец трубопровода и застройщик жилья заключают соглашение, которое в итоге ляжет на покупателей будущего жилья. При этом орган власти такое соглашение согласовывать не будет.

Более того, такие соглашения вовсе не отменяют общий порядок установления ЗОУИТ. Например, аэропорт заключит с застройщиком такое соглашение, будет ли оно обязательно для Росавиации, для будущих жильцов дома?

Еще один вопрос заключается в том, что стороной от зоуитария названы правообладатель земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества, в отношении которого установлена ЗОУИТ. Однако, часто обязанность установления или утверждения ЗОУИТ лежит на одном органе власти, а владельцем от публичного стороны выступает совершенно иной орган власти. Кроме того, бывают случаи, когда установление ЗОУИТ не связано с размещением объектов капитального строительства.

Другой вопрос заключается в том, что очевидно результатом такого соглашения должна стать возможность использования земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества, которые попали в границы ЗОУИТ. Однако не указано за счет чего, предполагает ли законодатель смягчения режима таким соглашением или все-таки речь о сокращении размера ЗОУИТ. Представляется, что согласиться, можно только с последним.

Это подтверждается и смежным нововведением, согласно которому снимается запрет на требования согласовывать размещения зданий, сооружений или осуществления иных видов деятельности в границах ЗОУИТ для строительства, реконструкции зданий, сооружений только в границах придорожных полос автомобильных дорог общего пользования (см. п. 3 ст. 106 ЗК).

Речь тут как раз про то, что все ограничения в ЗОУИТ должны быть установлены в постановлениях правительства или в законе, и только в отношении придорожных полос зоуитарий может иметь дискреционные полномочия менять режим в ручном режиме.

В данном контексте очевидно, что вышеуказанные соглашения о технических мероприятиях или являются такого рода согласованием или должны быть направлены только на уменьшение границ ЗОУИТ, а не на смягчение режима.

Охранная зона трубопровода

Учитывая, что реформа ЗОУИТ вынужденно продолжается, определенные сроки установления границ зон регулятору пришлось продлить. Например, в отношении магистральных или промышленных трубопроводов решения об установлении зон минимальных расстояний должны быть приняты не позднее 1 января 2026 года. При этом внесение в кадастр границы минимальных расстояний до магистральных или технологических трубопроводов, которое должны было по закону состояться до 01.01.2025, продлено «до вступления в силу положения о соответствующей ЗОУИТ».

Такая формулировка очевидно должна означать, что все владельцы трубопроводов должны быть прекрасно осведомлены о том, на какой стадии находится, и будет находиться соответствующее постановление правительства.

Охранная зона трубопровода (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов) не допускает строительства. Здания и сооружения, если на них накладывается охранная зона трубопровода,  подлежат сносу. И не важно, что охранная зона трубопровода не была отражена на кадастре.

Постановлении Конституционного суда РФ от 21.11.2021 суд указал, что в силу опасности объекта, в чью пользу может быть установлена зона особой использования территории снос построек в этой зоне осуществляется вне зависимости от добросовестности лица, ее построившего. 

«Положения статьи 222 ГК Российской Федерации в действующей редакции, определяющие понятие самовольной постройки, последствия ее осуществления и обстоятельства, при которых постройка не может быть признана самовольной, имеют – с учетом цели внесения в эту статью изменений – общий характер.

Они применяются ко всем постройкам: и в том случае, когда постройка возведена хотя и без получения согласований и разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, но как таковое расположение построек на земельном участке не исключено; и в том случае, когда постройка возведена на участке, особые условия использования которого не допускают наличия на нем данных объектов».

Правилами охраны газораспределительных сетей установлены охранные зоны вдоль подземных газопроводов на расстоянии 2 м в каждую сторону от оси газопровода.

В соответствии со ст. 32 Федерального закона от 31.03.1999 № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» предусмотрено, что здания, построенные ближе подлежат сносу за счет средств юридических и физических лиц, допустивших нарушения.

Так, например, в деле по результатам которого вынесено решение Подольского г/с (Московская область) от 14.07.2020 ответчицей осуществлено строительство в охранной зоне трубопровода (газопровода) теплицы. Суд обязал ответчицу освободить охранную зону газопровода.

Такую же позицию разделяет и Верховный Суд РФ в Определении ВС РФ от 07.07.2020. Суды установили, что спорный объект капитального, строительства в охранной зоне трубопровода с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Применили ст. 222 ГК РФ, ст. 51 ГК РФ, Постановление Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 № 878 «Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей» и удовлетворили иск о сносе самовольной постройки.

В деле результатом, которого стало Решение АС Московской области от 05.11.2019 истцом был приобретен земельный участок, который, как стало известно позднее, располагается в охранной зоне магистрального газопровода «Яхрома-Ногинск».  Сведения об охранной зоне были внесены в ЕГРН уже после приобретения земельного участка.

Истец хотел взыскать убытки с оператора газопровода. Однако суд указал, что хоть данные сведения и внесены после заключения договора купли-продажи, это не свидетельствует о возникновении на стороне истца убытков. Истцу было отказано во взыскании убытков.

ЗОУИТ. Приаэродромные территории

Правильно говорить приаэродромная территория аэродрома, а не приаэродромная территория аэропорта. Аэропорт — совокупность зданий и сооружений, требующихся для посадки, взлета и сервисного обслуживания воздушных судов. Аэропорт включает аэродром, аэровокзал и специальные постройки, обслуживающее оборудование и специальный транспорт.

Согласно ч. 27.1. ст. 26 Федерального  закона от 03.08.2018 N 342-ФЗ (ред. от 30.12.2021)  не осуществляется снос здания, сооружения, не соответствующих предусмотренным в приаэродромной территории ограничениям (кроме случаев, если данное решение принято исключительно в связи с несоответствием указанных здания, сооружения обязательным требованиям к количеству этажей и (или) высоте объекта) и такие решения не отменены), если такие объекты были созданы до установления ПАТ  и расположены на земельных участках, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства для собственных нужд, индивидуального жилищного строительства, строительства гражданами гаражей для собственных нужд. Объекты самовольного строительства, конечно, сносятся. 

С целью урегулировать строительство в приаэродромной территории выделяются следующие подзоны. В первых двух запрещается размещать объекты, не предназначенные для организации и обслуживания воздушного движения и воздушных перевозок, обеспечения взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов; обслуживания пассажиров и обработки багажа, грузов и почты, обслуживания воздушных судов, хранения авиационного топлива и заправки воздушных судов, обеспечения энергоснабжения, а также объекты, не относящиеся к инфраструктуре аэропорта.

В третьей и четвертой подзоне запрещается размещать объекты, высота которых превышает определенные ограничения; объекты, создающие помехи в работе наземных объектов средств и систем обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи, предназначенных для организации воздушного движения и расположенных вне первой подзоны.

В пятой подзоне запрещается размещать опасные производственные объекты, функционирование которых может повлиять на безопасность полетов воздушных судов. В шестой  запрещается размещать объекты, способствующие привлечению и массовому скоплению птиц.

В седьмой, в ввиду превышения уровня шумового, электромагнитного воздействий, концентраций загрязняющих веществ в атмосферном воздухе, запрещается размещать объекты, виды которых определяются Роспотребнадзором. Запрещается в первую очередь строительство в приаэродромной территории жилых домом.

Выделение подзон осуществляется следующим образом. Первая и вторая подзоны — по внешним границам земельных участков аэродрома. Третья подзона — в границах полос воздушных подходов. 

Четвертая подзона — по границам зон действия  радиотехнического оборудования. Пятая — исходя максимального радиуса зон поражения в случаях происшествий техногенного характера. Шестая — на удалении 15 километров от контрольной точки аэродрома.

Седьмая подзона — по расчетам электромагнитного воздействия и  концентрации загрязняющих веществ в атмосферном воздухе и шумового воздействия.

Кроме границ подзон важно знать как проходит маршрут самолета. На взлете самолет шумит сильнее и летит ниже.

Строительство в приаэродромной территории должно осуществляться с учетом   ГОСТ 22283-2014 “Шум авиационный. Допустимые уровни шума на территории жилой застройки и методы его измерения” на вновь проектируемых территориях жилой застройки вблизи существующих аэропортов и на существующих территориях жилой застройки вблизи вновь проектируемых аэропортов уровни авиационного шума не должны превышать значений, указанных в таблице:

Если один из показателей превышен, то воздействие считается вредным для здоровья и нарушающим право жителей на благоприятную среду обитания. В 2019 году обсуждалось снижение показателя до  70 дБ днем и  60 дБ ночью, а эквивалентный — 55 и 45 дБ соответственно. Но документ пока не вступил в силу.  

(!) Если ваш дом расположен рядом с аэродромом вы можете взыскать моральный вред и требовать проведения мероприятий по снижению шума.

Зона санитарной охраны источников водоснабжения

Зона санитарной охраны источников водоснабжения  устанавливается  для водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения (ч. 2 ст. 43 Водного кодекса РФ).

Зона санитарной охраны источников водоснабжения  устанавливается наряду с береговой полосой и водоохранной зоной и часто является непреодолимым препятствием для строительства или приобретения земельного участка.

ЗОУИТ в отношение новых ОКС 

На сегодняшний день нет необходимости установления ЗОУИТ в момент получения застройщиком разрешения на строительство. В отношении строящихся объектов вводится обязанность по установлению ЗОУИТ после ввода объекта в эксплуатацию. Риски того, что к тому моменту разрешенное использование соседнего участка не позволит установить ЗОУИТ все те же риски зоуитария.

Про зоны санитарной охраны источников водоснабжения по ссылке >>>